Horstlaan 10, Voorschoten
Een hoekwoning uit 1863, met 120 m² gebruiksoppervlakte, in de buurt Buitengebied.
Waarde-indicatie
€ 829.000
Onze beste schatting bij gangbaar onderhoud, op basis van verkopen tot en met september 2026, omgerekend naar de prijzen van nu.
Vier van de vijf woningen zoals deze verkopen tussen deze twee bedragen. Zonder geregistreerd energielabel is de marge ± 24%; met een label zou dat ± 20% zijn. De marge is hier breder, omdat er dichtbij te weinig vergelijkbare woningen verkocht zijn en nergens staat of een woning uit deze bouwperiode verbouwd is.
Weet u hoe deze woning erbij staat?
Het bedrag hierboven gaat uit van gangbaar onderhoud: de staat waarin de meeste woningen verkopen, en dat komt vrijwel overeen met goed. Kies hieronder wat er van toepassing is, dan wordt de schatting scherper.
Dit maakt de marge groter. Eerst wat er van dit adres niet geregistreerd is, daarna wat van geen enkele woning geregistreerd wordt.
- Geen energielabel in de laatste stand van RVO die wij hebben — meestal sinds 2008 niet verkocht of verhuurd, soms zo recent geregistreerd dat het hier nog niet staat
- Staat van onderhoud en afwerking binnen: dat staat in geen enkel register
- Verbouwingen: die worden nergens bijgehouden
Weet u de onderhoudsstaat? Geef hem op bij de waarde-indicatie — dan wordt de schatting scherper.
Weet u meer over deze woning? Vertel het ons.
- Gebruiksoppervlakte120 m²
- Bouwjaar1863
- WoningtypeHoekwoning
- Prijs per m²€ 6.910voor deze woning
Waarom dit bedrag?
We nemen de gemiddelde woning in Buitengebied als uitgangspunt en rekenen van daaruit naar deze woning toe. De kenmerken hieronder maken het verschil.
Gemiddeld in Buitengebied
€ 5.153
per m², alle woningtypen
+34% voor deze woning
Deze woning
€ 6.910
per m² × 120 m² = € 829.000
Verhoogt de prijs per m²2
- Eigen perceel van 980 m²sterk
Ruim bemeten voor een woning van 120 m².
- Bouwjaar 1863licht
Woningen uit deze bouwperiode brengen landelijk gezien meer op dan gemiddeld.
Verlaagt de prijs per m²1
- Hoekwoning van 120 m²duidelijk
Een hoekwoning van deze maat brengt per m² minder op dan de gemiddelde woning in Buitengebied: hoe groter de woning, hoe lager de prijs per m².
Nog niet bekend
- Geen energielabel geregistreerd
Voor het bedrag rekent het model met het gemiddelde. Het gevolg zit vooral in de bandbreedte hierboven: dit is daarin de grootste post, en hij verdwijnt zodra er een label wordt geregistreerd.
- Staat van onderhoud en afwerking binnenGeef het op
Dat staat in geen enkel register. Het is het deel van de marge dat altijd blijft, ook als al het andere bekend is.
Hoe komen we tot dit bedrag?
De pijlen en stippen hebben wij niet zelf bedacht: ze volgen uit ons rekenmodel. Een pijl laat zien of een kenmerk de prijs per m² verhoogt of verlaagt ten opzichte van de gemiddelde woning in Buitengebied. De stippen laten zien hoe sterk: licht, duidelijk of sterk.
De gemiddelde prijs bovenaan is omgerekend naar dezelfde maat als deze woning. Wij rekenen met de oppervlakte zoals die geregistreerd staat, en daarin telt ook een eventuele berging en/of garage mee. Het verschil tussen de twee prijzen komt niet alleen uit de kenmerken hierboven: we vergelijken de uitkomst ook met recente verkopen in de omgeving. Tot slot vermenigvuldigen we de prijs per m² met het aantal vierkante meters; dat geeft het bedrag. Hoe zwaar elk kenmerk precies meetelt, staat in onze methodiek.
Welke vraagprijs past bij Horstlaan 10?
