Lijsterbesweg 9, Middelharnis
Een tussenwoning uit 1951, met 68 m² gebruiksoppervlakte, in de buurt Middelharnis bomenbuurt.
Waarde-indicatie
€ 276.000
Onze beste schatting bij gangbaar onderhoud, op basis van verkopen tot en met september 2026, omgerekend naar de prijzen van nu.
Vier van de vijf woningen zoals deze verkopen tussen deze twee bedragen. Voor een woning als deze is de marge ± 13%.
Meegewogen: 3 vergelijkbare verkopen binnen 322 meter, tussen april 2022 en mei 2023.
Weet u hoe deze woning erbij staat?
Het bedrag hierboven gaat uit van gangbaar onderhoud: de staat waarin de meeste woningen verkopen, en dat komt vrijwel overeen met goed. Kies hieronder wat er van toepassing is, dan wordt de schatting scherper.
Weet u de WOZ-waarde van deze woning?
Met de WOZ-waarde van uw beschikking wordt de schatting gemiddeld ruim een kwart scherper. Wij bewaren het bedrag niet: het verandert alleen wat u nu ziet. Het grijze bedrag in het veld is een voorbeeld bij onze schatting, niet uw WOZ.
Wat is een compleet dossier?
Energielabel, woningtype en bestemmingsplan zijn bekend.
Dit maakt de marge groter. Eerst wat er van dit adres niet geregistreerd is, daarna wat van geen enkele woning geregistreerd wordt.
- Staat van onderhoud en afwerking binnen: dat staat in geen enkel register
- Verbouwingen die (nog) niet in het gebouwenregister (de BAG) staan
Weet u de onderhoudsstaat? Geef hem op bij de waarde-indicatie — dan wordt de schatting scherper.
Weet u meer over deze woning? Vertel het ons.
- Gebruiksoppervlakte68 m²
- Bouwjaar1951
- WoningtypeTussenwoning
- Prijs per m²€ 4.056voor deze woning
Waarom dit bedrag?
We nemen de gemiddelde woning in Middelharnis bomenbuurt als uitgangspunt en rekenen van daaruit naar deze woning toe. De kenmerken hieronder maken het verschil.
Gemiddeld in Middelharnis bomenbuurt
€ 3.926
per m², alle woningtypen
+3% voor deze woning
Deze woning
€ 4.056
per m² × 68 m² = € 276.000
Verhoogt de prijs per m²2
- Tussenwoning van 68 m²sterk
Een tussenwoning van deze maat brengt per m² meer op dan de gemiddelde woning in Middelharnis bomenbuurt.
- Perceel van 3.300 m², gedeeld door 26 woningenduidelijk
Ruim bemeten voor een woning van 68 m².
Verlaagt de prijs per m²2
- Energielabel Dduidelijk
Kopers rekenen de energierekening en de verbeterkosten mee; dat drukt de prijs.
- Bouwjaar 1951duidelijk
Woningen uit deze bouwperiode brengen landelijk gezien minder op dan gemiddeld.
Nog niet bekend
- Staat van onderhoud en afwerking binnenGeef het op
Dat staat in geen enkel register. Het is het deel van de marge dat altijd blijft, ook als al het andere bekend is.
Hoe komen we tot dit bedrag?
De pijlen en stippen hebben wij niet zelf bedacht: ze volgen uit ons rekenmodel. Een pijl laat zien of een kenmerk de prijs per m² verhoogt of verlaagt ten opzichte van de gemiddelde woning in Middelharnis bomenbuurt. De stippen laten zien hoe sterk: licht, duidelijk of sterk.
De gemiddelde prijs bovenaan is omgerekend naar dezelfde maat als deze woning. Wij rekenen met de oppervlakte zoals die geregistreerd staat, en daarin telt ook een eventuele berging en/of garage mee. Het verschil tussen de twee prijzen komt niet alleen uit de kenmerken hierboven: we vergelijken de uitkomst ook met recente verkopen in de omgeving. Tot slot vermenigvuldigen we de prijs per m² met het aantal vierkante meters; dat geeft het bedrag. Hoe zwaar elk kenmerk precies meetelt, staat in onze methodiek.
Welke vraagprijs past bij Lijsterbesweg 9?
Verwachte vraagprijs
€ 273.000
tussen € 244.000 en € 303.000
als de woning nu te koop komt, bij gangbaar onderhoud
+1% overboden
Verwachte verkoopprijs
€ 276.000
tussen € 240.000 en € 312.000
de waarde-indicatie van deze woning
De waarde-indicatie van € 276.000 is wat de woning naar verwachting opbrengt. Een vraagprijs ligt daar meestal onder: een woning wordt iets lager in de markt gezet, en kopers bieden eroverheen. Voor een tussenwoning in deze prijsklasse en in Middelharnis bomenbuurt verwachten we dat de verkoopprijs 1% boven deze vraagprijs uitkomt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, en hangt af van de markt van nu, de prijsklasse, het woningtype en de buurt.
