Klatteweg 12, 's-Gravenhage
Klatteweg 12 (2597 KB 's-Gravenhage, Zuid-Holland) is een twee-onder-een-kapwoning uit 1913, met 442 m² gebruiksoppervlakte op een perceel van 452 m², in de buurt Duttendel.
Waarde-indicatie
€ 2.870.000
Onze beste schatting bij gangbaar onderhoud, op basis van verkopen tot en met september 2026, omgerekend naar de prijzen van nu.
Vier van de vijf woningen zoals deze verkopen tussen deze twee bedragen. Voor een woning als deze is de marge ± 20%. De marge is hier breder, omdat nergens staat of een woning uit deze bouwperiode met dit energielabel verbouwd is.
Meegewogen: 4 vergelijkbare verkopen binnen 114 meter, tussen maart 2021 en mei 2023.
Weet u hoe deze woning erbij staat?
Het bedrag hierboven gaat uit van gangbaar onderhoud: de staat waarin de meeste woningen verkopen, en dat komt vrijwel overeen met goed. Kies hieronder wat er van toepassing is, dan wordt de schatting scherper.
Wat is een compleet dossier?
Energielabel, woningtype en bestemmingsplan zijn bekend.
Dit maakt de marge groter. Eerst wat er van dit adres niet geregistreerd is, daarna wat van geen enkele woning geregistreerd wordt.
- Staat van onderhoud en afwerking binnen: dat staat in geen enkel register
- Verbouwingen die (nog) niet in het gebouwenregister (de BAG) staan
Weet u de onderhoudsstaat? Geef hem op bij de waarde-indicatie — dan wordt de schatting scherper.
Weet u meer over deze woning? Vertel het ons.
- Gebruiksoppervlakte442 m²
- Bouwjaar1913
- WoningtypeTwee-onder-een-kapwoning
- Prijs per m²€ 6.493voor deze woning
Waarom dit bedrag?
We nemen de gemiddelde woning in Duttendel als uitgangspunt en rekenen van daaruit naar deze woning toe. De kenmerken hieronder maken het verschil.
Gemiddeld in Duttendel
€ 4.817
per m², alle woningtypen
+35% voor deze woning
Deze woning
€ 6.493
per m² × 442 m² = € 2.870.000
Verhoogt de prijs per m²1
- In het beschermde gezicht 's-Gravenhage - Westbroekpark / Belgisch Parklicht
Huizen in een beschermd stads- of dorpsgezicht worden doorgaans iets hoger verkocht dan vergelijkbare huizen in de buurt.
Verlaagt de prijs per m²4
- Twee-onder-een-kapwoning van 442 m²sterk
Een twee-onder-een-kapwoning van deze maat brengt per m² minder op dan de gemiddelde woning in Duttendel: hoe groter de woning, hoe lager de prijs per m².
- Eigen perceel van 452 m²sterk
Weinig grond voor een woning van 442 m². Het gaat om de verhouding tussen grond en woning, niet om het aantal m² grond alleen.
- Een tweede meting van de woonoppervlakte wijkt af van de geregistreerde 442 m²duidelijk
Een andere meting van deze woning komt op minder woonruimte uit dan de registratie vermeldt.
- Bouwjaar 1913licht
Woningen uit deze bouwperiode brengen landelijk gezien minder op dan gemiddeld.
Nog niet bekend
- Staat van onderhoud en afwerking binnenGeef het op
Dat staat in geen enkel register. Het is het deel van de marge dat altijd blijft, ook als al het andere bekend is.
Hoe komen we tot dit bedrag?
De pijlen en stippen hebben wij niet zelf bedacht: ze volgen uit ons rekenmodel. Een pijl laat zien of een kenmerk de prijs per m² verhoogt of verlaagt ten opzichte van de gemiddelde woning in Duttendel. De stippen laten zien hoe sterk: licht, duidelijk of sterk.
