Wat betekent erfpacht voor de waarde van een woning?

De drie vormen, en waarom ze zo verschillen

Eeuwigdurend afgekocht. De canon is voor altijd afgekocht. In de praktijk komt dit dicht bij vol eigendom en is het waardedrukkende effect klein.

Eeuwigdurend, niet afgekocht. Het recht loopt door, maar u betaalt canon, meestal jaarlijks geïndexeerd. Een koper rekent die last mee als een blijvende verplichting.

Voortdurend. Het recht loopt in tijdvakken, vaak van vijftig jaar. Aan het eind van een tijdvak wordt de canon opnieuw vastgesteld op basis van de dán geldende grondwaarde. Dat is de vorm met de grootste onzekerheid: wie vlak vóór een canonherziening koopt, weet niet wat hij daarna gaat betalen.

Wat wij zelf gemeten hebben, en waarom het tegenvalt

Wij hebben erfpacht als aparte factor in ons model getoetst op 28.789 Amsterdamse verkopen waar de erfpachtstatus bekend is. Het residu — wat er overblijft nadat het model al rekening heeft gehouden met buurt, type, grootte, bouwjaar en label — liep uiteen van 1,0041 op eigen grond tot 0,9965 op erfpacht. Dat is nog geen procent verschil, en het maakte onze schatting niet meetbaar beter.

Dat betekent niet dat erfpacht er niet toe doet. Het betekent dat wij het effect al te pakken hadden zonder het te weten. Erfpacht ligt in Amsterdam in klonten: hele buurten staan erop en hele andere buurten niet. Ons model corrigeert per buurt, dus wat erfpacht aan prijsverschil veroorzaakt zit al in die buurtcorrectie. Wat een aparte factor daarna nog kan vinden, is alleen het verschil *binnen* een buurt — en dat is klein.

Er is een tweede reden, en die is eerlijker gezegd de belangrijkste. Wat een koper raakt is niet "is er erfpacht" maar "eeuwigdurend afgekocht, of voortdurend met een canonherziening over zeven jaar". Dat onderscheid staat in geen enkel openbaar register, dus wij meten de grofste van de twee mogelijke vragen. Een factor die op die grove vraag gebouwd is, zou het bedrag preciezer laten lijken zonder het juister te maken.

Waarom hypotheekverstrekkers erop letten

Sommige geldverstrekkers financieren woningen met een aflopend of onduidelijk erfpachtrecht niet, of stellen extra eisen. Dat verkleint de groep kopers, en een kleinere groep kopers betekent een lagere prijs — los van het financiële effect van de canon zelf.

Wat wij hierover wel en niet kunnen tonen

Alleen Amsterdam publiceert erfpacht als open kaartlaag. Voor die gemeente kunnen wij per woning tonen dát er een erfpachtrecht op het perceel rust en wie de uitgever is. Voor de rest van Nederland hebben wij die informatie niet.

Belangrijker nog: het ontbreken van erfpacht in onze data betekent niet dat er geen erfpacht is. De bron werkt op perceelniveau, en appartementsrechten zitten er niet in. Wij tonen erfpacht dus alleen bevestigend, nooit ontkennend. Kijk voor zekerheid in uw eigendomsakte of vraag het na bij de gemeente.

Wat wij niet kunnen tonen is de canon zelf, de resterende looptijd of de afkoopstatus. Dat staat in geen enkel openbaar register.