Hoe wij de woningwaarde berekenen

Wij schatten de verwachte transactieprijs bij normale verkoop op het huidige prijspeil, en tonen daarbij expliciet hoe zeker we zijn. Geen enkel model kan binnenin een woning kijken; wij zeggen daarom ook wat we níét weten.

Hoe het richtbedrag wordt opgebouwd

De basis is eenvoudig: gebruiksoppervlakte × gemiddelde verkoopprijs per m². Alles wat daarna komt, verfijnt die basis — en alles wat daarna komt is gemeten.

De prijs per m² komt uit maandelijks ingekochte marktdata van een databureau: gerealiseerde verkopen per woonplaats, voortschrijdend over twaalf maanden. We tonen zo’n cijfer pas vanaf 20 verkopen in die twaalf maanden. Dat is geen willekeurige grens: onder die drempel springt het gemiddelde van maand op maand met 10% zonder dat de markt beweegt — dan zegt het cijfer meer over toeval dan over de plaats. Wordt er in een woonplaats te weinig verkocht, dan vallen we terug op de gemeente. Die drempel kost 45% van de woonplaatsen, maar slechts 4,9% van de woningen.

Eén prijs voor heel Amsterdam is onbruikbaar, dus zoomen we in op de buurt. Dat doen we met de gemiddelde WOZ-waarde per buurt van het CBS, gedeeld door de gemiddelde oppervlakte van de woningen daar — als verhouding binnen de woonplaats, niet als prijs op zichzelf. Het prijsniveau blijft dus van de verkopen; de WOZ zegt alleen waar bínnen de plaats deze woning staat. Dat mag omdat die twee maten op woonplaatsniveau met 0,888 samenhangen, gemeten over 1.116 plaatsen.

Wat er wél in zit. Naast de buurtligging corrigeert het model voor woningtype, woonoppervlakte, bouwjaar, energielabel, de plek in het gebouw, het perceel en de bestemming. Die correcties zijn niet verzonnen maar gemeten: per kenmerk is vastgesteld hoeveel het uitmaakt, en ze zijn zo geschaald dat het landelijke prijsniveau — geijkt op werkelijke verkoopprijzen — exact blijft staan.

En ze worden hérmeten zodra er betere cijfers zijn. De eerste versies van deze correcties waren geijkt op actuele vraagprijzen, omdat dat was wat we hadden. Inmiddels liggen er tienduizenden werkelijke koopsommen mét verkoopdatum, en daarop blijkt een terugkerend patroon: wat op vraagprijzen gemeten is, staat stelselmatig te uitgesproken. Een makelaar adverteert het kenmerk, een koper rekent af. Een correctie die op vraagprijzen scherp leek, wordt op koopsommen dus meestal wat vlakker — en dat is de versie die hier gebruikt wordt.

Bij het energielabel gaat dat een stap verder. Tot 2021 werd het label op afstand vastgesteld op basis van door de eigenaar opgegeven kenmerken; sindsdien komt een adviseur het ter plaatse opnemen. Dat zijn twee verschillende meetsystemen, en binnen dezelfde letter maakt het meetbaar verschil welk van de twee het is. Het model rekent daarom niet met de letter alleen maar met de letter én het regime waaronder die is afgegeven.

Wat er niet in zit. Onderhoud, indeling, tuin, uitzicht — juist de kenmerken die twee gelijke woningen in dezelfde straat uit elkaar houden. Die staan in geen enkele openbare bron, en een coëfficiënt verzinnen zou het bedrag preciezer laten lijken zonder het juister te maken. De bandbreedte blijft daarom ruim: dat deel is een aanname en geen berekening.

De vergelijkbare verkopen om de hoek

Een makelaar die uw woning taxeert doet één ding als eerste: kijken wat vergelijkbare huizen in de directe omgeving recent hebben opgebracht. Sinds augustus 2026 doet ons model dat ook, en op de meeste adrespagina’s staat onder het bedrag hoeveel verkopen er zijn meegewogen en hoe dichtbij ze lagen.

