van Cuyckstraat 12, Heerenveen
Een appartement uit 1988, met 59 m² gebruiksoppervlakte, in de buurt Centrum.
Waarde-indicatie
€ 242.000
Onze beste schatting bij gangbaar onderhoud, op basis van verkopen tot en met september 2026, omgerekend naar de prijzen van nu.
Vier van de vijf woningen zoals deze verkopen tussen deze twee bedragen. Voor een woning als deze is de marge ± 12%.
Meegewogen: 10 vergelijkbare verkopen binnen 369 meter, tussen november 2022 en december 2025.
Weet u hoe deze woning erbij staat?
Het bedrag hierboven gaat uit van gangbaar onderhoud: de staat waarin de meeste woningen verkopen, en dat komt vrijwel overeen met goed. Kies hieronder wat er van toepassing is, dan wordt de schatting scherper.
Weet u de WOZ-waarde van deze woning?
Met de WOZ-waarde van uw beschikking wordt de schatting gemiddeld ruim een kwart scherper. Wij bewaren het bedrag niet: het verandert alleen wat u nu ziet. Het grijze bedrag in het veld is een voorbeeld bij onze schatting, niet uw WOZ.
Wat is een compleet dossier?
Energielabel, woningtype en bestemmingsplan zijn bekend.
Dit maakt de marge groter. Eerst wat er van dit adres niet geregistreerd is, daarna wat van geen enkele woning geregistreerd wordt.
- Staat van onderhoud en afwerking binnen: dat staat in geen enkel register
- Verbouwingen: die worden nergens bijgehouden
Weet u de onderhoudsstaat? Geef hem op bij de waarde-indicatie — dan wordt de schatting scherper.
Weet u meer over deze woning? Vertel het ons.
- Gebruiksoppervlakte59 m²
- Bouwjaar1988
- WoningtypeAppartement
- Prijs per m²€ 4.102voor deze woning
Waarom dit bedrag?
We nemen de gemiddelde woning in Centrum als uitgangspunt en rekenen van daaruit naar deze woning toe. De kenmerken hieronder maken het verschil.
Gemiddeld in Centrum
€ 3.476
per m², alle woningtypen
+18% voor deze woning
Deze woning
€ 4.102
per m² × 59 m² = € 242.000
Verhoogt de prijs per m²2
- Appartement van 59 m²sterk
Een appartement van deze maat brengt per m² meer op dan de gemiddelde woning in Centrum.
- Ligging in het gebouw: onderste woonlaagduidelijk
Deze verdieping brengt landelijk gezien meer op dan de andere verdiepingen in een gebouw.
Nog niet bekend
- Staat van onderhoud en afwerking binnenGeef het op
Dat staat in geen enkel register. Het is het deel van de marge dat altijd blijft, ook als al het andere bekend is.
Hoe komen we tot dit bedrag?
De pijlen en stippen hebben wij niet zelf bedacht: ze volgen uit ons rekenmodel. Een pijl laat zien of een kenmerk de prijs per m² verhoogt of verlaagt ten opzichte van de gemiddelde woning in Centrum. De stippen laten zien hoe sterk: licht, duidelijk of sterk.
De gemiddelde prijs bovenaan is omgerekend naar dezelfde maat als deze woning. Wij rekenen met de oppervlakte zoals die geregistreerd staat, en daarin telt ook een eventuele berging en/of garage mee. Het verschil tussen de twee prijzen komt niet alleen uit de kenmerken hierboven: we vergelijken de uitkomst ook met recente verkopen in de omgeving. Tot slot vermenigvuldigen we de prijs per m² met het aantal vierkante meters; dat geeft het bedrag. Hoe zwaar elk kenmerk precies meetelt, staat in onze methodiek.
Welke vraagprijs past bij van Cuyckstraat 12?
Verwachte vraagprijs
€ 241.000
tussen € 218.000 en € 264.000
als de woning nu te koop komt, bij gangbaar onderhoud
≈ rond de vraagprijs
Verwachte verkoopprijs
€ 242.000
tussen € 213.000 en € 271.000
de waarde-indicatie van deze woning
De waarde-indicatie van € 242.000 is wat de woning naar verwachting opbrengt. Een vraagprijs ligt daar meestal onder: een woning wordt iets lager in de markt gezet, en kopers bieden eroverheen. Voor een appartement in deze prijsklasse en in Centrum verwachten we dat de verkoopprijs rond de vraagprijs uitkomt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, en hangt af van de markt van nu, de prijsklasse, het woningtype en de buurt.
