Papelaan 35, Voorschoten
Een tussenwoning uit 1957, met 155 m² gebruiksoppervlakte, in de buurt Bloemenwijk.
Waarde-indicatie
€ 773.000
Onze beste schatting bij gangbaar onderhoud, op basis van verkopen tot en met september 2026, omgerekend naar de prijzen van nu.
Vier van de vijf woningen zoals deze verkopen tussen deze twee bedragen. Zonder geregistreerd energielabel is de marge ± 16%; met een label zou dat ± 14% zijn.
Meegewogen: 10 vergelijkbare verkopen binnen 124 meter, tussen februari 2021 en mei 2025.
Weet u hoe deze woning erbij staat?
Het bedrag hierboven gaat uit van gangbaar onderhoud: de staat waarin de meeste woningen verkopen, en dat komt vrijwel overeen met goed. Kies hieronder wat er van toepassing is, dan wordt de schatting scherper.
Weet u de WOZ-waarde van deze woning?
Met de WOZ-waarde van uw beschikking wordt de schatting gemiddeld ruim een kwart scherper. Wij bewaren het bedrag niet: het verandert alleen wat u nu ziet. Het grijze bedrag in het veld is een voorbeeld bij onze schatting, niet uw WOZ.
Dit maakt de marge groter. Eerst wat er van dit adres niet geregistreerd is, daarna wat van geen enkele woning geregistreerd wordt.
- Geen energielabel in de laatste stand van RVO die wij hebben — meestal sinds 2008 niet verkocht of verhuurd, soms zo recent geregistreerd dat het hier nog niet staat
- Staat van onderhoud en afwerking binnen: dat staat in geen enkel register
- Verbouwingen: die worden nergens bijgehouden
Weet u de onderhoudsstaat? Geef hem op bij de waarde-indicatie — dan wordt de schatting scherper.
Weet u meer over deze woning? Vertel het ons.
- Gebruiksoppervlakte155 m²
- Bouwjaar1957
- WoningtypeTussenwoning
- Prijs per m²€ 4.985voor deze woning
Waarom dit bedrag?
We nemen de gemiddelde woning in Bloemenwijk als uitgangspunt en rekenen van daaruit naar deze woning toe. De kenmerken hieronder maken het verschil.
Gemiddeld in Bloemenwijk
€ 5.413
per m², alle woningtypen
−8% voor deze woning
Deze woning
€ 4.985
per m² × 155 m² = € 773.000
Verhoogt de prijs per m²1
- Eigen perceel van 241 m²licht
Ruim bemeten voor een woning van 155 m².
Verlaagt de prijs per m²2
- Tussenwoning van 155 m²sterk
Een tussenwoning van deze maat brengt per m² minder op dan de gemiddelde woning in Bloemenwijk: hoe groter de woning, hoe lager de prijs per m².
- Bouwjaar 1957duidelijk
Woningen uit deze bouwperiode brengen landelijk gezien minder op dan gemiddeld.
Nog niet bekend
- Geen energielabel geregistreerd
Voor het bedrag rekent het model met het gemiddelde. Het gevolg zit vooral in de bandbreedte hierboven: dit is daarin de grootste post, en hij verdwijnt zodra er een label wordt geregistreerd.
- Staat van onderhoud en afwerking binnenGeef het op
Dat staat in geen enkel register. Het is het deel van de marge dat altijd blijft, ook als al het andere bekend is.
Hoe komen we tot dit bedrag?
De pijlen en stippen hebben wij niet zelf bedacht: ze volgen uit ons rekenmodel. Een pijl laat zien of een kenmerk de prijs per m² verhoogt of verlaagt ten opzichte van de gemiddelde woning in Bloemenwijk. De stippen laten zien hoe sterk: licht, duidelijk of sterk.
De gemiddelde prijs bovenaan is omgerekend naar dezelfde maat als deze woning. Wij rekenen met de oppervlakte zoals die geregistreerd staat, en daarin telt ook een eventuele berging en/of garage mee. Het verschil tussen de twee prijzen komt niet alleen uit de kenmerken hierboven: we vergelijken de uitkomst ook met recente verkopen in de omgeving. Tot slot vermenigvuldigen we de prijs per m² met het aantal vierkante meters; dat geeft het bedrag. Hoe zwaar elk kenmerk precies meetelt, staat in onze methodiek.
Welke vraagprijs past bij Papelaan 35?
