Langs de Gewannen 77, Ulestraten
Een twee-onder-een-kapwoning uit 1905, met 324 m² gebruiksoppervlakte, in de buurt Verspreide huizen.
Waarde-indicatie
€ 669.000
Onze beste schatting bij gangbaar onderhoud, op basis van verkopen tot en met september 2026, omgerekend naar de prijzen van nu.
Vier van de vijf woningen zoals deze verkopen tussen deze twee bedragen. Zonder geregistreerd energielabel is de marge ± 50%; met een label zou dat ± 42% zijn. De marge is hier breder, omdat de woning naast wonen nog een andere functie heeft, er dichtbij te weinig vergelijkbare woningen verkocht zijn en nergens staat of een woning uit deze bouwperiode verbouwd is.
Weet u hoe deze woning erbij staat?
Het bedrag hierboven gaat uit van gangbaar onderhoud: de staat waarin de meeste woningen verkopen, en dat komt vrijwel overeen met goed. Kies hieronder wat er van toepassing is, dan wordt de schatting scherper.
Weet u de WOZ-waarde van deze woning?
Met de WOZ-waarde van uw beschikking wordt de schatting gemiddeld ruim een kwart scherper. Wij bewaren het bedrag niet: het verandert alleen wat u nu ziet. Het grijze bedrag in het veld is een voorbeeld bij onze schatting, niet uw WOZ.
Dit maakt de marge groter. Eerst wat er van dit adres niet geregistreerd is, daarna wat van geen enkele woning geregistreerd wordt.
- Geen energielabel in de laatste stand van RVO die wij hebben — meestal sinds 2008 niet verkocht of verhuurd, soms zo recent geregistreerd dat het hier nog niet staat
- Bestemming sport - manege, geen zuivere woonbestemming
- Woningtype niet bevestigd door een adviseur
- Staat van onderhoud en afwerking binnen: dat staat in geen enkel register
- Verbouwingen: die worden nergens bijgehouden
Weet u de onderhoudsstaat? Geef hem op bij de waarde-indicatie — dan wordt de schatting scherper.
Weet u meer over deze woning? Vertel het ons.
- Gebruiksoppervlakte324 m²
- Bouwjaar1905
- WoningtypeTwee-onder-een-kapwoning
- Prijs per m²€ 2.065voor deze woning
Waarom dit bedrag?
We nemen de gemiddelde woning in Verspreide huizen als uitgangspunt en rekenen van daaruit naar deze woning toe. De kenmerken hieronder maken het verschil.
Gemiddeld in Verspreide huizen
€ 2.891
per m², alle woningtypen
−29% voor deze woning
Deze woning
€ 2.065
per m² × 324 m² = € 669.000
Verlaagt de prijs per m²3
- Twee-onder-een-kapwoning van 324 m²sterk
Een twee-onder-een-kapwoning van deze maat brengt per m² minder op dan de gemiddelde woning in Verspreide huizen: hoe groter de woning, hoe lager de prijs per m².
- Bouwjaar 1905sterk
Woningen uit deze bouwperiode brengen landelijk gezien minder op dan gemiddeld.
- Eigen perceel van 384 m²sterk
Weinig grond voor een woning van 324 m². Het gaat om de verhouding tussen grond en woning, niet om het aantal m² grond alleen.
Nog niet bekend
- Geen energielabel geregistreerd
Voor het bedrag rekent het model met het gemiddelde. Het gevolg zit vooral in de bandbreedte hierboven: dit is daarin de grootste post, en hij verdwijnt zodra er een label wordt geregistreerd.
- Staat van onderhoud en afwerking binnenGeef het op
Dat staat in geen enkel register. Het is het deel van de marge dat altijd blijft, ook als al het andere bekend is.
Hoe komen we tot dit bedrag?
De pijlen en stippen hebben wij niet zelf bedacht: ze volgen uit ons rekenmodel. Een pijl laat zien of een kenmerk de prijs per m² verhoogt of verlaagt ten opzichte van de gemiddelde woning in Verspreide huizen. De stippen laten zien hoe sterk: licht, duidelijk of sterk.
De gemiddelde prijs bovenaan is omgerekend naar dezelfde maat als deze woning. Wij rekenen met de oppervlakte zoals die geregistreerd staat, en daarin telt ook een eventuele berging en/of garage mee. Het verschil tussen de twee prijzen komt niet alleen uit de kenmerken hierboven: we vergelijken de uitkomst ook met recente verkopen in de omgeving. Tot slot vermenigvuldigen we de prijs per m² met het aantal vierkante meters; dat geeft het bedrag. Hoe zwaar elk kenmerk precies meetelt, staat in onze methodiek.
Welke vraagprijs past bij Langs de Gewannen 77?
