Het Zand 1, Koewacht
Een vrijstaande woning uit 1901, met 147 m² gebruiksoppervlakte, in de buurt Kern Koewacht.
Waarde-indicatie
€ 396.000
Onze beste schatting bij gangbaar onderhoud, op basis van verkopen tot en met september 2026, omgerekend naar de prijzen van nu.
Vier van de vijf woningen zoals deze verkopen tussen deze twee bedragen. Voor een woning als deze is de marge ± 25%. De marge is hier breder, omdat nergens staat of een woning uit deze bouwperiode met dit energielabel verbouwd is.
Meegewogen: 9 vergelijkbare verkopen binnen 213 meter, tussen januari 2021 en februari 2025.
Weet u hoe deze woning erbij staat?
Het bedrag hierboven gaat uit van gangbaar onderhoud: de staat waarin de meeste woningen verkopen, en dat komt vrijwel overeen met goed. Kies hieronder wat er van toepassing is, dan wordt de schatting scherper.
Weet u de WOZ-waarde van deze woning?
Met de WOZ-waarde van uw beschikking wordt de schatting gemiddeld ruim een kwart scherper. Wij bewaren het bedrag niet: het verandert alleen wat u nu ziet. Het grijze bedrag in het veld is een voorbeeld bij onze schatting, niet uw WOZ.
Wat is een compleet dossier?
Energielabel, woningtype en bestemmingsplan zijn bekend.
Dit maakt de marge groter. Eerst wat er van dit adres niet geregistreerd is, daarna wat van geen enkele woning geregistreerd wordt.
- Staat van onderhoud en afwerking binnen: dat staat in geen enkel register
- Verbouwingen: die worden nergens bijgehouden
Weet u de onderhoudsstaat? Geef hem op bij de waarde-indicatie — dan wordt de schatting scherper.
Weet u meer over deze woning? Vertel het ons.
- Gebruiksoppervlakte147 m²
- Bouwjaar1901
- WoningtypeVrijstaande woning
- Prijs per m²€ 2.691voor deze woning
Waarom dit bedrag?
We nemen de gemiddelde woning in Kern Koewacht als uitgangspunt en rekenen van daaruit naar deze woning toe. De kenmerken hieronder maken het verschil.
Gemiddeld in Kern Koewacht
€ 2.605
per m², alle woningtypen
+3% voor deze woning
Deze woning
€ 2.691
per m² × 147 m² = € 396.000
Verhoogt de prijs per m²2
- Vrijstaande woning van 147 m²sterk
Een vrijstaande woning van deze maat brengt per m² meer op dan de gemiddelde woning in Kern Koewacht.
- Eigen perceel van 795 m²duidelijk
Ruim bemeten voor een woning van 147 m².
Verlaagt de prijs per m²2
- Bouwjaar 1901duidelijk
Woningen uit deze bouwperiode brengen landelijk gezien minder op dan gemiddeld.
- Energielabel Gduidelijk
Kopers rekenen de energierekening en de verbeterkosten mee; dat drukt de prijs. Dit label is vóór 2021 op afstand vastgesteld; zulke labels blijken bij verkoop iets meer waard dan de letter alleen doet vermoeden.
Nog niet bekend
- Staat van onderhoud en afwerking binnenGeef het op
Dat staat in geen enkel register. Het is het deel van de marge dat altijd blijft, ook als al het andere bekend is.
Hoe komen we tot dit bedrag?
De pijlen en stippen hebben wij niet zelf bedacht: ze volgen uit ons rekenmodel. Een pijl laat zien of een kenmerk de prijs per m² verhoogt of verlaagt ten opzichte van de gemiddelde woning in Kern Koewacht. De stippen laten zien hoe sterk: licht, duidelijk of sterk.
De gemiddelde prijs bovenaan is omgerekend naar dezelfde maat als deze woning. Wij rekenen met de oppervlakte zoals die geregistreerd staat, en daarin telt ook een eventuele berging en/of garage mee. Het verschil tussen de twee prijzen komt niet alleen uit de kenmerken hierboven: we vergelijken de uitkomst ook met recente verkopen in de omgeving. Tot slot vermenigvuldigen we de prijs per m² met het aantal vierkante meters; dat geeft het bedrag. Hoe zwaar elk kenmerk precies meetelt, staat in onze methodiek.
Welke vraagprijs past bij Het Zand 1?
