Kerkstraat 4, Rossum
Een twee-onder-een-kapwoning uit 1750, met 224 m² gebruiksoppervlakte, in de buurt Rossum.
Waarde-indicatie
€ 618.000
Onze beste schatting bij gangbaar onderhoud, op basis van verkopen tot en met september 2026, omgerekend naar de prijzen van nu.
Vier van de vijf woningen zoals deze verkopen tussen deze twee bedragen. Voor een woning als deze is de marge ± 23%. De marge is hier breder, omdat er dichtbij te weinig vergelijkbare woningen verkocht zijn en nergens staat of een woning uit deze bouwperiode met dit energielabel verbouwd is.
Weet u hoe deze woning erbij staat?
Het bedrag hierboven gaat uit van gangbaar onderhoud: de staat waarin de meeste woningen verkopen, en dat komt vrijwel overeen met goed. Kies hieronder wat er van toepassing is, dan wordt de schatting scherper.
Wat is een compleet dossier?
Energielabel, woningtype en bestemmingsplan zijn bekend.
Dit maakt de marge groter. Eerst wat er van dit adres niet geregistreerd is, daarna wat van geen enkele woning geregistreerd wordt.
- Staat van onderhoud en afwerking binnen: dat staat in geen enkel register
- Verbouwingen: die worden nergens bijgehouden
Weet u de onderhoudsstaat? Geef hem op bij de waarde-indicatie — dan wordt de schatting scherper.
Weet u meer over deze woning? Vertel het ons.
- Gebruiksoppervlakte224 m²
- Bouwjaar1750
- WoningtypeTwee-onder-een-kapwoning
- Prijs per m²€ 2.760voor deze woning
Waarom dit bedrag?
We nemen de gemiddelde woning in Rossum als uitgangspunt en rekenen van daaruit naar deze woning toe. De kenmerken hieronder maken het verschil.
Gemiddeld in Rossum
€ 3.958
per m², alle woningtypen
−30% voor deze woning
Deze woning
€ 2.760
per m² × 224 m² = € 618.000
Verlaagt de prijs per m²5
- Eigen perceel van 222 m²sterk
Weinig grond voor een woning van 224 m². Het gaat om de verhouding tussen grond en woning, niet om het aantal m² grond alleen.
- Energielabel Esterk
Kopers rekenen de energierekening en de verbeterkosten mee; dat drukt de prijs.
- Twee-onder-een-kapwoning van 224 m²duidelijk
Een twee-onder-een-kapwoning van deze maat brengt per m² minder op dan de gemiddelde woning in Rossum: hoe groter de woning, hoe lager de prijs per m².
- Bouwjaar 1750duidelijk
Woningen uit deze bouwperiode brengen landelijk gezien minder op dan gemiddeld.
- Gemeten woonoppervlakte 203 m², geregistreerd 224 m²licht
De energieadviseur mat in de woning minder verwarmde woonruimte dan er geregistreerd staat.
Nog niet bekend
- Staat van onderhoud en afwerking binnenGeef het op
Dat staat in geen enkel register. Het is het deel van de marge dat altijd blijft, ook als al het andere bekend is.
Hoe komen we tot dit bedrag?
De pijlen en stippen hebben wij niet zelf bedacht: ze volgen uit ons rekenmodel. Een pijl laat zien of een kenmerk de prijs per m² verhoogt of verlaagt ten opzichte van de gemiddelde woning in Rossum. De stippen laten zien hoe sterk: licht, duidelijk of sterk.
De gemiddelde prijs bovenaan is omgerekend naar dezelfde maat als deze woning. Wij rekenen met de oppervlakte zoals die geregistreerd staat, en daarin telt ook een eventuele berging en/of garage mee. Het verschil tussen de twee prijzen komt niet alleen uit de kenmerken hierboven: we vergelijken de uitkomst ook met recente verkopen in de omgeving. Tot slot vermenigvuldigen we de prijs per m² met het aantal vierkante meters; dat geeft het bedrag. Hoe zwaar elk kenmerk precies meetelt, staat in onze methodiek.
Welke vraagprijs past bij Kerkstraat 4?
Verwachte vraagprijs
€ 618.000
tussen € 507.000 en € 729.000
als de woning nu te koop komt, bij gangbaar onderhoud
≈ rond de vraagprijs
Verwachte verkoopprijs
€ 618.000
tussen € 476.000 en € 760.000
de waarde-indicatie van deze woning
De waarde-indicatie van € 618.000 is wat de woning naar verwachting opbrengt. Meestal ligt een vraagprijs daar onder, omdat kopers eroverheen bieden. Bij deze woning verwachten we dat niet: voor een twee-onder-een-kapwoning in deze prijsklasse wordt weinig overboden, en een woning die nu te koop komt, wordt gemiddeld iets hoger in de markt gezet dan waarvoor hij uiteindelijk verkocht wordt. We verwachten dat de verkoopprijs rond de vraagprijs uitkomt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, en hangt af van de markt van nu, de prijsklasse, het woningtype en de buurt.
