Kapelaan Houbenstraat 2, Epen
Een vrijstaande woning uit 1931, met 140 m² verwarmde woonruimte (geregistreerd: 243 m² gebruiksoppervlakte), in de buurt Epen.
Waarde-indicatie
€ 488.000
Onze beste schatting bij gangbaar onderhoud, op basis van verkopen tot en met september 2026, omgerekend naar de prijzen van nu.
Vier van de vijf woningen zoals deze verkopen tussen deze twee bedragen. Voor een woning als deze is de marge ± 26%. De marge is hier breder, omdat nergens staat of een woning uit deze bouwperiode met dit energielabel verbouwd is.
Meegewogen: 5 vergelijkbare verkopen binnen 365 meter, tussen september 2021 en augustus 2025.
Weet u hoe deze woning erbij staat?
Het bedrag hierboven gaat uit van gangbaar onderhoud: de staat waarin de meeste woningen verkopen, en dat komt vrijwel overeen met goed. Kies hieronder wat er van toepassing is, dan wordt de schatting scherper.
Wat is een compleet dossier?
Energielabel, woningtype en bestemmingsplan zijn bekend.
Dit maakt de marge groter. Eerst wat er van dit adres niet geregistreerd is, daarna wat van geen enkele woning geregistreerd wordt.
- Staat van onderhoud en afwerking binnen: dat staat in geen enkel register
- Verbouwingen: die worden nergens bijgehouden
Weet u de onderhoudsstaat? Geef hem op bij de waarde-indicatie — dan wordt de schatting scherper.
Weet u meer over deze woning? Vertel het ons.
- Gebruiksoppervlakte243 m²
- Bouwjaar1931
- WoningtypeVrijstaande woning
- Prijs per m²€ 2.009voor deze woning
Waarom dit bedrag?
We nemen de gemiddelde woning in Epen als uitgangspunt en rekenen van daaruit naar deze woning toe. De kenmerken hieronder maken het verschil.
Gemiddeld in Epen
€ 3.286
per m², alle woningtypen
−39% voor deze woning
Deze woning
€ 2.009
per m² × 243 m² = € 488.000
Verhoogt de prijs per m²3
- Eigen perceel van 1.630 m²sterk
Ruim bemeten voor een woning van 243 m².
- Vrijstaande woning van 243 m²licht
Een vrijstaande woning van deze maat brengt per m² meer op dan de gemiddelde woning in Epen.
- Bouwjaar 1931licht
Woningen uit deze bouwperiode brengen landelijk gezien meer op dan gemiddeld.
Verlaagt de prijs per m²3
- Gemeten woonoppervlakte 140 m², geregistreerd 243 m²sterk
De energieadviseur mat in de woning minder verwarmde woonruimte dan er geregistreerd staat.
- Energielabel Fsterk
Kopers rekenen de energierekening en de verbeterkosten mee; dat drukt de prijs.
- Bestemming Centrum - 1duidelijk
Geen zuivere woonbestemming. Dat beperkt de kring van kopers, en dat is in de verkoopprijzen terug te zien.
Nog niet bekend
- Staat van onderhoud en afwerking binnenGeef het op
Dat staat in geen enkel register. Het is het deel van de marge dat altijd blijft, ook als al het andere bekend is.
Hoe komen we tot dit bedrag?
De pijlen en stippen hebben wij niet zelf bedacht: ze volgen uit ons rekenmodel. Een pijl laat zien of een kenmerk de prijs per m² verhoogt of verlaagt ten opzichte van de gemiddelde woning in Epen. De stippen laten zien hoe sterk: licht, duidelijk of sterk.
De gemiddelde prijs bovenaan is omgerekend naar dezelfde maat als deze woning. Wij rekenen met de oppervlakte zoals die geregistreerd staat, en daarin telt ook een eventuele berging en/of garage mee. Het verschil tussen de twee prijzen komt niet alleen uit de kenmerken hierboven: we vergelijken de uitkomst ook met recente verkopen in de omgeving. Tot slot vermenigvuldigen we de prijs per m² met het aantal vierkante meters; dat geeft het bedrag. Hoe zwaar elk kenmerk precies meetelt, staat in onze methodiek.
Welke vraagprijs past bij Kapelaan Houbenstraat 2?
