Wat betekent funderingsrisicoklasse A tot E?

De vijf klassen

Het KCAF (Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek) deelt elk pand in op vijf niveaus. De berekening komt van FunderMaps, dat per pand vier risico’s inschat: paalrot door droogstand, te weinig ontwateringsdiepte, bacteriële aantasting van houten palen en een overig risico. Het zwaarste van de vier bepaalt de klasse.

Betekenis volgens de indeling van KCAF en FunderMaps; gevolgen volgens het NRVT en de NHG-normen voor 2027.

Hoe zeker die klasse is

Bij elke klasse staat hoe hij tot stand kwam. Vastgesteld betekent dat er onderzoek aan het pand zelf is gedaan. Afgeleid betekent dat vergelijkbare panden in de buurt zijn onderzocht. Indicatief betekent dat de klasse alleen op bouwjaar, hoogte en ondergrond rust. Metingen van satellieten die laten zien dat een pand zakt, kunnen de klasse verhogen.

Het KCAF zegt er zelf bij dat een hogere klasse geen vastgesteld gebrek is en geen fysieke beoordeling vervangt. Een indicatieve D kan na onderzoek een B blijken, en andersom.

Wat het betekent als u koopt

De klasse staat in het taxatierapport. Sinds 1 april 2026 neemt elke gevalideerde taxatie de KCAF-klasse op; die verving de oude indeling laag, midden en hoog. Bij klasse D of E staan sinds 1 oktober 2026 ook de indicatieve herstelkosten in het rapport.

Vanaf 2027 kost een hoge klasse leenruimte. Bij een hypotheek met NHG tellen bij klasse D of E de geschatte herstelkosten mee in de maandlasten waarop getoetst wordt, alsof u ze over hoogstens dertig jaar afbetaalt. Brengt u zelf meer dan € 25.000 in voor het herstel, dan mag dat ervan af. Bij A, B en C telt het funderingsrisico niet mee.

Herstel is duur. De Rijksdienst voor Ondernemend Nederland rekent met circa € 1.000 per vierkante meter begane grond. Een rijwoning van 50 m² grondvlak komt dan op ongeveer € 50.000, en bij een rij moeten de buren vaak mee. Een eerste onderzoek, een QuickScan, kost volgens het KCAF vanaf € 295.

Er is een lening voor wie het niet bij de bank kan halen. Het Fonds Duurzaam Funderingsherstel leent eigenaar-bewoners tegen 4,2% vast over dertig jaar, met de eerste drie jaar geen maandlasten.

En als u verkoopt

Weet u van funderingsproblemen, dan moet u dat melden; dat volgt uit de gewone regels voor gebreken bij een koop (artikel 7:17 van het Burgerlijk Wetboek). Een koper van een oud huis in een risicogebied hoort zelf ook onderzoek te doen. Een eigen onderzoeksrapport bij de verkoop neemt twijfel weg, en twijfel kost in een onderhandeling meer dan de prijs van het onderzoek.

Wat doet het gebiedsrisico met de verkoopprijs? Wij hebben het gemeten op ruim 325.000 verkopen, met dezelfde buurt, hetzelfde type en dezelfde bouwperiode vergeleken. Binnen dezelfde bouwperiode verkoopt een woning in een gebied met hoog funderingsrisico niet meetbaar goedkoper dan een in een gebied met laag risico. Het prijsverschil dat je op het eerste gezicht ziet, komt doordat in risicogebieden veel oude woningen staan, en oude woningen verkopen overal iets onder wat ons model verwacht, ook waar het risico laag is. Dat zegt niets over uw eigen pand: een woning met een vastgesteld probleem (klasse E) is wél minder waard, maar dat zit in geen enkel register dat wij kunnen meten.

Wat er op onze adrespagina staat, en wat niet

Wij tonen het gebiedsrisico uit de kaart van de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland: laag, verhoogd of hoog, per postcode, op basis van bodem, grondwater en de leeftijd van de bebouwing. Dat is een andere maat dan de KCAF-klasse, die per pand rekent. Een hoog gebiedsrisico betekent niet dat uw pand een D of E heeft, en een laag gebiedsrisico sluit een D niet uit.

De KCAF-klasse van uw eigen pand staat in het funderingsrisicorapport dat bij een taxatie wordt opgevraagd. Wat funderingsrisico in het algemeen met de waarde doet, staat in funderingsschade en woningwaarde.