Wat is mijn appartement waard?

Waarin een appartement verschilt van een eengezinswoning

Met een appartement koopt u een appartementsrecht: een aandeel in het hele gebouw en de grond eronder, met het recht om één deel ervan alleen te gebruiken. Het dak, de gevel, het trappenhuis en de lift zijn van alle eigenaren samen, en de Vereniging van Eigenaars (VvE) beheert ze.

Daardoor bestaat de prijs uit meer dan de woning zelf. Een koper betaalt voor de vierkante meters en de ligging, maar rekent ook de maandelijkse VvE-bijdrage mee en de kans dat er binnenkort een grote rekening voor gezamenlijk onderhoud komt.

Per vierkante meter is een appartement vaak duurder dan een rijtjeshuis in dezelfde plaats. Dat komt vooral doordat appartementen kleiner zijn en vaker in de binnensteden staan, en kleinere woningen hebben altijd een hogere prijs per m². Zie wat een vierkante meter woning kost.

De plek in het gebouw, gemeten

Het energielabel van een appartement vermeldt op welke woonlaag het ligt: onderin, in het midden of bovenin, en of het een hoek- of tussenwoning is. Wij hebben op tienduizenden koopsommen gemeten wat die plek doet met de prijs. De uitkomst staat in de tabel hierboven en zit in elk richtbedrag.

Een benedenwoning doet het het best: vaak met tuin of terras, zonder trap en met een eigen voordeur. Een woning op de bovenste laag doet het iets beter dan een tussenverdieping, maar minder dan veel mensen verwachten. Op een makelaarsfoto oogt het uitzicht beter dan het bij de verkoop oplevert.

Wat wij niet weten, is de precieze etage. Het label zegt "midden", of het nu de tweede of de achtste verdieping is, en of er een lift is staat in geen enkel register. Bij een hoog appartement zonder lift telt dat voor kopers wel mee.

Wat u zelf moet meewegen: de VvE

Het reservefonds. Sinds 1 januari 2018 moet elke VvE elk jaar geld opzij zetten voor groot onderhoud: het bedrag uit een meerjarenonderhoudsplan dat niet ouder is dan vijf jaar, of anders minstens 0,5% van de herbouwwaarde van het gebouw. Een VvE met een klein fonds en een groot onderhoudsplan betekent een extra rekening, en kopers trekken die van hun bod af.

De servicekosten. Een hoge maandelijkse bijdrage drukt wat kopers kunnen lenen, en dus wat zij kunnen bieden. Vraag naar wat erin zit: alleen het reservefonds en de opstalverzekering, of ook schoonmaak, lift en verwarming?

De papieren. Bij een verkoop vraagt de koper de notulen, de jaarstukken en het onderhoudsplan op. Wie verkoopt, doet er goed aan die vooraf zelf te lezen: een besluit over een nieuw dak of een gevelrenovatie is het eerste waar een koper naar zoekt.

Erfpacht. Appartementen in de grote steden staan relatief vaak op erfpachtgrond. Wat dat doet met de prijs, staat in erfpacht en woningwaarde.

Overbieden en verkopen

Bij dezelfde prijs wordt een appartement iets minder overboden dan een tussenwoning, maar het verschil is klein. Wat meer uitmaakt zijn de prijsklasse en de plek: hoe goedkoper de woning en hoe krapper de gemeente, hoe harder er geboden wordt. De cijfers per gemeente staan in hoeveel er boven de vraagprijs geboden wordt.