Verwachte vraagprijs
€ 412.000
tussen € 321.000 en € 502.000
als de woning nu te koop komt, bij gangbaar onderhoud
−4% eronder verkocht
Verwachte verkoopprijs
€ 396.000
tussen € 297.000 en € 494.000
de waarde-indicatie van deze woning
De waarde-indicatie van € 396.000 is wat de woning naar verwachting opbrengt. Meestal ligt een vraagprijs daar onder, omdat kopers eroverheen bieden. Bij deze woning verwachten we dat niet: voor een vrijstaande woning in deze prijsklasse wordt weinig overboden, en een woning die nu te koop komt, wordt gemiddeld iets hoger in de markt gezet dan waarvoor hij uiteindelijk verkocht wordt. We verwachten dat de verkoopprijs 4% onder de vraagprijs uitkomt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, en hangt af van de markt van nu, de prijsklasse, het woningtype en de buurt.
De buurt Kern Koewacht, de afgelopen twaalf maanden
- woningen verkocht waarvan wij de vraagprijs kennen
- 21
- daarvan ging boven de vraagprijs weg
- 19%
- de mediane verkoop lag op de vraagprijs
- ±0%
Deze woning komt lager uit dan die mediane verkoop, omdat om een vrijstaande woning minder hard geboden wordt dan om een appartement.
Een vraagprijs is een keuze van verkoper en makelaar, geen meting: hij kan bewust lager of hoger liggen. De marge is iets smaller dan bij de waarde-indicatie, want bij een verkoopprijs maakt ook het bieden het onzeker. In onze metingen valt 80% van de echte vraagprijzen binnen deze marge. Geeft u bij de waarde-indicatie de onderhoudsstaat op, dan staat daar ook de vraagprijs die daarbij past. Hoe wij dit rekenen en hoe dicht het bij echte vraagprijzen ligt, staat in de methodiek; hoeveel er per gemeente en prijsklasse overboden wordt, in ons artikel over overbieden.
Hoe ontwikkelde de waarde van Het Zand 1 zich?
Een woning van deze waarde in Zeeland was in november 2016 ongeveer € 218.000 waard en is nu € 396.000: +81% in 10 jaar. Dit is de prijsontwikkeling in Zeeland volgens de CBS/Kadaster-prijsindex, toegepast op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Alle bedragen per jaar
| Maand | Waarde-indicatie | Marge | Verandering |
|---|---|---|---|
| januari 2017 | € 218.000 | ± 30% | — |
| januari 2018 | € 224.000 | ± 29% | +2% |
| januari 2019 | € 237.000 | ± 29% | +6% |
| januari 2020 | € 252.000 | ± 28% | +6% |
| januari 2021 | € 277.000 | ± 28% | +10% |
| januari 2022 | € 335.000 | ± 27% | +21% |
| januari 2023 | € 353.000 | ± 27% | +5% |
| januari 2024 | € 348.000 | ± 26% | −1% |
| januari 2025 | € 369.000 | ± 26% | +6% |
| januari 2026 | € 393.000 | ± 25% | +7% |
| juni 2026 | € 396.000 | ± 25% | +1% |
Bron: CBS/Kadaster Prijsindex Bestaande Koopwoningen, de reeks voor Zeeland en die voor vrijstaande woningen, met de landelijke maandbeweging; laatste maand juni 2026, daar staat de lijn op het bedrag van vandaag. De marge groeit naar achteren met een halve procentpunt per jaar. De index beschrijft de markt in Zeeland; hoe deze straat daarvan afweek, weet alleen wie er verkocht heeft. Verbouwingen en onderhoud zitten er niet in.
Wat weten we van Het Zand 1?
| Postcode | 4576 CA |
|---|---|
| Woningtype | Vrijstaande woning · ter plaatse vastgesteld bij de energielabelopname |
| Gebruiksoppervlakte | 147 m² |
| Bouwjaar | 1901 |
| Perceeloppervlakte | 795 m² · kadastraal vastgesteld |
| Energielabel | G · geregistreerd bij RVO (EP-Online), opname in 2020. Wat daarna veranderde, zoals zonnepanelen of isolatie, staat er pas in na een nieuwe opname. |
| Inhoud van het pand | 551 m³ · gemeten uit laserhoogtedata |
| Bouwlagen | 2 · bovengronds, geteld uit laserhoogtedata — een kelder telt niet mee |
| Hoogte van het pand | 8,1 meter · van straatniveau tot het hoogste punt van het dak |
| Dakvorm | Schuin dak |
| Ruimte voor zonnepanelen | Circa 34 panelen Op 86 m² bruikbaar dakvlak, gemeten uit laserhoogtedata. Het grootste dakvlak ligt op het noordoosten. Daken op het noorden zijn niet meegeteld. Schaduw van bomen of buurpanden kennen wij niet, en die kan het aantal flink drukken. |
Oppervlakte, bouwjaar en adres komen uit het landelijke gebouwenregister (de BAG). Het woningtype bepalen we zelf, uit de vorm van het gebouw op de kaart. Hoe dat werkt en hoe nauwkeurig het is, staat in de methodiek.