Verwachte vraagprijs
€ 830.000
tussen € 661.000 en € 999.000
als de woning nu te koop komt, bij gangbaar onderhoud
≈ rond de vraagprijs
Verwachte verkoopprijs
€ 829.000
tussen € 630.000 en € 1.028.000
de waarde-indicatie van deze woning
De waarde-indicatie van € 829.000 is wat de woning naar verwachting opbrengt. Meestal ligt een vraagprijs daar onder, omdat kopers eroverheen bieden. Bij deze woning verwachten we dat niet: voor een hoekwoning in deze prijsklasse wordt weinig overboden, en een woning die nu te koop komt, wordt gemiddeld iets hoger in de markt gezet dan waarvoor hij uiteindelijk verkocht wordt. We verwachten dat de verkoopprijs rond de vraagprijs uitkomt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, en hangt af van de markt van nu, de prijsklasse, het woningtype en de buurt.
De gemeente Voorschoten, de afgelopen twaalf maanden
- woningen verkocht waarvan wij de vraagprijs kennen
- 190
- daarvan ging boven de vraagprijs weg
- 49%
- de mediane verkoop lag op de vraagprijs
- ±0%
Een vraagprijs is een keuze van verkoper en makelaar, geen meting: hij kan bewust lager of hoger liggen. De marge is iets smaller dan bij de waarde-indicatie, want bij een verkoopprijs maakt ook het bieden het onzeker. In onze metingen valt 80% van de echte vraagprijzen binnen deze marge. Geeft u bij de waarde-indicatie de onderhoudsstaat op, dan staat daar ook de vraagprijs die daarbij past. Hoe wij dit rekenen en hoe dicht het bij echte vraagprijzen ligt, staat in de methodiek; hoeveel er per gemeente en prijsklasse overboden wordt, in ons artikel over overbieden.
Hoe ontwikkelde de waarde van Horstlaan 10 zich?
Een woning van deze waarde in Zuid-Holland was in november 2016 ongeveer € 387.000 waard en is nu € 829.000: +114% in 10 jaar. Dit is de prijsontwikkeling in Zuid-Holland volgens de CBS/Kadaster-prijsindex, toegepast op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Alle bedragen per jaar
| Maand | Waarde-indicatie | Marge | Verandering |
|---|---|---|---|
| januari 2017 | € 393.000 | ± 29% | — |
| januari 2018 | € 432.000 | ± 28% | +10% |
| januari 2019 | € 476.000 | ± 28% | +10% |
| januari 2020 | € 509.000 | ± 27% | +7% |
| januari 2021 | € 558.000 | ± 27% | +10% |
| januari 2022 | € 668.000 | ± 26% | +20% |
| januari 2023 | € 679.000 | ± 26% | +2% |
| januari 2024 | € 687.000 | ± 25% | +1% |
| januari 2025 | € 772.000 | ± 25% | +12% |
| januari 2026 | € 815.000 | ± 24% | +6% |
| juni 2026 | € 829.000 | ± 24% | +2% |
Bron: CBS/Kadaster Prijsindex Bestaande Koopwoningen, de reeks voor Zuid-Holland en die voor hoekwoningen, met de landelijke maandbeweging; laatste maand juni 2026, daar staat de lijn op het bedrag van vandaag. De marge groeit naar achteren met een halve procentpunt per jaar. De index beschrijft de markt in Zuid-Holland; hoe deze straat daarvan afweek, weet alleen wie er verkocht heeft. Verbouwingen en onderhoud zitten er niet in.
Wat weten we van Horstlaan 10?
| Postcode | 2252 AL |
|---|---|
| Woningtype | Hoekwoning |
| Plek in de rij | 3e van 3 aaneengesloten woningen |
| Gebruiksoppervlakte | 120 m² |
| Bouwjaar | 1863 |
| Perceeloppervlakte | 980 m² · kadastraal vastgesteld |
| Energielabel | Geen label · niet geregistreerd bij RVO (EP-Online) |
| Inhoud van het pand | 639 m³ · gemeten uit laserhoogtedata |
| Bouwlagen | 2 · bovengronds, geteld uit laserhoogtedata — een kelder telt niet mee |
| Hoogte van het pand | 10,9 meter · van straatniveau tot het hoogste punt van het dak |
| Dakvorm | Schuin dak |
| Ruimte voor zonnepanelen | Circa 23 panelen Op 58 m² bruikbaar dakvlak, gemeten uit laserhoogtedata. Het grootste dakvlak ligt op het noordoosten. Daken op het noorden zijn niet meegeteld. Schaduw van bomen of buurpanden kennen wij niet, en die kan het aantal flink drukken. |
Oppervlakte, bouwjaar en adres komen uit het landelijke gebouwenregister (de BAG). Het woningtype bepalen we zelf, uit de vorm van het gebouw op de kaart. Hoe dat werkt en hoe nauwkeurig het is, staat in de methodiek.
