Hoe maak ik bezwaar tegen mijn WOZ-waarde?

Eerst: is uw WOZ te hoog, of alleen lager dan de markt?

De WOZ-beschikking van 2026 gaat over de waarde op 1 januari 2025. De gemeente kijkt dus naar verkopen rond die datum, niet naar de prijzen van nu. In een stijgende markt ligt de WOZ daardoor onder wat uw huis vandaag zou opbrengen: landelijk is de verkoopprijs per m² ongeveer 1,42 keer de WOZ-waarde per m². Zie waarom de WOZ lager is dan de marktwaarde.

Een sprong ten opzichte van vorig jaar is evenmin een reden. Volgens de Waarderingskamer steeg de WOZ-waarde van woningen in 2026 gemiddeld 10,6%, en dat volgt de markt van 2024.

De juiste vergelijking is die met vergelijkbare woningen in uw straat of buurt, op dezelfde peildatum. Die WOZ-waarden staan per adres in het WOZ-waardeloket. Is uw woning duidelijk hoger gewaardeerd dan een vrijwel gelijke woning drie deuren verder, dan is dat het begin van een goed bezwaar.

Waar bezwaar wél kans heeft

Verkeerde gegevens over uw woning. Een te grote oppervlakte, een aanbouw of dakkapel die er niet is, een verkeerd bouwjaar of woningtype. De oppervlakte waarmee de gemeente rekent, kunt u naast de gebruiksoppervlakte uit de BAG leggen; die staat op uw adrespagina. Zie wat de gebruiksoppervlakte volgens de BAG is.

Een slechtere staat dan aangenomen. De taxateur van de gemeente is meestal niet binnen geweest. Is uw woning duidelijk minder goed onderhouden dan gemiddeld, bijvoorbeeld met funderingsproblemen of een verouderde keuken en badkamer, dan kunt u dat met foto’s onderbouwen.

Referentiewoningen die niet vergelijkbaar zijn. In het taxatieverslag staat met welke verkochte woningen de gemeente gerekend heeft. Zijn die groter, nieuwer of van een ander type, of liggen ze in een duurdere buurt, dan is dat een argument.

U kocht zelf rond de peildatum. Een koopsom van rond 1 januari 2025 die duidelijk lager ligt dan de WOZ-waarde, is sterk bewijs, mits het een normale verkoop was.

Zo gaat het, stap voor stap

1. Vraag het taxatieverslag op. De gemeente moet u op verzoek de gegevens geven waarop de waarde rust (artikel 40 van de Wet WOZ). Bij veel gemeenten staat het verslag al klaar in het online belastingportaal of via MijnOverheid.

2. Controleer de gegevens en de referenties. Klopt de oppervlakte, klopt het type, en lijken de woningen waarmee vergeleken is echt op de uwe?

3. Bel eerst. Veel gemeenten passen een duidelijke fout na een telefoontje of een bericht al aan, zonder formele procedure.

4. Dien bezwaar in binnen zes weken na de datum op de beschikking. Dat kan meestal online. Schrijf erbij wat er volgens u niet klopt en welke waarde u juist vindt, met de onderbouwing.

5. Wacht de uitspraak af. Bent u het daarmee niet eens, dan kunt u in beroep bij de rechtbank.

Te laat? Is de waarde meer dan 20% te hoog, dan moet de gemeente hem ook na de termijn verlagen, tot vijf jaar terug.

No-cure-no-pay-bureaus

Lang ging het merendeel van de WOZ-bezwaren via bureaus die gratis bezwaar maken en betaald worden uit de proceskostenvergoeding die de gemeente moet uitkeren als het bezwaar slaagt. Sinds 2024 is die vergoeding bij WOZ-zaken flink verlaagd, en dat merkt u: volgens de Waarderingskamer liep in 2026 nog 15,7% van de bezwaren via zo’n bureau, tegen 53,8% een jaar eerder.

Zelf bezwaar maken kost niets. Een bureau heeft vooral zin als u er geen tijd voor heeft, en dan krijgt u bij een lagere WOZ alleen het belastingvoordeel, niet de vergoeding.

Wat een lagere WOZ wel en niet oplevert

De WOZ-waarde bepaalt uw onroerendezaakbelasting en de watersysteemheffing voor gebouwen. In de inkomstenbelasting telt hij mee via het eigenwoningforfait: in 2026 is dat 0,35% van de WOZ-waarde voor woningen tussen € 75.000 en € 1.350.000. Bij een erfenis is de WOZ-waarde het uitgangspunt voor de erfbelasting.

Wat hij niet meer doet: bij een nieuwe hypotheek telt de WOZ-waarde sinds 2026 niet meer mee voor de verhouding tussen lening en woningwaarde. Daarvoor is een taxatie of een goedgekeurde modelwaarde nodig; zie wat een taxatie kost.

Reken het voordeel daarom eerlijk uit. Een WOZ die € 20.000 lager uitvalt, scheelt bij een gemiddeld OZB-tarief vaak een paar tientjes per jaar. Het is de moeite waard als de gemeente echt van verkeerde gegevens uitgaat, ook omdat die fout elk jaar terugkomt.

Hoe vaak bezwaar slaagt

De Waarderingskamer houdt bij hoeveel woningeigenaren bezwaar maken en hoe vaak dat iets oplevert.

Bron: Waarderingskamer, Staat van de WOZ 2026. Van alle bezwaren in 2025 leidde 26,5% tot een andere waarde en 3,8% tot een vernietigde beschikking.