De gemiddelde prijs bovenaan is omgerekend naar dezelfde maat als deze woning. Wij rekenen met de oppervlakte zoals die geregistreerd staat, en daarin telt ook een eventuele berging en/of garage mee. Het verschil tussen de twee prijzen komt niet alleen uit de kenmerken hierboven: we vergelijken de uitkomst ook met recente verkopen in de omgeving. Tot slot vermenigvuldigen we de prijs per m² met het aantal vierkante meters; dat geeft het bedrag. Hoe zwaar elk kenmerk precies meetelt, staat in onze methodiek.
Welke vraagprijs past bij Klatteweg 12?
Verwachte vraagprijs
€ 3.020.000
tussen € 2.550.000 en € 3.490.000
als de woning nu te koop komt, bij gangbaar onderhoud
−5% eronder verkocht
Verwachte verkoopprijs
€ 2.870.000
tussen € 2.296.000 en € 3.444.000
de waarde-indicatie van deze woning
De waarde-indicatie van € 2.870.000 is wat de woning naar verwachting opbrengt. Meestal ligt een vraagprijs daar onder, omdat kopers eroverheen bieden. Bij deze woning verwachten we dat niet: voor een twee-onder-een-kapwoning in deze prijsklasse wordt weinig overboden, en een woning die nu te koop komt, wordt gemiddeld iets hoger in de markt gezet dan waarvoor hij uiteindelijk verkocht wordt. We verwachten dat de verkoopprijs 5% onder de vraagprijs uitkomt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, en hangt af van de markt van nu, de prijsklasse, het woningtype en de buurt.
De buurt Duttendel, de afgelopen twaalf maanden
- woningen verkocht waarvan wij de vraagprijs kennen
- 27
- daarvan ging boven de vraagprijs weg
- 41%
- de mediane verkoop lag op de vraagprijs
- ±0%
Deze woning komt lager uit dan die mediane verkoop, omdat in deze prijsklasse minder overboden wordt.
Een vraagprijs is een keuze van verkoper en makelaar, geen meting: hij kan bewust lager of hoger liggen. De marge is iets smaller dan bij de waarde-indicatie, want bij een verkoopprijs maakt ook het bieden het onzeker. In onze metingen valt 80% van de echte vraagprijzen binnen deze marge. Geeft u bij de waarde-indicatie de onderhoudsstaat op, dan staat daar ook de vraagprijs die daarbij past. Hoe wij dit rekenen en hoe dicht het bij echte vraagprijzen ligt, staat in de methodiek; hoeveel er per gemeente en prijsklasse overboden wordt, in ons artikel over overbieden.
Hoe ontwikkelde de waarde van Klatteweg 12 zich?
Een woning van deze waarde in 's-Gravenhage was in november 2016 ongeveer € 1.417.000 waard en is nu € 2.870.000: +103% in 10 jaar. Dit is de prijsontwikkeling in 's-Gravenhage volgens de CBS/Kadaster-prijsindex, toegepast op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Alle bedragen per jaar
| Maand | Waarde-indicatie | Marge | Verandering |
|---|---|---|---|
| januari 2017 | € 1.444.000 | ± 25% | — |
| januari 2018 | € 1.593.000 | ± 24% | +10% |
| januari 2019 | € 1.746.000 | ± 24% | +10% |
| januari 2020 | € 1.848.000 | ± 23% | +6% |
| januari 2021 | € 2.014.000 | ± 23% | +9% |
| januari 2022 | € 2.416.000 | ± 22% | +20% |
| januari 2023 | € 2.390.000 | ± 22% | −1% |
| januari 2024 | € 2.392.000 | ± 21% | +0% |
| januari 2025 | € 2.642.000 | ± 21% | +10% |
| januari 2026 | € 2.790.000 | ± 20% | +6% |
| september 2026 | € 2.870.000 | ± 20% | +3% |
Bron: CBS/Kadaster Prijsindex Bestaande Koopwoningen, de reeks voor 's-Gravenhage en die voor twee-onder-een-kapwoningen, aangevuld met de landelijke beweging per maand. De lijn loopt tot september 2026 en staat daar op het bedrag van vandaag. Hoe verder terug, hoe breder de marge: een half procentpunt per jaar. De index beschrijft de markt in 's-Gravenhage; hoe deze straat daarvan afweek, weet alleen wie er verkocht heeft. Verbouwingen en onderhoud zitten er niet in.
