Meijerstraat 4, Hardenberg
Meijerstraat 4 (7773 BH Hardenberg, Overijssel) is een tussenwoning uit 2012, met 122 m² gebruiksoppervlakte op een perceel van 146 m², in de buurt Marslanden.
Waarde-indicatie
€ 391.000
Onze beste schatting bij gangbaar onderhoud, op basis van verkopen tot en met september 2026, omgerekend naar de prijzen van nu.
Vier van de vijf woningen zoals deze verkopen tussen deze twee bedragen. Voor een woning als deze is de marge ± 11%.
Meegewogen: 10 vergelijkbare verkopen binnen 141 meter, tussen april 2021 en december 2025.
Weet u hoe deze woning erbij staat?
Het bedrag hierboven gaat uit van gangbaar onderhoud: de staat waarin de meeste woningen verkopen, en dat komt vrijwel overeen met goed. Kies hieronder wat er van toepassing is, dan wordt de schatting scherper.
Weet u de WOZ-waarde van deze woning?
Met de WOZ-waarde van uw beschikking wordt de schatting gemiddeld ruim een kwart scherper. Wij bewaren het bedrag niet: het verandert alleen wat u nu ziet. Het grijze bedrag in het veld is een voorbeeld bij onze schatting, niet uw WOZ.
Wat is een compleet dossier?
Energielabel, woningtype en bestemmingsplan zijn bekend.
Dit maakt de marge groter. Eerst wat er van dit adres niet geregistreerd is, daarna wat van geen enkele woning geregistreerd wordt.
- Staat van onderhoud en afwerking binnen: dat staat in geen enkel register
- Verbouwingen die (nog) niet in het gebouwenregister (de BAG) staan
Weet u de onderhoudsstaat? Geef hem op bij de waarde-indicatie — dan wordt de schatting scherper.
Weet u meer over deze woning? Vertel het ons.
- Gebruiksoppervlakte122 m²
- Bouwjaar2012
- WoningtypeTussenwoning
- Prijs per m²€ 3.206voor deze woning
Waarom dit bedrag?
We nemen de gemiddelde woning in Marslanden als uitgangspunt en rekenen van daaruit naar deze woning toe. De kenmerken hieronder maken het verschil.
Gemiddeld in Marslanden
€ 3.383
per m², alle woningtypen
−5% voor deze woning
Deze woning
€ 3.206
per m² × 122 m² = € 391.000
Verhoogt de prijs per m²2
- Bouwjaar 2012duidelijk
Woningen uit deze bouwperiode brengen landelijk gezien meer op dan gemiddeld.
- Gemeten woonoppervlakte 122 m², geregistreerd 122 m²licht
De energieadviseur mat in de woning meer verwarmde woonruimte dan er geregistreerd staat.
Verlaagt de prijs per m²3
- Tussenwoning van 122 m²sterk
Een tussenwoning van deze maat brengt per m² minder op dan de gemiddelde woning in Marslanden: hoe groter de woning, hoe lager de prijs per m².
- Energielabel Alicht
Kopers rekenen de energierekening en de verbeterkosten mee; dat drukt de prijs. Dit label is door een adviseur ter plaatse opgenomen (NTA 8800). Sinds die labels de regel zijn, betalen kopers er iets minder premie voor.
- Eigen perceel van 146 m²licht
Weinig grond voor een woning van 122 m². Het gaat om de verhouding tussen grond en woning, niet om het aantal m² grond alleen.
Nog niet bekend
- Staat van onderhoud en afwerking binnenGeef het op
Dat staat in geen enkel register. Het is het deel van de marge dat altijd blijft, ook als al het andere bekend is.
Hoe komen we tot dit bedrag?
De pijlen en stippen hebben wij niet zelf bedacht: ze volgen uit ons rekenmodel. Een pijl laat zien of een kenmerk de prijs per m² verhoogt of verlaagt ten opzichte van de gemiddelde woning in Marslanden. De stippen laten zien hoe sterk: licht, duidelijk of sterk.
