Tielsestraat 10, Valburg
Tielsestraat 10 (6675 AD Valburg, gemeente Overbetuwe, Gelderland) is een twee-onder-een-kapwoning uit 1935, met 131 m² verwarmde woonruimte (geregistreerd: 166 m² gebruiksoppervlakte) op een perceel van 752 m², in de buurt Buitengebied Valburg Zuid.
Waarde-indicatie
€ 569.000
Onze beste schatting bij gangbaar onderhoud, op basis van verkopen tot en met september 2026, omgerekend naar de prijzen van nu.
Vier van de vijf woningen zoals deze verkopen tussen deze twee bedragen. Voor een woning als deze is de marge ± 17%. De marge is hier breder, omdat er dichtbij te weinig vergelijkbare woningen verkocht zijn en nergens staat of een woning uit deze bouwperiode met dit energielabel verbouwd is.
Weet u hoe deze woning erbij staat?
Het bedrag hierboven gaat uit van gangbaar onderhoud: de staat waarin de meeste woningen verkopen, en dat komt vrijwel overeen met goed. Kies hieronder wat er van toepassing is, dan wordt de schatting scherper.
Wat is een compleet dossier?
Energielabel, woningtype en bestemmingsplan zijn bekend.
Dit maakt de marge groter. Eerst wat er van dit adres niet geregistreerd is, daarna wat van geen enkele woning geregistreerd wordt.
- Staat van onderhoud en afwerking binnen: dat staat in geen enkel register
- Verbouwingen die (nog) niet in het gebouwenregister (de BAG) staan
Weet u de onderhoudsstaat? Geef hem op bij de waarde-indicatie — dan wordt de schatting scherper.
Weet u meer over deze woning? Vertel het ons.
- Gebruiksoppervlakte166 m²
- Bouwjaar1935
- WoningtypeTwee-onder-een-kapwoning
- Prijs per m²€ 3.427voor deze woning
Waarom dit bedrag?
We nemen de gemiddelde woning in Buitengebied Valburg Zuid als uitgangspunt en rekenen van daaruit naar deze woning toe. De kenmerken hieronder maken het verschil.
Gemiddeld in Buitengebied Valburg Zuid
€ 3.374
per m², alle woningtypen
+2% voor deze woning
Deze woning
€ 3.427
per m² × 166 m² = € 569.000
Verhoogt de prijs per m²3
- Energielabel A++sterk
Een zuinig label telt mee in wat kopers bieden — de energierekening ligt lager.
- Eigen perceel van 752 m²sterk
Ruim bemeten voor een woning van 166 m².
- Bouwjaar 1935licht
Woningen uit deze bouwperiode brengen landelijk gezien meer op dan gemiddeld.
Verlaagt de prijs per m²2
- Gemeten woonoppervlakte 131 m², geregistreerd 166 m²duidelijk
De energieadviseur mat in de woning minder verwarmde woonruimte dan er geregistreerd staat.
- Twee-onder-een-kapwoning van 166 m²duidelijk
Een twee-onder-een-kapwoning van deze maat brengt per m² minder op dan de gemiddelde woning in Buitengebied Valburg Zuid: hoe groter de woning, hoe lager de prijs per m².
Nog niet bekend
- Staat van onderhoud en afwerking binnenGeef het op
Dat staat in geen enkel register. Het is het deel van de marge dat altijd blijft, ook als al het andere bekend is.
Hoe komen we tot dit bedrag?
De pijlen en stippen hebben wij niet zelf bedacht: ze volgen uit ons rekenmodel. Een pijl laat zien of een kenmerk de prijs per m² verhoogt of verlaagt ten opzichte van de gemiddelde woning in Buitengebied Valburg Zuid. De stippen laten zien hoe sterk: licht, duidelijk of sterk.