Wat weten we van Klatteweg 12?
| Postcode | 2597 KB |
|---|---|
| Woningtype | Twee-onder-een-kapwoning · ter plaatse vastgesteld bij de energielabelopname |
| Plek in de rij | 2e van 2 aaneengesloten woningen |
| Gebruiksoppervlakte | 442 m² |
| Bouwjaar | 1913 |
| Perceeloppervlakte | 452 m² · kadastraal vastgesteld |
| Energielabel | C · geregistreerd bij RVO (EP-Online), opname in 2022. Wat daarna veranderde, zoals zonnepanelen of isolatie, staat er pas in na een nieuwe opname. |
| Inhoud van het pand | 1.686 m³ · gemeten met laserhoogtemetingen vanuit de lucht (3DBAG) |
| Bouwlagen | 3 · bovengronds, geteld met laserhoogtemetingen (3DBAG). Een kelder telt niet mee |
| Hoogte van het pand | 15,0 meter · van straatniveau tot het hoogste punt van het dak |
| Dakvorm | Schuin dak |
| Ruimte voor zonnepanelen | Circa 56 panelen Op 152 m² bruikbaar dakvlak, gemeten met laserhoogtemetingen vanuit de lucht (3DBAG). Het grootste dakvlak ligt op het zuidwesten. Daken op het noorden zijn niet meegeteld. Schaduw van bomen of buurpanden kennen wij niet, en die kan het aantal flink drukken. |
Oppervlakte, bouwjaar en adres komen uit het landelijke gebouwenregister (de BAG). Het woningtype bepalen we zelf, uit de vorm van het gebouw op de kaart. Hoe dat werkt en hoe nauwkeurig het is, staat in de methodiek.
Huizenprijzen in 's-Gravenhage
| Gemiddelde verkoopprijs | € 511.210 |
|---|---|
| Gemiddeld per m² | € 5.113 |
| Gemiddelde verkooptijd | 41 dagen |
| Verkocht in 12 maanden | 7.433 woningen |
| Nieuw te koop gezet | 11.300 woningen |
Over de twaalf maanden tot en met september 2026. De jongste maand laten we bewust weg: een verkoop wordt pas bij de notaris geregistreerd, dus van die maand ontbreekt nog ongeveer 8% van de verkopen. Alle bronnen met hun peildatum staan op de bronnenlijst.
Wat ligt er in de buurt?
Op loopafstand, binnen een kilometer over de weg, liggen een basisschool (500 meter) en een kinderdagverblijf (500 meter). Het dichtstbijzijnde treinstation ligt op 3,3 km, de oprit van een snelweg of hoofdweg op 2,6 km.
| Treinstation | 3,3 km |
|---|---|
| Groot overstapstation | 3,3 km |
| Oprit snelweg of N-weg | 2,6 km |
| Grote supermarkt | 1,6 km |
| Basisschool | 0,5 km |
| Kinderdagverblijf | 0,5 km |
| Huisarts | 1,3 km |
| Apotheek | 1,3 km |
| Ziekenhuis | 2 km |
| Restaurant | 0,9 km |
| Bibliotheek | 2,5 km |
| Binnenzwembad | 2,1 km |
| Bioscoop | 1,9 km |
Afstanden van het CBS (2024), gemeten over de weg. Het is een gemiddelde voor de woningen in het vierkant van 100 bij 100 meter waarin dit adres ligt, dus niet precies vanaf deze voordeur. Let op: bij het zwembad telt alleen een overdekt bad mee, en bij de oprit ook een provinciale weg.
