Wat doet het bouwjaar met de waarde van een huis?
Minder dan de meeste mensen denken, behalve bij nieuwbouw. Oude huizen staan vaak op dure plekken, maar dat is de plek en niet het bouwjaar. Vergelijken wij woningen in dezelfde buurt, van hetzelfde type en dezelfde grootte, dan scheelt het bouwjaar tot ongeveer 1990 meestal enkele procenten. Daarna loopt het op: een nieuwe woning, gebouwd rond 2020 of later, brengt 12 tot 20% meer op dan een vergelijkbare woning van rond 1980. Het energielabel, de staat van onderhoud en de fundering tellen daarnaast nog apart mee.
De cijfers
| Rijwoning: nieuwbouw tegenover rond 1980 | +12% (zelfde buurt, type en grootte) |
|---|---|
| Vrijstaand of twee-onder-een-kap: nieuwbouw tegenover rond 1980 | +19% (zelfde buurt, type en grootte) |
| Appartement: nieuwbouw tegenover rond 1980 | +20% (zelfde buurt, type en grootte) |
Deze cijfers komen rechtstreeks uit onze eigen database en worden dagelijks ververst. Zie de bronnen.
Waarom oude huizen duur lijken
Een herenhuis van rond 1900 in een stadscentrum is duur. Maar dat komt door het stadscentrum: daar staan nu eenmaal de oude huizen, en daar wil iedereen wonen. Wie alle verkopen naar bouwjaar sorteert, meet vooral wáár elk bouwjaar staat.
Ons model legt eerst het prijspeil van de buurt vast, en dan de grootte en het woningtype. Pas wat daarna overblijft is het effect van het bouwjaar zelf. Dat is het cijfer in de tabel hieronder, en het is het cijfer dat ons richtbedrag gebruikt.
Wat wij gemeten hebben
Per bouwjaar het verschil met een vergelijkbare woning van rond 1980, gemeten op verkopen en per groep woningtypen. Tussen de jaartallen in de tabel loopt het geleidelijk over.
| Bouwjaar | Rijwoning | Vrijstaand of twee-onder-een-kap | Appartement |
|---|---|---|---|
| 1900 en ouder | +4,3% | −7,2% | +2,3% |
| rond 1932 | +0,5% | +4,7% | +0,5% |
| rond 1957 | −3,1% | +1,5% | −2,6% |
| rond 1980 | ijkpunt | ijkpunt | ijkpunt |
| rond 1997 | +3,0% | +7,0% | +8,1% |
| rond 2010 | +4,1% | +9,9% | +7,4% |
| 2020 en nieuwer | +11,9% | +18,5% | +19,6% |
Bouwjaarcurve van ons waardemodel: gemeten op verkopen in augustus 2026, voor appartementen herijkt op 43.802 verkopen. Het verschil bóvenop buurt, woningtype en grootte.
Wat de tabel laat zien
De nieuwbouwpremie is het grootste effect. Een nieuwe woning heeft moderne isolatie, installaties die nog jaren meegaan, en geen achterstallig onderhoud. Kopers betalen daarvoor.
De wederopbouw is het dal. Bij rijwoningen en appartementen brengen woningen uit de jaren vijftig en zestig het minst op. Er is toen snel en in grote aantallen gebouwd, met wisselende materiaalkwaliteit. Vooroorlogse rijwoningen doen het juist iets beter dan die van rond 1980; kopers zoeken vaak de hoge plafonds en details van die tijd.
Bij vrijstaande huizen is de oudste groep het goedkoopst. Een verklaring die voor de hand ligt, maar die wij niet apart gemeten hebben: in die groep zitten veel oude boerderijen en dorpshuizen, waar vaak meer aan moet gebeuren.
Wat apart meetelt
Het bouwjaar staat in ons model niet alleen. Het energielabel telt los mee: een oud huis dat goed geïsoleerd is, krijgt dat in zijn label terug. Zie energielabel en woningwaarde.
De fundering is bij oude huizen op veen en klei het grootste risico. Huizen van vóór ongeveer 1970 staan daar vaak op houten palen. Zie funderingsschade en woningwaarde.
De staat van onderhoud kennen wij alleen als u hem zelf opgeeft. Een opgeknapt oud huis kan daardoor meer waard zijn dan ons richtbedrag zegt, en een verwaarloosd huis minder. Wat een verbouwing oplevert, staat in verbouwing en woningwaarde.
Waar u op let bij een woning uit een bepaalde periode
Op elke adrespagina staan de aandachtspunten van de bouwperiode: loden waterleidingen bij de oudste huizen, massieve muren zonder spouw, betonrot in systeemvloeren uit de jaren 1965 tot 1983, mogelijk asbest van vóór het verbod van 1993, en de isolatie die bij die periode hoort. Het bouwjaar zelf komt uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen; dat is het jaar waarin het pand werd opgeleverd, niet het jaar van een latere verbouwing.
Bronnen
- Eigen meting: bouwjaarcurve van het waardemodel, per groep woningtypen — gemeten 2026-08-04; appartementen herijkt 2026-08-26
- Kadaster — Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) — bouwjaar per pand
Verder lezen
- Hoeveel is een beter energielabel waard?
- Wat doet funderingsschade met de waarde van mijn huis?
- Wat is mijn huis waard?
- Hoeveel verhoogt een aanbouw of verbouwing de waarde van mijn woning?
Laatst bijgewerkt op . Wilt u weten wat dit voor úw woning betekent? Zoek uw adres op. Hoe wij aan onze cijfers komen staat in de methodiek.