Wat we van die verkopen aflezen is niet hun prijs. Dat zou weggooien wat het model al weet over bouwjaar, energielabel, perceel en positie in het gebouw. We lezen hun afwijking af: wat bracht dit huis werkelijk op, gedeeld door wat ons model ervoor zei? Ligt die verhouding voor tien buren mediaan op 1,04, dan is dit hoekje van de wijk vier procent duurder dan het model denkt — en dát tellen we op.

De instellingen zijn afgelezen en niet gekozen. Twee meetrondes over 66.633 verkopen, waarbij de buren altijd uit de ene helft van de gegevens kwamen en de gemeten woningen uit de andere, zodat een woning zichzelf nooit kan voorspellen:

• Tien verkopen binnen vijfhonderd meter, van hetzelfde woningtype en binnen een kwart in oppervlakte. In de praktijk liggen ze mediaan op zo’n 80 meter.
• Dichtbij weegt zwaarder dan veel. Tien buren op 80 meter doen het beter dan veertig op 237 meter. Dat was voor ons de verrassing van deze meting, en het verklaart achteraf waarom een straat een betere eenheid bleek dan een postcodegebied.
• Minder dan drie verkopen tellen niet mee. Bij twee is een mediaan een gemiddelde en bij één is het die ene verkoop; dat is geen meting meer maar een echo.
• Weinig buren tellen minder zwaar. Een uitkomst op drie verkopen schuift het bedrag maar half zo ver op als een uitkomst op twintig.

Dit werkt alleen waar we koopsommen hebben — op dit moment zeven gemeenten. Staat er geen regel onder het bedrag, dan waren er te weinig vergelijkbare verkopen in de buurt en rust de schatting op de lagen erboven.

De WOZ-waarde weegt mee waar we die hebben

Sinds eind augustus 2026 beschikken wij over de WOZ-historie van bijna een miljoen Nederlandse adressen, met twaalf jaargangen per woning. Waar een adres daarbij zit, weegt die waarde mee in het richtbedrag — als tweede schatter naast het model, niet in plaats daarvan.

De waardepeildatum op een beschikking is de datum die hij zegt te zijn. De waarde beschrijft de markt op díé dag, en wij indexeren vanaf daar met de prijsindex van het gebied naar vandaag — zonder verschuiving. Dat klinkt vanzelfsprekend, maar wij hebben het eerst fout gehad en daarna gemeten: een beschikking van ná een verkoop past beter bij die verkoop, en dat is verleidelijk. De reden is alleen dat de gemeente die verkoop dan waarschijnlijk zelf heeft meegewogen. Op het moment dat wij een woning waarderen bestaat die latere jaargang nog niet, dus gebruiken wij hem niet.

Wat dat oplevert, op de adressen waar we het konden nameten: de mediane afwijking van ons richtbedrag gaat van 7,7% naar 5,5%, en het aandeel schattingen dat binnen tien procent van de werkelijke verkoopprijs valt van 61% naar ruim 73%.

De WOZ weegt niet overal even zwaar mee. Bij woningen waar wij zelf onzeker over zijn — een ongewoon huis, weinig vergelijkbare verkopen in de buurt — laten wij de beschikking zwaarder wegen dan bij woningen die wij goed kunnen plaatsen. Ook die verhouding is gemeten en niet gekozen.

Wij tonen de WOZ-waarde zelf niet, en dat is een afspraak met de partij die ons de gegevens levert: opslaan mag, ermee rekenen mag, hem publiceren niet. Uw eigen WOZ-beschikking vraagt u kosteloos op bij uw gemeente of via het landelijke WOZ-waardeloket. Hoe zwaar hij bij ons meeweegt ten opzichte van de andere lagen houden wij bij ons: dat is het enige stukje van dit recept dat we niet op straat leggen.

Wat onderhoud werkelijk doet met de prijs

Het middenbedrag op een adrespagina gaat uit van gemiddeld onderhoud. Dat is geen slag om de arm: het bedrag komt uit de prijs per vierkante meter van de omgeving, en die is gebouwd uit álle verkopen daar — van opgeknapte woningen tot woningen met achterstallig werk. Andere sites zetten elke woning stilzwijgend op ‘goed’ of op ‘redelijk’ zonder dat te vermelden. Wij zeggen welk niveau erin zit.