De buurt Rossum, de afgelopen twaalf maanden
- woningen verkocht waarvan wij de vraagprijs kennen
- 23
- daarvan ging boven de vraagprijs weg
- 43%
- de mediane verkoop lag op de vraagprijs
- ±0%
Een vraagprijs is een keuze van verkoper en makelaar, geen meting: hij kan bewust lager of hoger liggen. De marge is iets smaller dan bij de waarde-indicatie, want bij een verkoopprijs maakt ook het bieden het onzeker. In onze metingen valt 80% van de echte vraagprijzen binnen deze marge. Geeft u bij de waarde-indicatie de onderhoudsstaat op, dan staat daar ook de vraagprijs die daarbij past. Hoe wij dit rekenen en hoe dicht het bij echte vraagprijzen ligt, staat in de methodiek; hoeveel er per gemeente en prijsklasse overboden wordt, in ons artikel over overbieden.
Hoe ontwikkelde de waarde van Kerkstraat 4 zich?
Een woning van deze waarde in Gelderland was in november 2016 ongeveer € 291.000 waard en is nu € 618.000: +112% in 10 jaar. Dit is de prijsontwikkeling in Gelderland volgens de CBS/Kadaster-prijsindex, toegepast op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Alle bedragen per jaar
| Maand | Waarde-indicatie | Marge | Verandering |
|---|---|---|---|
| januari 2017 | € 295.000 | ± 28% | — |
| januari 2018 | € 315.000 | ± 27% | +7% |
| januari 2019 | € 336.000 | ± 27% | +6% |
| januari 2020 | € 354.000 | ± 26% | +5% |
| januari 2021 | € 393.000 | ± 26% | +11% |
| januari 2022 | € 490.000 | ± 25% | +25% |
| januari 2023 | € 495.000 | ± 25% | +1% |
| januari 2024 | € 498.000 | ± 24% | +1% |
| januari 2025 | € 557.000 | ± 24% | +12% |
| januari 2026 | € 603.000 | ± 23% | +8% |
| juni 2026 | € 618.000 | ± 23% | +2% |
Bron: CBS/Kadaster Prijsindex Bestaande Koopwoningen, de reeks voor Gelderland en die voor twee-onder-een-kapwoningen, met de landelijke maandbeweging; laatste maand juni 2026, daar staat de lijn op het bedrag van vandaag. De marge groeit naar achteren met een halve procentpunt per jaar. De index beschrijft de markt in Gelderland; hoe deze straat daarvan afweek, weet alleen wie er verkocht heeft. Verbouwingen en onderhoud zitten er niet in.
Wat weten we van Kerkstraat 4?
| Postcode | 5328 AB |
|---|---|
| Woningtype | Twee-onder-een-kapwoning · ter plaatse vastgesteld bij de energielabelopname |
| Gebruiksoppervlakte | 224 m² · waarvan 203 m² verwarmd volgens de energielabelopname |
| Bouwjaar | 1750 |
| Perceeloppervlakte | 222 m² · kadastraal vastgesteld |
| Energielabel | E · geregistreerd bij RVO (EP-Online), opname in 2026. Wat daarna veranderde, zoals zonnepanelen of isolatie, staat er pas in na een nieuwe opname. |
| Inhoud van het pand | 1.645 m³ · gemeten uit laserhoogtedata |
| Bouwlagen | 3 · bovengronds, geteld uit laserhoogtedata — een kelder telt niet mee |
| Hoogte van het pand | 8,4 meter · van straatniveau tot het hoogste punt van het dak |
| Dakvorm | Schuin dak |
| Ruimte voor zonnepanelen | Circa 124 panelen Op 311 m² bruikbaar dakvlak, gemeten uit laserhoogtedata. Het grootste dakvlak ligt op het noordoosten. Daken op het noorden zijn niet meegeteld. Schaduw van bomen of buurpanden kennen wij niet, en die kan het aantal flink drukken. |
Oppervlakte, bouwjaar en adres komen uit het landelijke gebouwenregister (de BAG). Het woningtype bepalen we zelf, uit de vorm van het gebouw op de kaart. Hoe dat werkt en hoe nauwkeurig het is, staat in de methodiek.