De gemiddelde prijs bovenaan is omgerekend naar dezelfde maat als deze woning. Wij rekenen met de oppervlakte zoals die geregistreerd staat, en daarin telt ook een eventuele berging en/of garage mee. Het verschil tussen de twee prijzen komt niet alleen uit de kenmerken hierboven: we vergelijken de uitkomst ook met recente verkopen in de omgeving. Tot slot vermenigvuldigen we de prijs per m² met het aantal vierkante meters; dat geeft het bedrag. Hoe zwaar elk kenmerk precies meetelt, staat in onze methodiek.
Welke vraagprijs past bij Meijerstraat 4?
Verwachte vraagprijs
€ 366.000
tussen € 333.000 en € 400.000
als de woning nu te koop komt, bij gangbaar onderhoud
+7% overboden
Verwachte verkoopprijs
€ 391.000
tussen € 348.000 en € 434.000
de waarde-indicatie van deze woning
De waarde-indicatie van € 391.000 is wat de woning naar verwachting opbrengt. Een vraagprijs ligt daar meestal onder: een woning wordt iets lager in de markt gezet, en kopers bieden eroverheen. Voor een tussenwoning in deze prijsklasse en in Marslanden verwachten we dat de verkoopprijs 7% boven deze vraagprijs uitkomt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, en hangt af van de markt van nu, de prijsklasse, het woningtype en de buurt.
De buurt Marslanden, de afgelopen twaalf maanden
- woningen verkocht waarvan wij de vraagprijs kennen
- 43
- daarvan ging boven de vraagprijs weg
- 79%
- de mediane verkoop boven de vraagprijs
- 4%
Deze woning komt hoger uit dan die mediane verkoop, omdat om een tussenwoning harder geboden wordt dan om een appartement.
Een vraagprijs is een keuze van verkoper en makelaar, geen meting: hij kan bewust lager of hoger liggen. De marge is iets smaller dan bij de waarde-indicatie, want bij een verkoopprijs maakt ook het bieden het onzeker. In onze metingen valt 80% van de echte vraagprijzen binnen deze marge. Geeft u bij de waarde-indicatie de onderhoudsstaat op, dan staat daar ook de vraagprijs die daarbij past. Hoe wij dit rekenen en hoe dicht het bij echte vraagprijzen ligt, staat in de methodiek; hoeveel er per gemeente en prijsklasse overboden wordt, in ons artikel over overbieden.
Hoe ontwikkelde de waarde van Meijerstraat 4 zich?
Een woning van deze waarde in Overijssel was in november 2016 ongeveer € 182.000 waard en is nu € 391.000: +114% in 10 jaar. Dit is de prijsontwikkeling in Overijssel volgens de CBS/Kadaster-prijsindex, toegepast op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Alle bedragen per jaar
| Maand | Waarde-indicatie | Marge | Verandering |
|---|---|---|---|
| januari 2017 | € 184.000 | ± 16% | — |
| januari 2018 | € 196.000 | ± 15% | +7% |
| januari 2019 | € 211.000 | ± 15% | +7% |
| januari 2020 | € 224.000 | ± 14% | +6% |
| januari 2021 | € 249.000 | ± 14% | +11% |
| januari 2022 | € 300.000 | ± 13% | +20% |
| januari 2023 | € 309.000 | ± 13% | +3% |
| januari 2024 | € 317.000 | ± 12% | +3% |
| januari 2025 | € 363.000 | ± 12% | +14% |
| januari 2026 | € 387.000 | ± 11% | +7% |
| juni 2026 | € 391.000 | ± 11% | +1% |
Bron: CBS/Kadaster Prijsindex Bestaande Koopwoningen, de reeks voor Overijssel en die voor tussenwoningen, aangevuld met de landelijke beweging per maand. De lijn loopt tot juni 2026 en staat daar op het bedrag van vandaag. Hoe verder terug, hoe breder de marge: een half procentpunt per jaar. De index beschrijft de markt in Overijssel; hoe deze straat daarvan afweek, weet alleen wie er verkocht heeft. Verbouwingen en onderhoud zitten er niet in.