Hoevéél onderhoud uitmaakt, hebben we gemeten op onze eigen transacties: 57.268 verkopen uit 2024 tot en met 2026 in zeven gemeenten, waarbij de opnemer ter plaatse de onderhoudsstaat had vastgelegd. Niet een scenario of een aanname, maar wat er is waargenomen. Het effect is het residu dat overblijft nadat het model al rekening heeft gehouden met type, grootte, bouwjaar, energielabel, perceel en ligging.

Twee dingen vallen op, en ze gaan allebei in tegen wat er gewoonlijk over onderhoud gezegd wordt.

Het is een drempel, geen helling. De grote stap zit tussen ‘redelijk’ en ‘goed’ — bijna elf procent. Van ‘goed’ naar ‘uitstekend’ is het nog maar 3,7%. Achterstallig onderhoud kost veel geld; bovengemiddeld onderhoud levert weinig extra op. Dat is bekende makelaarswijsheid, en nu een gemeten feit.

Het is bijna twee keer zo zwaar als vaak wordt aangenomen. Van de slechtste tot de beste klasse zit een factor 1,26. Cijfers die in de markt circuleren komen eerder rond de 1,14 uit.

Geeft u de staat op, dan verschuift niet alleen het bedrag maar krimpt ook de marge — er is dan immers één onbekende minder. Voor een slecht onderhouden woning gaat die van ongeveer ±33% naar ±26%. Ook die krimp is gemeten en niet geschat.

Wat wij nooit doen: de staat zelf invullen. Er bestaat geen registratie die hem per adres vastlegt, dus zonder uw opgave blijft het bij het gemiddelde.

De bandbreedte is gemeten, niet gekozen

Tot augustus 2026 toonden wij één vaste marge voor elke woning. Toen wij die toetsten aan 4.226 werkelijke verkoopprijzen, bleek hij te beloven wat hij niet waarmaakte: bij een tussenwoning viel 80% van de verkopen erbinnen, bij een vrijstaand huis 55%, en boven de 250 m² nog maar 40%. Eén getal dat bij de ene woning klopt en bij de andere een muntworp is, is geen bandbreedte.

De marge die er nu staat is per woningtype en woninggrootte gemeten op diezelfde verkoopprijzen, met een opslag wanneer er geen energielabel geregistreerd is — en die opslag hangt van het bouwjaar af, want bij een woning van na 1992 zegt een ontbrekend label veel minder dan bij een woning van daarvoor. Nagemeten met de code die deze site draait: over alle woningen samen valt 80,4 procent van de verkopen binnen de getoonde marge, en per segment ligt dat tussen de 73 en 83 procent in plaats van tussen de 40 en 80. Voor de meeste woningen is die eerlijke marge breder dan de oude. Dat is de prijs van een bandbreedte die zegt wat hij doet.

Wat er overblijft als wij alles weten. Wij vonden 884 paren van nagenoeg identieke woningen: dezelfde buurt, hetzelfde type, hooguit drie jaar verschil in bouwjaar, hooguit vijf procent verschil in oppervlakte, binnen een jaar van elkaar verkocht. Die paren verschilden 6,4 procent in prijs per vierkante meter. Dat is onderhoud, afwerking, exacte ligging en biedgeluk samen, en het komt neer op een ondergrens van ongeveer ± 8,6 procent. Geen enkele databron ter wereld haalt dat weg. Alles wat onze bandbreedte bréder maakt dan die ondergrens, is onze eigen onwetendheid — en die is met betere gegevens te verkleinen.

Hoe ver zitten wij ernaast, per soort woning

Eén landelijk foutpercentage verbergt precies wat een lezer wil weten: doet dit model het goed bij mijn soort woning? Daarom staat de meting hier uitgesplitst. Het is dezelfde toetsronde, met dezelfde code die deze site draait, tegen 4.226 werkelijke verkoopprijzen — mediaan 8,8% afwijking, gemeten 2026-08-22.

