Julianastraat 5B, Wateringen
Een tussenwoning uit 2016, met 128 m² gebruiksoppervlakte, in de buurt Hofwijk en Oranjehof.
Waarde-indicatie
€ 634.000
Onze beste schatting bij gangbaar onderhoud, op basis van verkopen tot en met september 2026, omgerekend naar de prijzen van nu.
Vier van de vijf woningen zoals deze verkopen tussen deze twee bedragen. Voor een woning als deze is de marge ± 14%.
Meegewogen: 10 vergelijkbare verkopen binnen 81 meter, tussen juni 2021 en april 2025.
Weet u hoe deze woning erbij staat?
Het bedrag hierboven gaat uit van gangbaar onderhoud: de staat waarin de meeste woningen verkopen, en dat komt vrijwel overeen met goed. Kies hieronder wat er van toepassing is, dan wordt de schatting scherper.
Weet u de WOZ-waarde van deze woning?
Met de WOZ-waarde van uw beschikking wordt de schatting gemiddeld ruim een kwart scherper. Wij bewaren het bedrag niet: het verandert alleen wat u nu ziet. Het grijze bedrag in het veld is een voorbeeld bij onze schatting, niet uw WOZ.
Dit maakt de marge groter. Eerst wat er van dit adres niet geregistreerd is, daarna wat van geen enkele woning geregistreerd wordt.
- Geen energielabel in de laatste stand van RVO die wij hebben — meestal sinds 2008 niet verkocht of verhuurd, soms zo recent geregistreerd dat het hier nog niet staat
- Staat van onderhoud en afwerking binnen: dat staat in geen enkel register
- Verbouwingen die (nog) niet in het gebouwenregister (de BAG) staan
Weet u de onderhoudsstaat? Geef hem op bij de waarde-indicatie — dan wordt de schatting scherper.
Weet u meer over deze woning? Vertel het ons.
- Gebruiksoppervlakte128 m²
- Bouwjaar2016
- WoningtypeTussenwoning
- Prijs per m²€ 4.953voor deze woning
Waarom dit bedrag?
We nemen de gemiddelde woning in Hofwijk en Oranjehof als uitgangspunt en rekenen van daaruit naar deze woning toe. De kenmerken hieronder maken het verschil.
Gemiddeld in Hofwijk en Oranjehof
€ 4.724
per m², alle woningtypen
+5% voor deze woning
Deze woning
€ 4.953
per m² × 128 m² = € 634.000
Verhoogt de prijs per m²2
- Bouwjaar 2016duidelijk
Woningen uit deze bouwperiode brengen landelijk gezien meer op dan gemiddeld.
- Een tweede meting van de woonoppervlakte wijkt af van de geregistreerde 128 m²licht
Een andere meting van deze woning komt op meer woonruimte uit dan de registratie vermeldt.
Verlaagt de prijs per m²2
- Tussenwoning van 128 m²sterk
Een tussenwoning van deze maat brengt per m² minder op dan de gemiddelde woning in Hofwijk en Oranjehof: hoe groter de woning, hoe lager de prijs per m².
- Eigen perceel van 117 m²duidelijk
Weinig grond voor een woning van 128 m². Het gaat om de verhouding tussen grond en woning, niet om het aantal m² grond alleen.
Nog niet bekend
- Geen energielabel geregistreerd
Voor het bedrag rekent het model met het gemiddelde. Het gevolg zit vooral in de bandbreedte hierboven: dit is daarin de grootste post, en hij verdwijnt zodra er een label wordt geregistreerd.
- Staat van onderhoud en afwerking binnenGeef het op
Dat staat in geen enkel register. Het is het deel van de marge dat altijd blijft, ook als al het andere bekend is.
Hoe komen we tot dit bedrag?
De pijlen en stippen hebben wij niet zelf bedacht: ze volgen uit ons rekenmodel. Een pijl laat zien of een kenmerk de prijs per m² verhoogt of verlaagt ten opzichte van de gemiddelde woning in Hofwijk en Oranjehof. De stippen laten zien hoe sterk: licht, duidelijk of sterk.
De gemiddelde prijs bovenaan is omgerekend naar dezelfde maat als deze woning. Wij rekenen met de oppervlakte zoals die geregistreerd staat, en daarin telt ook een eventuele berging en/of garage mee. Het verschil tussen de twee prijzen komt niet alleen uit de kenmerken hierboven: we vergelijken de uitkomst ook met recente verkopen in de omgeving. Tot slot vermenigvuldigen we de prijs per m² met het aantal vierkante meters; dat geeft het bedrag. Hoe zwaar elk kenmerk precies meetelt, staat in onze methodiek.
