Heemtuin 12, Rijssen
Heemtuin 12 (7461 SV Rijssen, gemeente Rijssen-Holten, Overijssel) is een twee-onder-een-kapwoning uit 2025, met 218 m² gebruiksoppervlakte op een perceel van 370 m², in de buurt Het Opbroek noord.
Waarde-indicatie
€ 878.000
Onze beste schatting bij gangbaar onderhoud, op basis van verkopen tot en met september 2026, omgerekend naar de prijzen van nu.
Vier van de vijf woningen zoals deze verkopen tussen deze twee bedragen. Voor een woning als deze is de marge ± 13%. De marge is hier breder, omdat er dichtbij te weinig vergelijkbare woningen verkocht zijn.
Weet u hoe deze woning erbij staat?
Het bedrag hierboven gaat uit van gangbaar onderhoud: de staat waarin de meeste woningen verkopen, en dat komt vrijwel overeen met goed. Kies hieronder wat er van toepassing is, dan wordt de schatting scherper.
Wat is een compleet dossier?
Energielabel, woningtype en bestemmingsplan zijn bekend.
Dit maakt de marge groter. Eerst wat er van dit adres niet geregistreerd is, daarna wat van geen enkele woning geregistreerd wordt.
- Staat van onderhoud en afwerking binnen: dat staat in geen enkel register
- Verbouwingen die (nog) niet in het gebouwenregister (de BAG) staan
Weet u de onderhoudsstaat? Geef hem op bij de waarde-indicatie — dan wordt de schatting scherper.
Weet u meer over deze woning? Vertel het ons.
- Gebruiksoppervlakte218 m²
- Bouwjaar2025
- WoningtypeTwee-onder-een-kapwoning
- Prijs per m²€ 4.026voor deze woning
Waarom dit bedrag?
We nemen de gemiddelde woning in Het Opbroek noord als uitgangspunt en rekenen van daaruit naar deze woning toe. De kenmerken hieronder maken het verschil.
Gemiddeld in Het Opbroek noord
€ 3.846
per m², alle woningtypen
+5% voor deze woning
Deze woning
€ 4.026
per m² × 218 m² = € 878.000
Verhoogt de prijs per m²3
- Bouwjaar 2025sterk
Woningen uit deze bouwperiode brengen landelijk gezien meer op dan gemiddeld.
- Energielabel A++++duidelijk
Een zuinig label telt mee in wat kopers bieden — de energierekening ligt lager.
- Gemeten woonoppervlakte 221 m², geregistreerd 218 m²licht
De energieadviseur mat in de woning meer verwarmde woonruimte dan er geregistreerd staat.
Verlaagt de prijs per m²2
- Twee-onder-een-kapwoning van 218 m²duidelijk
Een twee-onder-een-kapwoning van deze maat brengt per m² minder op dan de gemiddelde woning in Het Opbroek noord: hoe groter de woning, hoe lager de prijs per m².
- Eigen perceel van 370 m²licht
Weinig grond voor een woning van 218 m². Het gaat om de verhouding tussen grond en woning, niet om het aantal m² grond alleen.
Nog niet bekend
- Staat van onderhoud en afwerking binnenGeef het op
Dat staat in geen enkel register. Het is het deel van de marge dat altijd blijft, ook als al het andere bekend is.
Hoe komen we tot dit bedrag?
De pijlen en stippen hebben wij niet zelf bedacht: ze volgen uit ons rekenmodel. Een pijl laat zien of een kenmerk de prijs per m² verhoogt of verlaagt ten opzichte van de gemiddelde woning in Het Opbroek noord. De stippen laten zien hoe sterk: licht, duidelijk of sterk.
De gemiddelde prijs bovenaan is omgerekend naar dezelfde maat als deze woning. Wij rekenen met de oppervlakte zoals die geregistreerd staat, en daarin telt ook een eventuele berging en/of garage mee. Het verschil tussen de twee prijzen komt niet alleen uit de kenmerken hierboven: we vergelijken de uitkomst ook met recente verkopen in de omgeving. Tot slot vermenigvuldigen we de prijs per m² met het aantal vierkante meters; dat geeft het bedrag. Hoe zwaar elk kenmerk precies meetelt, staat in onze methodiek.
