Het Zand 47, Koewacht
Het Zand 47 (4576 CB Koewacht, gemeente Terneuzen, Zeeland) is een vrijstaande woning uit 1910, met 155 m² gebruiksoppervlakte op een perceel van 1.557 m², in de buurt Kern Koewacht.
Waarde-indicatie
€ 486.000
Onze beste schatting bij gangbaar onderhoud, op basis van verkopen tot en met september 2026, omgerekend naar de prijzen van nu.
Vier van de vijf woningen zoals deze verkopen tussen deze twee bedragen. Zonder geregistreerd energielabel is de marge ± 33%; met een label zou dat ± 27% zijn. De marge is hier breder, omdat er dichtbij te weinig vergelijkbare woningen verkocht zijn en nergens staat of een woning uit deze bouwperiode verbouwd is.
Weet u hoe deze woning erbij staat?
Het bedrag hierboven gaat uit van gangbaar onderhoud: de staat waarin de meeste woningen verkopen, en dat komt vrijwel overeen met goed. Kies hieronder wat er van toepassing is, dan wordt de schatting scherper.
Weet u de WOZ-waarde van deze woning?
Met de WOZ-waarde van uw beschikking wordt de schatting gemiddeld ruim een kwart scherper. Wij bewaren het bedrag niet: het verandert alleen wat u nu ziet. Het grijze bedrag in het veld is een voorbeeld bij onze schatting, niet uw WOZ.
Dit maakt de marge groter. Eerst wat er van dit adres niet geregistreerd is, daarna wat van geen enkele woning geregistreerd wordt.
- Geen energielabel in de laatste stand van RVO die wij hebben — meestal sinds 2008 niet verkocht of verhuurd, soms zo recent geregistreerd dat het hier nog niet staat
- Staat van onderhoud en afwerking binnen: dat staat in geen enkel register
- Verbouwingen die (nog) niet in het gebouwenregister (de BAG) staan
Weet u de onderhoudsstaat? Geef hem op bij de waarde-indicatie — dan wordt de schatting scherper.
Weet u meer over deze woning? Vertel het ons.
- Gebruiksoppervlakte155 m²
- Bouwjaar1910
- WoningtypeVrijstaande woning
- Prijs per m²€ 3.137voor deze woning
Waarom dit bedrag?
We nemen de gemiddelde woning in Kern Koewacht als uitgangspunt en rekenen van daaruit naar deze woning toe. De kenmerken hieronder maken het verschil.
Gemiddeld in Kern Koewacht
€ 2.602
per m², alle woningtypen
+21% voor deze woning
Deze woning
€ 3.137
per m² × 155 m² = € 486.000
Verhoogt de prijs per m²2
- Eigen perceel van 1.557 m²sterk
Ruim bemeten voor een woning van 155 m².
- Vrijstaande woning van 155 m²sterk
Een vrijstaande woning van deze maat brengt per m² meer op dan de gemiddelde woning in Kern Koewacht.
Verlaagt de prijs per m²1
- Bouwjaar 1910duidelijk
Woningen uit deze bouwperiode brengen landelijk gezien minder op dan gemiddeld.
Nog niet bekend
- Geen energielabel geregistreerd
Voor het bedrag rekent het model met het gemiddelde. Het gevolg zit vooral in de bandbreedte hierboven: dit is daarin de grootste post, en hij verdwijnt zodra er een label wordt geregistreerd.
- Staat van onderhoud en afwerking binnenGeef het op
Dat staat in geen enkel register. Het is het deel van de marge dat altijd blijft, ook als al het andere bekend is.
Hoe komen we tot dit bedrag?
De pijlen en stippen hebben wij niet zelf bedacht: ze volgen uit ons rekenmodel. Een pijl laat zien of een kenmerk de prijs per m² verhoogt of verlaagt ten opzichte van de gemiddelde woning in Kern Koewacht. De stippen laten zien hoe sterk: licht, duidelijk of sterk.
