Waarom geeft elke woningwaarde-site een ander bedrag?

Drie plekken waar het verschil ontstaat

De data. Wie werkt met Kadaster-koopsommen ziet wat er betaald is, maar pas weken later en zonder woningkenmerken. Wie met NVM-data werkt ziet ook oppervlakte en looptijd, maar mist verkopen buiten de NVM om. Wie met vraagprijzen werkt, meet wat verkopers hópen te krijgen.

Het model. Een indexatiemodel rekent de vorige koopsom van uw huis door met een prijsindex. Een hedonisch model leidt uit duizenden verkopen af wat een m², een bouwjaar of een woningtype waard is. Een referentiemodel zoekt vergelijkbare verkochte woningen. Alle drie zijn verdedigbaar en alle drie geven een ander getal.

Het peilmoment. De ene site rekent met transacties tot vorige maand, de andere met een jaar historie. In een bewegende markt scheelt dat op zichzelf al procenten.

Ons eigen getal, zodat u ons kunt afrekenen

Als wij anderen verwijten dat zij hun nauwkeurigheid niet publiceren, hoort de onze hier te staan. Gemeten op 4.226 werkelijke verkoopprijzen, met dezelfde code die deze site draait (meting van 2026-08-22): in de helft van de gevallen zitten wij er 8,8% naast.

Dat cijfer is geen reclame. Het betekent ook dat wij er in de andere helft van de gevallen méér naast zitten, en bij sommige woningen fors: boven de 250 m² loopt onze mediane fout op naar bijna twintig procent. De uitsplitsing per woningtype en woninggrootte staat op de methodiekpagina, inclusief de segmenten waar het slecht gaat.

De vergelijking die u eigenlijk wilt maken — welke site zit er het dichtst bij — kan niemand voor u maken, ook wij niet, want de anderen publiceren geen meetbaar getal. Wat u wél kunt doen: kijk bij elke site of er een bandbreedte staat en of die per woning verschilt. Een aanbieder die overal dezelfde smalle marge toont, heeft niet gemeten.

Wat wij zagen toen we bij de concurrentie keken

Op 2 augustus 2026 hebben wij de openbaar toegankelijke pagina’s van zes Nederlandse woningwaarde-sites doorgenomen. Wat opviel was niet dat hun cijfers verschillen — dat is te verwachten — maar hoe weinig er te controleren valt.

Wij noemen die zes bewust niet bij naam, en dat is geen omzichtigheid maar houdbaarheid: dit was één moment. Een site die vandaag geen foutmarge publiceert doet dat volgende maand misschien wel, en dan zou hier een verwijt blijven staan dat niet meer klopt. Wat hieronder staat beschrijft dus de categorie, niet een bedrijf — en met de vier vragen verderop kunt u elke site zelf langslopen, inclusief die van ons.

Geen enkele bekeken site publiceert hoe nauwkeurig het eigen model is. Geen backtest, geen foutmarge, geen gemeten betrouwbaarheidsinterval. Wel superlatieven: de ene site noemt de eigen berekeningen "de meest accurate", de andere zegt tot "de nauwkeurigste gratis beschikbare woningwaardebepalingen in Nederland" te behoren — beide zonder één cijfer erbij.

De modeluitleg blijft bijna overal bij één zin. De meest concrete die wij tegenkwamen was "analyses met behulp van AI op basis van actuele transactiegegevens uit het Kadaster en minimaal 15 recent verkochte woningen". Een andere site heeft wél een aparte methodologiepagina, maar noemt daarop geen enkele bron bij naam en omschrijft het model als "intern ontwikkeld". Weer een andere noemt "4.573 bronnen" — wat iets zegt over de inkoop en niets over de methode.

Bij ongeveer de helft zit het bedrag achter een formulier. Eén site mailt het rapport ("binnen 2 minuten je rapport in de mailbox"), wat betekent dat de waarde niet het product is maar de aanleiding om uw adresgegevens te krijgen. Een andere plaatst de waardebepaling achter een account met proefperiode.

Het kan ook anders, en dat hoort er eerlijkheidshalve bij: er is een site die de waarde direct toont zonder account én er een duidelijke waarschuwing bij zet dat de schatting indicatief is en er geen rechten aan ontleend kunnen worden. Dat is precies de goede houding — er ontbreekt alleen nog een getal dat die houding onderbouwt.

Wat u zelf kunt controleren bij een aanbieder

Vier vragen, en ze zijn allemaal in dertig seconden te beantwoorden op een site die niets te verbergen heeft: staat erbij op hoeveel verkopen het cijfer rust? Staat er een bandbreedte bij, of één getal? Staat er ergens hoe nauwkeurig het model is gebleken? En krijgt u het bedrag te zien zonder eerst uw e-mailadres af te geven?

Wij hebben die vier bewust zo ingericht dat u ze met ja kunt beantwoorden. Onze methodiek staat openbaar, inclusief wat er níet in ons model zit.