Welke vraagprijs past bij Heemtuin 12?
Verwachte vraagprijs
€ 907.000
tussen € 815.000 en € 999.000
als de woning nu te koop komt, bij gangbaar onderhoud
−3% eronder verkocht
Verwachte verkoopprijs
€ 878.000
tussen € 764.000 en € 992.000
de waarde-indicatie van deze woning
De waarde-indicatie van € 878.000 is wat de woning naar verwachting opbrengt. Meestal ligt een vraagprijs daar onder, omdat kopers eroverheen bieden. Bij deze woning verwachten we dat niet: voor een twee-onder-een-kapwoning in deze prijsklasse wordt weinig overboden, en een woning die nu te koop komt, wordt gemiddeld iets hoger in de markt gezet dan waarvoor hij uiteindelijk verkocht wordt. We verwachten dat de verkoopprijs 3% onder de vraagprijs uitkomt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, en hangt af van de markt van nu, de prijsklasse, het woningtype en de buurt.
De gemeente Rijssen-Holten, de afgelopen twaalf maanden
- woningen verkocht waarvan wij de vraagprijs kennen
- 204
- daarvan ging boven de vraagprijs weg
- 66%
- de mediane verkoop boven de vraagprijs
- 3%
Deze woning komt lager uit dan die mediane verkoop, omdat in deze prijsklasse minder overboden wordt en een nieuwe woning meestal voor de vraagprijs wordt verkocht, zonder overbieden.
Een vraagprijs is een keuze van verkoper en makelaar, geen meting: hij kan bewust lager of hoger liggen. De marge is iets smaller dan bij de waarde-indicatie, want bij een verkoopprijs maakt ook het bieden het onzeker. In onze metingen valt 80% van de echte vraagprijzen binnen deze marge. Geeft u bij de waarde-indicatie de onderhoudsstaat op, dan staat daar ook de vraagprijs die daarbij past. Hoe wij dit rekenen en hoe dicht het bij echte vraagprijzen ligt, staat in de methodiek; hoeveel er per gemeente en prijsklasse overboden wordt, in ons artikel over overbieden.
Hoe ontwikkelde de waarde van Heemtuin 12 zich?
Een woning van deze waarde in Overijssel was in november 2016 ongeveer € 425.000 waard en is nu € 878.000: +107% in 10 jaar. Dit is de prijsontwikkeling in Overijssel volgens de CBS/Kadaster-prijsindex, toegepast op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Alle bedragen per jaar
| Maand | Waarde-indicatie | Marge | Verandering |
|---|---|---|---|
| januari 2017 | € 429.000 | ± 18% | — |
| januari 2018 | € 453.000 | ± 17% | +6% |
| januari 2019 | € 482.000 | ± 17% | +6% |
| januari 2020 | € 509.000 | ± 16% | +6% |
| januari 2021 | € 565.000 | ± 16% | +11% |
| januari 2022 | € 679.000 | ± 15% | +20% |
| januari 2023 | € 702.000 | ± 15% | +3% |
| januari 2024 | € 707.000 | ± 14% | +1% |
| januari 2025 | € 796.000 | ± 14% | +13% |
| januari 2026 | € 857.000 | ± 13% | +8% |
| september 2026 | € 878.000 | ± 13% | +2% |
Bron: CBS/Kadaster Prijsindex Bestaande Koopwoningen, de reeks voor Overijssel en die voor twee-onder-een-kapwoningen, aangevuld met de landelijke beweging per maand. De lijn loopt tot september 2026 en staat daar op het bedrag van vandaag. Hoe verder terug, hoe breder de marge: een half procentpunt per jaar. De index beschrijft de markt in Overijssel; hoe deze straat daarvan afweek, weet alleen wie er verkocht heeft. Verbouwingen en onderhoud zitten er niet in.