Huizenprijzen in Rossum
| Gemiddelde verkoopprijs | € 677.170 |
|---|---|
| Gemiddeld per m² | € 4.396 |
| Gemiddelde verkooptijd | 43 dagen |
| Verkocht in 12 maanden | 41 woningen |
| Nieuw te koop gezet | 55 woningen |
Voortschrijdend over twaalf maanden tot en met september 2026. De jongste maand laten we bewust weg: een verkoop wordt pas bij de notaris geregistreerd, dus die maand mist nog ongeveer 8% van de transacties. Alle bronnen met hun peildatum staan op de bronnenlijst.
Wat ligt er in de buurt?
| Treinstation | 5,7 km |
|---|---|
| Groot overstapstation | 15,9 km |
| Oprit snelweg of N-weg | 1 km |
| Supermarkt | 0,5 km |
| Basisschool | 0,9 km |
| Kinderdagverblijf | 0,4 km |
| Huisarts | 0,6 km |
| Apotheek | 4,6 km |
| Ziekenhuis | 7,2 km |
| Restaurant | 1,1 km |
| Bibliotheek | 4,5 km |
| Binnenzwembad | 3,9 km |
| Bioscoop | 15,6 km |
Afstanden van het CBS, gemeten over de weg. Het is een gemiddelde voor alle inwoners van de buurt, dus niet precies vanaf deze voordeur. Let op: bij het zwembad telt alleen een overdekt bad mee, en bij de oprit ook een provinciale weg.
Welke risico's spelen bij deze woning?
| Fundering | Aandachtsgebied funderingsproblematiek In dit postcodegebied is 84% van de panden van vóór 1970, en de ondergrond valt onder rivierengebied. Deze woning is van 1750 en valt daarmee in de bouwperiode waar de kaart op wijst. |
|---|---|
| Overstroming | Beschermd, in een aangewezen risicogebied Nederland heeft dit gebied aangewezen als gebied met een potentieel significant overstromingsrisico langs het hoofdwatersysteem (de grote rivieren, het IJsselmeer of de zee). De woning ligt achter de grote dijken en duinen die het land beschermen, dus de kans op een overstroming is klein — de Nederlandse dijknormen horen tot de strengste ter wereld. Het valt onder het stroomgebied van de Rijn. Dit geldt voor alle woningen in dit gebied. Bron: de Richtlijn Overstromingsrisico's van Rijkswaterstaat. |
| Bestemming | Wonen Volgens het geldende bestemmingsplan heeft deze woning een woonbestemming. |
| Leefbaarheid | Rond het landelijk gemiddelde Leefbaarometer-score 4.09 in Rossum (2024), gemeten door BZK over vijf dimensies: woningvoorraad, voorzieningen, veiligheid, sociale samenhang en fysieke omgeving. |
| Geluid | Geen opvallende geluidsbronnen
|
De funderingskaart van RVO zegt iets over het postcodegebied, niet over deze ene woning: twee huizen in dezelfde straat kunnen een heel andere fundering hebben. De kaart is van 2019. Zekerheid krijgt u alleen met een funderingsonderzoek. De leefbaarheidsscore geldt voor de hele buurt. De geluidscijfers geven aan hoeveel inwoners zeggen dat ze ernstige hinder ervaren; het is geen meting in decibel. Het is een schatting voor de hele buurt, uit een landelijke enquête (Gezondheidsmonitor 2024 van GGD, CBS en RIVM), dus niet voor deze woning.
Waar let u op bij een woning uit 1750?
Gebouwd voordat er landelijke bouwregels waren (de eerste Woningwet). Vaak karaktervol, maar wat er nu goed aan is, is er later in aangebracht. Hieronder staat waar u op let bij huizen uit de bouwperiode vóór 1906. Het gaat over de bouwperiode, niet over deze woning: een gerenoveerd huis kan er geen last meer van hebben. Zekerheid geeft alleen een bouwkundige keuring.
| Fundering uit de tijd vóór beton | Woningen uit deze periode staan op houten palen of direct op de grond ("op staal"). Houten palen kunnen gaan rotten als het grondwater zakt. Of dat hier speelt, hangt van de bodem af: zie het funderingsrisico op deze pagina. |
|---|---|
| Massieve muren, geen spouw | De spouwmuur (twee muren met een luchtlaag ertussen) werd pas in de jaren twintig gewoon. Oudere muren zijn massief: isoleren kan dan alleen aan de binnen- of buitenkant, en dat is ingrijpender en duurder dan de spouw vullen. |
| Loden waterleidingen | Tot circa 1960 werden waterleidingen van lood aangelegd. Zijn ze nooit vervangen, dan raadt de GGD af het water als drinkwater voor jonge kinderen te gebruiken. Vervanging is bij de meeste woningen allang gebeurd, maar het is iets om na te vragen bij aankoop. |
| Houten balklagen en kap | De uiteinden van houten balken in vochtige muren, en een oude dakconstructie, zijn de bekende plekken voor houtrot en zwam. Bij een huis van deze leeftijd is een bouwkundige keuring geen formaliteit maar het belangrijkste huiswerk. |
Welke woningen lijken op Kerkstraat 4?
