Viviënstraat 7, 's-Gravenhage
Viviënstraat 7 (2582 RR 's-Gravenhage, Zuid-Holland) is een tussenwoning uit 1912, met 217 m² gebruiksoppervlakte op een perceel van 155 m², in de buurt Statenkwartier.
Waarde-indicatie
€ 1.309.000
Onze beste schatting bij gangbaar onderhoud, op basis van verkopen tot en met september 2026, omgerekend naar de prijzen van nu.
Vier van de vijf woningen zoals deze verkopen tussen deze twee bedragen. Voor een woning als deze is de marge ± 24%. De marge is hier breder, omdat nergens staat of een woning uit deze bouwperiode met dit energielabel verbouwd is.
Meegewogen: 10 vergelijkbare verkopen binnen 53 meter, tussen april 2021 en februari 2026.
Weet u hoe deze woning erbij staat?
Het bedrag hierboven gaat uit van gangbaar onderhoud: de staat waarin de meeste woningen verkopen, en dat komt vrijwel overeen met goed. Kies hieronder wat er van toepassing is, dan wordt de schatting scherper.
Weet u de WOZ-waarde van deze woning?
Met de WOZ-waarde van uw beschikking wordt de schatting gemiddeld ruim een kwart scherper. Wij bewaren het bedrag niet: het verandert alleen wat u nu ziet. Het grijze bedrag in het veld is een voorbeeld bij onze schatting, niet uw WOZ.
Wat is een compleet dossier?
Energielabel, woningtype en bestemmingsplan zijn bekend.
Dit maakt de marge groter. Eerst wat er van dit adres niet geregistreerd is, daarna wat van geen enkele woning geregistreerd wordt.
- Staat van onderhoud en afwerking binnen: dat staat in geen enkel register
- Verbouwingen die (nog) niet in het gebouwenregister (de BAG) staan
Weet u de onderhoudsstaat? Geef hem op bij de waarde-indicatie — dan wordt de schatting scherper.
Weet u meer over deze woning? Vertel het ons.
- Gebruiksoppervlakte217 m²
- Bouwjaar1912
- WoningtypeTussenwoning
- Prijs per m²€ 6.035voor deze woning
Waarom dit bedrag?
We nemen de gemiddelde woning in Statenkwartier als uitgangspunt en rekenen van daaruit naar deze woning toe. De kenmerken hieronder maken het verschil.
Gemiddeld in Statenkwartier
€ 5.542
per m², alle woningtypen
+9% voor deze woning
Deze woning
€ 6.035
per m² × 217 m² = € 1.309.000
Verhoogt de prijs per m²1
- Bouwjaar 1912licht
Woningen uit deze bouwperiode brengen landelijk gezien meer op dan gemiddeld.
Verlaagt de prijs per m²3
- Tussenwoning van 217 m²sterk
Een tussenwoning van deze maat brengt per m² minder op dan de gemiddelde woning in Statenkwartier: hoe groter de woning, hoe lager de prijs per m².
- Energielabel Gduidelijk
Kopers rekenen de energierekening en de verbeterkosten mee; dat drukt de prijs. Dit label is vóór 2021 vastgesteld, met een oudere rekenmethode dan de huidige (NTA 8800). Zulke labels blijken bij verkoop iets meer waard dan de letter alleen doet vermoeden.
- Eigen perceel van 155 m²duidelijk
Weinig grond voor een woning van 217 m². Het gaat om de verhouding tussen grond en woning, niet om het aantal m² grond alleen.
Nog niet bekend
- Staat van onderhoud en afwerking binnenGeef het op
Dat staat in geen enkel register. Het is het deel van de marge dat altijd blijft, ook als al het andere bekend is.
Hoe komen we tot dit bedrag?
De pijlen en stippen hebben wij niet zelf bedacht: ze volgen uit ons rekenmodel. Een pijl laat zien of een kenmerk de prijs per m² verhoogt of verlaagt ten opzichte van de gemiddelde woning in Statenkwartier. De stippen laten zien hoe sterk: licht, duidelijk of sterk.
