Wat is mijn huis waard?

Zoek uw adres op, dan hoeft u niets te rekenen

Op de startpagina vult u uw adres in en komt u direct op de pagina van uw woning. Daar staat het richtbedrag, de bandbreedte eromheen, en daaronder alles waar dat bedrag op rust: de verkopen in uw buurt, de kenmerken van uw huis, en de dingen in uw omgeving die de waarde raken. Gratis, zonder account, en zonder dat u een makelaar hoeft te spreken.

De cijfers in de tabel hierboven zijn landelijk. Ze zeggen iets over Nederland en vrijwel niets over úw huis: tussen de goedkoopste en de duurste gemeente zit een factor drie, en binnen één stad zit tussen twee buurten vaak nog eens een factor twee. Daarom rekenen wij per adres en niet per land.

Verkoopwaarde: wat een realistische verkoopprijs is

Wie vraagt hoeveel zijn huis waard is, bedoelt bijna altijd de verkoopwaarde: het bedrag dat een koper er nu voor betaalt bij een gewone verkoop, zonder haast en zonder bijzondere band tussen koper en verkoper. Dat is iets anders dan de WOZ-waarde, die de gemeente voor de belasting vaststelt op een peildatum van ruim een jaar terug, en iets anders dan de vraagprijs, die een verkoper zelf kiest.

Een realistische verkoopprijs is daarom geen enkel getal maar een bandbreedte. Ons richtbedrag is het midden daarvan: ongeveer de helft van de woningen zoals de uwe verkoopt hoger, de helft lager. Tussen de twee grenzen die wij eromheen zetten, verkopen vier van de vijf. Wie een verkoopprijs noemt die daar ver buiten valt, moet kunnen uitleggen welk kenmerk van het huis dat verschil maakt.

Waar ons bedrag op rust

Het begint bij de werkelijk gerealiseerde verkopen in uw woonplaats over de afgelopen twaalf maanden — geen vraagprijzen, geen WOZ-waarden. Dat prijspeil stellen we bij naar uw buurt, en waar wij genoeg verkopen hebben zelfs naar uw straat en uw postcodegebied.

Daarna corrigeren we voor de woning zelf: woningtype, oppervlakte, bouwjaar, energielabel, perceelgrootte en de plek in het gebouw. Elk van die correcties is gemeten op echte koopsommen en niet geschat. En waar wij koopsommen per adres hebben, kijken we ten slotte naar ongeveer tien vergelijkbare verkopen binnen vijfhonderd meter — precies wat een makelaar als eerste doet.

Hoe dat allemaal in elkaar zit, staat stap voor stap in onze methodiek, inclusief hoe ver wij er gemiddeld naast zitten en bij welke woningen het slechter gaat.

Waarom er een bandbreedte omheen staat en geen exact bedrag

Een prijs is geen eigenschap van een huis maar de uitkomst van één transactie tussen twee mensen op één dag. Twee identieke huizen naast elkaar brengen verschillende bedragen op, en dat verschil is geen rekenfout.

Wij hebben dat gemeten. Over 884 paren van nagenoeg identieke woningen — dezelfde buurt, hetzelfde type, hooguit drie jaar verschil in bouwjaar, hooguit vijf procent verschil in oppervlakte, binnen een jaar van elkaar verkocht — zat 6,4% verschil in de prijs per vierkante meter. Dat is onderhoud, afwerking, exacte ligging en biedgeluk samen, en het levert een ondergrens van ongeveer ± 8,6% die geen enkele databron ter wereld wegneemt.

De bandbreedte die u op uw eigen pagina ziet, is niet voor iedereen gelijk. Een tussenwoning van 95 m² met een bekend energielabel krijgt er een van ongeveer ± 15%; een vrijstaand huis van 238 m² zonder geregistreerd label ± 50%. Wie overal dezelfde smalle marge toont, heeft niet gemeten.

Wat u zelf moet meewegen

Onderhoudsstaat, indeling, isolatie, uitzicht en tuin staan in geen enkel openbaar register. Dat is niet een gat in ónze data maar een gat in alle data: ook het model van een makelaar of een taxatiebedrijf kent ze niet, tenzij iemand binnen is geweest.

Wel weten wij inmiddels hoeveel het uitmaakt. Gemeten op 57.268 verkopen waarbij een opnemer de staat ter plaatse had vastgelegd: van de slechtste naar de beste onderhoudsklasse zit een factor 1,26, en de grootste sprong zit tussen "redelijk" en "goed". Op uw adrespagina kunt u de staat daarom zelf opgeven; het bedrag verschuift dan én de bandbreedte wordt smaller, want er is een onbekende minder.

Wanneer onze schatting het slechtst werkt

Bij een woning die afwijkt van wat er om hem heen staat. Een vrijstaand huis in een straat met portiekflats, een gerenoveerd pakhuis, een woonboerderij met een hectare grond: dan is de omgeving nauwelijks informatief.

Bij zeer grote woningen. Boven de 250 m² loopt onze mediane fout op naar bijna twintig procent, omdat er te weinig van verkocht worden en ze onderling te veel verschillen.

En in plaatsen waar weinig verkocht wordt. In een dorp waar tien woningen per jaar wisselen zegt het plaatsgemiddelde meer over wélke tien dat waren dan over het dorp. Wij vallen dan terug op de gemeente en zeggen dat erbij.

En als u het toch zelf wilt narekenen

Dat kan, en wij maken het expres mogelijk. De ruwste versie is: uw gebruiksoppervlakte volgens de BAG maal de gemiddelde prijs per m² in uw plaats, die op elke plaats- en gemeentepagina staat. Reken er een ruime marge omheen: die som weet niets van uw bouwjaar, uw type of uw label.

Ons eigen bedrag is diezelfde som plus alle correcties hierboven. Het verschil tussen de twee is precies wat wij toevoegen — en op de adrespagina staat welke stappen bij ú zijn toegepast, zodat u kunt zien waar het vandaan komt.