De buurt Middelharnis bomenbuurt, de afgelopen twaalf maanden
- woningen verkocht waarvan wij de vraagprijs kennen
- 14
- daarvan ging boven de vraagprijs weg
- 36%
- de mediane verkoop onder de vraagprijs
- 2%
Deze woning komt hoger uit dan die mediane verkoop, omdat in deze prijsklasse meer overboden wordt en om een tussenwoning harder geboden wordt dan om een appartement.
Een vraagprijs is een keuze van verkoper en makelaar, geen meting: hij kan bewust lager of hoger liggen. De marge is iets smaller dan bij de waarde-indicatie, want bij een verkoopprijs maakt ook het bieden het onzeker. In onze metingen valt 80% van de echte vraagprijzen binnen deze marge. Geeft u bij de waarde-indicatie de onderhoudsstaat op, dan staat daar ook de vraagprijs die daarbij past. Hoe wij dit rekenen en hoe dicht het bij echte vraagprijzen ligt, staat in de methodiek; hoeveel er per gemeente en prijsklasse overboden wordt, in ons artikel over overbieden.
Hoe ontwikkelde de waarde van Lijsterbesweg 9 zich?
Een woning van deze waarde in Zuid-Holland was in november 2016 ongeveer € 128.000 waard en is nu € 276.000: +116% in 10 jaar. Dit is de prijsontwikkeling in Zuid-Holland volgens de CBS/Kadaster-prijsindex, toegepast op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Alle bedragen per jaar
| Maand | Waarde-indicatie | Marge | Verandering |
|---|---|---|---|
| januari 2017 | € 130.000 | ± 18% | — |
| januari 2018 | € 142.000 | ± 17% | +10% |
| januari 2019 | € 157.000 | ± 17% | +10% |
| januari 2020 | € 167.000 | ± 16% | +7% |
| januari 2021 | € 184.000 | ± 16% | +10% |
| januari 2022 | € 221.000 | ± 15% | +20% |
| januari 2023 | € 224.000 | ± 15% | +1% |
| januari 2024 | € 229.000 | ± 14% | +2% |
| januari 2025 | € 257.000 | ± 14% | +12% |
| januari 2026 | € 271.000 | ± 13% | +6% |
| juni 2026 | € 276.000 | ± 13% | +2% |
Bron: CBS/Kadaster Prijsindex Bestaande Koopwoningen, de reeks voor Zuid-Holland en die voor tussenwoningen, met de landelijke maandbeweging; laatste maand juni 2026, daar staat de lijn op het bedrag van vandaag. De marge groeit naar achteren met een halve procentpunt per jaar. De index beschrijft de markt in Zuid-Holland; hoe deze straat daarvan afweek, weet alleen wie er verkocht heeft. Verbouwingen en onderhoud zitten er niet in.
Wat weten we van Lijsterbesweg 9?
| Postcode | 3241 BL |
|---|---|
| Woningtype | Tussenwoning · ter plaatse vastgesteld bij de energielabelopname |
| Plek in de rij | 2e van 6 aaneengesloten woningen |
| Gebruiksoppervlakte | 68 m² |
| Bouwjaar | 1951 |
| Perceeloppervlakte | 127 m² · aandeel in een kavel van 3.300 m² die met 26 woningen wordt gedeeld |
| Energielabel | D · geregistreerd bij RVO (EP-Online), opname in 2023. Wat daarna veranderde, zoals zonnepanelen of isolatie, staat er pas in na een nieuwe opname. |
| Inhoud van het pand | 245 m³ · gemeten met laserhoogtemetingen vanuit de lucht (3DBAG) |
| Bouwlagen | 2 · bovengronds, geteld met laserhoogtemetingen (3DBAG). Een kelder telt niet mee |
| Hoogte van het pand | 7,4 meter · van straatniveau tot het hoogste punt van het dak |
| Dakvorm | Schuin dak |
| Ruimte voor zonnepanelen | Circa 10 panelen Op 24 m² bruikbaar dakvlak, gemeten met laserhoogtemetingen vanuit de lucht (3DBAG). Het grootste dakvlak ligt op het zuidoosten. Daken op het noorden zijn niet meegeteld. Schaduw van bomen of buurpanden kennen wij niet, en die kan het aantal flink drukken. |
Oppervlakte, bouwjaar en adres komen uit het landelijke gebouwenregister (de BAG). Het woningtype bepalen we zelf, uit de vorm van het gebouw op de kaart. Hoe dat werkt en hoe nauwkeurig het is, staat in de methodiek.
