Erik Herfststraat 9, Waalwijk
Een appartement uit 1998, met 90 m² gebruiksoppervlakte, in de buurt Zanddonk.
Waarde-indicatie
€ 363.000
Onze beste schatting bij gangbaar onderhoud, op basis van verkopen tot en met september 2026, omgerekend naar de prijzen van nu.
Vier van de vijf woningen zoals deze verkopen tussen deze twee bedragen. Voor een woning als deze is de marge ± 16%. De marge is hier breder, omdat er dichtbij te weinig vergelijkbare woningen verkocht zijn.
Weet u hoe deze woning erbij staat?
Het bedrag hierboven gaat uit van gangbaar onderhoud: de staat waarin de meeste woningen verkopen, en dat komt vrijwel overeen met goed. Kies hieronder wat er van toepassing is, dan wordt de schatting scherper.
Weet u de WOZ-waarde van deze woning?
Met de WOZ-waarde van uw beschikking wordt de schatting gemiddeld ruim een kwart scherper. Wij bewaren het bedrag niet: het verandert alleen wat u nu ziet. Het grijze bedrag in het veld is een voorbeeld bij onze schatting, niet uw WOZ.
Wat is een compleet dossier?
Energielabel, woningtype en bestemmingsplan zijn bekend.
Dit maakt de marge groter. Eerst wat er van dit adres niet geregistreerd is, daarna wat van geen enkele woning geregistreerd wordt.
- Staat van onderhoud en afwerking binnen: dat staat in geen enkel register
- Verbouwingen: die worden nergens bijgehouden
Weet u de onderhoudsstaat? Geef hem op bij de waarde-indicatie — dan wordt de schatting scherper.
Weet u meer over deze woning? Vertel het ons.
- Gebruiksoppervlakte90 m²
- Bouwjaar1998
- WoningtypeAppartement
- Prijs per m²€ 4.030voor deze woning
Waarom dit bedrag?
We nemen de gemiddelde woning in Zanddonk als uitgangspunt en rekenen van daaruit naar deze woning toe. De kenmerken hieronder maken het verschil.
Gemiddeld in Zanddonk
€ 3.794
per m², alle woningtypen
+6% voor deze woning
Deze woning
€ 4.030
per m² × 90 m² = € 363.000
Verhoogt de prijs per m²2
- Bouwjaar 1998duidelijk
Woningen uit deze bouwperiode brengen landelijk gezien meer op dan gemiddeld.
- Ligging in het gebouw: onderste woonlaagduidelijk
Deze verdieping brengt landelijk gezien meer op dan de andere verdiepingen in een gebouw.
Verlaagt de prijs per m²1
- Appartement van 90 m²duidelijk
Een appartement van deze maat brengt per m² minder op dan de gemiddelde woning in Zanddonk: hoe groter de woning, hoe lager de prijs per m².
Nog niet bekend
- Staat van onderhoud en afwerking binnenGeef het op
Dat staat in geen enkel register. Het is het deel van de marge dat altijd blijft, ook als al het andere bekend is.
Hoe komen we tot dit bedrag?
De pijlen en stippen hebben wij niet zelf bedacht: ze volgen uit ons rekenmodel. Een pijl laat zien of een kenmerk de prijs per m² verhoogt of verlaagt ten opzichte van de gemiddelde woning in Zanddonk. De stippen laten zien hoe sterk: licht, duidelijk of sterk.
De gemiddelde prijs bovenaan is omgerekend naar dezelfde maat als deze woning. Wij rekenen met de oppervlakte zoals die geregistreerd staat, en daarin telt ook een eventuele berging en/of garage mee. Het verschil tussen de twee prijzen komt niet alleen uit de kenmerken hierboven: we vergelijken de uitkomst ook met recente verkopen in de omgeving. Tot slot vermenigvuldigen we de prijs per m² met het aantal vierkante meters; dat geeft het bedrag. Hoe zwaar elk kenmerk precies meetelt, staat in onze methodiek.
Welke vraagprijs past bij Erik Herfststraat 9?