De gemiddelde prijs bovenaan is omgerekend naar dezelfde maat als deze woning. Wij rekenen met de oppervlakte zoals die geregistreerd staat, en daarin telt ook een eventuele berging en/of garage mee. Het verschil tussen de twee prijzen komt niet alleen uit de kenmerken hierboven: we vergelijken de uitkomst ook met recente verkopen in de omgeving. Tot slot vermenigvuldigen we de prijs per m² met het aantal vierkante meters; dat geeft het bedrag. Hoe zwaar elk kenmerk precies meetelt, staat in onze methodiek.
Welke vraagprijs past bij Tielsestraat 10?
Verwachte vraagprijs
€ 551.000
tussen € 477.000 en € 624.000
als de woning nu te koop komt, bij gangbaar onderhoud
+3% overboden
Verwachte verkoopprijs
€ 569.000
tussen € 472.000 en € 666.000
de waarde-indicatie van deze woning
De waarde-indicatie van € 569.000 is wat de woning naar verwachting opbrengt. Een vraagprijs ligt daar meestal onder: een woning wordt iets lager in de markt gezet, en kopers bieden eroverheen. Voor een twee-onder-een-kapwoning in deze prijsklasse en in Buitengebied Valburg Zuid verwachten we dat de verkoopprijs 3% boven deze vraagprijs uitkomt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, en hangt af van de markt van nu, de prijsklasse, het woningtype en de buurt.
De gemeente Overbetuwe, de afgelopen twaalf maanden
- woningen verkocht waarvan wij de vraagprijs kennen
- 495
- daarvan ging boven de vraagprijs weg
- 73%
- de mediane verkoop boven de vraagprijs
- 4%
Een vraagprijs is een keuze van verkoper en makelaar, geen meting: hij kan bewust lager of hoger liggen. De marge is iets smaller dan bij de waarde-indicatie, want bij een verkoopprijs maakt ook het bieden het onzeker. In onze metingen valt 80% van de echte vraagprijzen binnen deze marge. Geeft u bij de waarde-indicatie de onderhoudsstaat op, dan staat daar ook de vraagprijs die daarbij past. Hoe wij dit rekenen en hoe dicht het bij echte vraagprijzen ligt, staat in de methodiek; hoeveel er per gemeente en prijsklasse overboden wordt, in ons artikel over overbieden.
Hoe ontwikkelde de waarde van Tielsestraat 10 zich?
Een woning van deze waarde in Gelderland was in november 2016 ongeveer € 267.000 waard en is nu € 569.000: +113% in 10 jaar. Dit is de prijsontwikkeling in Gelderland volgens de CBS/Kadaster-prijsindex, toegepast op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Alle bedragen per jaar
| Maand | Waarde-indicatie | Marge | Verandering |
|---|---|---|---|
| januari 2017 | € 271.000 | ± 22% | — |
| januari 2018 | € 290.000 | ± 21% | +7% |
| januari 2019 | € 308.000 | ± 21% | +6% |
| januari 2020 | € 325.000 | ± 20% | +5% |
| januari 2021 | € 361.000 | ± 20% | +11% |
| januari 2022 | € 450.000 | ± 19% | +25% |
| januari 2023 | € 455.000 | ± 19% | +1% |
| januari 2024 | € 457.000 | ± 18% | +1% |
| januari 2025 | € 511.000 | ± 18% | +12% |
| januari 2026 | € 554.000 | ± 17% | +8% |
| september 2026 | € 569.000 | ± 17% | +3% |
Bron: CBS/Kadaster Prijsindex Bestaande Koopwoningen, de reeks voor Gelderland en die voor twee-onder-een-kapwoningen, aangevuld met de landelijke beweging per maand. De lijn loopt tot september 2026 en staat daar op het bedrag van vandaag. Hoe verder terug, hoe breder de marge: een half procentpunt per jaar. De index beschrijft de markt in Gelderland; hoe deze straat daarvan afweek, weet alleen wie er verkocht heeft. Verbouwingen en onderhoud zitten er niet in.