Huizenprijzen in Koewacht
| Gemiddelde verkoopprijs | € 389.437 |
|---|---|
| Gemiddeld per m² | € 3.063 |
| Gemiddelde verkooptijd | 107 dagen |
| Verkocht in 12 maanden | 38 woningen |
| Nieuw te koop gezet | 43 woningen |
Voortschrijdend over twaalf maanden tot en met september 2026. De jongste maand laten we bewust weg: een verkoop wordt pas bij de notaris geregistreerd, dus die maand mist nog ongeveer 8% van de transacties. Alle bronnen met hun peildatum staan op de bronnenlijst.
Wat ligt er in de buurt?
| Treinstation | 44,4 km |
|---|---|
| Groot overstapstation | 48,2 km |
| Oprit snelweg of N-weg | 5 km |
| Supermarkt | 0,8 km |
| Basisschool | 0,6 km |
| Kinderdagverblijf | 0,6 km |
| Huisarts | 7,7 km |
| Apotheek | 9,3 km |
| Ziekenhuis | 11 km |
| Restaurant | 0,5 km |
| Bibliotheek | 0,6 km |
| Binnenzwembad | 9,2 km |
| Bioscoop | 10,2 km |
Afstanden van het CBS, gemeten over de weg. Het is een gemiddelde voor alle inwoners van de buurt, dus niet precies vanaf deze voordeur. Let op: bij het zwembad telt alleen een overdekt bad mee, en bij de oprit ook een provinciale weg.
Welke risico's spelen bij deze woning?
| Fundering | Geen aandachtsgebied In dit postcodegebied is 51% van de panden van vóór 1970, en de ondergrond valt onder hogere zandgronden. Deze woning is van 1901 en valt daarmee in de bouwperiode waar de kaart op wijst. |
|---|---|
| Overstroming | Beschermd, in een aangewezen risicogebied Nederland heeft dit gebied aangewezen als gebied met een potentieel significant overstromingsrisico langs het hoofdwatersysteem (de grote rivieren, het IJsselmeer of de zee). De woning ligt achter de grote dijken en duinen die het land beschermen, dus de kans op een overstroming is klein — de Nederlandse dijknormen horen tot de strengste ter wereld. Het valt onder het stroomgebied van de Schelde. Dit geldt voor alle woningen in dit gebied. Bron: de Richtlijn Overstromingsrisico's van Rijkswaterstaat. |
| Bestemming | Wonen - 1 Volgens het geldende bestemmingsplan heeft deze woning een woonbestemming. |
| Leefbaarheid | Rond het landelijk gemiddelde Leefbaarometer-score 4.05 in Kern Koewacht (2024), gemeten door BZK over vijf dimensies: woningvoorraad, voorzieningen, veiligheid, sociale samenhang en fysieke omgeving. |
| Geluid | Geen opvallende geluidsbronnen
|
De funderingskaart van RVO zegt iets over het postcodegebied, niet over deze ene woning: twee huizen in dezelfde straat kunnen een heel andere fundering hebben. De kaart is van 2019. Zekerheid krijgt u alleen met een funderingsonderzoek. De leefbaarheidsscore geldt voor de hele buurt. De geluidscijfers geven aan hoeveel inwoners zeggen dat ze ernstige hinder ervaren; het is geen meting in decibel. Het is een schatting voor de hele buurt, uit een landelijke enquête (Gezondheidsmonitor 2024 van GGD, CBS en RIVM), dus niet voor deze woning.
Waar let u op bij een woning uit 1901?
Gebouwd voordat er landelijke bouwregels waren (de eerste Woningwet). Vaak karaktervol, maar wat er nu goed aan is, is er later in aangebracht. Hieronder staat waar u op let bij huizen uit de bouwperiode vóór 1906. Het gaat over de bouwperiode, niet over deze woning: een gerenoveerd huis kan er geen last meer van hebben. Zekerheid geeft alleen een bouwkundige keuring.