Uit de toetsronde van 2026-08-19, rechtstreeks uit onze meettabel gelezen en niet overgetypt. “Viel binnen de bandbreedte” is de enige controleerbare belofte die wij doen: als er ± 15% staat, hoort ongeveer 80% van de verkopen daarbinnen te vallen. Waar dat cijfer onder de 80 zakt, is onze bandbreedte te smal — en dat staat er dus gewoon.

Wat er in het systeem zit

Deze cijfers komen rechtstreeks uit onze database en lopen dus niet uit de pas met wat er werkelijk geladen is.

Het woningtype leiden wij zelf af

De Basisregistratie Adressen en Gebouwen kent geen woningtype. Er staat nergens of een woning vrijstaand is, een twee-onder-een-kap, een rijtjeswoning of een appartement. Tegelijk is dat een van de zwaarste variabelen in elke waardering: twee woningen van 120 m² uit 1975 in dezelfde straat kunnen tienduizenden euro’s verschillen puur op dit kenmerk.

Wij leiden het af uit de vorm van de gebouwen, met twee signalen.

Signaal 1 — hoe lang is de rij

Panden die elkaar raken vormen samen een rij. Een rij van één woning is vrijstaand, van twee een twee-onder-een-kap, en bij drie of meer zijn de twee uiteinden hoekwoningen en de rest tussenwoningen. Een rij loopt door over pandgrenzen heen, dus we kijken naar aaneengesloten groepen gebouwen en niet naar losse panden.

Signaal 2 — staan de woningen naast of op elkaar

Of een woning gestapeld is of grondgebonden schatten wij niet — dat is een definitie. Het CBS omschrijft een eengezinswoning als een verblijfsobject dat in een pand zonder andere verblijfsobjecten ligt. Deelt een woning haar pand met een andere woning, dan is het meergezins.

Tot juli 2026 leidden wij dit af uit twee gemeten drempels: het geschatte aantal bouwlagen en de voetafdruk per woning. Die drempels waren zorgvuldig gemeten en toch verkeerd, want ze beantwoordden de verkeerde vraag. Dat bleek pas toen we laserhoogtedata binnenhaalden met gemeten bouwlagen: onze schatting liep structureel te laag, en daardoor telden we systematisch te weinig appartementen. Bij het zoeken naar een betere drempel bleek de drempel zelf overbodig. De afwijking per gemeente ging van 1,08 naar 0,65 procentpunt, en het algoritme werd er eenvoudiger van.

Of een rijtjeswoning een hoekwoning is of een tussenwoning, leiden wij af uit haar plek in de rij. Die rij bepalen we door aaneengesloten panden te clusteren, en dat heeft één zwakte: een kier in de BAG-vlakken breekt een rij op, waardoor een tussenwoning in het midden ineens een hoekwoning lijkt. Daarom corrigeren we met het gedeelde muuroppervlak uit laserhoogtedata — die meet de muur zelf, niet waar de registratie een grens trekt. Eén gedeelde muur beslaat ongeveer 30% van het totale muuroppervlak, twee muren ongeveer 60%, met een leeg gat ertussen. De grens van 40% is opnieuw gemeten en niet gekozen: hij ligt precies in dat gat, met verslechtering aan beide kanten.

Hoe nauwkeurig die afleiding is

Het CBS publiceert per gemeente het percentage woningen per type. Dat is onze onafhankelijke maatstaf: wij leiden af uit geometrie, het CBS telt uit de registratie. Landelijk, over ruim 8,5 miljoen woningen:

Gemiddelde absolute afwijking landelijk: 0,50 procentpunt. De CBS-cijfers op landelijk niveau zijn op hele procenten afgerond, dus deze maat is grover dan die per gemeente hieronder.

Een landelijk totaal kan echter kloppen terwijl afzonderlijke gemeenten er ver naast zitten, doordat fouten elkaar opheffen. Daarom meten we ook de verdeling over alle 342 gemeenten afzonderlijk: gemiddeld 0,53 procentpunt, mediaan 0,45, en 337 van de 342 gemeenten blijven onder de 2 procentpunt. De slechtste gemeente zit op 4,5 — dat zijn kleine gemeenten waar een handvol gebouwen het percentage flink beweegt.