Verwachte vraagprijs
€ 780.000
tussen € 677.000 en € 882.000
als de woning nu te koop komt, bij gangbaar onderhoud
−1% eronder verkocht
Verwachte verkoopprijs
€ 773.000
tussen € 649.000 en € 896.000
de waarde-indicatie van deze woning
De waarde-indicatie van € 773.000 is wat de woning naar verwachting opbrengt. Meestal ligt een vraagprijs daar onder, omdat kopers eroverheen bieden. Bij deze woning verwachten we dat niet: voor een tussenwoning in deze prijsklasse wordt weinig overboden, en een woning die nu te koop komt, wordt gemiddeld iets hoger in de markt gezet dan waarvoor hij uiteindelijk verkocht wordt. We verwachten dat de verkoopprijs 1% onder de vraagprijs uitkomt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, en hangt af van de markt van nu, de prijsklasse, het woningtype en de buurt.
De buurt Bloemenwijk, de afgelopen twaalf maanden
- woningen verkocht waarvan wij de vraagprijs kennen
- 10
- daarvan ging boven de vraagprijs weg
- 30%
- de middelste verkoop onder de vraagprijs
- 1%
Een vraagprijs is een keuze van verkoper en makelaar, geen meting: hij kan bewust lager of hoger liggen. De marge is iets smaller dan bij de waarde-indicatie, want bij een verkoopprijs maakt ook het bieden het onzeker. In onze metingen valt 80% van de echte vraagprijzen binnen deze marge. Geeft u bij de waarde-indicatie de onderhoudsstaat op, dan staat daar ook de vraagprijs die daarbij past. Hoe wij dit rekenen en hoe dicht het bij echte vraagprijzen ligt, staat in de methodiek; hoeveel er per gemeente en prijsklasse overboden wordt, in ons artikel over overbieden.
Hoe ontwikkelde de waarde van Papelaan 35 zich?
Een woning van deze waarde in Zuid-Holland was in november 2016 ongeveer € 357.000 waard en is nu € 773.000: +116% in 10 jaar. Dit is de prijsontwikkeling in Zuid-Holland volgens de CBS/Kadaster-prijsindex, toegepast op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Alle bedragen per jaar
| Maand | Waarde-indicatie | Marge | Verandering |
|---|---|---|---|
| januari 2017 | € 363.000 | ± 21% | — |
| januari 2018 | € 399.000 | ± 20% | +10% |
| januari 2019 | € 439.000 | ± 20% | +10% |
| januari 2020 | € 468.000 | ± 19% | +7% |
| januari 2021 | € 515.000 | ± 19% | +10% |
| januari 2022 | € 619.000 | ± 18% | +20% |
| januari 2023 | € 626.000 | ± 18% | +1% |
| januari 2024 | € 640.000 | ± 17% | +2% |
| januari 2025 | € 720.000 | ± 17% | +12% |
| januari 2026 | € 760.000 | ± 16% | +6% |
| juni 2026 | € 773.000 | ± 16% | +2% |
Bron: CBS/Kadaster Prijsindex Bestaande Koopwoningen, de reeks voor Zuid-Holland en die voor tussenwoningen, met de landelijke maandbeweging; laatste maand juni 2026, daar staat de lijn op het bedrag van vandaag. De marge groeit naar achteren met een halve procentpunt per jaar. De index beschrijft de markt in Zuid-Holland; hoe deze straat daarvan afweek, weet alleen wie er verkocht heeft. Verbouwingen en onderhoud zitten er niet in.
Wat weten we van Papelaan 35?
| Postcode | 2252 ED |
|---|---|
| Woningtype | Tussenwoning |
| Plek in de rij | 2e van 8 aaneengesloten woningen |
| Gebruiksoppervlakte | 155 m² |
| Bouwjaar | 1957 |
| Perceeloppervlakte | 241 m² · kadastraal vastgesteld |
| Energielabel | Geen label · niet geregistreerd bij RVO (EP-Online) |
| Inhoud van het pand | 485 m³ · gemeten uit laserhoogtedata |
| Bouwlagen | 3 · bovengronds, geteld uit laserhoogtedata — een kelder telt niet mee |
| Hoogte van het pand | 9,5 meter · van straatniveau tot het hoogste punt van het dak |
| Dakvorm | Schuin dak |
| Ruimte voor zonnepanelen | Circa 14 panelen Op 41 m² bruikbaar dakvlak, gemeten uit laserhoogtedata. Het grootste dakvlak ligt op het noordoosten. Daken op het noorden zijn niet meegeteld. Schaduw van bomen of buurpanden kennen wij niet, en die kan het aantal flink drukken. |
Oppervlakte, bouwjaar en adres komen uit het landelijke gebouwenregister (de BAG). Het woningtype bepalen we zelf, uit de vorm van het gebouw op de kaart. Hoe dat werkt en hoe nauwkeurig het is, staat in de methodiek.
