Heemtuin 10, Rijssen
Een twee-onder-een-kapwoning uit 2025, met 188 m² gebruiksoppervlakte, in de buurt Het Opbroek noord.
Waarde-indicatie
€ 811.000
Onze beste schatting bij gangbaar onderhoud, op basis van verkopen tot en met september 2026, omgerekend naar de prijzen van nu.
Vier van de vijf woningen zoals deze verkopen tussen deze twee bedragen. Voor een woning als deze is de marge ± 16%. De marge is hier breder, omdat er dichtbij te weinig vergelijkbare woningen verkocht zijn.
Weet u hoe deze woning erbij staat?
Het bedrag hierboven gaat uit van gangbaar onderhoud: de staat waarin de meeste woningen verkopen, en dat komt vrijwel overeen met goed. Kies hieronder wat er van toepassing is, dan wordt de schatting scherper.
Weet u de WOZ-waarde van deze woning?
Met de WOZ-waarde van uw beschikking wordt de schatting gemiddeld ruim een kwart scherper. Wij bewaren het bedrag niet: het verandert alleen wat u nu ziet. Het grijze bedrag in het veld is een voorbeeld bij onze schatting, niet uw WOZ.
Wat is een compleet dossier?
Energielabel, woningtype en bestemmingsplan zijn bekend.
Dit maakt de marge groter. Eerst wat er van dit adres niet geregistreerd is, daarna wat van geen enkele woning geregistreerd wordt.
- Staat van onderhoud en afwerking binnen: dat staat in geen enkel register
- Verbouwingen: die worden nergens bijgehouden
Weet u de onderhoudsstaat? Geef hem op bij de waarde-indicatie — dan wordt de schatting scherper.
Weet u meer over deze woning? Vertel het ons.
- Gebruiksoppervlakte188 m²
- Bouwjaar2025
- WoningtypeTwee-onder-een-kapwoning
- Prijs per m²€ 4.313voor deze woning
Waarom dit bedrag?
We nemen de gemiddelde woning in Het Opbroek noord als uitgangspunt en rekenen van daaruit naar deze woning toe. De kenmerken hieronder maken het verschil.
Gemiddeld in Het Opbroek noord
€ 3.812
per m², alle woningtypen
+13% voor deze woning
Deze woning
€ 4.313
per m² × 188 m² = € 811.000
Verhoogt de prijs per m²4
- Bouwjaar 2025sterk
Woningen uit deze bouwperiode brengen landelijk gezien meer op dan gemiddeld.
- Energielabel A++++duidelijk
Een zuinig label telt mee in wat kopers bieden — de energierekening ligt lager.
- Eigen perceel van 373 m²licht
Ruim bemeten voor een woning van 188 m².
- Gemeten woonoppervlakte 189 m², geregistreerd 188 m²licht
De energieadviseur mat in de woning meer verwarmde woonruimte dan er geregistreerd staat.
Verlaagt de prijs per m²1
- Twee-onder-een-kapwoning van 188 m²duidelijk
Een twee-onder-een-kapwoning van deze maat brengt per m² minder op dan de gemiddelde woning in Het Opbroek noord: hoe groter de woning, hoe lager de prijs per m².
Nog niet bekend
- Staat van onderhoud en afwerking binnenGeef het op
Dat staat in geen enkel register. Het is het deel van de marge dat altijd blijft, ook als al het andere bekend is.
Hoe komen we tot dit bedrag?
De pijlen en stippen hebben wij niet zelf bedacht: ze volgen uit ons rekenmodel. Een pijl laat zien of een kenmerk de prijs per m² verhoogt of verlaagt ten opzichte van de gemiddelde woning in Het Opbroek noord. De stippen laten zien hoe sterk: licht, duidelijk of sterk.