De gemiddelde prijs bovenaan is omgerekend naar dezelfde maat als deze woning. Wij rekenen met de oppervlakte zoals die geregistreerd staat, en daarin telt ook een eventuele berging en/of garage mee. Het verschil tussen de twee prijzen komt niet alleen uit de kenmerken hierboven: we vergelijken de uitkomst ook met recente verkopen in de omgeving. Tot slot vermenigvuldigen we de prijs per m² met het aantal vierkante meters; dat geeft het bedrag. Hoe zwaar elk kenmerk precies meetelt, staat in onze methodiek.
Welke vraagprijs past bij Het Zand 47?
Verwachte vraagprijs
€ 510.000
tussen € 361.000 en € 659.000
als de woning nu te koop komt, bij gangbaar onderhoud
−5% eronder verkocht
Verwachte verkoopprijs
€ 486.000
tussen € 326.000 en € 647.000
de waarde-indicatie van deze woning
De waarde-indicatie van € 486.000 is wat de woning naar verwachting opbrengt. Meestal ligt een vraagprijs daar onder, omdat kopers eroverheen bieden. Bij deze woning verwachten we dat niet: voor een vrijstaande woning in deze prijsklasse wordt weinig overboden, en een woning die nu te koop komt, wordt gemiddeld iets hoger in de markt gezet dan waarvoor hij uiteindelijk verkocht wordt. We verwachten dat de verkoopprijs 5% onder de vraagprijs uitkomt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, en hangt af van de markt van nu, de prijsklasse, het woningtype en de buurt.
De buurt Kern Koewacht, de afgelopen twaalf maanden
- woningen verkocht waarvan wij de vraagprijs kennen
- 21
- daarvan ging boven de vraagprijs weg
- 19%
- de mediane verkoop lag op de vraagprijs
- ±0%
Deze woning komt lager uit dan die mediane verkoop, omdat om een vrijstaande woning minder hard geboden wordt dan om een appartement.
Een vraagprijs is een keuze van verkoper en makelaar, geen meting: hij kan bewust lager of hoger liggen. De marge is iets smaller dan bij de waarde-indicatie, want bij een verkoopprijs maakt ook het bieden het onzeker. In onze metingen valt 80% van de echte vraagprijzen binnen deze marge. Geeft u bij de waarde-indicatie de onderhoudsstaat op, dan staat daar ook de vraagprijs die daarbij past. Hoe wij dit rekenen en hoe dicht het bij echte vraagprijzen ligt, staat in de methodiek; hoeveel er per gemeente en prijsklasse overboden wordt, in ons artikel over overbieden.
Hoe ontwikkelde de waarde van Het Zand 47 zich?
Een woning van deze waarde in Zeeland was in november 2016 ongeveer € 268.000 waard en is nu € 486.000: +81% in 10 jaar. Dit is de prijsontwikkeling in Zeeland volgens de CBS/Kadaster-prijsindex, toegepast op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Alle bedragen per jaar
| Maand | Waarde-indicatie | Marge | Verandering |
|---|---|---|---|
| januari 2017 | € 268.000 | ± 38% | — |
| januari 2018 | € 275.000 | ± 37% | +3% |
| januari 2019 | € 292.000 | ± 37% | +6% |
| januari 2020 | € 310.000 | ± 36% | +6% |
| januari 2021 | € 340.000 | ± 36% | +10% |
| januari 2022 | € 411.000 | ± 35% | +21% |
| januari 2023 | € 434.000 | ± 35% | +5% |
| januari 2024 | € 428.000 | ± 34% | −1% |
| januari 2025 | € 453.000 | ± 34% | +6% |
| januari 2026 | € 483.000 | ± 33% | +7% |
| september 2026 | € 486.000 | ± 33% | +1% |
Bron: CBS/Kadaster Prijsindex Bestaande Koopwoningen, de reeks voor Zeeland en die voor vrijstaande woningen, aangevuld met de landelijke beweging per maand. De lijn loopt tot september 2026 en staat daar op het bedrag van vandaag. Hoe verder terug, hoe breder de marge: een half procentpunt per jaar. De index beschrijft de markt in Zeeland; hoe deze straat daarvan afweek, weet alleen wie er verkocht heeft. Verbouwingen en onderhoud zitten er niet in.