Wat weten we van Heemtuin 12?
| Postcode | 7461 SV |
|---|---|
| Woningtype | Twee-onder-een-kapwoning · ter plaatse vastgesteld bij de energielabelopname |
| Plek in de rij | 1e van 2 aaneengesloten woningen |
| Gebruiksoppervlakte | 218 m² |
| Bouwjaar | 2025 |
| Perceeloppervlakte | 370 m² · kadastraal voorlopig |
| Energielabel | A++++ · geregistreerd bij RVO (EP-Online), opname in 2025. Wat daarna veranderde, zoals zonnepanelen of isolatie, staat er pas in na een nieuwe opname. |
Oppervlakte, bouwjaar en adres komen uit het landelijke gebouwenregister (de BAG). Het woningtype bepalen we zelf, uit de vorm van het gebouw op de kaart. Hoe dat werkt en hoe nauwkeurig het is, staat in de methodiek.
Huizenprijzen in Rijssen
| Gemiddelde verkoopprijs | € 453.644 |
|---|---|
| Gemiddeld per m² | € 3.774 |
| Gemiddelde verkooptijd | 35 dagen |
| Verkocht in 12 maanden | 228 woningen |
| Nieuw te koop gezet | 241 woningen |
Over de twaalf maanden tot en met september 2026. De jongste maand laten we bewust weg: een verkoop wordt pas bij de notaris geregistreerd, dus van die maand ontbreekt nog ongeveer 8% van de verkopen. Alle bronnen met hun peildatum staan op de bronnenlijst.
Wat ligt er in de buurt?
| Treinstation | 1,9 km |
|---|---|
| Groot overstapstation | 12,3 km |
| Oprit snelweg of N-weg | 1,4 km |
| Supermarkt | 1,5 km |
| Basisschool | 1,7 km |
| Kinderdagverblijf | 1,7 km |
| Huisarts | 2,1 km |
| Apotheek | 2,4 km |
| Ziekenhuis | 2,5 km |
| Restaurant | 1,3 km |
| Bibliotheek | 2,1 km |
| Binnenzwembad | 2,7 km |
| Bioscoop | 13 km |
Afstanden van het CBS, gemeten over de weg. Het is een gemiddelde voor alle inwoners van de buurt, dus niet precies vanaf deze voordeur. Let op: bij het zwembad telt alleen een overdekt bad mee, en bij de oprit ook een provinciale weg.
Welke risico's spelen bij deze woning?
| Bestemming | Woongebied - 2 Volgens het geldende bestemmingsplan heeft deze woning een woonbestemming. |
|---|---|
| Leefbaarheid | Boven het landelijk gemiddelde Leefbaarometer-score 4,31 in Het Opbroek noord (2024). Het ministerie van BZK berekent die score uit vijf onderdelen: woningvoorraad, voorzieningen, veiligheid, sociale samenhang en fysieke omgeving. |
| Geluid | Geen opvallende geluidsbronnen
|
De leefbaarheidsscore geldt voor de hele buurt. De geluidscijfers geven aan hoeveel inwoners zeggen dat ze ernstige hinder ervaren; het is geen meting in decibel. Het is een schatting voor de hele buurt, uit een landelijke enquête (Gezondheidsmonitor 2024 van GGD, CBS en RIVM), dus niet voor deze woning.
Waar let u op bij een woning uit 2025?
Gebouwd onder strengere energie-eisen. Nieuwbouw van na half 2018 heeft bijna altijd geen gasaansluiting meer. Hieronder staat waar u op let bij huizen uit de bouwperiode vanaf 2012. Het gaat over de bouwperiode, niet over deze woning: een gerenoveerd huis kan er geen last meer van hebben. Zekerheid geeft alleen een bouwkundige keuring.
| Weinig periodetypische gebreken | Deze bouwperiode kent geen bekende gebreken zoals asbest of betonrot. Let eerder op de afwerking en op kleine gebreken bij de oplevering dan op de constructie. |
|---|---|
| Goed geïsoleerd, dus goed ventileren | Zeer goed geïsoleerde woningen laten weinig lucht door. Wie het ventilatiesysteem niet goed gebruikt, kan last krijgen van vocht of bedompte lucht. |
Welke woningen lijken op Heemtuin 12?
Twee-onder-een-kapwoningen in Het Opbroek noord met een vergelijkbare oppervlakte.