Welke vraagprijs past bij Julianastraat 5B?
Verwachte vraagprijs
€ 615.000
tussen € 544.000 en € 686.000
als de woning nu te koop komt, bij gangbaar onderhoud
+3% overboden
Verwachte verkoopprijs
€ 634.000
tussen € 545.000 en € 723.000
de waarde-indicatie van deze woning
De waarde-indicatie van € 634.000 is wat de woning naar verwachting opbrengt. Een vraagprijs ligt daar meestal onder: een woning wordt iets lager in de markt gezet, en kopers bieden eroverheen. Voor een tussenwoning in deze prijsklasse en in Hofwijk en Oranjehof verwachten we dat de verkoopprijs 3% boven deze vraagprijs uitkomt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, en hangt af van de markt van nu, de prijsklasse, het woningtype en de buurt.
De buurt Hofwijk en Oranjehof, de afgelopen twaalf maanden
- woningen verkocht waarvan wij de vraagprijs kennen
- 27
- daarvan ging boven de vraagprijs weg
- 81%
- de mediane verkoop boven de vraagprijs
- 5%
Een vraagprijs is een keuze van verkoper en makelaar, geen meting: hij kan bewust lager of hoger liggen. De marge is iets smaller dan bij de waarde-indicatie, want bij een verkoopprijs maakt ook het bieden het onzeker. In onze metingen valt 80% van de echte vraagprijzen binnen deze marge. Geeft u bij de waarde-indicatie de onderhoudsstaat op, dan staat daar ook de vraagprijs die daarbij past. Hoe wij dit rekenen en hoe dicht het bij echte vraagprijzen ligt, staat in de methodiek; hoeveel er per gemeente en prijsklasse overboden wordt, in ons artikel over overbieden.
Hoe ontwikkelde de waarde van Julianastraat 5B zich?
Een woning van deze waarde in Zuid-Holland was in november 2016 ongeveer € 293.000 waard en is nu € 634.000: +116% in 10 jaar. Dit is de prijsontwikkeling in Zuid-Holland volgens de CBS/Kadaster-prijsindex, toegepast op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Alle bedragen per jaar
| Maand | Waarde-indicatie | Marge | Verandering |
|---|---|---|---|
| januari 2017 | € 298.000 | ± 19% | — |
| januari 2018 | € 327.000 | ± 18% | +10% |
| januari 2019 | € 360.000 | ± 18% | +10% |
| januari 2020 | € 384.000 | ± 17% | +7% |
| januari 2021 | € 422.000 | ± 17% | +10% |
| januari 2022 | € 508.000 | ± 16% | +20% |
| januari 2023 | € 514.000 | ± 16% | +1% |
| januari 2024 | € 525.000 | ± 15% | +2% |
| januari 2025 | € 590.000 | ± 15% | +12% |
| januari 2026 | € 624.000 | ± 14% | +6% |
| juni 2026 | € 634.000 | ± 14% | +2% |
Bron: CBS/Kadaster Prijsindex Bestaande Koopwoningen, de reeks voor Zuid-Holland en die voor tussenwoningen, aangevuld met de landelijke beweging per maand. De lijn loopt tot juni 2026 en staat daar op het bedrag van vandaag. Hoe verder terug, hoe breder de marge: een half procentpunt per jaar. De index beschrijft de markt in Zuid-Holland; hoe deze straat daarvan afweek, weet alleen wie er verkocht heeft. Verbouwingen en onderhoud zitten er niet in.
Wat weten we van Julianastraat 5B?
| Postcode | 2291 TP |
|---|---|
| Woningtype | Tussenwoning |
| Plek in de rij | 13e van 22 aaneengesloten woningen |
| Gebruiksoppervlakte | 128 m² |
| Bouwjaar | 2016 |
| Perceeloppervlakte | 117 m² · kadastraal vastgesteld |
| Energielabel | Geen label · niet geregistreerd bij RVO (EP-Online) |
| Inhoud van het pand | 455 m³ · gemeten met laserhoogtemetingen vanuit de lucht (3DBAG) |
| Bouwlagen | 3 · bovengronds, geteld met laserhoogtemetingen (3DBAG). Een kelder telt niet mee |
| Hoogte van het pand | 9,9 meter · van straatniveau tot het hoogste punt van het dak |
| Dakvorm | Schuin dak |
| Ruimte voor zonnepanelen | Circa 13 panelen Op 35 m² bruikbaar dakvlak, gemeten met laserhoogtemetingen vanuit de lucht (3DBAG). Het grootste dakvlak ligt op het zuidwesten. Daken op het noorden zijn niet meegeteld. Schaduw van bomen of buurpanden kennen wij niet, en die kan het aantal flink drukken. |
Oppervlakte, bouwjaar en adres komen uit het landelijke gebouwenregister (de BAG). Het woningtype bepalen we zelf, uit de vorm van het gebouw op de kaart. Hoe dat werkt en hoe nauwkeurig het is, staat in de methodiek.