Wat weten we van Tielsestraat 10?
| Postcode | 6675 AD |
|---|---|
| Woningtype | Twee-onder-een-kapwoning · ter plaatse vastgesteld bij de energielabelopname |
| Plek in de rij | 2e van 2 aaneengesloten woningen |
| Gebruiksoppervlakte | 166 m² · waarvan 131 m² verwarmd volgens de energielabelopname |
| Bouwjaar | 1935 |
| Perceeloppervlakte | 752 m² · kadastraal vastgesteld |
| Energielabel | A++ · geregistreerd bij RVO (EP-Online), opname in 2026. Wat daarna veranderde, zoals zonnepanelen of isolatie, staat er pas in na een nieuwe opname. |
| Inhoud van het pand | 678 m³ · gemeten met laserhoogtemetingen vanuit de lucht (3DBAG) |
| Bouwlagen | 2 · bovengronds, geteld met laserhoogtemetingen (3DBAG). Een kelder telt niet mee |
| Hoogte van het pand | 7,3 meter · van straatniveau tot het hoogste punt van het dak |
| Dakvorm | Schuin dak |
| Ruimte voor zonnepanelen | Circa 49 panelen Op 123 m² bruikbaar dakvlak, gemeten met laserhoogtemetingen vanuit de lucht (3DBAG). Het grootste dakvlak ligt op het zuidwesten. Daken op het noorden zijn niet meegeteld. Schaduw van bomen of buurpanden kennen wij niet, en die kan het aantal flink drukken. |
Oppervlakte, bouwjaar en adres komen uit het landelijke gebouwenregister (de BAG). Het woningtype bepalen we zelf, uit de vorm van het gebouw op de kaart. Hoe dat werkt en hoe nauwkeurig het is, staat in de methodiek.
Huizenprijzen in Valburg
| Gemiddelde verkoopprijs | € 608.072 |
|---|---|
| Gemiddeld per m² | € 4.177 |
| Gemiddelde verkooptijd | 68 dagen |
| Verkocht in 12 maanden | 28 woningen |
| Nieuw te koop gezet | 29 woningen |
Over de twaalf maanden tot en met september 2026. De jongste maand laten we bewust weg: een verkoop wordt pas bij de notaris geregistreerd, dus van die maand ontbreekt nog ongeveer 8% van de verkopen. Alle bronnen met hun peildatum staan op de bronnenlijst.
Wat ligt er in de buurt?
Op loopafstand, binnen een kilometer over de weg, liggen een grote supermarkt (600 meter), een basisschool (900 meter) en een kinderdagverblijf (900 meter). Het dichtstbijzijnde treinstation ligt op 4,4 km, de oprit van een snelweg of hoofdweg op 100 meter.
| Treinstation | 4,4 km |
|---|---|
| Groot overstapstation | 12,6 km |
| Oprit snelweg of N-weg | 0,1 km |
| Grote supermarkt | 0,6 km |
| Basisschool | 0,9 km |
| Kinderdagverblijf | 0,9 km |
| Huisarts | 2,8 km |
| Apotheek | 3,4 km |
| Ziekenhuis | 14,6 km |
| Restaurant | 0,8 km |
| Bibliotheek | 3,5 km |
| Binnenzwembad | 4 km |
| Bioscoop | 8,4 km |
Afstanden van het CBS (2024), gemeten over de weg. Het is een gemiddelde voor de woningen in het vierkant van 100 bij 100 meter waarin dit adres ligt, dus niet precies vanaf deze voordeur. Let op: bij het zwembad telt alleen een overdekt bad mee, en bij de oprit ook een provinciale weg.
