Kempstraat 15, 's-Gravenhage
Een appartement uit 1923, met 52 m² gebruiksoppervlakte, in de buurt Transvaalkwartier-Midden.
Waarde-indicatie
€ 226.000
Onze beste schatting bij gangbaar onderhoud, op basis van verkopen tot en met september 2026, omgerekend naar de prijzen van nu.
Vier van de vijf woningen zoals deze verkopen tussen deze twee bedragen. Zonder geregistreerd energielabel is de marge ± 20%; met een label zou dat ± 16% zijn. De marge is hier breder, omdat nergens staat of een woning uit deze bouwperiode verbouwd is.
Meegewogen: 10 vergelijkbare verkopen binnen 113 meter, tussen juni 2021 en september 2026.
Weet u hoe deze woning erbij staat?
Het bedrag hierboven gaat uit van gangbaar onderhoud: de staat waarin de meeste woningen verkopen, en dat komt vrijwel overeen met goed. Kies hieronder wat er van toepassing is, dan wordt de schatting scherper.
Weet u de WOZ-waarde van deze woning?
Met de WOZ-waarde van uw beschikking wordt de schatting gemiddeld ruim een kwart scherper. Wij bewaren het bedrag niet: het verandert alleen wat u nu ziet. Het grijze bedrag in het veld is een voorbeeld bij onze schatting, niet uw WOZ.
Dit maakt de marge groter. Eerst wat er van dit adres niet geregistreerd is, daarna wat van geen enkele woning geregistreerd wordt.
- Geen energielabel in de laatste stand van RVO die wij hebben — meestal sinds 2008 niet verkocht of verhuurd, soms zo recent geregistreerd dat het hier nog niet staat
- Staat van onderhoud en afwerking binnen: dat staat in geen enkel register
- Verbouwingen: die worden nergens bijgehouden
Weet u de onderhoudsstaat? Geef hem op bij de waarde-indicatie — dan wordt de schatting scherper.
Weet u meer over deze woning? Vertel het ons.
- Gebruiksoppervlakte52 m²
- Bouwjaar1923
- WoningtypeAppartement
- Prijs per m²€ 4.348voor deze woning
Waarom dit bedrag?
We nemen de gemiddelde woning in Transvaalkwartier-Midden als uitgangspunt en rekenen van daaruit naar deze woning toe. De kenmerken hieronder maken het verschil.
Gemiddeld in Transvaalkwartier-Midden
€ 4.254
per m², alle woningtypen
+2% voor deze woning
Deze woning
€ 4.348
per m² × 52 m² = € 226.000
Verhoogt de prijs per m²1
- Appartement van 52 m²sterk
Een appartement van deze maat brengt per m² meer op dan de gemiddelde woning in Transvaalkwartier-Midden.
Verlaagt de prijs per m²2
- Bestemming Gemengd - 2duidelijk
Geen zuivere woonbestemming. Dat beperkt de kring van kopers, en dat is in de verkoopprijzen terug te zien.
- Bouwjaar 1923licht
Woningen uit deze bouwperiode brengen landelijk gezien minder op dan gemiddeld.
Nog niet bekend
- Geen energielabel geregistreerd
Voor het bedrag rekent het model met het gemiddelde. Het gevolg zit vooral in de bandbreedte hierboven: dit is daarin de grootste post, en hij verdwijnt zodra er een label wordt geregistreerd.
- Staat van onderhoud en afwerking binnenGeef het op
Dat staat in geen enkel register. Het is het deel van de marge dat altijd blijft, ook als al het andere bekend is.
Hoe komen we tot dit bedrag?
De pijlen en stippen hebben wij niet zelf bedacht: ze volgen uit ons rekenmodel. Een pijl laat zien of een kenmerk de prijs per m² verhoogt of verlaagt ten opzichte van de gemiddelde woning in Transvaalkwartier-Midden. De stippen laten zien hoe sterk: licht, duidelijk of sterk.
De gemiddelde prijs bovenaan is omgerekend naar dezelfde maat als deze woning. Wij rekenen met de oppervlakte zoals die geregistreerd staat, en daarin telt ook een eventuele berging en/of garage mee. Het verschil tussen de twee prijzen komt niet alleen uit de kenmerken hierboven: we vergelijken de uitkomst ook met recente verkopen in de omgeving. Tot slot vermenigvuldigen we de prijs per m² met het aantal vierkante meters; dat geeft het bedrag. Hoe zwaar elk kenmerk precies meetelt, staat in onze methodiek.
Welke vraagprijs past bij Kempstraat 15?