De gemiddelde prijs bovenaan is omgerekend naar dezelfde maat als deze woning. Wij rekenen met de oppervlakte zoals die geregistreerd staat, en daarin telt ook een eventuele berging en/of garage mee. Het verschil tussen de twee prijzen komt niet alleen uit de kenmerken hierboven: we vergelijken de uitkomst ook met recente verkopen in de omgeving. Tot slot vermenigvuldigen we de prijs per m² met het aantal vierkante meters; dat geeft het bedrag. Hoe zwaar elk kenmerk precies meetelt, staat in onze methodiek.
Welke vraagprijs past bij Viviënstraat 7?
Verwachte vraagprijs
€ 1.330.000
tussen € 1.070.000 en € 1.595.000
als de woning nu te koop komt, bij gangbaar onderhoud
−2% eronder verkocht
Verwachte verkoopprijs
€ 1.309.000
tussen € 995.000 en € 1.624.000
de waarde-indicatie van deze woning
De waarde-indicatie van € 1.309.000 is wat de woning naar verwachting opbrengt. Meestal ligt een vraagprijs daar onder, omdat kopers eroverheen bieden. Bij deze woning verwachten we dat niet: voor een tussenwoning in deze prijsklasse wordt weinig overboden, en een woning die nu te koop komt, wordt gemiddeld iets hoger in de markt gezet dan waarvoor hij uiteindelijk verkocht wordt. We verwachten dat de verkoopprijs 2% onder de vraagprijs uitkomt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, en hangt af van de markt van nu, de prijsklasse, het woningtype en de buurt.
De buurt Statenkwartier, de afgelopen twaalf maanden
- woningen verkocht waarvan wij de vraagprijs kennen
- 181
- daarvan ging boven de vraagprijs weg
- 51%
- de mediane verkoop lag op de vraagprijs
- ±0%
Een vraagprijs is een keuze van verkoper en makelaar, geen meting: hij kan bewust lager of hoger liggen. De marge is iets smaller dan bij de waarde-indicatie, want bij een verkoopprijs maakt ook het bieden het onzeker. In onze metingen valt 80% van de echte vraagprijzen binnen deze marge. Geeft u bij de waarde-indicatie de onderhoudsstaat op, dan staat daar ook de vraagprijs die daarbij past. Hoe wij dit rekenen en hoe dicht het bij echte vraagprijzen ligt, staat in de methodiek; hoeveel er per gemeente en prijsklasse overboden wordt, in ons artikel over overbieden.
Hoe ontwikkelde de waarde van Viviënstraat 7 zich?
Een woning van deze waarde in 's-Gravenhage was in november 2016 ongeveer € 619.000 waard en is nu € 1.309.000: +111% in 10 jaar. Dit is de prijsontwikkeling in 's-Gravenhage volgens de CBS/Kadaster-prijsindex, toegepast op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Alle bedragen per jaar
| Maand | Waarde-indicatie | Marge | Verandering |
|---|---|---|---|
| januari 2017 | € 632.000 | ± 29% | — |
| januari 2018 | € 702.000 | ± 28% | +11% |
| januari 2019 | € 779.000 | ± 28% | +11% |
| januari 2020 | € 829.000 | ± 27% | +6% |
| januari 2021 | € 906.000 | ± 27% | +9% |
| januari 2022 | € 1.087.000 | ± 26% | +20% |
| januari 2023 | € 1.073.000 | ± 26% | −1% |
| januari 2024 | € 1.093.000 | ± 25% | +2% |
| januari 2025 | € 1.226.000 | ± 25% | +12% |
| januari 2026 | € 1.282.000 | ± 24% | +5% |
| juni 2026 | € 1.309.000 | ± 24% | +2% |
Bron: CBS/Kadaster Prijsindex Bestaande Koopwoningen, de reeks voor 's-Gravenhage en die voor tussenwoningen, aangevuld met de landelijke beweging per maand. De lijn loopt tot juni 2026 en staat daar op het bedrag van vandaag. Hoe verder terug, hoe breder de marge: een half procentpunt per jaar. De index beschrijft de markt in 's-Gravenhage; hoe deze straat daarvan afweek, weet alleen wie er verkocht heeft. Verbouwingen en onderhoud zitten er niet in.