Wat wij niet weten

Dit zijn geen kanttekeningen in de kleine lettertjes maar echte beperkingen, en ze horen bij elke uitspraak die we doen.

• De staat van het interieur. Afwerkniveau, keuken, badkamer, onderhoud — daar ziet geen enkel model iets van. Hierop wint een taxateur die de woning bezoekt het altijd. Wél weten we sinds augustus 2026 hoevéél het uitmaakt, en op elke adrespagina kunt u de staat zelf opgeven; zie hieronder.
• Verbouwingen zonder vergunning. Een uitbouw of dakkapel die niet in de registratie belandt, bestaat voor ons niet.
• Uitzicht en bezonning. Twee identieke woningen aan weerszijden van een straat kunnen fors verschillen.
• Gebogen bouwblokken. Bij een L-vormig of gebogen blok kan de volgorde binnen de rij afwijken. Voor de hoekwoningen maakt dat meestal niets uit.
• Woonboten en woonwagens. Die zijn in de registratie aparte objecten en zitten er nog niet in.

Waar het model nog niet goed genoeg is

Dit hoofdstuk hoort op een methodiekpagina te staan en staat op vrijwel geen enkele. Wij weten waar ons model het slecht doet, en wij weten waarom.

• De breedte, niet de diepte. De vergelijking met echte koopsommen werkt alleen waar wij die koopsommen hebben — op dit moment zeven gemeenten. Daarbuiten rust de schatting op de lagen erboven en is hij navenant ruwer. Meer gemeenten is de grootste verbetering die er voor ons in zit, en het is een inkoopvraagstuk en geen rekenvraagstuk.
• Grote en bijzondere woningen. Boven de 250 m² loopt de fout op naar bijna twintig procent. Dat is geen tekort aan rekenwerk maar aan vergelijkingsmateriaal: er worden er te weinig van verkocht, en ze verschillen onderling te veel.
• Woningen zonder energielabel van vóór 1992. Daar is het ontbreken van een label zelf een signaal — er is nooit iemand geweest om er een af te geven — en de bandbreedte verdubbelt bijna.
• Woonboten en woonwagens. Die staan als aparte objecten in de registratie en zitten er niet in.

Wat er aan komt: de WOZ-waarde per adres als extra ijkpunt in alle 342 gemeenten, meer gemeenten met werkelijke koopsommen, en een tijdlijn per adres. Wat er níét aan komt is een smallere bandbreedte zonder dat er iets gemeten is dat hem rechtvaardigt.

Wat wij publiceren, en wat niet

Deze pagina gaat ver in openheid, en dat is een keuze met een reden: een waarde-indicatie is een bewering over het bezit van een ander, en wie zo’n bewering doet hoort na te rekenen te zijn. Wij publiceren daarom welke bronnen wij gebruiken, welke stappen het bedrag doorloopt, hoe elke stap gemeten is, hoe groot de fout is en waar het model faalt. Ook wanneer dat laatste ongemakkelijk is.

Wat wij niet publiceren, zijn de uitkomsten van onze metingen als kant-en-klare tabel: de coëfficiënt per bouwperiode, per labelklasse, per groottecategorie, en de kalibratiefactor per straat en postcodegebied. Dat is geen geheimzinnigheid over de methode — die staat hierboven — maar het verschil tussen een recept en het gerecht. Die getallen zijn het resultaat van onze eigen metingen op onze eigen data, ze veranderen bij elke nieuwe levering, en ze zijn zonder die data ook niet te controleren. Wie ze wil narekenen, kan dat doen op de enige manier die telt: onze bedragen naast werkelijke verkoopprijzen leggen.

Verantwoording

Alle gebruikte bronnen staan met licentie en peildatum op de bronnenpagina. Wij verwerken en tonen uitsluitend gegevens over gebouwen, nooit over bewoners of eigenaren.