Verwachte vraagprijs
€ 221.000
tussen € 185.000 en € 256.000
als de woning nu te koop komt, bij gangbaar onderhoud
+2% overboden
Verwachte verkoopprijs
€ 226.000
tussen € 181.000 en € 271.000
de waarde-indicatie van deze woning
De waarde-indicatie van € 226.000 is wat de woning naar verwachting opbrengt. Een vraagprijs ligt daar meestal onder: een woning wordt iets lager in de markt gezet, en kopers bieden eroverheen. Voor een appartement in deze prijsklasse en in Transvaalkwartier-Midden verwachten we dat de verkoopprijs 2% boven deze vraagprijs uitkomt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, en hangt af van de markt van nu, de prijsklasse, het woningtype en de buurt.
De buurt Transvaalkwartier-Midden, de afgelopen twaalf maanden
- woningen verkocht waarvan wij de vraagprijs kennen
- 18
- daarvan ging boven de vraagprijs weg
- 61%
- de middelste verkoop lag op de vraagprijs
- ±0%
Deze woning komt hoger uit dan die middelste verkoop, omdat in deze prijsklasse meer overboden wordt.
Een vraagprijs is een keuze van verkoper en makelaar, geen meting: hij kan bewust lager of hoger liggen. De marge is iets smaller dan bij de waarde-indicatie, want bij een verkoopprijs maakt ook het bieden het onzeker. In onze metingen valt 80% van de echte vraagprijzen binnen deze marge. Geeft u bij de waarde-indicatie de onderhoudsstaat op, dan staat daar ook de vraagprijs die daarbij past. Hoe wij dit rekenen en hoe dicht het bij echte vraagprijzen ligt, staat in de methodiek; hoeveel er per gemeente en prijsklasse overboden wordt, in ons artikel over overbieden.
Hoe ontwikkelde de waarde van Kempstraat 15 zich?
Een woning van deze waarde in 's-Gravenhage was in november 2016 ongeveer € 108.000 waard en is nu € 226.000: +109% in 10 jaar. Dit is de prijsontwikkeling in 's-Gravenhage volgens de CBS/Kadaster-prijsindex, toegepast op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Alle bedragen per jaar
| Maand | Waarde-indicatie | Marge | Verandering |
|---|---|---|---|
| januari 2017 | € 111.000 | ± 25% | — |
| januari 2018 | € 127.000 | ± 24% | +15% |
| januari 2019 | € 146.000 | ± 24% | +15% |
| januari 2020 | € 156.000 | ± 23% | +7% |
| januari 2021 | € 167.000 | ± 23% | +7% |
| januari 2022 | € 197.000 | ± 22% | +18% |
| januari 2023 | € 190.000 | ± 22% | −3% |
| januari 2024 | € 195.000 | ± 21% | +2% |
| januari 2025 | € 214.000 | ± 21% | +10% |
| januari 2026 | € 221.000 | ± 20% | +3% |
| juni 2026 | € 226.000 | ± 20% | +2% |
Bron: CBS/Kadaster Prijsindex Bestaande Koopwoningen, de reeks voor 's-Gravenhage en die voor appartementen, met de landelijke maandbeweging; laatste maand juni 2026, daar staat de lijn op het bedrag van vandaag. De marge groeit naar achteren met een halve procentpunt per jaar. De index beschrijft de markt in 's-Gravenhage; hoe deze straat daarvan afweek, weet alleen wie er verkocht heeft. Verbouwingen en onderhoud zitten er niet in.
Wat weten we van Kempstraat 15?
| Postcode | 2572 GA |
|---|---|
| Woningtype | Appartement |
| Gebruiksoppervlakte | 52 m² |
| Bouwjaar | 1923 |
| Energielabel | Geen label · niet geregistreerd bij RVO (EP-Online) |
| Gebruik | Gemengd pand Deze woning is zelf uitsluitend woonruimte, maar het pand bevat ook een winkel. Dat werkt beide kanten op: voorzieningen onder handbereik, maar ook meer loop, laden en lossen, of geluid op andere tijden dan bij buren. |
| Inhoud van het pand | 1.488 m³ · gemeten uit laserhoogtedata — dit is het hele gebouw, niet deze woning |
| Bouwlagen | 4 · bovengronds, geteld uit laserhoogtedata — een kelder telt niet mee |
| Hoogte van het pand | 15,5 meter · van straatniveau tot het hoogste punt van het dak |
| Dakvorm | Deels plat, deels schuin dak |
Oppervlakte, bouwjaar en adres komen uit het landelijke gebouwenregister (de BAG). Het woningtype bepalen we zelf, uit de vorm van het gebouw op de kaart. Hoe dat werkt en hoe nauwkeurig het is, staat in de methodiek.