Wat weten we van Viviënstraat 7?
| Postcode | 2582 RR |
|---|---|
| Woningtype | Tussenwoning · ter plaatse vastgesteld bij de energielabelopname |
| Plek in de rij | 24e van 27 aaneengesloten woningen |
| Gebruiksoppervlakte | 217 m² |
| Bouwjaar | 1912 |
| Perceeloppervlakte | 155 m² · kadastraal vastgesteld |
| Energielabel | G · geregistreerd bij RVO (EP-Online), opname in 2018. Wat daarna veranderde, zoals zonnepanelen of isolatie, staat er pas in na een nieuwe opname. |
| Inhoud van het pand | 804 m³ · gemeten met laserhoogtemetingen vanuit de lucht (3DBAG) |
| Bouwlagen | 3 · bovengronds, geteld met laserhoogtemetingen (3DBAG). Een kelder telt niet mee |
| Hoogte van het pand | 9,6 meter · van straatniveau tot het hoogste punt van het dak |
| Dakvorm | Deels plat, deels schuin dak |
| Ruimte voor zonnepanelen | Circa 18 panelen Op 62 m² bruikbaar dakvlak, gemeten met laserhoogtemetingen vanuit de lucht (3DBAG). Het grootste dakvlak ligt op het noordwesten. Daken op het noorden zijn niet meegeteld. Schaduw van bomen of buurpanden kennen wij niet, en die kan het aantal flink drukken. |
Oppervlakte, bouwjaar en adres komen uit het landelijke gebouwenregister (de BAG). Het woningtype bepalen we zelf, uit de vorm van het gebouw op de kaart. Hoe dat werkt en hoe nauwkeurig het is, staat in de methodiek.
Huizenprijzen in 's-Gravenhage
| Gemiddelde verkoopprijs | € 511.210 |
|---|---|
| Gemiddeld per m² | € 5.113 |
| Gemiddelde verkooptijd | 41 dagen |
| Verkocht in 12 maanden | 7.433 woningen |
| Nieuw te koop gezet | 11.300 woningen |
Over de twaalf maanden tot en met september 2026. De jongste maand laten we bewust weg: een verkoop wordt pas bij de notaris geregistreerd, dus van die maand ontbreekt nog ongeveer 8% van de verkopen. Alle bronnen met hun peildatum staan op de bronnenlijst.
Wat ligt er in de buurt?
Op loopafstand, binnen een kilometer over de weg, liggen een grote supermarkt (700 meter), een basisschool (500 meter), een huisarts (600 meter), een kinderdagverblijf (500 meter) en een apotheek (700 meter). Binnen die kilometer zijn er ongeveer 4 grote supermarkten en 3 basisscholen. Het dichtstbijzijnde treinstation ligt op 4,9 km, de oprit van een snelweg of hoofdweg op 4,9 km.
| Treinstation | 4,9 km |
|---|---|
| Groot overstapstation | 4,9 km |
| Oprit snelweg of N-weg | 4,9 km |
| Grote supermarkt | 0,7 km |
| Basisschool | 0,5 km |
| Kinderdagverblijf | 0,5 km |
| Huisarts | 0,6 km |
| Apotheek | 0,7 km |
| Ziekenhuis | 3,7 km |
| Restaurant | 0,4 km |
| Bibliotheek | 1,4 km |
| Binnenzwembad | 2 km |
| Bioscoop | 1,5 km |
Afstanden van het CBS (2024), gemeten over de weg. Het is een gemiddelde voor de woningen in het vierkant van 100 bij 100 meter waarin dit adres ligt, dus niet precies vanaf deze voordeur. Let op: bij het zwembad telt alleen een overdekt bad mee, en bij de oprit ook een provinciale weg.