De gemiddelde prijs bovenaan is omgerekend naar dezelfde maat als deze woning. Wij rekenen met de oppervlakte zoals die geregistreerd staat, en daarin telt ook een eventuele berging en/of garage mee. Het verschil tussen de twee prijzen komt niet alleen uit de kenmerken hierboven: we vergelijken de uitkomst ook met recente verkopen in de omgeving. Tot slot vermenigvuldigen we de prijs per m² met het aantal vierkante meters; dat geeft het bedrag. Hoe zwaar elk kenmerk precies meetelt, staat in onze methodiek.
Welke vraagprijs past bij Heemtuin 10?
Verwachte vraagprijs
€ 814.000
tussen € 712.000 en € 916.000
als de woning nu te koop komt, bij gangbaar onderhoud
≈ rond de vraagprijs
Verwachte verkoopprijs
€ 811.000
tussen € 681.000 en € 941.000
de waarde-indicatie van deze woning
De waarde-indicatie van € 811.000 is wat de woning naar verwachting opbrengt. Meestal ligt een vraagprijs daar onder, omdat kopers eroverheen bieden. Bij deze woning verwachten we dat niet: voor een twee-onder-een-kapwoning in deze prijsklasse wordt weinig overboden, en een woning die nu te koop komt, wordt gemiddeld iets hoger in de markt gezet dan waarvoor hij uiteindelijk verkocht wordt. We verwachten dat de verkoopprijs rond de vraagprijs uitkomt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, en hangt af van de markt van nu, de prijsklasse, het woningtype en de buurt.
De gemeente Rijssen-Holten, de afgelopen twaalf maanden
- woningen verkocht waarvan wij de vraagprijs kennen
- 204
- daarvan ging boven de vraagprijs weg
- 66%
- de middelste verkoop boven de vraagprijs
- 3%
Deze woning komt lager uit dan die middelste verkoop, omdat in deze prijsklasse minder overboden wordt.
Een vraagprijs is een keuze van verkoper en makelaar, geen meting: hij kan bewust lager of hoger liggen. De marge is iets smaller dan bij de waarde-indicatie, want bij een verkoopprijs maakt ook het bieden het onzeker. In onze metingen valt 80% van de echte vraagprijzen binnen deze marge. Geeft u bij de waarde-indicatie de onderhoudsstaat op, dan staat daar ook de vraagprijs die daarbij past. Hoe wij dit rekenen en hoe dicht het bij echte vraagprijzen ligt, staat in de methodiek; hoeveel er per gemeente en prijsklasse overboden wordt, in ons artikel over overbieden.
Hoe ontwikkelde de waarde van Heemtuin 10 zich?
Een woning van deze waarde in Overijssel was in november 2016 ongeveer € 396.000 waard en is nu € 811.000: +105% in 10 jaar. Dit is de prijsontwikkeling in Overijssel volgens de CBS/Kadaster-prijsindex, toegepast op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Alle bedragen per jaar
| Maand | Waarde-indicatie | Marge | Verandering |
|---|---|---|---|
| januari 2017 | € 400.000 | ± 21% | — |
| januari 2018 | € 423.000 | ± 20% | +6% |
| januari 2019 | € 449.000 | ± 20% | +6% |
| januari 2020 | € 474.000 | ± 19% | +6% |
| januari 2021 | € 527.000 | ± 19% | +11% |
| januari 2022 | € 633.000 | ± 18% | +20% |
| januari 2023 | € 655.000 | ± 18% | +3% |
| januari 2024 | € 660.000 | ± 17% | +1% |
| januari 2025 | € 742.000 | ± 17% | +13% |
| januari 2026 | € 800.000 | ± 16% | +8% |
| juni 2026 | € 811.000 | ± 16% | +1% |
Bron: CBS/Kadaster Prijsindex Bestaande Koopwoningen, de reeks voor Overijssel en die voor twee-onder-een-kapwoningen, met de landelijke maandbeweging; laatste maand juni 2026, daar staat de lijn op het bedrag van vandaag. De marge groeit naar achteren met een halve procentpunt per jaar. De index beschrijft de markt in Overijssel; hoe deze straat daarvan afweek, weet alleen wie er verkocht heeft. Verbouwingen en onderhoud zitten er niet in.