Huizenprijzen in 's-Gravenhage
| Gemiddelde verkoopprijs | € 511.210 |
|---|---|
| Gemiddeld per m² | € 5.113 |
| Gemiddelde verkooptijd | 41 dagen |
| Verkocht in 12 maanden | 7.433 woningen |
| Nieuw te koop gezet | 11.300 woningen |
Voortschrijdend over twaalf maanden tot en met september 2026. De jongste maand laten we bewust weg: een verkoop wordt pas bij de notaris geregistreerd, dus die maand mist nog ongeveer 8% van de transacties. Alle bronnen met hun peildatum staan op de bronnenlijst.
Wat ligt er in de buurt?
| Treinstation | 2,7 km |
|---|---|
| Groot overstapstation | 2,7 km |
| Oprit snelweg of N-weg | 4,3 km |
| Supermarkt | 0,4 km |
| Basisschool | 0,4 km |
| Kinderdagverblijf | 0,5 km |
| Huisarts | 0,4 km |
| Apotheek | 0,3 km |
| Ziekenhuis | 1,4 km |
| Restaurant | 0,2 km |
| Bibliotheek | 0,8 km |
| Binnenzwembad | 1,3 km |
| Bioscoop | 2,5 km |
Afstanden van het CBS, gemeten over de weg. Het is een gemiddelde voor alle inwoners van de buurt, dus niet precies vanaf deze voordeur. Let op: bij het zwembad telt alleen een overdekt bad mee, en bij de oprit ook een provinciale weg.
Welke risico's spelen bij deze woning?
| Fundering | Verhoogde aandacht voor de fundering In dit postcodegebied is 60% van de panden van vóór 1970, en de ondergrond valt onder niet indeelbaar. Deze woning is van 1923 en valt daarmee in de bouwperiode waar de kaart op wijst. |
|---|---|
| Overstroming | Beschermd, in een aangewezen risicogebied Nederland heeft dit gebied aangewezen als gebied met een potentieel significant overstromingsrisico langs het hoofdwatersysteem (de grote rivieren, het IJsselmeer of de zee). De woning ligt achter de grote dijken en duinen die het land beschermen, dus de kans op een overstroming is klein — de Nederlandse dijknormen horen tot de strengste ter wereld. Het valt onder het stroomgebied van de Rijn. Dit geldt voor alle woningen in dit gebied. Bron: de Richtlijn Overstromingsrisico's van Rijkswaterstaat. |
| Bestemming | Gemengde bestemming — Gemengd - 2 Volgens het geldende bestemmingsplan mag hier meer dan alleen wonen: denk aan winkels, horeca, kantoren of dienstverlening, afhankelijk van wat het plan toelaat. Dat betekent levendigheid en voorzieningen dichtbij, maar ook kans op reuring en verkeer. In de markt ligt de prijs op zo'n plek gemiddeld iets hóger dan bij een zuivere woonbestemming. |
| Leefbaarheid | Onder het landelijk gemiddelde Leefbaarometer-score 3.85 in Transvaalkwartier-Midden (2024), gemeten door BZK over vijf dimensies: woningvoorraad, voorzieningen, veiligheid, sociale samenhang en fysieke omgeving. |
| Geluid | Bovengemiddelde hinder van wegverkeer
|
De funderingskaart van RVO zegt iets over het postcodegebied, niet over deze ene woning: twee huizen in dezelfde straat kunnen een heel andere fundering hebben. De kaart is van 2019. Zekerheid krijgt u alleen met een funderingsonderzoek. De leefbaarheidsscore geldt voor de hele buurt. De geluidscijfers geven aan hoeveel inwoners zeggen dat ze ernstige hinder ervaren; het is geen meting in decibel. Het is een schatting voor de hele buurt, uit een landelijke enquête (Gezondheidsmonitor 2024 van GGD, CBS en RIVM), dus niet voor deze woning.
Waar let u op bij een woning uit 1923?
De spouwmuur werd gangbaar; kozijnen van staal of hout, vloeren meestal van hout. Dit zijn aandachtspunten die horen bij de bouwperiode 1920 – 1945 — geen vaststellingen over deze woning. Een gerenoveerde woning kan er niets meer van hebben; alleen een bouwkundige keuring geeft zekerheid.
| Loden waterleidingen | Tot circa 1960 werden waterleidingen van lood aangelegd. Zijn ze nooit vervangen, dan raadt de GGD af het water als drinkwater voor jonge kinderen te gebruiken. Vervanging is bij de meeste woningen allang gebeurd, maar het is een controlepunt bij aankoop. |
|---|---|
| Gebouwd zonder isolatie-eis | De eerste wettelijke isolatie-eis dateert van 1975. Woningen van vóór die tijd zijn kaal opgeleverd: enkel glas, ongeïsoleerd dak en vloer. Veel is inmiddels na-geïsoleerd, maar het energielabel verklapt hoeveel er werkelijk gebeurd is. |
| Houten vloeren boven een kruipruimte | Houten begane-grondvloeren zijn gevoelig voor vocht en zwam vanuit de kruipruimte. Een muffe geur of verende vloer is reden voor inspectie. |
| Stalen kozijnen en koudebruggen | Stalen kozijnen uit deze tijd geleiden kou en condens. Karakteristiek, maar energetisch een zwakke plek als ze er nog origineel in zitten. |
Welke woningen lijken op Kempstraat 15?