De buurt Centrum, de afgelopen twaalf maanden
- woningen verkocht waarvan wij de vraagprijs kennen
- 39
- daarvan ging boven de vraagprijs weg
- 44%
- de middelste verkoop lag op de vraagprijs
- ±0%
Een vraagprijs is een keuze van verkoper en makelaar, geen meting: hij kan bewust lager of hoger liggen. De marge is iets smaller dan bij de waarde-indicatie, want bij een verkoopprijs maakt ook het bieden het onzeker. In onze metingen valt 80% van de echte vraagprijzen binnen deze marge. Geeft u bij de waarde-indicatie de onderhoudsstaat op, dan staat daar ook de vraagprijs die daarbij past. Hoe wij dit rekenen en hoe dicht het bij echte vraagprijzen ligt, staat in de methodiek; hoeveel er per gemeente en prijsklasse overboden wordt, in ons artikel over overbieden.
Hoe ontwikkelde de waarde van van Cuyckstraat 12 zich?
Een woning van deze waarde in Fryslân was in november 2016 ongeveer € 114.000 waard en is nu € 242.000: +112% in 10 jaar. Dit is de prijsontwikkeling in Fryslân volgens de CBS/Kadaster-prijsindex, toegepast op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Alle bedragen per jaar
| Maand | Waarde-indicatie | Marge | Verandering |
|---|---|---|---|
| januari 2017 | € 116.000 | ± 17% | — |
| januari 2018 | € 127.000 | ± 16% | +10% |
| januari 2019 | € 141.000 | ± 16% | +11% |
| januari 2020 | € 152.000 | ± 15% | +8% |
| januari 2021 | € 164.000 | ± 15% | +8% |
| januari 2022 | € 200.000 | ± 14% | +22% |
| januari 2023 | € 196.000 | ± 14% | −2% |
| januari 2024 | € 204.000 | ± 13% | +4% |
| januari 2025 | € 226.000 | ± 13% | +11% |
| januari 2026 | € 238.000 | ± 12% | +5% |
| juni 2026 | € 242.000 | ± 12% | +2% |
Bron: CBS/Kadaster Prijsindex Bestaande Koopwoningen, de reeks voor Fryslân en die voor appartementen, met de landelijke maandbeweging; laatste maand juni 2026, daar staat de lijn op het bedrag van vandaag. De marge groeit naar achteren met een halve procentpunt per jaar. De index beschrijft de markt in Fryslân; hoe deze straat daarvan afweek, weet alleen wie er verkocht heeft. Verbouwingen en onderhoud zitten er niet in.
Wat weten we van van Cuyckstraat 12?
| Postcode | 8442 AM |
|---|---|
| Woningtype | Appartement · ter plaatse vastgesteld bij de energielabelopname |
| Gebruiksoppervlakte | 59 m² |
| Bouwjaar | 1988 |
| Ligging in het gebouw | Onderste woonlaag, op de hoek van het gebouw · ter plaatse vastgesteld bij de energielabelopname |
| Energielabel | B · geregistreerd bij RVO (EP-Online), opname in 2020. Wat daarna veranderde, zoals zonnepanelen of isolatie, staat er pas in na een nieuwe opname. |
| Inhoud van het pand | 975 m³ · gemeten uit laserhoogtedata — dit is het hele gebouw, niet deze woning |
| Bouwlagen | 2 · bovengronds, geteld uit laserhoogtedata — een kelder telt niet mee |
| Dakvorm | Plat dak |
Oppervlakte, bouwjaar en adres komen uit het landelijke gebouwenregister (de BAG). Het woningtype bepalen we zelf, uit de vorm van het gebouw op de kaart. Hoe dat werkt en hoe nauwkeurig het is, staat in de methodiek.
Huizenprijzen in Heerenveen
| Gemiddelde verkoopprijs | € 420.443 |
|---|---|
| Gemiddeld per m² | € 3.581 |
| Gemiddelde verkooptijd | 45 dagen |
| Verkocht in 12 maanden | 433 woningen |
| Nieuw te koop gezet | 485 woningen |
Voortschrijdend over twaalf maanden tot en met september 2026. De jongste maand laten we bewust weg: een verkoop wordt pas bij de notaris geregistreerd, dus die maand mist nog ongeveer 8% van de transacties. Alle bronnen met hun peildatum staan op de bronnenlijst.