Wat weten we van Het Zand 47?
| Postcode | 4576 CB |
|---|---|
| Woningtype | Vrijstaande woning |
| Gebruiksoppervlakte | 155 m² |
| Bouwjaar | 1910 |
| Perceeloppervlakte | 1.557 m² · kadastraal vastgesteld |
| Energielabel | Geen label · niet geregistreerd bij RVO (EP-Online) |
| Inhoud van het pand | 733 m³ · gemeten met laserhoogtemetingen vanuit de lucht (3DBAG) |
| Bouwlagen | 2 · bovengronds, geteld met laserhoogtemetingen (3DBAG). Een kelder telt niet mee |
| Hoogte van het pand | 8,1 meter · van straatniveau tot het hoogste punt van het dak |
| Dakvorm | Schuin dak |
| Ruimte voor zonnepanelen | Circa 38 panelen Op 94 m² bruikbaar dakvlak, gemeten met laserhoogtemetingen vanuit de lucht (3DBAG). Het grootste dakvlak ligt op het zuiden. Daken op het noorden zijn niet meegeteld. Schaduw van bomen of buurpanden kennen wij niet, en die kan het aantal flink drukken. |
Oppervlakte, bouwjaar en adres komen uit het landelijke gebouwenregister (de BAG). Het woningtype bepalen we zelf, uit de vorm van het gebouw op de kaart. Hoe dat werkt en hoe nauwkeurig het is, staat in de methodiek.
Huizenprijzen in Koewacht
| Gemiddelde verkoopprijs | € 389.437 |
|---|---|
| Gemiddeld per m² | € 3.063 |
| Gemiddelde verkooptijd | 107 dagen |
| Verkocht in 12 maanden | 38 woningen |
| Nieuw te koop gezet | 43 woningen |
Over de twaalf maanden tot en met september 2026. De jongste maand laten we bewust weg: een verkoop wordt pas bij de notaris geregistreerd, dus van die maand ontbreekt nog ongeveer 8% van de verkopen. Alle bronnen met hun peildatum staan op de bronnenlijst.
Wat ligt er in de buurt?
Binnen een kilometer over de weg ligt geen grote supermarkt, basisschool of huisarts. De dichtstbijzijnde grote supermarkt ligt op 2,0 km. Het dichtstbijzijnde treinstation ligt op 43,2 km, de oprit van een snelweg of hoofdweg op 4,5 km.
| Treinstation | 43,2 km |
|---|---|
| Groot overstapstation | 47,1 km |
| Oprit snelweg of N-weg | 4,5 km |
| Grote supermarkt | 2 km |
| Basisschool | 1,2 km |
| Kinderdagverblijf | 1,2 km |
| Huisarts | 6,3 km |
| Apotheek | 10,3 km |
| Ziekenhuis | 12,4 km |
| Restaurant | 1,4 km |
| Bibliotheek | 1,2 km |
| Binnenzwembad | 10,2 km |
| Bioscoop | 10,9 km |
Afstanden van het CBS (2024), gemeten over de weg. Het is een gemiddelde voor de woningen in het vierkant van 100 bij 100 meter waarin dit adres ligt, dus niet precies vanaf deze voordeur. Let op: bij het zwembad telt alleen een overdekt bad mee, en bij de oprit ook een provinciale weg.