Huizenprijzen in Voorschoten
| Gemiddelde verkoopprijs | € 670.900 |
|---|---|
| Gemiddeld per m² | € 5.460 |
| Gemiddelde verkooptijd | 49 dagen |
| Verkocht in 12 maanden | 317 woningen |
| Nieuw te koop gezet | 404 woningen |
Voortschrijdend over twaalf maanden tot en met september 2026. De jongste maand laten we bewust weg: een verkoop wordt pas bij de notaris geregistreerd, dus die maand mist nog ongeveer 8% van de transacties. Alle bronnen met hun peildatum staan op de bronnenlijst.
Wat ligt er in de buurt?
| Treinstation | 3,3 km |
|---|---|
| Groot overstapstation | 8 km |
| Oprit snelweg of N-weg | 0,3 km |
| Supermarkt | 0,8 km |
| Basisschool | 1,9 km |
| Kinderdagverblijf | 1,6 km |
| Huisarts | 2 km |
| Apotheek | 2,3 km |
| Ziekenhuis | 5,1 km |
| Restaurant | 0,6 km |
| Bibliotheek | 2,2 km |
| Binnenzwembad | 3,7 km |
| Bioscoop | 2,5 km |
Afstanden van het CBS, gemeten over de weg. Het is een gemiddelde voor alle inwoners van de buurt, dus niet precies vanaf deze voordeur. Let op: bij het zwembad telt alleen een overdekt bad mee, en bij de oprit ook een provinciale weg.
Welke risico's spelen bij deze woning?
| Beschermd gezicht | Landgoederenzone Wassenaar-Voorschoten-Leidschendam-Voorburg Deze woning ligt in een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht, aangewezen in 2007. Dat geldt voor het hele gebied, ook voor woningen die zelf geen monument zijn: het beperkt vooral wat er aan het aanzicht mag veranderen. |
|---|---|
| Fundering | Geen aandachtsgebied In dit postcodegebied is 67% van de panden van vóór 1970, en de ondergrond valt onder duinen. Deze woning is van 1863 en valt daarmee in de bouwperiode waar de kaart op wijst. |
| Overstroming | Beschermd, in een aangewezen risicogebied Nederland heeft dit gebied aangewezen als gebied met een potentieel significant overstromingsrisico langs het hoofdwatersysteem (de grote rivieren, het IJsselmeer of de zee). De woning ligt achter de grote dijken en duinen die het land beschermen, dus de kans op een overstroming is klein — de Nederlandse dijknormen horen tot de strengste ter wereld. Het valt onder het stroomgebied van de Rijn. Dit geldt voor alle woningen in dit gebied. Bron: de Richtlijn Overstromingsrisico's van Rijkswaterstaat. |
| Bestemming | Wonen Volgens het geldende bestemmingsplan heeft deze woning een woonbestemming. |
| Leefbaarheid | Boven het landelijk gemiddelde Leefbaarometer-score 4.39 in Buitengebied (2024), gemeten door BZK over vijf dimensies: woningvoorraad, voorzieningen, veiligheid, sociale samenhang en fysieke omgeving. |
| Geluid | Bovengemiddelde hinder van wegverkeer
|
De funderingskaart van RVO zegt iets over het postcodegebied, niet over deze ene woning: twee huizen in dezelfde straat kunnen een heel andere fundering hebben. De kaart is van 2019. Zekerheid krijgt u alleen met een funderingsonderzoek. De leefbaarheidsscore geldt voor de hele buurt. De geluidscijfers geven aan hoeveel inwoners zeggen dat ze ernstige hinder ervaren; het is geen meting in decibel. Het is een schatting voor de hele buurt, uit een landelijke enquête (Gezondheidsmonitor 2024 van GGD, CBS en RIVM), dus niet voor deze woning.
Waar let u op bij een woning uit 1863?
Gebouwd voordat er landelijke bouwregels waren (de eerste Woningwet). Vaak karaktervol, maar wat er nu goed aan is, is er later in aangebracht. Hieronder staat waar u op let bij huizen uit de bouwperiode vóór 1906. Het gaat over de bouwperiode, niet over deze woning: een gerenoveerd huis kan er geen last meer van hebben. Zekerheid geeft alleen een bouwkundige keuring.