Huizenprijzen in Middelharnis
| Gemiddelde verkoopprijs | € 492.718 |
|---|---|
| Gemiddeld per m² | € 4.380 |
| Gemiddelde verkooptijd | 83 dagen |
| Verkocht in 12 maanden | 126 woningen |
| Nieuw te koop gezet | 161 woningen |
Voortschrijdend over twaalf maanden tot en met september 2026. De jongste maand laten we bewust weg: een verkoop wordt pas bij de notaris geregistreerd, dus die maand mist nog ongeveer 8% van de transacties. Alle bronnen met hun peildatum staan op de bronnenlijst.
Wat ligt er in de buurt?
| Treinstation | 38,7 km |
|---|---|
| Groot overstapstation | 42,2 km |
| Oprit snelweg of N-weg | 0,8 km |
| Supermarkt | 0,5 km |
| Basisschool | 0,4 km |
| Kinderdagverblijf | 0,8 km |
| Huisarts | 1,1 km |
| Apotheek | 1,8 km |
| Ziekenhuis | 5,5 km |
| Restaurant | 0,4 km |
| Bibliotheek | 1 km |
| Binnenzwembad | 0,9 km |
| Bioscoop | 25,1 km |
Afstanden van het CBS, gemeten over de weg. Het is een gemiddelde voor alle inwoners van de buurt, dus niet precies vanaf deze voordeur. Let op: bij het zwembad telt alleen een overdekt bad mee, en bij de oprit ook een provinciale weg.
Welke risico's spelen bij deze woning?
| Fundering | Aandachtsgebied funderingsproblematiek In dit postcodegebied is 91% van de panden van vóór 1970, en het gebied ligt in het zeekleigebied. Deze woning is van 1951 en valt daarmee in de bouwperiode waar de kaart op wijst. |
|---|---|
| Overstroming | Beschermd, in een aangewezen risicogebied Dit gebied staat op de landelijke lijst van risicogebieden voor overstromingen vanuit het hoofdwatersysteem (de grote rivieren, het IJsselmeer of de zee). Officieel heet dat een gebied met een potentieel significant overstromingsrisico. De woning ligt achter de grote dijken en duinen die het land beschermen, dus de kans op een overstroming is klein. De Nederlandse dijknormen horen tot de strengste ter wereld. Het gebied hoort bij het stroomgebied van de Maas. Dit geldt voor alle woningen in dit gebied. Bron: de Richtlijn Overstromingsrisico's van Rijkswaterstaat. |
| Bestemming | Wonen Volgens het geldende bestemmingsplan heeft deze woning een woonbestemming. |
| Leefbaarheid | Rond het landelijk gemiddelde Leefbaarometer-score 3,97 in Middelharnis bomenbuurt (2024). Het ministerie van BZK berekent die score uit vijf onderdelen: woningvoorraad, voorzieningen, veiligheid, sociale samenhang en fysieke omgeving. |
| Geluid | Geen opvallende geluidsbronnen
|
De funderingskaart van RVO zegt iets over het postcodegebied, niet over deze ene woning: twee huizen in dezelfde straat kunnen een heel andere fundering hebben. De kaart is van 2019. Zekerheid krijgt u alleen met een funderingsonderzoek. De leefbaarheidsscore geldt voor de hele buurt. De geluidscijfers geven aan hoeveel inwoners zeggen dat ze ernstige hinder ervaren; het is geen meting in decibel. Het is een schatting voor de hele buurt, uit een landelijke enquête (Gezondheidsmonitor 2024 van GGD, CBS en RIVM), dus niet voor deze woning.
Waar let u op bij een woning uit 1951?
Wederopbouw: snel gebouwd, met de materialen die er waren, zonder isolatie en steeds vaker met asbest. Hieronder staat waar u op let bij huizen uit de bouwperiode 1946 – 1964. Het gaat over de bouwperiode, niet over deze woning: een gerenoveerd huis kan er geen last meer van hebben. Zekerheid geeft alleen een bouwkundige keuring.
| Asbest mogelijk | Asbest werd tot het verbod in 1993 breed toegepast: golfplaten, vensterbanken, kruipruimtes, kachelkanalen. Onbeschadigd en onaangeroerd is het geen direct gevaar, maar bij verbouwing of sloop gelden strenge regels en kosten. |
|---|---|
| Gebouwd zonder isolatie-eis | Pas sinds 1975 moeten nieuwe woningen geïsoleerd worden. Oudere woningen zijn gebouwd met enkel glas en zonder isolatie in dak en vloer. Veel is inmiddels alsnog geïsoleerd; het energielabel laat zien hoeveel er werkelijk gebeurd is. |
| Loden waterleidingen | Tot circa 1960 werden waterleidingen van lood aangelegd. Zijn ze nooit vervangen, dan raadt de GGD af het water als drinkwater voor jonge kinderen te gebruiken. Vervanging is bij de meeste woningen allang gebeurd, maar het is iets om na te vragen bij aankoop. |
| Wisselende materiaalkwaliteit | Na de oorlog was er weinig materiaal en werd gebouwd met wat er was. De kwaliteit verschilt daardoor per project; een bouwkundige keuring zegt hier meer dan het bouwjaar. |
Welke woningen lijken op Lijsterbesweg 9?