Wat weten we van Meijerstraat 4?
| Postcode | 7773 BH |
|---|---|
| Woningtype | Tussenwoning · ter plaatse vastgesteld bij de energielabelopname |
| Plek in de rij | 2e van 10 aaneengesloten woningen |
| Gebruiksoppervlakte | 122 m² |
| Bouwjaar | 2012 |
| Perceeloppervlakte | 146 m² · kadastraal vastgesteld |
| Warmte in de zomer | Kan flink oplopen De energielabelopname berekende een verhoogd risico op oververhitting (TOjuli 3,5; boven 1,2 geldt als aandachtspunt). In de praktijk merkt u dat aan warme slaapkamers op zomerse dagen. Zonwering, ventilatie of koeling helpen — de indicator zegt niets over de waarde van de woning, wel over het wooncomfort. |
| Energielabel | A · geregistreerd bij RVO (EP-Online), opname in 2024. Wat daarna veranderde, zoals zonnepanelen of isolatie, staat er pas in na een nieuwe opname. |
| Inhoud van het pand | 446 m³ · gemeten met laserhoogtemetingen vanuit de lucht (3DBAG) |
| Bouwlagen | 3 · bovengronds, geteld met laserhoogtemetingen (3DBAG). Een kelder telt niet mee |
| Hoogte van het pand | 11,1 meter · van straatniveau tot het hoogste punt van het dak |
| Dakvorm | Schuin dak |
| Ruimte voor zonnepanelen | Circa 29 panelen Op 74 m² bruikbaar dakvlak, gemeten met laserhoogtemetingen vanuit de lucht (3DBAG). Het grootste dakvlak ligt op het oosten. Daken op het noorden zijn niet meegeteld. Schaduw van bomen of buurpanden kennen wij niet, en die kan het aantal flink drukken. |
Oppervlakte, bouwjaar en adres komen uit het landelijke gebouwenregister (de BAG). Het woningtype bepalen we zelf, uit de vorm van het gebouw op de kaart. Hoe dat werkt en hoe nauwkeurig het is, staat in de methodiek.
Huizenprijzen in Hardenberg
| Gemiddelde verkoopprijs | € 429.960 |
|---|---|
| Gemiddeld per m² | € 3.458 |
| Gemiddelde verkooptijd | 40 dagen |
| Verkocht in 12 maanden | 306 woningen |
| Nieuw te koop gezet | 331 woningen |
Over de twaalf maanden tot en met september 2026. De jongste maand laten we bewust weg: een verkoop wordt pas bij de notaris geregistreerd, dus van die maand ontbreekt nog ongeveer 8% van de verkopen. Alle bronnen met hun peildatum staan op de bronnenlijst.
Wat ligt er in de buurt?
Op loopafstand, binnen een kilometer over de weg, liggen een grote supermarkt (400 meter), een basisschool (600 meter) en een kinderdagverblijf (600 meter). Binnen die kilometer zijn er ongeveer 2 basisscholen. Het dichtstbijzijnde treinstation ligt op 3,9 km, de oprit van een snelweg of hoofdweg op 500 meter.
| Treinstation | 3,9 km |
|---|---|
| Groot overstapstation | 30,6 km |
| Oprit snelweg of N-weg | 0,5 km |
| Grote supermarkt | 0,4 km |
| Basisschool | 0,6 km |
| Kinderdagverblijf | 0,6 km |
| Huisarts | 1,4 km |
| Apotheek | 2,3 km |
| Ziekenhuis | 4,1 km |
| Restaurant | 1,2 km |
| Bibliotheek | 3,1 km |
| Binnenzwembad | 3,9 km |
| Bioscoop | 2,7 km |
Afstanden van het CBS (2024), gemeten over de weg. Het is een gemiddelde voor de woningen in het vierkant van 100 bij 100 meter waarin dit adres ligt, dus niet precies vanaf deze voordeur. Let op: bij het zwembad telt alleen een overdekt bad mee, en bij de oprit ook een provinciale weg.