Huizenprijzen in Voorschoten
| Gemiddelde verkoopprijs | € 670.900 |
|---|---|
| Gemiddeld per m² | € 5.460 |
| Gemiddelde verkooptijd | 49 dagen |
| Verkocht in 12 maanden | 317 woningen |
| Nieuw te koop gezet | 404 woningen |
Voortschrijdend over twaalf maanden tot en met september 2026. De jongste maand laten we bewust weg: een verkoop wordt pas bij de notaris geregistreerd, dus die maand mist nog ongeveer 8% van de transacties. Alle bronnen met hun peildatum staan op de bronnenlijst.
Wat ligt er in de buurt?
| Treinstation | 1,6 km |
|---|---|
| Groot overstapstation | 6,6 km |
| Oprit snelweg of N-weg | 1,3 km |
| Supermarkt | 0,5 km |
| Basisschool | 0,5 km |
| Kinderdagverblijf | 0,4 km |
| Huisarts | 0,5 km |
| Apotheek | 0,9 km |
| Ziekenhuis | 4,8 km |
| Restaurant | 0,5 km |
| Bibliotheek | 0,6 km |
| Binnenzwembad | 2,4 km |
| Bioscoop | 0,9 km |
Afstanden van het CBS, gemeten over de weg. Het is een gemiddelde voor alle inwoners van de buurt, dus niet precies vanaf deze voordeur. Let op: bij het zwembad telt alleen een overdekt bad mee, en bij de oprit ook een provinciale weg.
Welke risico's spelen bij deze woning?
| Fundering | Verhoogde aandacht voor de fundering In dit postcodegebied is 87% van de panden van vóór 1970, en de ondergrond valt onder niet indeelbaar. Deze woning is van 1957 en valt daarmee in de bouwperiode waar de kaart op wijst. |
|---|---|
| Overstroming | Beschermd, in een aangewezen risicogebied Nederland heeft dit gebied aangewezen als gebied met een potentieel significant overstromingsrisico langs het hoofdwatersysteem (de grote rivieren, het IJsselmeer of de zee). De woning ligt achter de grote dijken en duinen die het land beschermen, dus de kans op een overstroming is klein — de Nederlandse dijknormen horen tot de strengste ter wereld. Het valt onder het stroomgebied van de Rijn. Dit geldt voor alle woningen in dit gebied. Bron: de Richtlijn Overstromingsrisico's van Rijkswaterstaat. |
| Bestemming | Wonen Volgens het geldende bestemmingsplan heeft deze woning een woonbestemming. |
| Leefbaarheid | Boven het landelijk gemiddelde Leefbaarometer-score 4.29 in Bloemenwijk (2024), gemeten door BZK over vijf dimensies: woningvoorraad, voorzieningen, veiligheid, sociale samenhang en fysieke omgeving. |
| Geluid | Geen opvallende geluidsbronnen
|
De funderingskaart van RVO zegt iets over het postcodegebied, niet over deze ene woning: twee huizen in dezelfde straat kunnen een heel andere fundering hebben. De kaart is van 2019. Zekerheid krijgt u alleen met een funderingsonderzoek. De leefbaarheidsscore geldt voor de hele buurt. De geluidscijfers geven aan hoeveel inwoners zeggen dat ze ernstige hinder ervaren; het is geen meting in decibel. Het is een schatting voor de hele buurt, uit een landelijke enquête (Gezondheidsmonitor 2024 van GGD, CBS en RIVM), dus niet voor deze woning.
Waar let u op bij een woning uit 1957?
Wederopbouw: snel gebouwd, met de materialen die er waren, zonder isolatie en steeds vaker met asbest. Hieronder staat waar u op let bij huizen uit de bouwperiode 1946 – 1964. Het gaat over de bouwperiode, niet over deze woning: een gerenoveerd huis kan er geen last meer van hebben. Zekerheid geeft alleen een bouwkundige keuring.
| Asbest mogelijk | Asbest werd tot het verbod in 1993 breed toegepast: golfplaten, vensterbanken, kruipruimtes, kachelkanalen. Onbeschadigd en onaangeroerd is het geen direct gevaar, maar bij verbouwing of sloop gelden strenge regels en kosten. |
|---|---|
| Gebouwd zonder isolatie-eis | Pas sinds 1975 moeten nieuwe woningen geïsoleerd worden. Oudere woningen zijn gebouwd met enkel glas en zonder isolatie in dak en vloer. Veel is inmiddels alsnog geïsoleerd; het energielabel laat zien hoeveel er werkelijk gebeurd is. |
| Loden waterleidingen | Tot circa 1960 werden waterleidingen van lood aangelegd. Zijn ze nooit vervangen, dan raadt de GGD af het water als drinkwater voor jonge kinderen te gebruiken. Vervanging is bij de meeste woningen allang gebeurd, maar het is iets om na te vragen bij aankoop. |
| Wisselende materiaalkwaliteit | Na de oorlog was er weinig materiaal en werd gebouwd met wat er was. De kwaliteit verschilt daardoor per project; een bouwkundige keuring zegt hier meer dan het bouwjaar. |
Welke woningen lijken op Papelaan 35?