Verwachte vraagprijs
€ 667.000
tussen € 407.000 en € 928.000
als de woning nu te koop komt, bij gangbaar onderhoud
≈ rond de vraagprijs
Verwachte verkoopprijs
€ 669.000
tussen € 335.000 en € 1.004.000
de waarde-indicatie van deze woning
De waarde-indicatie van € 669.000 is wat de woning naar verwachting opbrengt. Een vraagprijs ligt daar meestal onder: een woning wordt iets lager in de markt gezet, en kopers bieden eroverheen. Voor een twee-onder-een-kapwoning in deze prijsklasse en in Verspreide huizen verwachten we dat de verkoopprijs rond de vraagprijs uitkomt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, en hangt af van de markt van nu, de prijsklasse, het woningtype en de buurt.
De gemeente Meerssen, de afgelopen twaalf maanden
- woningen verkocht waarvan wij de vraagprijs kennen
- 165
- daarvan ging boven de vraagprijs weg
- 62%
- de middelste verkoop boven de vraagprijs
- 3%
Deze woning komt lager uit dan die middelste verkoop, omdat in deze prijsklasse minder overboden wordt en woningen die nu te koop komen meestal iets hoger worden aangeboden dan de al verkochte woningen in deze cijfers.
Een vraagprijs is een keuze van verkoper en makelaar, geen meting: hij kan bewust lager of hoger liggen. De marge is iets smaller dan bij de waarde-indicatie, want bij een verkoopprijs maakt ook het bieden het onzeker. In onze metingen valt 80% van de echte vraagprijzen binnen deze marge. Geeft u bij de waarde-indicatie de onderhoudsstaat op, dan staat daar ook de vraagprijs die daarbij past. Hoe wij dit rekenen en hoe dicht het bij echte vraagprijzen ligt, staat in de methodiek; hoeveel er per gemeente en prijsklasse overboden wordt, in ons artikel over overbieden.
Hoe ontwikkelde de waarde van Langs de Gewannen 77 zich?
Een woning van deze waarde in Limburg was in november 2016 ongeveer € 346.000 waard en is nu € 669.000: +94% in 10 jaar. Dit is de prijsontwikkeling in Limburg volgens de CBS/Kadaster-prijsindex, toegepast op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Alle bedragen per jaar
| Maand | Waarde-indicatie | Marge | Verandering |
|---|---|---|---|
| januari 2017 | € 348.000 | ± 55% | — |
| januari 2018 | € 364.000 | ± 54% | +5% |
| januari 2019 | € 388.000 | ± 54% | +7% |
| januari 2020 | € 412.000 | ± 53% | +6% |
| januari 2021 | € 451.000 | ± 53% | +10% |
| januari 2022 | € 536.000 | ± 52% | +19% |
| januari 2023 | € 543.000 | ± 52% | +1% |
| januari 2024 | € 558.000 | ± 51% | +3% |
| januari 2025 | € 614.000 | ± 51% | +10% |
| januari 2026 | € 655.000 | ± 50% | +7% |
| juni 2026 | € 669.000 | ± 50% | +2% |
Bron: CBS/Kadaster Prijsindex Bestaande Koopwoningen, de reeks voor Limburg en die voor twee-onder-een-kapwoningen, met de landelijke maandbeweging; laatste maand juni 2026, daar staat de lijn op het bedrag van vandaag. De marge groeit naar achteren met een halve procentpunt per jaar. De index beschrijft de markt in Limburg; hoe deze straat daarvan afweek, weet alleen wie er verkocht heeft. Verbouwingen en onderhoud zitten er niet in.
Wat weten we van Langs de Gewannen 77?
| Postcode | 6235 NV |
|---|---|
| Woningtype | Twee-onder-een-kapwoning · zekerheid laag |
| Gebruiksoppervlakte | 324 m² |
| Bouwjaar | 1905 |
| Perceeloppervlakte | 384 m² · kadastraal vastgesteld |
| Energielabel | Geen label · niet geregistreerd bij RVO (EP-Online) |
| Gebruik | Gemengd gebruik Dit object heeft naast de woonfunctie ook een bedrijfsruimte. Het is in de BAG één verblijfsobject, geen woning met een aparte bedrijfsruimte ernaast. Dat verandert de waardering: zulke panden zijn vaak lastiger te financieren met een gewone hypotheek en spreken een kleinere groep kopers aan. |
| Inhoud van het pand | 4.419 m³ · gemeten uit laserhoogtedata |
| Bouwlagen | 3 · bovengronds, geteld uit laserhoogtedata — een kelder telt niet mee |
| Hoogte van het pand | 10,4 meter · van straatniveau tot het hoogste punt van het dak |
| Dakvorm | Schuin dak |
| Ruimte voor zonnepanelen | Circa 252 panelen Op 629 m² bruikbaar dakvlak, gemeten uit laserhoogtedata. Het grootste dakvlak ligt op het zuidwesten. Daken op het noorden zijn niet meegeteld. Schaduw van bomen of buurpanden kennen wij niet, en die kan het aantal flink drukken. |
Oppervlakte, bouwjaar en adres komen uit het landelijke gebouwenregister (de BAG). Het woningtype bepalen we zelf, uit de vorm van het gebouw op de kaart. Hoe dat werkt en hoe nauwkeurig het is, staat in de methodiek.