Welke risico's spelen bij deze woning?
| Beschermd gezicht | 's-Gravenhage - Statenkwartier Deze woning ligt in een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht, aangewezen in 1996. Dat geldt voor het hele gebied, ook voor woningen die zelf geen monument zijn: het beperkt vooral wat er aan het aanzicht mag veranderen. |
|---|---|
| Fundering | Verhoogde aandacht voor de fundering In dit postcodegebied is 100% van de panden van vóór 1970. Deze woning is van 1912 en valt daarmee in de bouwperiode waar de kaart op wijst. |
| Overstroming | Beschermd, in een aangewezen risicogebied Dit gebied staat op de landelijke lijst van risicogebieden voor overstromingen vanuit het hoofdwatersysteem (de grote rivieren, het IJsselmeer of de zee). Officieel heet dat een gebied met een potentieel significant overstromingsrisico. De woning ligt achter de grote dijken en duinen die het land beschermen, dus de kans op een overstroming is klein. De Nederlandse dijknormen horen tot de strengste ter wereld. Het gebied hoort bij het stroomgebied van de Rijn. Dit geldt voor alle woningen in dit gebied. Bron: de Richtlijn Overstromingsrisico's van Rijkswaterstaat. |
| Bestemming | Wonen - 1 Volgens het geldende bestemmingsplan heeft deze woning een woonbestemming. |
| Leefbaarheid | Boven het landelijk gemiddelde Leefbaarometer-score 4,56 in Statenkwartier (2024). Het ministerie van BZK berekent die score uit vijf onderdelen: woningvoorraad, voorzieningen, veiligheid, sociale samenhang en fysieke omgeving. |
| Geluid | Geen opvallende geluidsbronnen
|
De funderingskaart van RVO zegt iets over het postcodegebied, niet over deze ene woning: twee huizen in dezelfde straat kunnen een heel andere fundering hebben. De kaart is van 2019. Zekerheid krijgt u alleen met een funderingsonderzoek. De leefbaarheidsscore geldt voor de hele buurt. De geluidscijfers geven aan hoeveel inwoners zeggen dat ze ernstige hinder ervaren; het is geen meting in decibel. Het is een schatting voor de hele buurt, uit een landelijke enquête (Gezondheidsmonitor 2024 van GGD, CBS en RIVM), dus niet voor deze woning.
Waar let u op bij een woning uit 1912?
Gebouwd onder de eerste Woningwet (1901), meestal nog met massieve muren en houten balken. Hieronder staat waar u op let bij huizen uit de bouwperiode 1906 – 1919. Het gaat over de bouwperiode, niet over deze woning: een gerenoveerd huis kan er geen last meer van hebben. Zekerheid geeft alleen een bouwkundige keuring.
| Fundering uit de tijd vóór beton | Woningen uit deze periode staan op houten palen of direct op de grond ("op staal"). Houten palen kunnen gaan rotten als het grondwater zakt. Of dat hier speelt, hangt van de bodem af: zie het funderingsrisico op deze pagina. |
|---|---|
| Massieve muren, geen spouw | De spouwmuur (twee muren met een luchtlaag ertussen) werd pas in de jaren twintig gewoon. Oudere muren zijn massief: isoleren kan dan alleen aan de binnen- of buitenkant, en dat is ingrijpender en duurder dan de spouw vullen. |
| Loden waterleidingen | Tot circa 1960 werden waterleidingen van lood aangelegd. Zijn ze nooit vervangen, dan raadt de GGD af het water als drinkwater voor jonge kinderen te gebruiken. Vervanging is bij de meeste woningen allang gebeurd, maar het is iets om na te vragen bij aankoop. |
| Gebouwd zonder isolatie-eis | Pas sinds 1975 moeten nieuwe woningen geïsoleerd worden. Oudere woningen zijn gebouwd met enkel glas en zonder isolatie in dak en vloer. Veel is inmiddels alsnog geïsoleerd; het energielabel laat zien hoeveel er werkelijk gebeurd is. |
Welke woningen lijken op Viviënstraat 7?
Tussenwoningen in Statenkwartier met een vergelijkbare oppervlakte.