Verwachte vraagprijs
€ 490.000
tussen € 378.000 en € 603.000
als de woning nu te koop komt, bij gangbaar onderhoud
≈ rond de vraagprijs
Verwachte verkoopprijs
€ 488.000
tussen € 361.000 en € 615.000
de waarde-indicatie van deze woning
De waarde-indicatie van € 488.000 is wat de woning naar verwachting opbrengt. Meestal ligt een vraagprijs daar onder, omdat kopers eroverheen bieden. Bij deze woning verwachten we dat niet: voor een vrijstaande woning in deze prijsklasse wordt weinig overboden, en een woning die nu te koop komt, wordt gemiddeld iets hoger in de markt gezet dan waarvoor hij uiteindelijk verkocht wordt. We verwachten dat de verkoopprijs rond de vraagprijs uitkomt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, en hangt af van de markt van nu, de prijsklasse, het woningtype en de buurt.
De gemeente Gulpen-Wittem, de afgelopen twaalf maanden
- woningen verkocht waarvan wij de vraagprijs kennen
- 73
- daarvan ging boven de vraagprijs weg
- 56%
- de middelste verkoop boven de vraagprijs
- 2%
Deze woning komt lager uit dan die middelste verkoop, omdat om een vrijstaande woning minder hard geboden wordt dan om een appartement.
Een vraagprijs is een keuze van verkoper en makelaar, geen meting: hij kan bewust lager of hoger liggen. De marge is iets smaller dan bij de waarde-indicatie, want bij een verkoopprijs maakt ook het bieden het onzeker. In onze metingen valt 80% van de echte vraagprijzen binnen deze marge. Geeft u bij de waarde-indicatie de onderhoudsstaat op, dan staat daar ook de vraagprijs die daarbij past. Hoe wij dit rekenen en hoe dicht het bij echte vraagprijzen ligt, staat in de methodiek; hoeveel er per gemeente en prijsklasse overboden wordt, in ons artikel over overbieden.
Hoe ontwikkelde de waarde van Kapelaan Houbenstraat 2 zich?
Een woning van deze waarde in Limburg was in november 2016 ongeveer € 255.000 waard en is nu € 488.000: +91% in 10 jaar. Dit is de prijsontwikkeling in Limburg volgens de CBS/Kadaster-prijsindex, toegepast op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Alle bedragen per jaar
| Maand | Waarde-indicatie | Marge | Verandering |
|---|---|---|---|
| januari 2017 | € 257.000 | ± 31% | — |
| januari 2018 | € 268.000 | ± 30% | +5% |
| januari 2019 | € 287.000 | ± 30% | +7% |
| januari 2020 | € 306.000 | ± 29% | +7% |
| januari 2021 | € 332.000 | ± 29% | +9% |
| januari 2022 | € 393.000 | ± 28% | +18% |
| januari 2023 | € 408.000 | ± 28% | +4% |
| januari 2024 | € 412.000 | ± 27% | +1% |
| januari 2025 | € 448.000 | ± 27% | +9% |
| januari 2026 | € 478.000 | ± 26% | +7% |
| juni 2026 | € 488.000 | ± 26% | +2% |
Bron: CBS/Kadaster Prijsindex Bestaande Koopwoningen, de reeks voor Limburg en die voor vrijstaande woningen, met de landelijke maandbeweging; laatste maand juni 2026, daar staat de lijn op het bedrag van vandaag. De marge groeit naar achteren met een halve procentpunt per jaar. De index beschrijft de markt in Limburg; hoe deze straat daarvan afweek, weet alleen wie er verkocht heeft. Verbouwingen en onderhoud zitten er niet in.
Wat weten we van Kapelaan Houbenstraat 2?
| Postcode | 6285 AB |
|---|---|
| Woningtype | Vrijstaande woning · ter plaatse vastgesteld bij de energielabelopname |
| Gebruiksoppervlakte | 243 m² · waarvan 140 m² verwarmd volgens de energielabelopname |
| Bouwjaar | 1931 |
| Perceeloppervlakte | 1.630 m² · kadastraal vastgesteld |
| Energielabel | F · geregistreerd bij RVO (EP-Online), opname in 2024. Wat daarna veranderde, zoals zonnepanelen of isolatie, staat er pas in na een nieuwe opname. |
| Inhoud van het pand | 1.381 m³ · gemeten uit laserhoogtedata |
| Bouwlagen | 2 · bovengronds, geteld uit laserhoogtedata — een kelder telt niet mee |
| Hoogte van het pand | 10,5 meter · van straatniveau tot het hoogste punt van het dak |
| Dakvorm | Schuin dak |
| Ruimte voor zonnepanelen | Circa 62 panelen Op 154 m² bruikbaar dakvlak, gemeten uit laserhoogtedata. Het grootste dakvlak ligt op het westen. Daken op het noorden zijn niet meegeteld. Schaduw van bomen of buurpanden kennen wij niet, en die kan het aantal flink drukken. |
Oppervlakte, bouwjaar en adres komen uit het landelijke gebouwenregister (de BAG). Het woningtype bepalen we zelf, uit de vorm van het gebouw op de kaart. Hoe dat werkt en hoe nauwkeurig het is, staat in de methodiek.