Verwachte vraagprijs
€ 353.000
tussen € 308.000 en € 398.000
als de woning nu te koop komt, bij gangbaar onderhoud
+3% overboden
Verwachte verkoopprijs
€ 363.000
tussen € 305.000 en € 421.000
de waarde-indicatie van deze woning
De waarde-indicatie van € 363.000 is wat de woning naar verwachting opbrengt. Een vraagprijs ligt daar meestal onder: een woning wordt iets lager in de markt gezet, en kopers bieden eroverheen. Voor een appartement in deze prijsklasse en in Zanddonk verwachten we dat de verkoopprijs 3% boven deze vraagprijs uitkomt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, en hangt af van de markt van nu, de prijsklasse, het woningtype en de buurt.
De buurt Zanddonk, de afgelopen twaalf maanden
- woningen verkocht waarvan wij de vraagprijs kennen
- 53
- daarvan ging boven de vraagprijs weg
- 72%
- de middelste verkoop boven de vraagprijs
- 3%
Een vraagprijs is een keuze van verkoper en makelaar, geen meting: hij kan bewust lager of hoger liggen. De marge is iets smaller dan bij de waarde-indicatie, want bij een verkoopprijs maakt ook het bieden het onzeker. In onze metingen valt 80% van de echte vraagprijzen binnen deze marge. Geeft u bij de waarde-indicatie de onderhoudsstaat op, dan staat daar ook de vraagprijs die daarbij past. Hoe wij dit rekenen en hoe dicht het bij echte vraagprijzen ligt, staat in de methodiek; hoeveel er per gemeente en prijsklasse overboden wordt, in ons artikel over overbieden.
Hoe ontwikkelde de waarde van Erik Herfststraat 9 zich?
Een woning van deze waarde in Noord-Brabant was in november 2016 ongeveer € 175.000 waard en is nu € 363.000: +107% in 10 jaar. Dit is de prijsontwikkeling in Noord-Brabant volgens de CBS/Kadaster-prijsindex, toegepast op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Alle bedragen per jaar
| Maand | Waarde-indicatie | Marge | Verandering |
|---|---|---|---|
| januari 2017 | € 178.000 | ± 21% | — |
| januari 2018 | € 197.000 | ± 20% | +11% |
| januari 2019 | € 218.000 | ± 20% | +11% |
| januari 2020 | € 233.000 | ± 19% | +7% |
| januari 2021 | € 251.000 | ± 19% | +8% |
| januari 2022 | € 296.000 | ± 18% | +18% |
| januari 2023 | € 296.000 | ± 18% | +0% |
| januari 2024 | € 306.000 | ± 17% | +3% |
| januari 2025 | € 341.000 | ± 17% | +11% |
| januari 2026 | € 356.000 | ± 16% | +4% |
| juni 2026 | € 363.000 | ± 16% | +2% |
Bron: CBS/Kadaster Prijsindex Bestaande Koopwoningen, de reeks voor Noord-Brabant en die voor appartementen, met de landelijke maandbeweging; laatste maand juni 2026, daar staat de lijn op het bedrag van vandaag. De marge groeit naar achteren met een halve procentpunt per jaar. De index beschrijft de markt in Noord-Brabant; hoe deze straat daarvan afweek, weet alleen wie er verkocht heeft. Verbouwingen en onderhoud zitten er niet in.
Wat weten we van Erik Herfststraat 9?
| Postcode | 5144 ZG |
|---|---|
| Woningtype | Appartement · ter plaatse vastgesteld bij de energielabelopname |
| Gebruiksoppervlakte | 90 m² |
| Bouwjaar | 1998 |
| Ligging in het gebouw | Onderste woonlaag, op de hoek van het gebouw · ter plaatse vastgesteld bij de energielabelopname |
| Energielabel | B · geregistreerd bij RVO (EP-Online), opname in 2019. Wat daarna veranderde, zoals zonnepanelen of isolatie, staat er pas in na een nieuwe opname. |
| Inhoud van het pand | 4.931 m³ · gemeten uit laserhoogtedata — dit is het hele gebouw, niet deze woning |
| Bouwlagen | 4 · bovengronds, geteld uit laserhoogtedata — een kelder telt niet mee |
| Hoogte van het pand | 9,1 meter · van straatniveau tot het hoogste punt van het dak |
| Dakvorm | Plat dak |
Oppervlakte, bouwjaar en adres komen uit het landelijke gebouwenregister (de BAG). Het woningtype bepalen we zelf, uit de vorm van het gebouw op de kaart. Hoe dat werkt en hoe nauwkeurig het is, staat in de methodiek.