Huizenprijzen in Ulestraten
| Gemiddelde verkoopprijs | € 483.451 |
|---|---|
| Gemiddeld per m² | € 3.548 |
| Gemiddelde verkooptijd | 57 dagen |
| Verkocht in 12 maanden | 34 woningen |
| Nieuw te koop gezet | 48 woningen |
Voortschrijdend over twaalf maanden tot en met september 2026. De jongste maand laten we bewust weg: een verkoop wordt pas bij de notaris geregistreerd, dus die maand mist nog ongeveer 8% van de transacties. Alle bronnen met hun peildatum staan op de bronnenlijst.
Wat ligt er in de buurt?
| Treinstation | 2,5 km |
|---|---|
| Groot overstapstation | 8,6 km |
| Oprit snelweg of N-weg | 2,6 km |
| Supermarkt | 1,8 km |
| Basisschool | 1,8 km |
| Kinderdagverblijf | 1,7 km |
| Huisarts | 1,7 km |
| Apotheek | 2,6 km |
| Ziekenhuis | 7,1 km |
| Restaurant | 1,5 km |
| Bibliotheek | 2,3 km |
| Binnenzwembad | 6,4 km |
| Bioscoop | 9,1 km |
Afstanden van het CBS, gemeten over de weg. Het is een gemiddelde voor alle inwoners van de buurt, dus niet precies vanaf deze voordeur. Let op: bij het zwembad telt alleen een overdekt bad mee, en bij de oprit ook een provinciale weg.
Welke risico's spelen bij deze woning?
| Monument | Rijksmonument Het pand waarin deze woning ligt is een rijksmonument. Dat werkt twee kanten op: monumentale panden brengen doorgaans meer op, maar verbouwen is vergunningplichtig en het onderhoud is duurder. Bekijk de inschrijving in het monumentenregister |
|---|---|
| Fundering | Geen aandachtsgebied In dit postcodegebied is 58% van de panden van vóór 1970, en de ondergrond valt onder heuvelland. Deze woning is van 1905 en valt daarmee in de bouwperiode waar de kaart op wijst. |
| Bestemming | Sport - Manege Volgens het geldende bestemmingsplan valt deze woning onder de bestemming "Sport - Manege" — geen zuivere woonbestemming. Wat er precies is toegestaan staat in de planregels; de gemeente kan die toelichten. |
| Leefbaarheid | Boven het landelijk gemiddelde Leefbaarometer-score 4.33 in Verspreide huizen (2024), gemeten door BZK over vijf dimensies: woningvoorraad, voorzieningen, veiligheid, sociale samenhang en fysieke omgeving. |
| Geluid | Bovengemiddelde hinder van vliegverkeer
|
De funderingskaart van RVO zegt iets over het postcodegebied, niet over deze ene woning: twee huizen in dezelfde straat kunnen een heel andere fundering hebben. De kaart is van 2019. Zekerheid krijgt u alleen met een funderingsonderzoek. De leefbaarheidsscore geldt voor de hele buurt. De geluidscijfers geven aan hoeveel inwoners zeggen dat ze ernstige hinder ervaren; het is geen meting in decibel. Het is een schatting voor de hele buurt, uit een landelijke enquête (Gezondheidsmonitor 2024 van GGD, CBS en RIVM), dus niet voor deze woning.
Waar let u op bij een woning uit 1905?
Gebouwd vóór de eerste Woningwet, dus zonder bouwvoorschriften: karaktervol, maar alles wat er nu goed aan is, is er later in aangebracht. Dit zijn aandachtspunten die horen bij de bouwperiode vóór 1906 — geen vaststellingen over deze woning. Een gerenoveerde woning kan er niets meer van hebben; alleen een bouwkundige keuring geeft zekerheid.