Welke risico's spelen bij deze woning?
| Fundering | Geen aandachtsgebied In dit postcodegebied is 73% van de panden van vóór 1970, en het gebied ligt op de hogere zandgronden. Deze woning is van 1910. Woningen van vóór 1970 hebben vaker een kwetsbare fundering, maar de kaart ziet in dit gebied geen verhoogd risico. Bij aankoop blijft aandacht voor de fundering verstandig. |
|---|---|
| Overstroming | Beschermd, in een aangewezen risicogebied Dit gebied staat op de landelijke lijst van risicogebieden voor overstromingen vanuit het hoofdwatersysteem (de grote rivieren, het IJsselmeer of de zee). Officieel heet dat een gebied met een potentieel significant overstromingsrisico. De woning ligt achter de grote dijken en duinen die het land beschermen, dus de kans op een overstroming is klein. De Nederlandse dijknormen horen tot de strengste ter wereld. Het gebied hoort bij het stroomgebied van de Schelde. Dit geldt voor alle woningen in dit gebied. Bron: de Richtlijn Overstromingsrisico's van Rijkswaterstaat. |
| Bestemming | Agrarische bestemming — Agrarisch Volgens het geldende bestemmingsplan ligt deze woning op agrarisch gebied. Vaak gaat het om een (voormalige) bedrijfswoning, waarbij de planregels kunnen bepalen wie er mag wonen en wat er met de opstallen mag gebeuren. Ook geldt er doorgaans meer ruimte voor agrarische activiteit in de directe omgeving. Lees de planregels vóór u plannen maakt met verbouwen of splitsen. |
| Leefbaarheid | Rond het landelijk gemiddelde Leefbaarometer-score 4,05 in Kern Koewacht (2024). Het ministerie van BZK berekent die score uit vijf onderdelen: woningvoorraad, voorzieningen, veiligheid, sociale samenhang en fysieke omgeving. |
| Geluid | Geen opvallende geluidsbronnen
|
De funderingskaart van RVO zegt iets over het postcodegebied, niet over deze ene woning: twee huizen in dezelfde straat kunnen een heel andere fundering hebben. De kaart is van 2019. Zekerheid krijgt u alleen met een funderingsonderzoek. De leefbaarheidsscore geldt voor de hele buurt. De geluidscijfers geven aan hoeveel inwoners zeggen dat ze ernstige hinder ervaren; het is geen meting in decibel. Het is een schatting voor de hele buurt, uit een landelijke enquête (Gezondheidsmonitor 2024 van GGD, CBS en RIVM), dus niet voor deze woning.
Waar let u op bij een woning uit 1910?
Gebouwd onder de eerste Woningwet (1901), meestal nog met massieve muren en houten balken. Hieronder staat waar u op let bij huizen uit de bouwperiode 1906 – 1919. Het gaat over de bouwperiode, niet over deze woning: een gerenoveerd huis kan er geen last meer van hebben. Zekerheid geeft alleen een bouwkundige keuring.
| Fundering uit de tijd vóór beton | Woningen uit deze periode staan op houten palen of direct op de grond ("op staal"). Houten palen kunnen gaan rotten als het grondwater zakt. Of dat hier speelt, hangt van de bodem af: zie het funderingsrisico op deze pagina. |
|---|---|
| Massieve muren, geen spouw | De spouwmuur (twee muren met een luchtlaag ertussen) werd pas in de jaren twintig gewoon. Oudere muren zijn massief: isoleren kan dan alleen aan de binnen- of buitenkant, en dat is ingrijpender en duurder dan de spouw vullen. |
| Loden waterleidingen | Tot circa 1960 werden waterleidingen van lood aangelegd. Zijn ze nooit vervangen, dan raadt de GGD af het water als drinkwater voor jonge kinderen te gebruiken. Vervanging is bij de meeste woningen allang gebeurd, maar het is iets om na te vragen bij aankoop. |
| Gebouwd zonder isolatie-eis | Pas sinds 1975 moeten nieuwe woningen geïsoleerd worden. Oudere woningen zijn gebouwd met enkel glas en zonder isolatie in dak en vloer. Veel is inmiddels alsnog geïsoleerd; het energielabel laat zien hoeveel er werkelijk gebeurd is. |
Welke woningen lijken op Het Zand 47?
Vrijstaande woningen in Kern Koewacht met een vergelijkbare oppervlakte.