Wat ligt er in de buurt?
| Treinstation | 2 km |
|---|---|
| Groot overstapstation | 2 km |
| Oprit snelweg of N-weg | 1,2 km |
| Supermarkt | 0,4 km |
| Basisschool | 0,5 km |
| Kinderdagverblijf | 0,4 km |
| Huisarts | 0,7 km |
| Apotheek | 0,5 km |
| Ziekenhuis | 1 km |
| Restaurant | 0,2 km |
| Bibliotheek | 0,6 km |
| Binnenzwembad | 1,2 km |
| Bioscoop | 0,6 km |
Afstanden van het CBS, gemeten over de weg. Het is een gemiddelde voor alle inwoners van de buurt, dus niet precies vanaf deze voordeur. Let op: bij het zwembad telt alleen een overdekt bad mee, en bij de oprit ook een provinciale weg.
Welke risico's spelen bij deze woning?
| Fundering | Geen aandachtsgebied In dit postcodegebied is 28% van de panden van vóór 1970, en de ondergrond valt onder niet indeelbaar. Deze woning is van 1988 en valt buiten die periode, dus funderingsproblemen zijn hier onwaarschijnlijk. |
|---|---|
| Overstroming | Beschermd, in een aangewezen risicogebied Nederland heeft dit gebied aangewezen als gebied met een potentieel significant overstromingsrisico langs het hoofdwatersysteem (de grote rivieren, het IJsselmeer of de zee). De woning ligt achter de grote dijken en duinen die het land beschermen, dus de kans op een overstroming is klein — de Nederlandse dijknormen horen tot de strengste ter wereld. Het valt onder het stroomgebied van de Rijn. Dit geldt voor alle woningen in dit gebied. Bron: de Richtlijn Overstromingsrisico's van Rijkswaterstaat. |
| Leefbaarheid | Rond het landelijk gemiddelde Leefbaarometer-score 4.09 in Centrum (2024), gemeten door BZK over vijf dimensies: woningvoorraad, voorzieningen, veiligheid, sociale samenhang en fysieke omgeving. |
| Geluid | Geen opvallende geluidsbronnen
|
De funderingskaart van RVO zegt iets over het postcodegebied, niet over deze ene woning: twee huizen in dezelfde straat kunnen een heel andere fundering hebben. De kaart is van 2019. Zekerheid krijgt u alleen met een funderingsonderzoek. De leefbaarheidsscore geldt voor de hele buurt. De geluidscijfers geven aan hoeveel inwoners zeggen dat ze ernstige hinder ervaren; het is geen meting in decibel. Het is een schatting voor de hele buurt, uit een landelijke enquête (Gezondheidsmonitor 2024 van GGD, CBS en RIVM), dus niet voor deze woning.
Waar let u op bij een woning uit 1988?
De eerste generatie met een wettelijke isolatie-eis; asbest was nog toegestaan. Dit zijn aandachtspunten die horen bij de bouwperiode 1975 – 1991 — geen vaststellingen over deze woning. Een gerenoveerde woning kan er niets meer van hebben; alleen een bouwkundige keuring geeft zekerheid.
| Asbest mogelijk | Asbest werd tot het verbod in 1993 breed toegepast: golfplaten, vensterbanken, kruipruimtes, kachelkanalen. Onbeschadigd en onaangeroerd is het geen direct gevaar, maar bij verbouwing of sloop gelden strenge regels en kosten. |
|---|---|
| Isolatie van de eerste generatie | Er zit isolatie in, maar dun naar huidige maatstaven, en het glas is vaak gewoon dubbel in plaats van HR++. Na-isoleren loont hier vrijwel altijd. |
Welke woningen lijken op van Cuyckstraat 12?
Appartementen in Centrum met een vergelijkbare oppervlakte.
- van Cuyckstraat 10A
- van Cuyckstraat 20C
- van Cuyckstraat 18B
- van Cuyckstraat 2A
- van Cuyckstraat 4B
- Badweg 192B
Wij kunnen van Cuyckstraat 12 niet onderscheiden van één andere woning
Op alles wat wij van deze woning weten — woningtype, woonoppervlakte, bouwjaar, energielabel en postcode — is zij gelijk aan één andere woning:
Ze krijgen daarom hetzelfde richtbedrag. Dat is geen afronding en geen tekortkoming van de berekening: onze bronnen kennen tussen deze woningen simpelweg geen verschil.