| Fundering uit de tijd vóór beton | Woningen uit deze periode staan op houten palen of direct op de ondergrond ("op staal"). Houten palen zijn kwetsbaar voor grondwaterstanden; of dat hier speelt hangt van de bodem af — zie het funderingsrisico op deze pagina. |
|---|---|
| Massieve muren, geen spouw | De spouwmuur werd pas in de jaren twintig gangbaar. Oudere muren zijn massief: na-isoleren kan alleen aan de binnen- of buitenzijde, wat ingrijpender en duurder is dan spouwisolatie. |
| Loden waterleidingen | Tot circa 1960 werden waterleidingen van lood aangelegd. Zijn ze nooit vervangen, dan raadt de GGD af het water als drinkwater voor jonge kinderen te gebruiken. Vervanging is bij de meeste woningen allang gebeurd, maar het is een controlepunt bij aankoop. |
| Houten balklagen en kap | Balkkoppen in vochtig metselwerk en een originele kap zijn de klassieke plekken voor houtrot en zwam. Bij een woning van deze leeftijd is een bouwkundige keuring geen formaliteit maar de kern van het huiswerk. |
Welke woningen lijken op Langs de Gewannen 77?
Twee-onder-een-kapwoningen in Verspreide huizen met een vergelijkbare oppervlakte.
Welke woningen liggen er nog meer aan de Langs de Gewannen?
12 woningen. Bekijk de hele straat.
- Langs de Gewannen 2
- Langs de Gewannen 4
- Langs de Gewannen 5
- Langs de Gewannen 6
- Langs de Gewannen 7
- Langs de Gewannen 8
- Langs de Gewannen 9
- Langs de Gewannen 11
- Langs de Gewannen 13
- Langs de Gewannen 20
- Langs de Gewannen 75
- Langs de Gewannen 77
Veelgestelde vragen over Langs de Gewannen 77
Wat is Langs de Gewannen 77 in Ulestraten waard?
De waarde-indicatie ligt tussen € 335.000 en € 1.004.000: 324 m² maal € 2.065 per m² voor deze woning, afgeleid van het prijspeil in Ulestraten en geijkt op werkelijke verkoopprijzen. Die marge van 50% is niet gekozen maar gemeten: van de woningen zoals deze verkocht vier op de vijf binnen dit bereik. De marge is hier extra breed doordat er geen energielabel geregistreerd is; met een label zou hij 42% zijn. Het is een indicatie op basis van omgevingscijfers, geen taxatie van deze specifieke woning.
Welke vraagprijs past bij Langs de Gewannen 77?
Als deze woning nu te koop komt, verwachten we een vraagprijs rond € 667.000, tussen € 407.000 en € 928.000. Dat is ongeveer de waarde-indicatie van € 669.000: woningen als deze worden in Ulestraten rond de vraagprijs verkocht. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, per prijsklasse, woningtype en buurt. Een vraagprijs blijft een keuze van verkoper en makelaar.
Hoeveel is Langs de Gewannen 77 in waarde gestegen sinds 2021?
Van ongeveer € 451.000 in januari 2021 naar € 669.000 nu: +48%, volgens de CBS/Kadaster-prijsindex van Limburg op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Hoeveel woonoppervlakte heeft Langs de Gewannen 77?
324 m² gebruiksoppervlakte volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG).
Wat voor woning is Langs de Gewannen 77?
Dit is een twee-onder-een-kapwoning. De BAG legt het woningtype niet vast, dus leiden wij het zelf af uit de vorm van het pand, het aantal woningen erin en het aantal panden dat eraan vastzit. Bij dit adres is die afleiding minder eenduidig dan gemiddeld. Het type doet ertoe voor het bedrag: het bepaalt met welke prijscurve wij rekenen. Kleine woningen brengen per vierkante meter meer op dan grote, en hoe sterk dat verschil is, verschilt per type.
Uit welk bouwjaar is Langs de Gewannen 77?
Het bouwjaar is 1905, volgens de BAG.
Welk energielabel heeft Langs de Gewannen 77?
Voor dit adres is geen energielabel geregistreerd in EP-Online, het officiële labelregister van RVO — dat geldt voor ongeveer vier op de tien Nederlandse woningen. Bij verkoop of verhuur is een geldig label verplicht; een gecertificeerd adviseur stelt het dan ter plekke vast.
Hoe groot is het perceel van Langs de Gewannen 77?
Het kadastrale perceel is 384 m². Dat is de grond die bij deze woning hoort volgens de Kadastrale Kaart, inclusief de grond onder het huis zelf — de tuin is dus kleiner dan dit getal.
Waar komen deze cijfers vandaan?
- Is een monument meer of minder waard?
- Wat doet het bouwjaar met de waarde van een huis?
- Wat is mijn huis waard?
- Hoe betrouwbaar is een online woningwaarde-check?
Wij tonen uitsluitend gegevens over het gebouw, nooit over de bewoners of de eigenaar (waarom dit huis hier staat). Klopt er iets niet, of wilt u niet dat deze pagina bestaat? Laat deze pagina verwijderen — u hoeft geen reden te geven, en wij beoordelen het verzoek niet.