Hoeveel verhoogt een aanbouw of verbouwing de waarde van mijn woning?

Waarom niet het volle bedrag per m²

De prijs per m² in uw buurt is een gemiddelde over hele woningen, inclusief de grond, de ligging en de voorzieningen. Twintig meter aanbouw geeft u wel extra woonoppervlak maar geen extra tuin, geen betere ligging en geen extra parkeerplek.

Daar komt bij dat de prijs per m² daalt naarmate een woning groter wordt. Uw extra meters komen er aan de bovenkant bij, waar de marginale waarde per meter lager ligt dan het buurtgemiddelde.

Het plafond van de straat

In elke straat bestaat een prijsniveau waar kopers niet overheen willen, ongeacht hoe mooi de woning is. Wie in een straat met rijtjeshuizen van € 350.000 voor € 150.000 verbouwt, verkoopt zelden voor € 500.000.

Dat maakt de vraag "loont deze verbouwing" vooral een vraag over uw buren. Ligt uw woning onder het niveau van de straat, dan is er ruimte. Ligt hij er al boven, dan verbouwt u voor uw eigen woongenot — wat een prima reden is, maar een andere.

Wat onderhoud werkelijk doet met de prijs — gemeten

Voor het onderhoud kunnen wij het inmiddels wél meten. Op 57.268 verkopen uit 2024 tot en met 2026 waarbij een opnemer de onderhoudsstaat ter plaatse had vastgelegd, hebben wij afgelezen wat die staat met de prijs doet — als residu nádat het model al rekening hield met type, grootte, bouwjaar, energielabel, perceel en ligging.

Het is een drempel, geen helling. De grote stap zit tussen "redelijk" en "goed": bijna elf procent. Van "goed" naar "uitstekend" is het nog maar 3,7%. Achterstallig onderhoud kost veel geld; bovengemiddeld onderhoud levert weinig extra op. Dat is bekende makelaarswijsheid, en nu een gemeten feit.

En het weegt zwaarder dan vaak wordt aangenomen. Van de slechtste tot de beste klasse zit een factor 1,26. Cijfers die in de markt circuleren komen eerder rond de 1,14 uit. Voor wie voor de verkoop staat is dat de bruikbaarste conclusie van dit artikel: achterstallig werk wegwerken rendeert, en daarboven verbouwt u vooral voor uzelf.

Gemeten op onze eigen transacties; zie de methodiek. Het middenbedrag op een adrespagina gaat uit van gemiddeld onderhoud, en u kunt de staat daar zelf opgeven.

Wat wij hier wel en niet over kunnen zeggen

Wat wij níét kunnen meten is wat een specifieke verbouwing oplevert — een aanbouw, een dakkapel, een nieuwe keuken. Daarvoor zouden wij dezelfde woning vóór en ná moeten zien, en die waarneming bestaat in geen enkel register.

Wat wij nu al tonen is het prijspeil van uw buurt en de oppervlakte van vergelijkbare woningen in uw straat. Daarmee kunt u zelf zien of u onder of boven het niveau van de straat zit.