Welke risico's spelen bij deze woning?
| Fundering | Verhoogde aandacht voor de fundering In dit postcodegebied is 42% van de panden van vóór 1970, en het gebied ligt in het rivierengebied. Deze woning is van 1935 en valt daarmee in de bouwperiode waar de kaart op wijst. |
|---|---|
| Overstroming | Beschermd, in een aangewezen risicogebied Dit gebied staat op de landelijke lijst van risicogebieden voor overstromingen vanuit het hoofdwatersysteem (de grote rivieren, het IJsselmeer of de zee). Officieel heet dat een gebied met een potentieel significant overstromingsrisico. De woning ligt achter de grote dijken en duinen die het land beschermen, dus de kans op een overstroming is klein. De Nederlandse dijknormen horen tot de strengste ter wereld. Het gebied hoort bij het stroomgebied van de Rijn. Dit geldt voor alle woningen in dit gebied. Bron: de Richtlijn Overstromingsrisico's van Rijkswaterstaat. |
| Bestemming | Wonen Volgens het geldende bestemmingsplan heeft deze woning een woonbestemming. |
| Leefbaarheid | Rond het landelijk gemiddelde Leefbaarometer-score 4,23 in Buitengebied Valburg Zuid (2024). Het ministerie van BZK berekent die score uit vijf onderdelen: woningvoorraad, voorzieningen, veiligheid, sociale samenhang en fysieke omgeving. |
| Geluid | Bovengemiddelde hinder van wegverkeer
|
De funderingskaart van RVO zegt iets over het postcodegebied, niet over deze ene woning: twee huizen in dezelfde straat kunnen een heel andere fundering hebben. De kaart is van 2019. Zekerheid krijgt u alleen met een funderingsonderzoek. De leefbaarheidsscore geldt voor de hele buurt. De geluidscijfers geven aan hoeveel inwoners zeggen dat ze ernstige hinder ervaren; het is geen meting in decibel. Het is een schatting voor de hele buurt, uit een landelijke enquête (Gezondheidsmonitor 2024 van GGD, CBS en RIVM), dus niet voor deze woning.
Waar let u op bij een woning uit 1935?
In deze tijd kwam de spouwmuur op. Kozijnen zijn van staal of hout, vloeren meestal van hout. Hieronder staat waar u op let bij huizen uit de bouwperiode 1920 – 1945. Het gaat over de bouwperiode, niet over deze woning: een gerenoveerd huis kan er geen last meer van hebben. Zekerheid geeft alleen een bouwkundige keuring.
| Loden waterleidingen | Tot circa 1960 werden waterleidingen van lood aangelegd. Zijn ze nooit vervangen, dan raadt de GGD af het water als drinkwater voor jonge kinderen te gebruiken. Vervanging is bij de meeste woningen allang gebeurd, maar het is iets om na te vragen bij aankoop. |
|---|---|
| Houten vloeren boven een kruipruimte | Een houten vloer op de begane grond kan last krijgen van vocht en zwam uit de kruipruimte. Ruikt het muf of veert de vloer, laat hem dan nakijken. |
| Stalen kozijnen laten kou door | Stalen kozijnen uit deze tijd laten kou door en geven condens. Mooi, maar een zwakke plek voor de energierekening als ze er nog origineel in zitten. |
| Isolatie: aantoonbaar aangepakt (label A++) | Woningen uit deze periode zijn zonder isolatie gebouwd, maar dit adres heeft energielabel A++. Er is dus sindsdien flink geïsoleerd; het label is vastgesteld door een erkende adviseur die in de woning is geweest. |
Welke woningen lijken op Tielsestraat 10?
Twee-onder-een-kapwoningen in Buitengebied Valburg Zuid met een vergelijkbare oppervlakte.
- Broekstraat 8G
- Parallelweg-Zuid 2Geen label
- Hoogsestraat 3Geen label
- Parallelweg-Zuid 1Geen label
- Tielsestraat 12Geen label
- Tielsestraat 16Geen label
Welke woningen liggen er nog meer aan de Tielsestraat?
91 woningen. Bekijk de hele straat.
