Kruisbessenstraat 12, 's-Gravenhage
Kruisbessenstraat 12 (2564 VD 's-Gravenhage, Zuid-Holland) is een appartement uit 1927, met 9.412 m² gebruiksoppervlakte, in de buurt Vruchtenbuurt.
Waarde-indicatie
Dit object is te groot voor onze rekenmethode. Met 9.412 m² is dit veel groter dan de woningen waarop onze prijs per m² rust — die komt uit gewone woningverkopen, en boven 1.000 m² zou een bedrag extrapolatie zijn ver buiten die gegevens. Dat doen wij liever niet dan half. Lees in de methodiek hoe we tot een indicatie komen. Ter oriëntatie: de gemiddelde WOZ-waarde in Vruchtenbuurt was € 463.000 in 2025 — een buurtgemiddelde, geen uitspraak over deze woning.
- Gebruiksoppervlakte9.412 m²
- Bouwjaar1927
- WoningtypeAppartement
Wat weten we van Kruisbessenstraat 12?
| Postcode | 2564 VD |
|---|---|
| Woningtype | Appartement |
| Gebruiksoppervlakte | 9.412 m² |
| Bouwjaar | 1927 |
| Energielabel | Geen label · niet geregistreerd bij RVO (EP-Online) |
| Gebruik | Gemengd gebruik Deze woning heeft naast de woonruimte ook een zorgruimte, op hetzelfde adres. In de BAG is het één verblijfsobject, geen woning met een aparte bedrijfsruimte ernaast. Dat verandert de waardering: zulke panden zijn vaak lastiger te financieren met een gewone hypotheek en spreken een kleinere groep kopers aan. |
| Inhoud van het pand | 35.260 m³ · gemeten met laserhoogtemetingen vanuit de lucht (3DBAG) — dit is het hele gebouw, niet deze woning |
| Bouwlagen | 5 · bovengronds, geteld met laserhoogtemetingen (3DBAG). Een kelder telt niet mee |
| Hoogte van het pand | 20,1 meter · van straatniveau tot het hoogste punt van het dak |
| Dakvorm | Deels plat, deels schuin dak |
Oppervlakte, bouwjaar en adres komen uit het landelijke gebouwenregister (de BAG). Het woningtype bepalen we zelf, uit de vorm van het gebouw op de kaart. Hoe dat werkt en hoe nauwkeurig het is, staat in de methodiek.
Huizenprijzen in 's-Gravenhage
| Gemiddelde verkoopprijs | € 511.210 |
|---|---|
| Gemiddeld per m² | € 5.113 |
| Gemiddelde verkooptijd | 41 dagen |
| Verkocht in 12 maanden | 7.433 woningen |
| Nieuw te koop gezet | 11.300 woningen |
Over de twaalf maanden tot en met september 2026. De jongste maand laten we bewust weg: een verkoop wordt pas bij de notaris geregistreerd, dus van die maand ontbreekt nog ongeveer 8% van de verkopen. Alle bronnen met hun peildatum staan op de bronnenlijst.
Wat ligt er in de buurt?
Op loopafstand, binnen een kilometer over de weg, liggen een grote supermarkt (800 meter), een basisschool (400 meter), een huisarts (500 meter), een kinderdagverblijf (300 meter) en een apotheek (500 meter). Binnen die kilometer zijn er ongeveer 3 grote supermarkten en 4 basisscholen. Het dichtstbijzijnde treinstation ligt op 5,1 km, de oprit van een snelweg of hoofdweg op 5,0 km.
| Treinstation | 5,1 km |
|---|---|
| Groot overstapstation | 5,2 km |
| Oprit snelweg of N-weg | 5 km |
| Grote supermarkt | 0,8 km |
| Basisschool | 0,4 km |
| Kinderdagverblijf | 0,3 km |
| Huisarts | 0,5 km |
| Apotheek | 0,5 km |
| Ziekenhuis | 2,4 km |
| Restaurant | 0,4 km |
| Bibliotheek | 1,1 km |
| Binnenzwembad | 1,5 km |
| Bioscoop | 3 km |
Afstanden van het CBS (2024), gemeten over de weg. Het is een gemiddelde voor de woningen in het vierkant van 100 bij 100 meter waarin dit adres ligt, dus niet precies vanaf deze voordeur. Let op: bij het zwembad telt alleen een overdekt bad mee, en bij de oprit ook een provinciale weg.