Huizenprijzen in Wateringen
| Gemiddelde verkoopprijs | € 556.918 |
|---|---|
| Gemiddeld per m² | € 5.015 |
| Gemiddelde verkooptijd | 37 dagen |
| Verkocht in 12 maanden | 187 woningen |
| Nieuw te koop gezet | 250 woningen |
Over de twaalf maanden tot en met september 2026. De jongste maand laten we bewust weg: een verkoop wordt pas bij de notaris geregistreerd, dus van die maand ontbreekt nog ongeveer 8% van de verkopen. Alle bronnen met hun peildatum staan op de bronnenlijst.
Wat ligt er in de buurt?
| Treinstation | 4,8 km |
|---|---|
| Groot overstapstation | 7 km |
| Oprit snelweg of N-weg | 1,2 km |
| Supermarkt | 0,7 km |
| Basisschool | 0,3 km |
| Kinderdagverblijf | 0,3 km |
| Huisarts | 0,5 km |
| Apotheek | 1 km |
| Ziekenhuis | 4,9 km |
| Restaurant | 0,3 km |
| Bibliotheek | 0,8 km |
| Binnenzwembad | 3,7 km |
| Bioscoop | 8 km |
Afstanden van het CBS, gemeten over de weg. Het is een gemiddelde voor alle inwoners van de buurt, dus niet precies vanaf deze voordeur. Let op: bij het zwembad telt alleen een overdekt bad mee, en bij de oprit ook een provinciale weg.
Welke risico's spelen bij deze woning?
| Fundering | Geen aandachtsgebied In dit postcodegebied is 18% van de panden van vóór 1970, en het gebied ligt in het zeekleigebied. Deze woning is van 2016 en valt buiten die periode, dus funderingsproblemen zijn hier onwaarschijnlijk. |
|---|---|
| Overstroming | Beschermd, in een aangewezen risicogebied Dit gebied staat op de landelijke lijst van risicogebieden voor overstromingen vanuit het hoofdwatersysteem (de grote rivieren, het IJsselmeer of de zee). Officieel heet dat een gebied met een potentieel significant overstromingsrisico. De woning ligt achter de grote dijken en duinen die het land beschermen, dus de kans op een overstroming is klein. De Nederlandse dijknormen horen tot de strengste ter wereld. Het gebied hoort bij het stroomgebied van de Rijn. Dit geldt voor alle woningen in dit gebied. Bron: de Richtlijn Overstromingsrisico's van Rijkswaterstaat. |
| Bestemming | Wonen Volgens het geldende bestemmingsplan heeft deze woning een woonbestemming. |
| Leefbaarheid | Rond het landelijk gemiddelde Leefbaarometer-score 4,21 in Hofwijk en Oranjehof (2024). Het ministerie van BZK berekent die score uit vijf onderdelen: woningvoorraad, voorzieningen, veiligheid, sociale samenhang en fysieke omgeving. |
| Geluid | Geen opvallende geluidsbronnen
|
De funderingskaart van RVO zegt iets over het postcodegebied, niet over deze ene woning: twee huizen in dezelfde straat kunnen een heel andere fundering hebben. De kaart is van 2019. Zekerheid krijgt u alleen met een funderingsonderzoek. De leefbaarheidsscore geldt voor de hele buurt. De geluidscijfers geven aan hoeveel inwoners zeggen dat ze ernstige hinder ervaren; het is geen meting in decibel. Het is een schatting voor de hele buurt, uit een landelijke enquête (Gezondheidsmonitor 2024 van GGD, CBS en RIVM), dus niet voor deze woning.
Waar let u op bij een woning uit 2016?
Gebouwd onder strengere energie-eisen. Nieuwbouw van na half 2018 heeft bijna altijd geen gasaansluiting meer. Hieronder staat waar u op let bij huizen uit de bouwperiode vanaf 2012. Het gaat over de bouwperiode, niet over deze woning: een gerenoveerd huis kan er geen last meer van hebben. Zekerheid geeft alleen een bouwkundige keuring.
| Weinig periodetypische gebreken | Deze bouwperiode kent geen bekende gebreken zoals asbest of betonrot. Let eerder op de afwerking en op kleine gebreken bij de oplevering dan op de constructie. |
|---|---|
| Goed geïsoleerd, dus goed ventileren | Zeer goed geïsoleerde woningen laten weinig lucht door. Wie het ventilatiesysteem niet goed gebruikt, kan last krijgen van vocht of bedompte lucht. |
Welke woningen lijken op Julianastraat 5B?