- Heemtuin 6Geen label
- Liefkens 17A++
- Regentes 2Geen label
- Liefkens 24A++++
- Landgraaf 10Geen label
- Liefkens 19A+
Welke woningen liggen er nog meer aan de Heemtuin?
25 woningen. Bekijk de hele straat.
- Heemtuin 2
- Heemtuin 4
- Heemtuin 6
- Heemtuin 8
- Heemtuin 10
- Heemtuin 12
- Heemtuin 14
- Heemtuin 16
- Heemtuin 18
- Heemtuin 20
- Heemtuin 21
- Heemtuin 22
Veelgestelde vragen over Heemtuin 12
Wat is Heemtuin 12 in Rijssen waard?
De waarde-indicatie ligt tussen € 764.000 en € 992.000: 218 m² maal € 4.026 per m² voor deze woning, afgeleid van het prijspeil in Rijssen en geijkt op werkelijke verkoopprijzen. Die marge van 13% is niet gekozen maar gemeten: van de woningen zoals deze verkocht vier op de vijf binnen dit bereik. Het is een indicatie op basis van omgevingscijfers, geen taxatie van deze specifieke woning.
Welke vraagprijs past bij Heemtuin 12?
Als deze woning nu te koop komt, verwachten we een vraagprijs rond € 907.000, tussen € 815.000 en € 999.000. Dat is iets meer dan de waarde-indicatie van € 878.000: voor woningen als deze wordt weinig overboden, en een woning die nu te koop komt, wordt gemiddeld iets hoger in de markt gezet dan waarvoor hij uiteindelijk verkocht wordt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, per prijsklasse, woningtype en buurt. Een vraagprijs blijft een keuze van verkoper en makelaar.
Hoeveel is Heemtuin 12 in waarde gestegen sinds 2021?
Van ongeveer € 564.000 in januari 2021 naar € 878.000 nu: +56%, volgens de CBS/Kadaster-prijsindex van Overijssel op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Hoeveel woonoppervlakte heeft Heemtuin 12?
Volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) heeft deze woning 218 m² gebruiksoppervlakte. Dat is niet precies de woonoppervlakte: in de gebruiksoppervlakte telt bijvoorbeeld ook een inpandige berging of garage mee.
Wat voor woning is Heemtuin 12?
Dit is een twee-onder-een-kapwoning. Dat is niet afgeleid maar ter plaatse vastgesteld door de energieadviseur bij de labelopname — de sterkste bron die er voor dit gegeven bestaat. Het type doet ertoe voor het bedrag: het bepaalt met welke prijscurve wij rekenen. Kleine woningen brengen per vierkante meter meer op dan grote, en hoe sterk dat verschil is, verschilt per type.
Uit welk bouwjaar is Heemtuin 12?
Het bouwjaar is 2025, volgens de BAG.
Welk energielabel heeft Heemtuin 12?
Energielabel A++++, vastgesteld bij een opname in 2025. Bron: EP-Online, het officiële labelregister van RVO. Een label geldt tien jaar; een verbouwing of verduurzaming ertussenin maakt het niet automatisch actueel.
Wat verbruikt Heemtuin 12 aan energie?
Volgens de labelberekening wekt deze woning over een jaar minstens zoveel energie op als hij aan fossiele energie gebruikt: per saldo -5 kWh per m² per jaar. De energiebehoefte is 72 kWh per m² per jaar; dat zegt iets over de isolatie van de schil, los van de installaties. Het zijn genormeerde getallen: ze rekenen met standaard bewonersgedrag en met primaire energie, niet met wat de meter aanwijst. De werkelijke rekening hangt af van gezinsgrootte, thermostaat en tarieven.
Waar komen deze cijfers vandaan?
- Wat doet het bouwjaar met de waarde van een huis?
- Wat is mijn huis waard?
- Hoe betrouwbaar is een online woningwaarde-check?
- Is een woningwaarde-indicatie hetzelfde als een taxatie?
Wij tonen uitsluitend gegevens over het gebouw, nooit over de bewoners of de eigenaar (waarom dit huis hier staat). Klopt er iets niet, of wilt u niet dat deze pagina bestaat? Laat deze pagina verwijderen — u hoeft geen reden te geven, en wij beoordelen het verzoek niet.