Welke risico's spelen bij deze woning?
| Fundering | Verhoogde aandacht voor de fundering In dit postcodegebied is 100% van de panden van vóór 1970. Deze woning is van 1927 en valt daarmee in de bouwperiode waar de kaart op wijst. |
|---|---|
| Overstroming | Beschermd, in een aangewezen risicogebied Dit gebied staat op de landelijke lijst van risicogebieden voor overstromingen vanuit het hoofdwatersysteem (de grote rivieren, het IJsselmeer of de zee). Officieel heet dat een gebied met een potentieel significant overstromingsrisico. De woning ligt achter de grote dijken en duinen die het land beschermen, dus de kans op een overstroming is klein. De Nederlandse dijknormen horen tot de strengste ter wereld. Het gebied hoort bij het stroomgebied van de Rijn. Dit geldt voor alle woningen in dit gebied. Bron: de Richtlijn Overstromingsrisico's van Rijkswaterstaat. |
| Bestemming | Maatschappelijke bestemming — Maatschappelijk - 1 Volgens het geldende bestemmingsplan is dit een maatschappelijke bestemming: zorg, onderwijs, religie of vergelijkbare voorzieningen. Wonen kan hier zijn toegestaan via een aanduiding of als dienstwoning. Controleer de planregels. |
| Leefbaarheid | Boven het landelijk gemiddelde Leefbaarometer-score 4,34 in Vruchtenbuurt (2024). Het ministerie van BZK berekent die score uit vijf onderdelen: woningvoorraad, voorzieningen, veiligheid, sociale samenhang en fysieke omgeving. |
| Geluid | Geen opvallende geluidsbronnen
|
De funderingskaart van RVO zegt iets over het postcodegebied, niet over deze ene woning: twee huizen in dezelfde straat kunnen een heel andere fundering hebben. De kaart is van 2019. Zekerheid krijgt u alleen met een funderingsonderzoek. De leefbaarheidsscore geldt voor de hele buurt. De geluidscijfers geven aan hoeveel inwoners zeggen dat ze ernstige hinder ervaren; het is geen meting in decibel. Het is een schatting voor de hele buurt, uit een landelijke enquête (Gezondheidsmonitor 2024 van GGD, CBS en RIVM), dus niet voor deze woning.
Waar let u op bij een woning uit 1927?
In deze tijd kwam de spouwmuur op. Kozijnen zijn van staal of hout, vloeren meestal van hout. Hieronder staat waar u op let bij huizen uit de bouwperiode 1920 – 1945. Het gaat over de bouwperiode, niet over deze woning: een gerenoveerd huis kan er geen last meer van hebben. Zekerheid geeft alleen een bouwkundige keuring.
| Loden waterleidingen | Tot circa 1960 werden waterleidingen van lood aangelegd. Zijn ze nooit vervangen, dan raadt de GGD af het water als drinkwater voor jonge kinderen te gebruiken. Vervanging is bij de meeste woningen allang gebeurd, maar het is iets om na te vragen bij aankoop. |
|---|---|
| Gebouwd zonder isolatie-eis | Pas sinds 1975 moeten nieuwe woningen geïsoleerd worden. Oudere woningen zijn gebouwd met enkel glas en zonder isolatie in dak en vloer. Veel is inmiddels alsnog geïsoleerd; het energielabel laat zien hoeveel er werkelijk gebeurd is. |
| Houten vloeren boven een kruipruimte | Een houten vloer op de begane grond kan last krijgen van vocht en zwam uit de kruipruimte. Ruikt het muf of veert de vloer, laat hem dan nakijken. |
| Stalen kozijnen laten kou door | Stalen kozijnen uit deze tijd laten kou door en geven condens. Mooi, maar een zwakke plek voor de energierekening als ze er nog origineel in zitten. |
Welke woningen liggen er nog meer aan de Kruisbessenstraat?