Twee-onder-een-kapwoningen in Rossum met een vergelijkbare oppervlakte.
- Burgemeester van Randwijckstraat 28Geen label
- Burgemeester van Randwijckstraat 48bC
- Koninginnelaan 27Geen label
- Burgemeester van Randwijckstraat 1Geen label
- Maasdijk 94Geen label
- Hogeweg 9Geen label
Welke woningen liggen er nog meer aan de Kerkstraat?
25 woningen. Bekijk de hele straat.
- Kerkstraat 1
- Kerkstraat 4
- Kerkstraat 5
- Kerkstraat 6
- Kerkstraat 7a
- Kerkstraat 7b
- Kerkstraat 10
- Kerkstraat 11
- Kerkstraat 12
- Kerkstraat 13
- Kerkstraat 14
- Kerkstraat 15
Veelgestelde vragen over Kerkstraat 4
Wat is Kerkstraat 4 in Rossum waard?
De waarde-indicatie ligt tussen € 476.000 en € 760.000: 224 m² maal € 2.760 per m² voor deze woning, afgeleid van het prijspeil in Rossum en geijkt op werkelijke verkoopprijzen. Die marge van 23% is niet gekozen maar gemeten: van de woningen zoals deze verkocht vier op de vijf binnen dit bereik. Het is een indicatie op basis van omgevingscijfers, geen taxatie van deze specifieke woning.
Welke vraagprijs past bij Kerkstraat 4?
Als deze woning nu te koop komt, verwachten we een vraagprijs rond € 618.000, tussen € 507.000 en € 729.000. Dat is ongeveer de waarde-indicatie van € 618.000: woningen als deze worden in Rossum rond de vraagprijs verkocht. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, per prijsklasse, woningtype en buurt. Een vraagprijs blijft een keuze van verkoper en makelaar.
Hoeveel is Kerkstraat 4 in waarde gestegen sinds 2021?
Van ongeveer € 393.000 in januari 2021 naar € 618.000 nu: +57%, volgens de CBS/Kadaster-prijsindex van Gelderland op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Hoeveel woonoppervlakte heeft Kerkstraat 4?
224 m² gebruiksoppervlakte volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG).
Wat voor woning is Kerkstraat 4?
Dit is een twee-onder-een-kapwoning. Dat is niet afgeleid maar ter plaatse vastgesteld door de energieadviseur bij de labelopname — de sterkste bron die er voor dit gegeven bestaat. Het type doet ertoe voor het bedrag: het bepaalt met welke prijscurve wij rekenen. Kleine woningen brengen per vierkante meter meer op dan grote, en hoe sterk dat verschil is, verschilt per type.
Uit welk bouwjaar is Kerkstraat 4?
Het bouwjaar is 1750, volgens de BAG.
Welk energielabel heeft Kerkstraat 4?
Energielabel E, vastgesteld bij een opname in 2026. Bron: EP-Online, het officiële labelregister van RVO. Een label geldt tien jaar; een verbouwing of verduurzaming ertussenin maakt het niet automatisch actueel.
Wat verbruikt Kerkstraat 4 aan energie?
Volgens de labelberekening gebruikt deze woning ongeveer 305 kWh aan fossiele energie per m² per jaar. Dat is het getal waarop de labelletter berust: hoe lager, hoe beter. De energiebehoefte is 196 kWh per m² per jaar; dat zegt iets over de isolatie van de schil, los van de installaties. Het zijn genormeerde getallen: ze rekenen met standaard bewonersgedrag en met primaire energie, niet met wat de meter aanwijst. De werkelijke rekening hangt af van gezinsgrootte, thermostaat en tarieven.
Waar komen deze cijfers vandaan?
- Wat doet funderingsschade met de waarde van mijn huis?
- Wat betekent funderingsrisicoklasse A tot E?
- Wat doet het bouwjaar met de waarde van een huis?
- Wat is mijn huis waard?
Wij tonen uitsluitend gegevens over het gebouw, nooit over de bewoners of de eigenaar (waarom dit huis hier staat). Klopt er iets niet, of wilt u niet dat deze pagina bestaat? Laat deze pagina verwijderen — u hoeft geen reden te geven, en wij beoordelen het verzoek niet.