Huizenprijzen in de gemeente Gulpen-Wittem
| Gemiddelde verkoopprijs | € 427.168 |
|---|---|
| Gemiddeld per m² | € 3.685 |
| Gemiddelde verkooptijd | 56 dagen |
| Verkocht in 12 maanden | 120 woningen |
| Nieuw te koop gezet | 190 woningen |
Voortschrijdend over twaalf maanden tot en met september 2026. De jongste maand laten we bewust weg: een verkoop wordt pas bij de notaris geregistreerd, dus die maand mist nog ongeveer 8% van de transacties. Alle bronnen met hun peildatum staan op de bronnenlijst.
Wat ligt er in de buurt?
| Treinstation | 11,5 km |
|---|---|
| Groot overstapstation | 15,9 km |
| Oprit snelweg of N-weg | 4,9 km |
| Supermarkt | 0,3 km |
| Basisschool | 0,3 km |
| Kinderdagverblijf | 3,4 km |
| Huisarts | 2,7 km |
| Apotheek | 2,7 km |
| Ziekenhuis | 13,3 km |
| Restaurant | 0,3 km |
| Bibliotheek | 6,5 km |
| Binnenzwembad | 6,4 km |
| Bioscoop | 13,7 km |
Afstanden van het CBS, gemeten over de weg. Het is een gemiddelde voor alle inwoners van de buurt, dus niet precies vanaf deze voordeur. Let op: bij het zwembad telt alleen een overdekt bad mee, en bij de oprit ook een provinciale weg.
Welke risico's spelen bij deze woning?
| Fundering | Geen aandachtsgebied In dit postcodegebied is 87% van de panden van vóór 1970, en de ondergrond valt onder heuvelland. Deze woning is van 1931 en valt daarmee in de bouwperiode waar de kaart op wijst. |
|---|---|
| Bestemming | Gemengde bestemming — Centrum - 1 Volgens het geldende bestemmingsplan mag hier meer dan alleen wonen: denk aan winkels, horeca, kantoren of dienstverlening, afhankelijk van wat het plan toelaat. Dat betekent levendigheid en voorzieningen dichtbij, maar ook kans op reuring en verkeer. In de markt ligt de prijs op zo'n plek gemiddeld iets hóger dan bij een zuivere woonbestemming. |
| Leefbaarheid | Rond het landelijk gemiddelde Leefbaarometer-score 4.22 in Epen (2024), gemeten door BZK over vijf dimensies: woningvoorraad, voorzieningen, veiligheid, sociale samenhang en fysieke omgeving. |
| Geluid | Geen opvallende geluidsbronnen
|
De funderingskaart van RVO zegt iets over het postcodegebied, niet over deze ene woning: twee huizen in dezelfde straat kunnen een heel andere fundering hebben. De kaart is van 2019. Zekerheid krijgt u alleen met een funderingsonderzoek. De leefbaarheidsscore geldt voor de hele buurt. De geluidscijfers geven aan hoeveel inwoners zeggen dat ze ernstige hinder ervaren; het is geen meting in decibel. Het is een schatting voor de hele buurt, uit een landelijke enquête (Gezondheidsmonitor 2024 van GGD, CBS en RIVM), dus niet voor deze woning.
Waar let u op bij een woning uit 1931?
De spouwmuur werd gangbaar; kozijnen van staal of hout, vloeren meestal van hout. Dit zijn aandachtspunten die horen bij de bouwperiode 1920 – 1945 — geen vaststellingen over deze woning. Een gerenoveerde woning kan er niets meer van hebben; alleen een bouwkundige keuring geeft zekerheid.
| Loden waterleidingen | Tot circa 1960 werden waterleidingen van lood aangelegd. Zijn ze nooit vervangen, dan raadt de GGD af het water als drinkwater voor jonge kinderen te gebruiken. Vervanging is bij de meeste woningen allang gebeurd, maar het is een controlepunt bij aankoop. |
|---|---|
| Gebouwd zonder isolatie-eis | De eerste wettelijke isolatie-eis dateert van 1975. Woningen van vóór die tijd zijn kaal opgeleverd: enkel glas, ongeïsoleerd dak en vloer. Veel is inmiddels na-geïsoleerd, maar het energielabel verklapt hoeveel er werkelijk gebeurd is. |
| Houten vloeren boven een kruipruimte | Houten begane-grondvloeren zijn gevoelig voor vocht en zwam vanuit de kruipruimte. Een muffe geur of verende vloer is reden voor inspectie. |
| Stalen kozijnen en koudebruggen | Stalen kozijnen uit deze tijd geleiden kou en condens. Karakteristiek, maar energetisch een zwakke plek als ze er nog origineel in zitten. |
Welke woningen lijken op Kapelaan Houbenstraat 2?