Welke risico's spelen bij deze woning?
| Beschermd gezicht | 's-Gravenhage - Westbroekpark / Belgisch Park Deze woning ligt in een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht, aangewezen in 1996. Dat geldt voor het hele gebied, ook voor woningen die zelf geen monument zijn: het beperkt vooral wat er aan het aanzicht mag veranderen. |
|---|---|
| Fundering | Verhoogde aandacht voor de fundering In dit postcodegebied is 90% van de panden van vóór 1970. Deze woning is van 1913 en valt daarmee in de bouwperiode waar de kaart op wijst. |
| Overstroming | Beschermd, in een aangewezen risicogebied Dit gebied staat op de landelijke lijst van risicogebieden voor overstromingen vanuit het hoofdwatersysteem (de grote rivieren, het IJsselmeer of de zee). Officieel heet dat een gebied met een potentieel significant overstromingsrisico. De woning ligt achter de grote dijken en duinen die het land beschermen, dus de kans op een overstroming is klein. De Nederlandse dijknormen horen tot de strengste ter wereld. Het gebied hoort bij het stroomgebied van de Rijn. Dit geldt voor alle woningen in dit gebied. Bron: de Richtlijn Overstromingsrisico's van Rijkswaterstaat. |
| Leefbaarheid | Boven het landelijk gemiddelde Leefbaarometer-score 4,52 in Duttendel (2024). Het ministerie van BZK berekent die score uit vijf onderdelen: woningvoorraad, voorzieningen, veiligheid, sociale samenhang en fysieke omgeving. |
| Geluid | Geen opvallende geluidsbronnen
|
De funderingskaart van RVO zegt iets over het postcodegebied, niet over deze ene woning: twee huizen in dezelfde straat kunnen een heel andere fundering hebben. De kaart is van 2019. Zekerheid krijgt u alleen met een funderingsonderzoek. De leefbaarheidsscore geldt voor de hele buurt. De geluidscijfers geven aan hoeveel inwoners zeggen dat ze ernstige hinder ervaren; het is geen meting in decibel. Het is een schatting voor de hele buurt, uit een landelijke enquête (Gezondheidsmonitor 2024 van GGD, CBS en RIVM), dus niet voor deze woning.
Waar let u op bij een woning uit 1913?
Gebouwd onder de eerste Woningwet (1901), meestal nog met massieve muren en houten balken. Hieronder staat waar u op let bij huizen uit de bouwperiode 1906 – 1919. Het gaat over de bouwperiode, niet over deze woning: een gerenoveerd huis kan er geen last meer van hebben. Zekerheid geeft alleen een bouwkundige keuring.
| Fundering uit de tijd vóór beton | Woningen uit deze periode staan op houten palen of direct op de grond ("op staal"). Houten palen kunnen gaan rotten als het grondwater zakt. Of dat hier speelt, hangt van de bodem af: zie het funderingsrisico op deze pagina. |
|---|---|
| Massieve muren, geen spouw | De spouwmuur (twee muren met een luchtlaag ertussen) werd pas in de jaren twintig gewoon. Oudere muren zijn massief: isoleren kan dan alleen aan de binnen- of buitenkant, en dat is ingrijpender en duurder dan de spouw vullen. |
| Loden waterleidingen | Tot circa 1960 werden waterleidingen van lood aangelegd. Zijn ze nooit vervangen, dan raadt de GGD af het water als drinkwater voor jonge kinderen te gebruiken. Vervanging is bij de meeste woningen allang gebeurd, maar het is iets om na te vragen bij aankoop. |
| Gebouwd zonder isolatie-eis | Pas sinds 1975 moeten nieuwe woningen geïsoleerd worden. Oudere woningen zijn gebouwd met enkel glas en zonder isolatie in dak en vloer. Veel is inmiddels alsnog geïsoleerd; het energielabel laat zien hoeveel er werkelijk gebeurd is. |
Welke woningen lijken op Klatteweg 12?
Twee-onder-een-kapwoningen in Duttendel met een vergelijkbare oppervlakte.
- Violenweg 10C
- Violenweg 12C
- Violenweg 18Geen label
- Kwekerijweg 3Geen label
- Pompstationsweg 5Geen label
- Tapijtweg 1Geen label
Welke woningen liggen er nog meer aan de Klatteweg?
14 woningen. Bekijk de hele straat.