Huizenprijzen in Waalwijk
| Gemiddelde verkoopprijs | € 465.408 |
|---|---|
| Gemiddeld per m² | € 4.200 |
| Gemiddelde verkooptijd | 42 dagen |
| Verkocht in 12 maanden | 475 woningen |
| Nieuw te koop gezet | 584 woningen |
Voortschrijdend over twaalf maanden tot en met september 2026. De jongste maand laten we bewust weg: een verkoop wordt pas bij de notaris geregistreerd, dus die maand mist nog ongeveer 8% van de transacties. Alle bronnen met hun peildatum staan op de bronnenlijst.
Wat ligt er in de buurt?
| Treinstation | 14,9 km |
|---|---|
| Groot overstapstation | 14,9 km |
| Oprit snelweg of N-weg | 1,3 km |
| Supermarkt | 0,5 km |
| Basisschool | 0,7 km |
| Kinderdagverblijf | 0,5 km |
| Huisarts | 0,8 km |
| Apotheek | 1,2 km |
| Ziekenhuis | 1,8 km |
| Restaurant | 0,6 km |
| Bibliotheek | 1,8 km |
| Binnenzwembad | 3 km |
| Bioscoop | 15,3 km |
Afstanden van het CBS, gemeten over de weg. Het is een gemiddelde voor alle inwoners van de buurt, dus niet precies vanaf deze voordeur. Let op: bij het zwembad telt alleen een overdekt bad mee, en bij de oprit ook een provinciale weg.
Welke risico's spelen bij deze woning?
| Fundering | Geen aandachtsgebied In dit postcodegebied is 0% van de panden van vóór 1970, en de ondergrond valt onder hogere zandgronden. Deze woning is van 1998 en valt buiten die periode, dus funderingsproblemen zijn hier onwaarschijnlijk. |
|---|---|
| Leefbaarheid | Rond het landelijk gemiddelde Leefbaarometer-score 4.12 in Zanddonk (2024), gemeten door BZK over vijf dimensies: woningvoorraad, voorzieningen, veiligheid, sociale samenhang en fysieke omgeving. |
| Geluid | Geen opvallende geluidsbronnen
|
De funderingskaart van RVO zegt iets over het postcodegebied, niet over deze ene woning: twee huizen in dezelfde straat kunnen een heel andere fundering hebben. De kaart is van 2019. Zekerheid krijgt u alleen met een funderingsonderzoek. De leefbaarheidsscore geldt voor de hele buurt. De geluidscijfers geven aan hoeveel inwoners zeggen dat ze ernstige hinder ervaren; het is geen meting in decibel. Het is een schatting voor de hele buurt, uit een landelijke enquête (Gezondheidsmonitor 2024 van GGD, CBS en RIVM), dus niet voor deze woning.
Waar let u op bij een woning uit 1998?
Gebouwd onder de bouwregels van 1992: vrijwel zonder asbest (verboden sinds 1993) en met redelijke isolatie. Hieronder staat waar u op let bij huizen uit de bouwperiode 1992 – 2011. Het gaat over de bouwperiode, niet over deze woning: een gerenoveerd huis kan er geen last meer van hebben. Zekerheid geeft alleen een bouwkundige keuring.
| Isolatie goed, maar niet naar huidige maatstaf | Dubbel glas en spouw-, dak- en vloerisolatie zijn standaard, maar de eisen lagen lager dan nu. Naar HR++-glas of extra dakisolatie is vaak nog winst te halen. |
|---|---|
| Ketel en ventilatie op leeftijd | Een cv-ketel of ventilatiesysteem uit de bouwtijd is aan vervanging toe, of al eens vervangen. Vraag na hoe oud ze zijn. |
Welke woningen lijken op Erik Herfststraat 9?