Appartementen in Transvaalkwartier-Midden met een vergelijkbare oppervlakte.
- Scheepersstraat 154G
- Beijersstraat 68AF
- Paul Krugerlaan 200AB
- Paul Krugerlaan 224AC
- Schalk Burgerstraat 65A
- Kritzingerstraat 10G
Welke woningen liggen er nog meer aan de Kempstraat?
147 woningen. Bekijk de hele straat.
- Kempstraat 3
- Kempstraat 4
- Kempstraat 5
- Kempstraat 6
- Kempstraat 8
- Kempstraat 9
- Kempstraat 10
- Kempstraat 11
- Kempstraat 12
- Kempstraat 13
- Kempstraat 14
- Kempstraat 15
Veelgestelde vragen over Kempstraat 15
Wat is Kempstraat 15 in 's-Gravenhage waard?
De waarde-indicatie ligt tussen € 181.000 en € 271.000: 52 m² maal € 4.348 per m² voor deze woning, afgeleid van het prijspeil in 's-Gravenhage en geijkt op werkelijke verkoopprijzen. Die marge van 20% is niet gekozen maar gemeten: van de woningen zoals deze verkocht vier op de vijf binnen dit bereik. De marge is hier extra breed doordat er geen energielabel geregistreerd is; met een label zou hij 16% zijn. Het is een indicatie op basis van omgevingscijfers, geen taxatie van deze specifieke woning.
Welke vraagprijs past bij Kempstraat 15?
Als deze woning nu te koop komt, verwachten we een vraagprijs rond € 221.000, tussen € 185.000 en € 256.000. De waarde-indicatie is € 226.000: we verwachten dat de verkoopprijs 2% boven deze vraagprijs uitkomt, omdat er voor woningen als deze in 's-Gravenhage overboden wordt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, per prijsklasse, woningtype en buurt. Een vraagprijs blijft een keuze van verkoper en makelaar.
Hoeveel is Kempstraat 15 in waarde gestegen sinds 2021?
Van ongeveer € 167.000 in januari 2021 naar € 226.000 nu: +35%, volgens de CBS/Kadaster-prijsindex van 's-Gravenhage op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Hoeveel woonoppervlakte heeft Kempstraat 15?
52 m² gebruiksoppervlakte volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG).
Wat voor woning is Kempstraat 15?
Dit is een appartement. De BAG legt het woningtype niet vast, dus leiden wij het zelf af uit de vorm van het pand, het aantal woningen erin en het aantal panden dat eraan vastzit. Het type doet ertoe voor het bedrag: het bepaalt met welke prijscurve wij rekenen. Kleine woningen brengen per vierkante meter meer op dan grote, en hoe sterk dat verschil is, verschilt per type.
Uit welk bouwjaar is Kempstraat 15?
Het bouwjaar is 1923, volgens de BAG.
Welk energielabel heeft Kempstraat 15?
Voor dit adres is geen energielabel geregistreerd in EP-Online, het officiële labelregister van RVO — dat geldt voor ongeveer vier op de tien Nederlandse woningen. Bij verkoop of verhuur is een geldig label verplicht; een gecertificeerd adviseur stelt het dan ter plekke vast.
Is er funderingsrisico bij Kempstraat 15?
De funderingskaart van RVO geeft voor dit postcodegebied een verhoogd risico, en met bouwjaar 1923 valt deze woning in de bouwperiode waar de kaart op wijst. Dat is een gebiedsuitspraak, geen diagnose: alleen funderingsonderzoek geeft zekerheid.
Waar komen deze cijfers vandaan?
- Wat doet funderingsschade met de waarde van mijn huis?
- Wat betekent funderingsrisicoklasse A tot E?
- Wat is mijn appartement waard?
- Wat doet het bouwjaar met de waarde van een huis?
Wij tonen uitsluitend gegevens over het gebouw, nooit over de bewoners of de eigenaar (waarom dit huis hier staat). Klopt er iets niet, of wilt u niet dat deze pagina bestaat? Laat deze pagina verwijderen — u hoeft geen reden te geven, en wij beoordelen het verzoek niet.