- Klatteweg 1
- Klatteweg 8
- Klatteweg 8A
- Klatteweg 10
- Klatteweg 12
- Klatteweg 14
- Klatteweg 16
- Klatteweg 18
- Klatteweg 20
- Klatteweg 22
- Klatteweg 28
- Klatteweg 99
Veelgestelde vragen over Klatteweg 12
Wat is Klatteweg 12 in 's-Gravenhage waard?
De waarde-indicatie ligt tussen € 2.296.000 en € 3.444.000: 442 m² maal € 6.493 per m² voor deze woning, afgeleid van het prijspeil in 's-Gravenhage en geijkt op werkelijke verkoopprijzen. Die marge van 20% is niet gekozen maar gemeten: van de woningen zoals deze verkocht vier op de vijf binnen dit bereik. Het is een indicatie op basis van omgevingscijfers, geen taxatie van deze specifieke woning.
Welke vraagprijs past bij Klatteweg 12?
Als deze woning nu te koop komt, verwachten we een vraagprijs rond € 3.020.000, tussen € 2.550.000 en € 3.490.000. Dat is iets meer dan de waarde-indicatie van € 2.870.000: voor woningen als deze wordt weinig overboden, en een woning die nu te koop komt, wordt gemiddeld iets hoger in de markt gezet dan waarvoor hij uiteindelijk verkocht wordt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, per prijsklasse, woningtype en buurt. Een vraagprijs blijft een keuze van verkoper en makelaar.
Hoeveel is Klatteweg 12 in waarde gestegen sinds 2021?
Van ongeveer € 2.014.000 in januari 2021 naar € 2.870.000 nu: +43%, volgens de CBS/Kadaster-prijsindex van 's-Gravenhage op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Hoeveel woonoppervlakte heeft Klatteweg 12?
Volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) heeft deze woning 442 m² gebruiksoppervlakte. Dat is niet precies de woonoppervlakte: in de gebruiksoppervlakte telt bijvoorbeeld ook een inpandige berging of garage mee.
Wat voor woning is Klatteweg 12?
Dit is een twee-onder-een-kapwoning. Dat is niet afgeleid maar ter plaatse vastgesteld door de energieadviseur bij de labelopname — de sterkste bron die er voor dit gegeven bestaat. Het type doet ertoe voor het bedrag: het bepaalt met welke prijscurve wij rekenen. Kleine woningen brengen per vierkante meter meer op dan grote, en hoe sterk dat verschil is, verschilt per type.
Uit welk bouwjaar is Klatteweg 12?
Het bouwjaar is 1913, volgens de BAG.
Welk energielabel heeft Klatteweg 12?
Energielabel C, vastgesteld bij een opname in 2022. Bron: EP-Online, het officiële labelregister van RVO. Een label geldt tien jaar; een verbouwing of verduurzaming ertussenin maakt het niet automatisch actueel.
Wat verbruikt Klatteweg 12 aan energie?
Volgens de labelberekening gebruikt deze woning ongeveer 250 kWh aan fossiele energie per m² per jaar. Dat is het getal waarop de labelletter berust: hoe lager, hoe beter. De energiebehoefte is 182 kWh per m² per jaar; dat zegt iets over de isolatie van de schil, los van de installaties. Het zijn genormeerde getallen: ze rekenen met standaard bewonersgedrag en met primaire energie, niet met wat de meter aanwijst. De werkelijke rekening hangt af van gezinsgrootte, thermostaat en tarieven.
Waar komen deze cijfers vandaan?
- Is een monument meer of minder waard?
- Wat doet funderingsschade met de waarde van mijn huis?
- Wat betekent funderingsrisicoklasse A tot E?
- Wat doet het bouwjaar met de waarde van een huis?
Wij tonen uitsluitend gegevens over het gebouw, nooit over de bewoners of de eigenaar (waarom dit huis hier staat). Klopt er iets niet, of wilt u niet dat deze pagina bestaat? Laat deze pagina verwijderen — u hoeft geen reden te geven, en wij beoordelen het verzoek niet.