Vrijstaande woningen in Epen met een vergelijkbare oppervlakte.
- Julianastraat 16BGeen label
- Roodweg 4BGeen label
- Molenweg 2B
- Julianastraat 4G
- Heerstraat 6AGeen label
- Bovenpad 3C
Welke woningen liggen er nog meer aan de Kapelaan Houbenstraat?
17 woningen. Bekijk de hele straat.
- Kapelaan Houbenstraat 1A
- Kapelaan Houbenstraat 1B
- Kapelaan Houbenstraat 1C
- Kapelaan Houbenstraat 2
- Kapelaan Houbenstraat 3A
- Kapelaan Houbenstraat 4A
- Kapelaan Houbenstraat 5
- Kapelaan Houbenstraat 6
- Kapelaan Houbenstraat 12A
- Kapelaan Houbenstraat 12B
- Kapelaan Houbenstraat 14
- Kapelaan Houbenstraat 14A
Veelgestelde vragen over Kapelaan Houbenstraat 2
Wat is Kapelaan Houbenstraat 2 in Epen waard?
De waarde-indicatie ligt tussen € 361.000 en € 615.000: 243 m² maal € 2.009 per m² voor deze woning, afgeleid van het prijspeil in de gemeente Gulpen-Wittem en geijkt op werkelijke verkoopprijzen. Die marge van 26% is niet gekozen maar gemeten: van de woningen zoals deze verkocht vier op de vijf binnen dit bereik. Het is een indicatie op basis van omgevingscijfers, geen taxatie van deze specifieke woning.
Welke vraagprijs past bij Kapelaan Houbenstraat 2?
Als deze woning nu te koop komt, verwachten we een vraagprijs rond € 490.000, tussen € 378.000 en € 603.000. Dat is ongeveer de waarde-indicatie van € 488.000: woningen als deze worden in de gemeente Gulpen-Wittem rond de vraagprijs verkocht. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, per prijsklasse, woningtype en buurt. Een vraagprijs blijft een keuze van verkoper en makelaar.
Hoeveel is Kapelaan Houbenstraat 2 in waarde gestegen sinds 2021?
Van ongeveer € 332.000 in januari 2021 naar € 488.000 nu: +47%, volgens de CBS/Kadaster-prijsindex van Limburg op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Hoeveel woonoppervlakte heeft Kapelaan Houbenstraat 2?
243 m² gebruiksoppervlakte volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG).
Wat voor woning is Kapelaan Houbenstraat 2?
Dit is een vrijstaande woning. Dat is niet afgeleid maar ter plaatse vastgesteld door de energieadviseur bij de labelopname — de sterkste bron die er voor dit gegeven bestaat. Het type doet ertoe voor het bedrag: het bepaalt met welke prijscurve wij rekenen. Kleine woningen brengen per vierkante meter meer op dan grote, en hoe sterk dat verschil is, verschilt per type.
Uit welk bouwjaar is Kapelaan Houbenstraat 2?
Het bouwjaar is 1931, volgens de BAG.
Welk energielabel heeft Kapelaan Houbenstraat 2?
Energielabel F, vastgesteld bij een opname in 2024. Bron: EP-Online, het officiële labelregister van RVO. Een label geldt tien jaar; een verbouwing of verduurzaming ertussenin maakt het niet automatisch actueel.
Wat verbruikt Kapelaan Houbenstraat 2 aan energie?
Volgens de labelberekening gebruikt deze woning ongeveer 344 kWh aan fossiele energie per m² per jaar. Dat is het getal waarop de labelletter berust: hoe lager, hoe beter. De energiebehoefte is 251 kWh per m² per jaar; dat zegt iets over de isolatie van de schil, los van de installaties. Het zijn genormeerde getallen: ze rekenen met standaard bewonersgedrag en met primaire energie, niet met wat de meter aanwijst. De werkelijke rekening hangt af van gezinsgrootte, thermostaat en tarieven.
Waar komen deze cijfers vandaan?
- Wat doet het bouwjaar met de waarde van een huis?
- Wat is mijn huis waard?
- Hoe betrouwbaar is een online woningwaarde-check?
- Is een woningwaarde-indicatie hetzelfde als een taxatie?
Wij tonen uitsluitend gegevens over het gebouw, nooit over de bewoners of de eigenaar (waarom dit huis hier staat). Klopt er iets niet, of wilt u niet dat deze pagina bestaat? Laat deze pagina verwijderen — u hoeft geen reden te geven, en wij beoordelen het verzoek niet.