Tussenwoningen in Bloemenwijk met een vergelijkbare oppervlakte.
- Papelaan 37B
- Papelaan 29Geen label
- Papelaan 45B
- Rouboslaan 20Geen label
- Rouboslaan 24Geen label
- Rouboslaan 26Geen label
Welke woningen liggen er nog meer aan de Papelaan?
101 woningen. Bekijk de hele straat.
- Papelaan 3
- Papelaan 4
- Papelaan 5
- Papelaan 6
- Papelaan 7
- Papelaan 8
- Papelaan 9
- Papelaan 10
- Papelaan 11
- Papelaan 12
- Papelaan 13
- Papelaan 14
Veelgestelde vragen over Papelaan 35
Wat is Papelaan 35 in Voorschoten waard?
De waarde-indicatie ligt tussen € 649.000 en € 896.000: 155 m² maal € 4.985 per m² voor deze woning, afgeleid van het prijspeil in Voorschoten en geijkt op werkelijke verkoopprijzen. Die marge van 16% is niet gekozen maar gemeten: van de woningen zoals deze verkocht vier op de vijf binnen dit bereik. De marge is hier extra breed doordat er geen energielabel geregistreerd is; met een label zou hij 14% zijn. Het is een indicatie op basis van omgevingscijfers, geen taxatie van deze specifieke woning.
Welke vraagprijs past bij Papelaan 35?
Als deze woning nu te koop komt, verwachten we een vraagprijs rond € 780.000, tussen € 677.000 en € 882.000. Dat is iets meer dan de waarde-indicatie van € 773.000: voor woningen als deze wordt weinig overboden, en een woning die nu te koop komt, wordt gemiddeld iets hoger in de markt gezet dan waarvoor hij uiteindelijk verkocht wordt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, per prijsklasse, woningtype en buurt. Een vraagprijs blijft een keuze van verkoper en makelaar.
Hoeveel is Papelaan 35 in waarde gestegen sinds 2021?
Van ongeveer € 515.000 in januari 2021 naar € 773.000 nu: +50%, volgens de CBS/Kadaster-prijsindex van Zuid-Holland op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Hoeveel woonoppervlakte heeft Papelaan 35?
155 m² gebruiksoppervlakte volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG).
Wat voor woning is Papelaan 35?
Dit is een tussenwoning. De BAG legt het woningtype niet vast, dus leiden wij het zelf af uit de vorm van het pand, het aantal woningen erin en het aantal panden dat eraan vastzit. Het type doet ertoe voor het bedrag: het bepaalt met welke prijscurve wij rekenen. Kleine woningen brengen per vierkante meter meer op dan grote, en hoe sterk dat verschil is, verschilt per type.
Uit welk bouwjaar is Papelaan 35?
Het bouwjaar is 1957, volgens de BAG.
Welk energielabel heeft Papelaan 35?
Voor dit adres is geen energielabel geregistreerd in EP-Online, het officiële labelregister van RVO — dat geldt voor ongeveer vier op de tien Nederlandse woningen. Bij verkoop of verhuur is een geldig label verplicht; een gecertificeerd adviseur stelt het dan ter plekke vast.
Hoe groot is het perceel van Papelaan 35?
Het kadastrale perceel is 241 m². Dat is de grond die bij deze woning hoort volgens de Kadastrale Kaart, inclusief de grond onder het huis zelf — de tuin is dus kleiner dan dit getal.
Waar komen deze cijfers vandaan?
- Wat doet funderingsschade met de waarde van mijn huis?
- Wat betekent funderingsrisicoklasse A tot E?
- Wat is mijn huis waard?
- Hoe betrouwbaar is een online woningwaarde-check?
Wij tonen uitsluitend gegevens over het gebouw, nooit over de bewoners of de eigenaar (waarom dit huis hier staat). Klopt er iets niet, of wilt u niet dat deze pagina bestaat? Laat deze pagina verwijderen — u hoeft geen reden te geven, en wij beoordelen het verzoek niet.