Waar de werkelijke waarde dan wél uit elkaar loopt, en wat wij niet kunnen zien: de staat van onderhoud, de afwerking en de keuken, of er een dakkapel of uitbouw is, op welke verdieping de woning ligt en waar hij op uitkijkt, en of er recent verbouwd is. Bij appartementen telt daarnaast de financiële staat van de VvE mee. Dat zijn precies de dingen die een taxateur ter plaatse wél ziet, en het is de reden dat een richtbedrag een vertrekpunt is en geen taxatie.
Klopt er iets niet aan de gegevens van deze woning, of weet u meer? Geef het aan ons door.
Welke woningen liggen er nog meer aan de van Cuyckstraat?
33 woningen. Bekijk de hele straat.
- van Cuyckstraat 1
- van Cuyckstraat 2
- van Cuyckstraat 3
- van Cuyckstraat 4
- van Cuyckstraat 5
- van Cuyckstraat 6
- van Cuyckstraat 7
- van Cuyckstraat 8
- van Cuyckstraat 9
- van Cuyckstraat 10
- van Cuyckstraat 11
- van Cuyckstraat 12
Veelgestelde vragen over van Cuyckstraat 12
Wat is van Cuyckstraat 12 in Heerenveen waard?
De waarde-indicatie ligt tussen € 213.000 en € 271.000: 59 m² maal € 4.102 per m² voor deze woning, afgeleid van het prijspeil in Heerenveen en geijkt op werkelijke verkoopprijzen. Die marge van 12% is niet gekozen maar gemeten: van de woningen zoals deze verkocht vier op de vijf binnen dit bereik. Het is een indicatie op basis van omgevingscijfers, geen taxatie van deze specifieke woning.
Welke vraagprijs past bij van Cuyckstraat 12?
Als deze woning nu te koop komt, verwachten we een vraagprijs rond € 241.000, tussen € 218.000 en € 264.000. Dat is ongeveer de waarde-indicatie van € 242.000: woningen als deze worden in Heerenveen rond de vraagprijs verkocht. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, per prijsklasse, woningtype en buurt. Een vraagprijs blijft een keuze van verkoper en makelaar.
Hoeveel is van Cuyckstraat 12 in waarde gestegen sinds 2021?
Van ongeveer € 164.000 in januari 2021 naar € 242.000 nu: +47%, volgens de CBS/Kadaster-prijsindex van Fryslân op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Hoeveel woonoppervlakte heeft van Cuyckstraat 12?
59 m² gebruiksoppervlakte volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG).
Wat voor woning is van Cuyckstraat 12?
Dit is een appartement. Dat is niet afgeleid maar ter plaatse vastgesteld door de energieadviseur bij de labelopname — de sterkste bron die er voor dit gegeven bestaat. Het type doet ertoe voor het bedrag: het bepaalt met welke prijscurve wij rekenen. Kleine woningen brengen per vierkante meter meer op dan grote, en hoe sterk dat verschil is, verschilt per type.
Uit welk bouwjaar is van Cuyckstraat 12?
Het bouwjaar is 1988, volgens de BAG.
Welk energielabel heeft van Cuyckstraat 12?
Energielabel B, vastgesteld bij een opname in 2020. Bron: EP-Online, het officiële labelregister van RVO. Een label geldt tien jaar; een verbouwing of verduurzaming ertussenin maakt het niet automatisch actueel.
Op welke woonlaag ligt van Cuyckstraat 12?
Dit appartement ligt op de begane grond. Dat staat zo in de energielabelopname, waarbij een adviseur ter plaatse is geweest. De ligging telt mee in het bedrag: een woning met verwarmde woonruimte boven én onder zich verliest minder warmte dan een woning onder het dak of op de begane grond, en dat is terug te zien in de verkoopprijzen.
Waar komen deze cijfers vandaan?
- Wat is mijn appartement waard?
- Wat is mijn huis waard?
- Hoe betrouwbaar is een online woningwaarde-check?
- Is een woningwaarde-indicatie hetzelfde als een taxatie?
Wij tonen uitsluitend gegevens over het gebouw, nooit over de bewoners of de eigenaar (waarom dit huis hier staat). Klopt er iets niet, of wilt u niet dat deze pagina bestaat? Laat deze pagina verwijderen — u hoeft geen reden te geven, en wij beoordelen het verzoek niet.