Tussenwoningen in Hofwijk en Oranjehof met een vergelijkbare oppervlakte.
- Kerklaan 44B
- Harry Hoekstraat 142Geen label
- Harry Hoekstraat 132B
- Rozemarijn 133Geen label
- Julianastraat 13AA+
- Wilhelminastraat 32Geen label
Welke woningen liggen er nog meer aan de Julianastraat?
46 woningen. Bekijk de hele straat.
- Julianastraat 2A
- Julianastraat 2B
- Julianastraat 3A
- Julianastraat 3B
- Julianastraat 4
- Julianastraat 5A
- Julianastraat 5B
- Julianastraat 6
- Julianastraat 7A
- Julianastraat 7B
- Julianastraat 9A
- Julianastraat 9B
Veelgestelde vragen over Julianastraat 5B
Wat is Julianastraat 5B in Wateringen waard?
De waarde-indicatie ligt tussen € 545.000 en € 723.000: 128 m² maal € 4.953 per m² voor deze woning, afgeleid van het prijspeil in Wateringen en geijkt op werkelijke verkoopprijzen. Die marge van 14% is niet gekozen maar gemeten: van de woningen zoals deze verkocht vier op de vijf binnen dit bereik. Het is een indicatie op basis van omgevingscijfers, geen taxatie van deze specifieke woning.
Welke vraagprijs past bij Julianastraat 5B?
Als deze woning nu te koop komt, verwachten we een vraagprijs rond € 615.000, tussen € 544.000 en € 686.000. De waarde-indicatie is € 634.000: we verwachten dat de verkoopprijs 3% boven deze vraagprijs uitkomt, omdat er voor woningen als deze in Wateringen overboden wordt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, per prijsklasse, woningtype en buurt. Een vraagprijs blijft een keuze van verkoper en makelaar.
Hoeveel is Julianastraat 5B in waarde gestegen sinds 2021?
Van ongeveer € 422.000 in januari 2021 naar € 634.000 nu: +50%, volgens de CBS/Kadaster-prijsindex van Zuid-Holland op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Hoeveel woonoppervlakte heeft Julianastraat 5B?
Volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) heeft deze woning 128 m² gebruiksoppervlakte. Dat is niet precies de woonoppervlakte: in de gebruiksoppervlakte telt bijvoorbeeld ook een inpandige berging of garage mee.
Wat voor woning is Julianastraat 5B?
Dit is een tussenwoning. De BAG legt het woningtype niet vast, dus leiden wij het zelf af uit de vorm van het pand, het aantal woningen erin en het aantal panden dat eraan vastzit. Het type doet ertoe voor het bedrag: het bepaalt met welke prijscurve wij rekenen. Kleine woningen brengen per vierkante meter meer op dan grote, en hoe sterk dat verschil is, verschilt per type.
Uit welk bouwjaar is Julianastraat 5B?
Het bouwjaar is 2016, volgens de BAG.
Welk energielabel heeft Julianastraat 5B?
Voor dit adres is geen energielabel geregistreerd in EP-Online, het officiële labelregister van RVO — dat geldt voor ongeveer vier op de tien Nederlandse woningen. Bij verkoop of verhuur is een geldig label verplicht; een gecertificeerd adviseur stelt het dan ter plekke vast.
Hoe groot is het perceel van Julianastraat 5B?
Het kadastrale perceel is 117 m². Dat is de grond die bij deze woning hoort volgens de Kadastrale Kaart, inclusief de grond onder het huis zelf — de tuin is dus kleiner dan dit getal.
Waar komen deze cijfers vandaan?
- Wat doet het bouwjaar met de waarde van een huis?
- Wat is mijn huis waard?
- Hoe betrouwbaar is een online woningwaarde-check?
- Is een woningwaarde-indicatie hetzelfde als een taxatie?
Wij tonen uitsluitend gegevens over het gebouw, nooit over de bewoners of de eigenaar (waarom dit huis hier staat). Klopt er iets niet, of wilt u niet dat deze pagina bestaat? Laat deze pagina verwijderen — u hoeft geen reden te geven, en wij beoordelen het verzoek niet.