| Fundering uit de tijd vóór beton | Woningen uit deze periode staan op houten palen of direct op de grond ("op staal"). Houten palen kunnen gaan rotten als het grondwater zakt. Of dat hier speelt, hangt van de bodem af: zie het funderingsrisico op deze pagina. |
|---|---|
| Massieve muren, geen spouw | De spouwmuur (twee muren met een luchtlaag ertussen) werd pas in de jaren twintig gewoon. Oudere muren zijn massief: isoleren kan dan alleen aan de binnen- of buitenkant, en dat is ingrijpender en duurder dan de spouw vullen. |
| Loden waterleidingen | Tot circa 1960 werden waterleidingen van lood aangelegd. Zijn ze nooit vervangen, dan raadt de GGD af het water als drinkwater voor jonge kinderen te gebruiken. Vervanging is bij de meeste woningen allang gebeurd, maar het is iets om na te vragen bij aankoop. |
| Houten balklagen en kap | De uiteinden van houten balken in vochtige muren, en een oude dakconstructie, zijn de bekende plekken voor houtrot en zwam. Bij een huis van deze leeftijd is een bouwkundige keuring geen formaliteit maar het belangrijkste huiswerk. |
Welke woningen lijken op Het Zand 1?
Vrijstaande woningen in Kern Koewacht met een vergelijkbare oppervlakte.
- Nieuwstraat 102Geen label
- Nieuwstraat 31E
- Wouterij 38G
- Nieuwe Karnemelkstraat 8Geen label
- Beukenlaan 18Geen label
- Nieuwstraat 94G
Welke woningen liggen er nog meer aan de Het Zand?
61 woningen. Bekijk de hele straat.
- Het Zand 1
- Het Zand 2
- Het Zand 3
- Het Zand 4
- Het Zand 5
- Het Zand 7
- Het Zand 8
- Het Zand 9
- Het Zand 10
- Het Zand 11
- Het Zand 12
- Het Zand 13
Veelgestelde vragen over Het Zand 1
Wat is Het Zand 1 in Koewacht waard?
De waarde-indicatie ligt tussen € 297.000 en € 494.000: 147 m² maal € 2.691 per m² voor deze woning, afgeleid van het prijspeil in Koewacht en geijkt op werkelijke verkoopprijzen. Die marge van 25% is niet gekozen maar gemeten: van de woningen zoals deze verkocht vier op de vijf binnen dit bereik. Het is een indicatie op basis van omgevingscijfers, geen taxatie van deze specifieke woning.
Welke vraagprijs past bij Het Zand 1?
Als deze woning nu te koop komt, verwachten we een vraagprijs rond € 412.000, tussen € 321.000 en € 502.000. Dat is iets meer dan de waarde-indicatie van € 396.000: voor woningen als deze wordt weinig overboden, en een woning die nu te koop komt, wordt gemiddeld iets hoger in de markt gezet dan waarvoor hij uiteindelijk verkocht wordt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, per prijsklasse, woningtype en buurt. Een vraagprijs blijft een keuze van verkoper en makelaar.
Hoeveel is Het Zand 1 in waarde gestegen sinds 2021?
Van ongeveer € 277.000 in januari 2021 naar € 396.000 nu: +43%, volgens de CBS/Kadaster-prijsindex van Zeeland op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Hoeveel woonoppervlakte heeft Het Zand 1?
147 m² gebruiksoppervlakte volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG).
Wat voor woning is Het Zand 1?
Dit is een vrijstaande woning. Dat is niet afgeleid maar ter plaatse vastgesteld door de energieadviseur bij de labelopname — de sterkste bron die er voor dit gegeven bestaat. Het type doet ertoe voor het bedrag: het bepaalt met welke prijscurve wij rekenen. Kleine woningen brengen per vierkante meter meer op dan grote, en hoe sterk dat verschil is, verschilt per type.
Uit welk bouwjaar is Het Zand 1?
Het bouwjaar is 1901, volgens de BAG.
Welk energielabel heeft Het Zand 1?
Energielabel G, vastgesteld bij een opname in 2020. Bron: EP-Online, het officiële labelregister van RVO. Een label geldt tien jaar; een verbouwing of verduurzaming ertussenin maakt het niet automatisch actueel.
Hoe groot is het perceel van Het Zand 1?
Het kadastrale perceel is 795 m². Dat is de grond die bij deze woning hoort volgens de Kadastrale Kaart, inclusief de grond onder het huis zelf — de tuin is dus kleiner dan dit getal.
Waar komen deze cijfers vandaan?
- Wat doet het bouwjaar met de waarde van een huis?
- Wat is mijn huis waard?
- Hoe betrouwbaar is een online woningwaarde-check?
- Is een woningwaarde-indicatie hetzelfde als een taxatie?
Wij tonen uitsluitend gegevens over het gebouw, nooit over de bewoners of de eigenaar (waarom dit huis hier staat). Klopt er iets niet, of wilt u niet dat deze pagina bestaat? Laat deze pagina verwijderen — u hoeft geen reden te geven, en wij beoordelen het verzoek niet.