Hoeveel wordt er boven de vraagprijs geboden?

Waarom er boven de vraagprijs verkocht wordt

Een vraagprijs is geen prijskaartje maar een startpunt. Verkoper en makelaar kiezen hem zo dat er genoeg kijkers komen, en in een markt met meer kopers dan woningen betekent dat: iets onder wat de woning naar verwachting opbrengt. De kopers bieden elkaar daarna naar de marktprijs toe.

Dat de middelste verkoop 4,5% boven de vraagprijs ligt, zegt dus vooral iets over hoe vraagprijzen in Nederland gekozen worden. Over de waarde van een woning zegt het weinig. De waarde is wat er betaald wordt, en dat is precies wat ons richtbedrag schat. Op elke adrespagina staat daarom naast dat richtbedrag de vraagprijs die erbij past.

De mediane looptijd van aanmelding tot verkoop is 27 dagen. In die korte tijd moet een koper bezichtigen, financiering regelen en een bod doen. Dat is de krapte waar het overbieden uit voortkomt.

Wat het verschil maakt: plek, prijsklasse en woningtype

Wij meten het overbieden met één model op de paren van vraagprijs en verkoopprijs van dezelfde verkoop. Het model kent vier dingen: de markt van nu, de prijsklasse, het woningtype en de plek, van regio via gemeente tot buurt. Een gemeente of buurt met weinig verkopen leunt op het niveau erboven, zodat één toevallige biedstrijd geen buurtgetal wordt.

De plek weegt het zwaarst. In de krapste studentensteden en hun randgemeenten gaat het overgrote deel van de woningen boven de vraagprijs weg. In gemeenten met veel dure vrijstaande woningen of veel aanbod ligt de middelste verkoop op of zelfs onder de vraagprijs. De uitersten staan hierboven in de tabel.

Goedkopere woningen worden harder overboden. Onder de drie ton concurreren starters met elkaar om een klein aanbod. Boven het miljoen zijn er minder kopers en ligt de vraagprijs vaak al dicht bij wat er betaald wordt. Het model meet dat verschil binnen dezelfde buurt, dus het is geen omweg voor "goedkope buurten zijn krapper".

Bij een gelijke prijs maakt het woningtype weinig uit. Een tussenwoning wordt iets harder overboden dan een appartement van hetzelfde bedrag, een vrijstaand huis iets minder. Dat er tussen typen in totaal grotere verschillen te zien zijn, komt vooral doordat ze in andere prijsklassen zitten.

Wat u ermee doet als koper

Bied op de waarde, niet op de vraagprijs. Zoek het adres op: daar staat de verwachte verkoopprijs, met de bandbreedte waarbinnen vier van de vijf verkopen vallen, en hoe hard er in die buurt of gemeente de afgelopen twaalf maanden overboden is. Dat is een beter vertrekpunt dan "vraagprijs plus tien procent".

Reken op de taxatie. Uw geldverstrekker financiert op de getaxeerde marktwaarde, niet op uw bod. Biedt u ver boven wat vergelijkbare woningen opbrachten, dan kan de taxatie lager uitvallen dan de koopsom, en dat verschil betaalt u zelf. Meer daarover in wat een taxatie kost en wanneer u er een nodig heeft.

Een bod is pas bindend als het op papier staat. Een koop van een woning moet schriftelijk worden vastgelegd, en een particuliere koper heeft na het tekenen drie dagen bedenktijd (artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek).

En als verkoper

Voor een verkoper is dezelfde tabel het antwoord op de vraag hoe hoog de vraagprijs moet zijn. In een gemeente waar structureel wordt overboden, werkt een vraagprijs iets onder de verwachte opbrengst als uitnodiging. In een gemeente waar rond of onder de vraagprijs wordt verkocht, schrikt diezelfde strategie niemand af en verliest u alleen onderhandelingsruimte. Zie hoe u de vraagprijs bepaalt.

Wat wij niet zien

Wij zien de vraagprijs en de verkoopprijs, niet de biedingen die verloren. Hoeveel kopers er meeboden en hoe ver het tweede bod onder het winnende lag, staat in geen enkele registratie. Woningen die zonder vraagprijs verkocht zijn, bijvoorbeeld onderhands aan familie of via een inschrijving zonder vraagprijs, tellen in deze cijfers niet mee.