- Tielsestraat 2
- Tielsestraat 4
- Tielsestraat 6
- Tielsestraat 8
- Tielsestraat 9
- Tielsestraat 9f
- Tielsestraat 10
- Tielsestraat 11
- Tielsestraat 12
- Tielsestraat 14
- Tielsestraat 15
- Tielsestraat 16
Veelgestelde vragen over Tielsestraat 10
Wat is Tielsestraat 10 in Valburg waard?
De waarde-indicatie ligt tussen € 472.000 en € 666.000: 166 m² maal € 3.427 per m² voor deze woning, afgeleid van het prijspeil in Valburg en geijkt op werkelijke verkoopprijzen. Die marge van 17% is niet gekozen maar gemeten: van de woningen zoals deze verkocht vier op de vijf binnen dit bereik. Het is een indicatie op basis van omgevingscijfers, geen taxatie van deze specifieke woning.
Welke vraagprijs past bij Tielsestraat 10?
Als deze woning nu te koop komt, verwachten we een vraagprijs rond € 551.000, tussen € 477.000 en € 624.000. De waarde-indicatie is € 569.000: we verwachten dat de verkoopprijs 3% boven deze vraagprijs uitkomt, omdat er voor woningen als deze in Valburg overboden wordt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, per prijsklasse, woningtype en buurt. Een vraagprijs blijft een keuze van verkoper en makelaar.
Hoeveel is Tielsestraat 10 in waarde gestegen sinds 2021?
Van ongeveer € 361.000 in januari 2021 naar € 569.000 nu: +58%, volgens de CBS/Kadaster-prijsindex van Gelderland op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Hoeveel woonoppervlakte heeft Tielsestraat 10?
Volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) heeft deze woning 166 m² gebruiksoppervlakte. Dat is niet precies de woonoppervlakte: in de gebruiksoppervlakte telt bijvoorbeeld ook een inpandige berging of garage mee. Bij de energielabelopname is 131 m² verwarmde woonruimte gemeten.
Wat voor woning is Tielsestraat 10?
Dit is een twee-onder-een-kapwoning. Dat is niet afgeleid maar ter plaatse vastgesteld door de energieadviseur bij de labelopname — de sterkste bron die er voor dit gegeven bestaat. Het type doet ertoe voor het bedrag: het bepaalt met welke prijscurve wij rekenen. Kleine woningen brengen per vierkante meter meer op dan grote, en hoe sterk dat verschil is, verschilt per type.
Uit welk bouwjaar is Tielsestraat 10?
Het bouwjaar is 1935, volgens de BAG.
Welk energielabel heeft Tielsestraat 10?
Energielabel A++, vastgesteld bij een opname in 2026. Bron: EP-Online, het officiële labelregister van RVO. Een label geldt tien jaar; een verbouwing of verduurzaming ertussenin maakt het niet automatisch actueel.
Wat verbruikt Tielsestraat 10 aan energie?
Volgens de labelberekening gebruikt deze woning ongeveer 65 kWh aan fossiele energie per m² per jaar. Dat is het getal waarop de labelletter berust: hoe lager, hoe beter. De energiebehoefte is 93 kWh per m² per jaar; dat zegt iets over de isolatie van de schil, los van de installaties. Het zijn genormeerde getallen: ze rekenen met standaard bewonersgedrag en met primaire energie, niet met wat de meter aanwijst. De werkelijke rekening hangt af van gezinsgrootte, thermostaat en tarieven.
Waar komen deze cijfers vandaan?
- Wat doet funderingsschade met de waarde van mijn huis?
- Wat betekent funderingsrisicoklasse A tot E?
- Wat doet het bouwjaar met de waarde van een huis?
- Wat is mijn huis waard?
Wij tonen uitsluitend gegevens over het gebouw, nooit over de bewoners of de eigenaar (waarom dit huis hier staat). Klopt er iets niet, of wilt u niet dat deze pagina bestaat? Laat deze pagina verwijderen — u hoeft geen reden te geven, en wij beoordelen het verzoek niet.