30 woningen. Bekijk de hele straat.
- Kruisbessenstraat 4
- Kruisbessenstraat 4A
- Kruisbessenstraat 5
- Kruisbessenstraat 6
- Kruisbessenstraat 7
- Kruisbessenstraat 9
- Kruisbessenstraat 11
- Kruisbessenstraat 12
- Kruisbessenstraat 12D-1
- Kruisbessenstraat 12D-2
- Kruisbessenstraat 12D-3
- Kruisbessenstraat 12D-4
Veelgestelde vragen over Kruisbessenstraat 12
Hoeveel woonoppervlakte heeft Kruisbessenstraat 12?
Volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) heeft deze woning 9.412 m² gebruiksoppervlakte. Dat is niet precies de woonoppervlakte: in de gebruiksoppervlakte telt bijvoorbeeld ook een inpandige berging of garage mee.
Wat voor woning is Kruisbessenstraat 12?
Dit is een appartement. De BAG legt het woningtype niet vast, dus leiden wij het zelf af uit de vorm van het pand, het aantal woningen erin en het aantal panden dat eraan vastzit. Het type doet ertoe voor het bedrag: het bepaalt met welke prijscurve wij rekenen. Kleine woningen brengen per vierkante meter meer op dan grote, en hoe sterk dat verschil is, verschilt per type.
Uit welk bouwjaar is Kruisbessenstraat 12?
Het bouwjaar is 1927, volgens de BAG.
Welk energielabel heeft Kruisbessenstraat 12?
Voor dit adres is geen energielabel geregistreerd in EP-Online, het officiële labelregister van RVO — dat geldt voor ongeveer vier op de tien Nederlandse woningen. Bij verkoop of verhuur is een geldig label verplicht; een gecertificeerd adviseur stelt het dan ter plekke vast.
Is er funderingsrisico bij Kruisbessenstraat 12?
De funderingskaart van RVO geeft voor dit postcodegebied een verhoogd risico, en met bouwjaar 1927 valt deze woning in de bouwperiode waar de kaart op wijst. Dat is een gebiedsuitspraak, geen diagnose: alleen funderingsonderzoek geeft zekerheid.
Is Kruisbessenstraat 12 een gewone woning?
Gemengd gebruik. Deze woning heeft naast de woonruimte ook een zorgruimte, op hetzelfde adres. In de BAG is het één verblijfsobject, geen woning met een aparte bedrijfsruimte ernaast. Dat verandert de waardering: zulke panden zijn vaak lastiger te financieren met een gewone hypotheek en spreken een kleinere groep kopers aan.
Is Kruisbessenstraat 12 een rijksmonument?
Nee, het pand staat niet in het rijksmonumentenregister van de RCE. Of er een gemeentelijk monument op rust, is daarmee niet gezegd — die registers zijn niet landelijk open.
Is het rustig wonen rond Kruisbessenstraat 12?
In de Gezondheidsmonitor springt voor Vruchtenbuurt geen enkele geluidsbron eruit vergeleken met de rest van 's-Gravenhage. Het is een buurtcijfer: hoe het op dit adres klinkt, hangt van de straat af.
Waar komen deze cijfers vandaan?
- Wat doet funderingsschade met de waarde van mijn huis?
- Wat betekent funderingsrisicoklasse A tot E?
- Wat is mijn appartement waard?
- Wat doet het bouwjaar met de waarde van een huis?
Wij tonen uitsluitend gegevens over het gebouw, nooit over de bewoners of de eigenaar (waarom dit huis hier staat). Klopt er iets niet, of wilt u niet dat deze pagina bestaat? Laat deze pagina verwijderen — u hoeft geen reden te geven, en wij beoordelen het verzoek niet.
Zoekmachines en AI-assistenten mogen deze pagina indexeren en citeren. Stelselmatig kopiëren, herpubliceren of gebruiken voor een eigen waardemodel mag niet (voorwaarden).