Tussenwoningen in Middelharnis bomenbuurt met een vergelijkbare oppervlakte.
Welke woningen liggen er nog meer aan de Lijsterbesweg?
81 woningen. Bekijk de hele straat.
- Lijsterbesweg 1
- Lijsterbesweg 2
- Lijsterbesweg 3
- Lijsterbesweg 4
- Lijsterbesweg 5
- Lijsterbesweg 6
- Lijsterbesweg 7
- Lijsterbesweg 8
- Lijsterbesweg 9
- Lijsterbesweg 10
- Lijsterbesweg 11
- Lijsterbesweg 12
Veelgestelde vragen over Lijsterbesweg 9
Wat is Lijsterbesweg 9 in Middelharnis waard?
De waarde-indicatie ligt tussen € 240.000 en € 312.000: 68 m² maal € 4.056 per m² voor deze woning, afgeleid van het prijspeil in Middelharnis en geijkt op werkelijke verkoopprijzen. Die marge van 13% is niet gekozen maar gemeten: van de woningen zoals deze verkocht vier op de vijf binnen dit bereik. Het is een indicatie op basis van omgevingscijfers, geen taxatie van deze specifieke woning.
Welke vraagprijs past bij Lijsterbesweg 9?
Als deze woning nu te koop komt, verwachten we een vraagprijs rond € 273.000, tussen € 244.000 en € 303.000. De waarde-indicatie is € 276.000: we verwachten dat de verkoopprijs 1% boven deze vraagprijs uitkomt, omdat er voor woningen als deze in Middelharnis overboden wordt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, per prijsklasse, woningtype en buurt. Een vraagprijs blijft een keuze van verkoper en makelaar.
Hoeveel is Lijsterbesweg 9 in waarde gestegen sinds 2021?
Van ongeveer € 184.000 in januari 2021 naar € 276.000 nu: +50%, volgens de CBS/Kadaster-prijsindex van Zuid-Holland op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Hoeveel woonoppervlakte heeft Lijsterbesweg 9?
68 m² gebruiksoppervlakte volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG).
Wat voor woning is Lijsterbesweg 9?
Dit is een tussenwoning. Dat is niet afgeleid maar ter plaatse vastgesteld door de energieadviseur bij de labelopname — de sterkste bron die er voor dit gegeven bestaat. Het type doet ertoe voor het bedrag: het bepaalt met welke prijscurve wij rekenen. Kleine woningen brengen per vierkante meter meer op dan grote, en hoe sterk dat verschil is, verschilt per type.
Uit welk bouwjaar is Lijsterbesweg 9?
Het bouwjaar is 1951, volgens de BAG.
Welk energielabel heeft Lijsterbesweg 9?
Energielabel D, vastgesteld bij een opname in 2023. Bron: EP-Online, het officiële labelregister van RVO. Een label geldt tien jaar; een verbouwing of verduurzaming ertussenin maakt het niet automatisch actueel.
Wat verbruikt Lijsterbesweg 9 aan energie?
Volgens de labelberekening gebruikt deze woning ongeveer 267 kWh aan fossiele energie per m² per jaar. Dat is het getal waarop de labelletter berust: hoe lager, hoe beter. De energiebehoefte is 175 kWh per m² per jaar; dat zegt iets over de isolatie van de schil, los van de installaties. Het zijn genormeerde getallen: ze rekenen met standaard bewonersgedrag en met primaire energie, niet met wat de meter aanwijst. De werkelijke rekening hangt af van gezinsgrootte, thermostaat en tarieven.
Waar komen deze cijfers vandaan?
- Wat doet funderingsschade met de waarde van mijn huis?
- Wat betekent funderingsrisicoklasse A tot E?
- Wat is mijn huis waard?
- Hoe betrouwbaar is een online woningwaarde-check?
Wij tonen uitsluitend gegevens over het gebouw, nooit over de bewoners of de eigenaar (waarom dit huis hier staat). Klopt er iets niet, of wilt u niet dat deze pagina bestaat? Laat deze pagina verwijderen — u hoeft geen reden te geven, en wij beoordelen het verzoek niet.