Wat weten we van Heemtuin 10?
| Postcode | 7461 SV |
|---|---|
| Woningtype | Twee-onder-een-kapwoning · ter plaatse vastgesteld bij de energielabelopname |
| Plek in de rij | 2e van 2 aaneengesloten woningen |
| Gebruiksoppervlakte | 188 m² |
| Bouwjaar | 2025 |
| Perceeloppervlakte | 373 m² · kadastraal voorlopig |
| Energielabel | A++++ · geregistreerd bij RVO (EP-Online), opname in 2025. Wat daarna veranderde, zoals zonnepanelen of isolatie, staat er pas in na een nieuwe opname. |
Oppervlakte, bouwjaar en adres komen uit het landelijke gebouwenregister (de BAG). Het woningtype bepalen we zelf, uit de vorm van het gebouw op de kaart. Hoe dat werkt en hoe nauwkeurig het is, staat in de methodiek.
Huizenprijzen in Rijssen
| Gemiddelde verkoopprijs | € 453.644 |
|---|---|
| Gemiddeld per m² | € 3.774 |
| Gemiddelde verkooptijd | 35 dagen |
| Verkocht in 12 maanden | 228 woningen |
| Nieuw te koop gezet | 241 woningen |
Voortschrijdend over twaalf maanden tot en met september 2026. De jongste maand laten we bewust weg: een verkoop wordt pas bij de notaris geregistreerd, dus die maand mist nog ongeveer 8% van de transacties. Alle bronnen met hun peildatum staan op de bronnenlijst.
Wat ligt er in de buurt?
| Treinstation | 1,9 km |
|---|---|
| Groot overstapstation | 12,3 km |
| Oprit snelweg of N-weg | 1,4 km |
| Supermarkt | 1,5 km |
| Basisschool | 1,7 km |
| Kinderdagverblijf | 1,7 km |
| Huisarts | 2,1 km |
| Apotheek | 2,4 km |
| Ziekenhuis | 2,5 km |
| Restaurant | 1,3 km |
| Bibliotheek | 2,1 km |
| Binnenzwembad | 2,7 km |
| Bioscoop | 13 km |
Afstanden van het CBS, gemeten over de weg. Het is een gemiddelde voor alle inwoners van de buurt, dus niet precies vanaf deze voordeur. Let op: bij het zwembad telt alleen een overdekt bad mee, en bij de oprit ook een provinciale weg.
Welke risico's spelen bij deze woning?
| Bestemming | Woongebied - 2 Volgens het geldende bestemmingsplan heeft deze woning een woonbestemming. |
|---|---|
| Leefbaarheid | Boven het landelijk gemiddelde Leefbaarometer-score 4.31 in Het Opbroek noord (2024), gemeten door BZK over vijf dimensies: woningvoorraad, voorzieningen, veiligheid, sociale samenhang en fysieke omgeving. |
| Geluid | Geen opvallende geluidsbronnen
|
De leefbaarheidsscore geldt voor de hele buurt. De geluidscijfers geven aan hoeveel inwoners zeggen dat ze ernstige hinder ervaren; het is geen meting in decibel. Het is een schatting voor de hele buurt, uit een landelijke enquête (Gezondheidsmonitor 2024 van GGD, CBS en RIVM), dus niet voor deze woning.
Waar let u op bij een woning uit 2025?
Gebouwd onder strengere energie-eisen. Nieuwbouw van na half 2018 heeft bijna altijd geen gasaansluiting meer. Hieronder staat waar u op let bij huizen uit de bouwperiode vanaf 2012. Het gaat over de bouwperiode, niet over deze woning: een gerenoveerd huis kan er geen last meer van hebben. Zekerheid geeft alleen een bouwkundige keuring.
| Weinig periodetypische gebreken | Deze bouwperiode kent geen bekende gebreken zoals asbest of betonrot. Let eerder op de afwerking en op kleine gebreken bij de oplevering dan op de constructie. |
|---|---|
| Goed geïsoleerd, dus goed ventileren | Zeer goed geïsoleerde woningen laten weinig lucht door. Wie het ventilatiesysteem niet goed gebruikt, kan last krijgen van vocht of bedompte lucht. |
Welke woningen lijken op Heemtuin 10?