Appartementen in Zanddonk met een vergelijkbare oppervlakte.
- Erik Herfststraat 23Geen label
- Erik Herfststraat 29Geen label
- Erik Herfststraat 15B
- Erik Herfststraat 21B
- St. Antoniusstraat 4Geen label
- Verdistraat 1eGeen label
Welke woningen liggen er nog meer aan de Erik Herfststraat?
69 woningen. Bekijk de hele straat.
- Erik Herfststraat 1
- Erik Herfststraat 2
- Erik Herfststraat 3
- Erik Herfststraat 4
- Erik Herfststraat 5
- Erik Herfststraat 6
- Erik Herfststraat 7
- Erik Herfststraat 8
- Erik Herfststraat 9
- Erik Herfststraat 10
- Erik Herfststraat 11
- Erik Herfststraat 12
Veelgestelde vragen over Erik Herfststraat 9
Wat is Erik Herfststraat 9 in Waalwijk waard?
De waarde-indicatie ligt tussen € 305.000 en € 421.000: 90 m² maal € 4.030 per m² voor deze woning, afgeleid van het prijspeil in Waalwijk en geijkt op werkelijke verkoopprijzen. Die marge van 16% is niet gekozen maar gemeten: van de woningen zoals deze verkocht vier op de vijf binnen dit bereik. Het is een indicatie op basis van omgevingscijfers, geen taxatie van deze specifieke woning.
Welke vraagprijs past bij Erik Herfststraat 9?
Als deze woning nu te koop komt, verwachten we een vraagprijs rond € 353.000, tussen € 308.000 en € 398.000. De waarde-indicatie is € 363.000: we verwachten dat de verkoopprijs 3% boven deze vraagprijs uitkomt, omdat er voor woningen als deze in Waalwijk overboden wordt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, per prijsklasse, woningtype en buurt. Een vraagprijs blijft een keuze van verkoper en makelaar.
Hoeveel is Erik Herfststraat 9 in waarde gestegen sinds 2021?
Van ongeveer € 251.000 in januari 2021 naar € 363.000 nu: +44%, volgens de CBS/Kadaster-prijsindex van Noord-Brabant op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Hoeveel woonoppervlakte heeft Erik Herfststraat 9?
90 m² gebruiksoppervlakte volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG).
Wat voor woning is Erik Herfststraat 9?
Dit is een appartement. Dat is niet afgeleid maar ter plaatse vastgesteld door de energieadviseur bij de labelopname — de sterkste bron die er voor dit gegeven bestaat. Het type doet ertoe voor het bedrag: het bepaalt met welke prijscurve wij rekenen. Kleine woningen brengen per vierkante meter meer op dan grote, en hoe sterk dat verschil is, verschilt per type.
Uit welk bouwjaar is Erik Herfststraat 9?
Het bouwjaar is 1998, volgens de BAG.
Welk energielabel heeft Erik Herfststraat 9?
Energielabel B, vastgesteld bij een opname in 2019. Bron: EP-Online, het officiële labelregister van RVO. Een label geldt tien jaar; een verbouwing of verduurzaming ertussenin maakt het niet automatisch actueel.
Op welke woonlaag ligt Erik Herfststraat 9?
Dit appartement ligt op de begane grond. Dat staat zo in de energielabelopname, waarbij een adviseur ter plaatse is geweest. De ligging telt mee in het bedrag: een woning met verwarmde woonruimte boven én onder zich verliest minder warmte dan een woning onder het dak of op de begane grond, en dat is terug te zien in de verkoopprijzen.
Waar komen deze cijfers vandaan?
- Wat is mijn appartement waard?
- Wat is mijn huis waard?
- Hoe betrouwbaar is een online woningwaarde-check?
- Is een woningwaarde-indicatie hetzelfde als een taxatie?
Wij tonen uitsluitend gegevens over het gebouw, nooit over de bewoners of de eigenaar (waarom dit huis hier staat). Klopt er iets niet, of wilt u niet dat deze pagina bestaat? Laat deze pagina verwijderen — u hoeft geen reden te geven, en wij beoordelen het verzoek niet.