| Fundering uit de tijd vóór beton | Woningen uit deze periode staan op houten palen of direct op de grond ("op staal"). Houten palen kunnen gaan rotten als het grondwater zakt. Of dat hier speelt, hangt van de bodem af: zie het funderingsrisico op deze pagina. |
|---|---|
| Massieve muren, geen spouw | De spouwmuur (twee muren met een luchtlaag ertussen) werd pas in de jaren twintig gewoon. Oudere muren zijn massief: isoleren kan dan alleen aan de binnen- of buitenkant, en dat is ingrijpender en duurder dan de spouw vullen. |
| Loden waterleidingen | Tot circa 1960 werden waterleidingen van lood aangelegd. Zijn ze nooit vervangen, dan raadt de GGD af het water als drinkwater voor jonge kinderen te gebruiken. Vervanging is bij de meeste woningen allang gebeurd, maar het is iets om na te vragen bij aankoop. |
| Houten balklagen en kap | De uiteinden van houten balken in vochtige muren, en een oude dakconstructie, zijn de bekende plekken voor houtrot en zwam. Bij een huis van deze leeftijd is een bouwkundige keuring geen formaliteit maar het belangrijkste huiswerk. |
Welke woningen liggen er nog meer aan de Horstlaan?
10 woningen. Bekijk de hele straat.
- Horstlaan 1
- Horstlaan 2
- Horstlaan 3
- Horstlaan 4
- Horstlaan 4A
- Horstlaan 6
- Horstlaan 8
- Horstlaan 10
- Horstlaan 12
- Horstlaan 14
Veelgestelde vragen over Horstlaan 10
Wat is Horstlaan 10 in Voorschoten waard?
De waarde-indicatie ligt tussen € 630.000 en € 1.028.000: 120 m² maal € 6.910 per m² voor deze woning, afgeleid van het prijspeil in Voorschoten en geijkt op werkelijke verkoopprijzen. Die marge van 24% is niet gekozen maar gemeten: van de woningen zoals deze verkocht vier op de vijf binnen dit bereik. De marge is hier extra breed doordat er geen energielabel geregistreerd is; met een label zou hij 20% zijn. Het is een indicatie op basis van omgevingscijfers, geen taxatie van deze specifieke woning.
Welke vraagprijs past bij Horstlaan 10?
Als deze woning nu te koop komt, verwachten we een vraagprijs rond € 830.000, tussen € 661.000 en € 999.000. Dat is ongeveer de waarde-indicatie van € 829.000: woningen als deze worden in Voorschoten rond de vraagprijs verkocht. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, per prijsklasse, woningtype en buurt. Een vraagprijs blijft een keuze van verkoper en makelaar.
Hoeveel is Horstlaan 10 in waarde gestegen sinds 2021?
Van ongeveer € 558.000 in januari 2021 naar € 829.000 nu: +49%, volgens de CBS/Kadaster-prijsindex van Zuid-Holland op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Hoeveel woonoppervlakte heeft Horstlaan 10?
120 m² gebruiksoppervlakte volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG).
Wat voor woning is Horstlaan 10?
Dit is een hoekwoning. De BAG legt het woningtype niet vast, dus leiden wij het zelf af uit de vorm van het pand, het aantal woningen erin en het aantal panden dat eraan vastzit. Het type doet ertoe voor het bedrag: het bepaalt met welke prijscurve wij rekenen. Kleine woningen brengen per vierkante meter meer op dan grote, en hoe sterk dat verschil is, verschilt per type.
Uit welk bouwjaar is Horstlaan 10?
Het bouwjaar is 1863, volgens de BAG.
Welk energielabel heeft Horstlaan 10?
Voor dit adres is geen energielabel geregistreerd in EP-Online, het officiële labelregister van RVO — dat geldt voor ongeveer vier op de tien Nederlandse woningen. Bij verkoop of verhuur is een geldig label verplicht; een gecertificeerd adviseur stelt het dan ter plekke vast.
Hoe groot is het perceel van Horstlaan 10?
Het kadastrale perceel is 980 m². Dat is de grond die bij deze woning hoort volgens de Kadastrale Kaart, inclusief de grond onder het huis zelf — de tuin is dus kleiner dan dit getal.
Waar komen deze cijfers vandaan?
- Is een monument meer of minder waard?
- Wat doet het bouwjaar met de waarde van een huis?
- Wat is mijn huis waard?
- Hoe betrouwbaar is een online woningwaarde-check?
Wij tonen uitsluitend gegevens over het gebouw, nooit over de bewoners of de eigenaar (waarom dit huis hier staat). Klopt er iets niet, of wilt u niet dat deze pagina bestaat? Laat deze pagina verwijderen — u hoeft geen reden te geven, en wij beoordelen het verzoek niet.