Twee-onder-een-kapwoningen in Het Opbroek noord met een vergelijkbare oppervlakte.
Welke woningen liggen er nog meer aan de Heemtuin?
25 woningen. Bekijk de hele straat.
- Heemtuin 2
- Heemtuin 4
- Heemtuin 6
- Heemtuin 8
- Heemtuin 10
- Heemtuin 12
- Heemtuin 14
- Heemtuin 16
- Heemtuin 18
- Heemtuin 20
- Heemtuin 21
- Heemtuin 22
Veelgestelde vragen over Heemtuin 10
Wat is Heemtuin 10 in Rijssen waard?
De waarde-indicatie ligt tussen € 681.000 en € 941.000: 188 m² maal € 4.313 per m² voor deze woning, afgeleid van het prijspeil in Rijssen en geijkt op werkelijke verkoopprijzen. Die marge van 16% is niet gekozen maar gemeten: van de woningen zoals deze verkocht vier op de vijf binnen dit bereik. Het is een indicatie op basis van omgevingscijfers, geen taxatie van deze specifieke woning.
Welke vraagprijs past bij Heemtuin 10?
Als deze woning nu te koop komt, verwachten we een vraagprijs rond € 814.000, tussen € 712.000 en € 916.000. Dat is ongeveer de waarde-indicatie van € 811.000: woningen als deze worden in Rijssen rond de vraagprijs verkocht. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, per prijsklasse, woningtype en buurt. Een vraagprijs blijft een keuze van verkoper en makelaar.
Hoeveel is Heemtuin 10 in waarde gestegen sinds 2021?
Van ongeveer € 527.000 in januari 2021 naar € 811.000 nu: +54%, volgens de CBS/Kadaster-prijsindex van Overijssel op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Hoeveel woonoppervlakte heeft Heemtuin 10?
188 m² gebruiksoppervlakte volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG).
Wat voor woning is Heemtuin 10?
Dit is een twee-onder-een-kapwoning. Dat is niet afgeleid maar ter plaatse vastgesteld door de energieadviseur bij de labelopname — de sterkste bron die er voor dit gegeven bestaat. Het type doet ertoe voor het bedrag: het bepaalt met welke prijscurve wij rekenen. Kleine woningen brengen per vierkante meter meer op dan grote, en hoe sterk dat verschil is, verschilt per type.
Uit welk bouwjaar is Heemtuin 10?
Het bouwjaar is 2025, volgens de BAG.
Welk energielabel heeft Heemtuin 10?
Energielabel A++++, vastgesteld bij een opname in 2025. Bron: EP-Online, het officiële labelregister van RVO. Een label geldt tien jaar; een verbouwing of verduurzaming ertussenin maakt het niet automatisch actueel.
Wat verbruikt Heemtuin 10 aan energie?
Volgens de labelberekening wekt deze woning over een jaar minstens zoveel energie op als hij aan fossiele energie gebruikt: per saldo -10 kWh per m² per jaar. De energiebehoefte is 72 kWh per m² per jaar; dat zegt iets over de isolatie van de schil, los van de installaties. Het zijn genormeerde getallen: ze rekenen met standaard bewonersgedrag en met primaire energie, niet met wat de meter aanwijst. De werkelijke rekening hangt af van gezinsgrootte, thermostaat en tarieven.
Waar komen deze cijfers vandaan?
- Wat doet het bouwjaar met de waarde van een huis?
- Wat is mijn huis waard?
- Hoe betrouwbaar is een online woningwaarde-check?
- Is een woningwaarde-indicatie hetzelfde als een taxatie?
Wij tonen uitsluitend gegevens over het gebouw, nooit over de bewoners of de eigenaar (waarom dit huis hier staat). Klopt er iets niet, of wilt u niet dat deze pagina bestaat? Laat deze pagina verwijderen — u hoeft geen reden te geven, en wij beoordelen het verzoek niet.