- Viviënstraat 5Geen label
- Van Hoornbeekstraat 25Geen label
- Van Hoornbeekstraat 31Geen label
- Van den Eyndestraat 11F
- Antonie Duyckstraat 110E
- Van den Eyndestraat 14Geen label
Welke woningen liggen er nog meer aan de Viviënstraat?
90 woningen. Bekijk de hele straat.
- Viviënstraat 1
- Viviënstraat 3
- Viviënstraat 4
- Viviënstraat 5
- Viviënstraat 6
- Viviënstraat 7
- Viviënstraat 8
- Viviënstraat 9
- Viviënstraat 10
- Viviënstraat 11
- Viviënstraat 12
- Viviënstraat 13
Veelgestelde vragen over Viviënstraat 7
Wat is Viviënstraat 7 in 's-Gravenhage waard?
De waarde-indicatie ligt tussen € 995.000 en € 1.624.000: 217 m² maal € 6.035 per m² voor deze woning, afgeleid van het prijspeil in 's-Gravenhage en geijkt op werkelijke verkoopprijzen. Die marge van 24% is niet gekozen maar gemeten: van de woningen zoals deze verkocht vier op de vijf binnen dit bereik. Het is een indicatie op basis van omgevingscijfers, geen taxatie van deze specifieke woning.
Welke vraagprijs past bij Viviënstraat 7?
Als deze woning nu te koop komt, verwachten we een vraagprijs rond € 1.330.000, tussen € 1.070.000 en € 1.595.000. Dat is iets meer dan de waarde-indicatie van € 1.309.000: voor woningen als deze wordt weinig overboden, en een woning die nu te koop komt, wordt gemiddeld iets hoger in de markt gezet dan waarvoor hij uiteindelijk verkocht wordt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, per prijsklasse, woningtype en buurt. Een vraagprijs blijft een keuze van verkoper en makelaar.
Hoeveel is Viviënstraat 7 in waarde gestegen sinds 2021?
Van ongeveer € 906.000 in januari 2021 naar € 1.309.000 nu: +45%, volgens de CBS/Kadaster-prijsindex van 's-Gravenhage op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Hoeveel woonoppervlakte heeft Viviënstraat 7?
Volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) heeft deze woning 217 m² gebruiksoppervlakte. Dat is niet precies de woonoppervlakte: in de gebruiksoppervlakte telt bijvoorbeeld ook een inpandige berging of garage mee.
Wat voor woning is Viviënstraat 7?
Dit is een tussenwoning. Dat is niet afgeleid maar ter plaatse vastgesteld door de energieadviseur bij de labelopname — de sterkste bron die er voor dit gegeven bestaat. Het type doet ertoe voor het bedrag: het bepaalt met welke prijscurve wij rekenen. Kleine woningen brengen per vierkante meter meer op dan grote, en hoe sterk dat verschil is, verschilt per type.
Uit welk bouwjaar is Viviënstraat 7?
Het bouwjaar is 1912, volgens de BAG.
Welk energielabel heeft Viviënstraat 7?
Energielabel G, vastgesteld bij een opname in 2018. Bron: EP-Online, het officiële labelregister van RVO. Een label geldt tien jaar; een verbouwing of verduurzaming ertussenin maakt het niet automatisch actueel.
Hoe groot is het perceel van Viviënstraat 7?
Het kadastrale perceel is 155 m². Dat is de grond die bij deze woning hoort volgens de Kadastrale Kaart, inclusief de grond onder het huis zelf — de tuin is dus kleiner dan dit getal.
Waar komen deze cijfers vandaan?
- Is een monument meer of minder waard?
- Wat doet funderingsschade met de waarde van mijn huis?
- Wat betekent funderingsrisicoklasse A tot E?
- Wat doet het bouwjaar met de waarde van een huis?
Wij tonen uitsluitend gegevens over het gebouw, nooit over de bewoners of de eigenaar (waarom dit huis hier staat). Klopt er iets niet, of wilt u niet dat deze pagina bestaat? Laat deze pagina verwijderen — u hoeft geen reden te geven, en wij beoordelen het verzoek niet.