- Wouterij 12aF
- Binnenpad 16E
- Kerklaan 8Geen label
- Berlaersstraat 8Geen label
- Eikenlaan 7Geen label
- Beukenlaan 24Geen label
Welke woningen liggen er nog meer aan de Het Zand?
61 woningen. Bekijk de hele straat.
- Het Zand 1
- Het Zand 2
- Het Zand 3
- Het Zand 4
- Het Zand 5
- Het Zand 7
- Het Zand 8
- Het Zand 9
- Het Zand 10
- Het Zand 11
- Het Zand 12
- Het Zand 13
Veelgestelde vragen over Het Zand 47
Wat is Het Zand 47 in Koewacht waard?
De waarde-indicatie ligt tussen € 326.000 en € 647.000: 155 m² maal € 3.137 per m² voor deze woning, afgeleid van het prijspeil in Koewacht en geijkt op werkelijke verkoopprijzen. Die marge van 33% is niet gekozen maar gemeten: van de woningen zoals deze verkocht vier op de vijf binnen dit bereik. De marge is hier extra breed doordat er geen energielabel geregistreerd is; met een label zou hij 27% zijn. Het is een indicatie op basis van omgevingscijfers, geen taxatie van deze specifieke woning.
Welke vraagprijs past bij Het Zand 47?
Als deze woning nu te koop komt, verwachten we een vraagprijs rond € 510.000, tussen € 361.000 en € 659.000. Dat is iets meer dan de waarde-indicatie van € 486.000: voor woningen als deze wordt weinig overboden, en een woning die nu te koop komt, wordt gemiddeld iets hoger in de markt gezet dan waarvoor hij uiteindelijk verkocht wordt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, per prijsklasse, woningtype en buurt. Een vraagprijs blijft een keuze van verkoper en makelaar.
Hoeveel is Het Zand 47 in waarde gestegen sinds 2021?
Van ongeveer € 340.000 in januari 2021 naar € 486.000 nu: +43%, volgens de CBS/Kadaster-prijsindex van Zeeland op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Hoeveel woonoppervlakte heeft Het Zand 47?
Volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) heeft deze woning 155 m² gebruiksoppervlakte. Dat is niet precies de woonoppervlakte: in de gebruiksoppervlakte telt bijvoorbeeld ook een inpandige berging of garage mee.
Wat voor woning is Het Zand 47?
Dit is een vrijstaande woning. De BAG legt het woningtype niet vast, dus leiden wij het zelf af uit de vorm van het pand, het aantal woningen erin en het aantal panden dat eraan vastzit. Het type doet ertoe voor het bedrag: het bepaalt met welke prijscurve wij rekenen. Kleine woningen brengen per vierkante meter meer op dan grote, en hoe sterk dat verschil is, verschilt per type.
Uit welk bouwjaar is Het Zand 47?
Het bouwjaar is 1910, volgens de BAG.
Welk energielabel heeft Het Zand 47?
Voor dit adres is geen energielabel geregistreerd in EP-Online, het officiële labelregister van RVO — dat geldt voor ongeveer vier op de tien Nederlandse woningen. Bij verkoop of verhuur is een geldig label verplicht; een gecertificeerd adviseur stelt het dan ter plekke vast.
Hoe groot is het perceel van Het Zand 47?
Het kadastrale perceel is 1.557 m². Dat is de grond die bij deze woning hoort volgens de Kadastrale Kaart, inclusief de grond onder het huis zelf — de tuin is dus kleiner dan dit getal.
Waar komen deze cijfers vandaan?
- Wat doet het bouwjaar met de waarde van een huis?
- Wat is mijn huis waard?
- Hoe betrouwbaar is een online woningwaarde-check?
- Is een woningwaarde-indicatie hetzelfde als een taxatie?
Wij tonen uitsluitend gegevens over het gebouw, nooit over de bewoners of de eigenaar (waarom dit huis hier staat). Klopt er iets niet, of wilt u niet dat deze pagina bestaat? Laat deze pagina verwijderen — u hoeft geen reden te geven, en wij beoordelen het verzoek niet.