Welke risico's spelen bij deze woning?
| Fundering | Geen aandachtsgebied In dit postcodegebied is 0% van de panden van vóór 1970, en het gebied ligt op de hogere zandgronden. Deze woning is van 2012 en valt buiten die periode, dus funderingsproblemen zijn hier onwaarschijnlijk. |
|---|---|
| Bestemming | Woongebied - 2 Volgens het geldende bestemmingsplan heeft deze woning een woonbestemming. |
| Leefbaarheid | Rond het landelijk gemiddelde Leefbaarometer-score 4,18 in Marslanden (2024). Het ministerie van BZK berekent die score uit vijf onderdelen: woningvoorraad, voorzieningen, veiligheid, sociale samenhang en fysieke omgeving. |
| Geluid | Geen opvallende geluidsbronnen
|
De funderingskaart van RVO zegt iets over het postcodegebied, niet over deze ene woning: twee huizen in dezelfde straat kunnen een heel andere fundering hebben. De kaart is van 2019. Zekerheid krijgt u alleen met een funderingsonderzoek. De leefbaarheidsscore geldt voor de hele buurt. De geluidscijfers geven aan hoeveel inwoners zeggen dat ze ernstige hinder ervaren; het is geen meting in decibel. Het is een schatting voor de hele buurt, uit een landelijke enquête (Gezondheidsmonitor 2024 van GGD, CBS en RIVM), dus niet voor deze woning.
Waar let u op bij een woning uit 2012?
Gebouwd onder strengere energie-eisen. Nieuwbouw van na half 2018 heeft bijna altijd geen gasaansluiting meer. Hieronder staat waar u op let bij huizen uit de bouwperiode vanaf 2012. Het gaat over de bouwperiode, niet over deze woning: een gerenoveerd huis kan er geen last meer van hebben. Zekerheid geeft alleen een bouwkundige keuring.
| Weinig periodetypische gebreken | Deze bouwperiode kent geen bekende gebreken zoals asbest of betonrot. Let eerder op de afwerking en op kleine gebreken bij de oplevering dan op de constructie. |
|---|---|
| Goed geïsoleerd, dus goed ventileren | Zeer goed geïsoleerde woningen laten weinig lucht door. Wie het ventilatiesysteem niet goed gebruikt, kan last krijgen van vocht of bedompte lucht. |
Welke woningen lijken op Meijerstraat 4?
Tussenwoningen in Marslanden met een vergelijkbare oppervlakte.
- Van Oijstraat 4A
- Van Oijstraat 18A++
- Van Oijstraat 9Geen label
- Lavendel 25Geen label
- Lavendel 35A++
- Kervel 24A++++
Welke woningen liggen er nog meer aan de Meijerstraat?
18 woningen. Bekijk de hele straat.
- Meijerstraat 1
- Meijerstraat 2
- Meijerstraat 3
- Meijerstraat 4
- Meijerstraat 5
- Meijerstraat 6
- Meijerstraat 7
- Meijerstraat 8
- Meijerstraat 9
- Meijerstraat 10
- Meijerstraat 11
- Meijerstraat 12
Veelgestelde vragen over Meijerstraat 4
Wat is Meijerstraat 4 in Hardenberg waard?
De waarde-indicatie ligt tussen € 348.000 en € 434.000: 122 m² maal € 3.206 per m² voor deze woning, afgeleid van het prijspeil in Hardenberg en geijkt op werkelijke verkoopprijzen. Die marge van 11% is niet gekozen maar gemeten: van de woningen zoals deze verkocht vier op de vijf binnen dit bereik. Het is een indicatie op basis van omgevingscijfers, geen taxatie van deze specifieke woning.
Welke vraagprijs past bij Meijerstraat 4?
Als deze woning nu te koop komt, verwachten we een vraagprijs rond € 366.000, tussen € 333.000 en € 400.000. De waarde-indicatie is € 391.000: we verwachten dat de verkoopprijs 7% boven deze vraagprijs uitkomt, omdat er voor woningen als deze in Hardenberg overboden wordt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, per prijsklasse, woningtype en buurt. Een vraagprijs blijft een keuze van verkoper en makelaar.
Hoeveel is Meijerstraat 4 in waarde gestegen sinds 2021?
Van ongeveer € 249.000 in januari 2021 naar € 391.000 nu: +57%, volgens de CBS/Kadaster-prijsindex van Overijssel op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Hoeveel woonoppervlakte heeft Meijerstraat 4?
Volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) heeft deze woning 122 m² gebruiksoppervlakte. Dat is niet precies de woonoppervlakte: in de gebruiksoppervlakte telt bijvoorbeeld ook een inpandige berging of garage mee.
Wat voor woning is Meijerstraat 4?
Dit is een tussenwoning. Dat is niet afgeleid maar ter plaatse vastgesteld door de energieadviseur bij de labelopname — de sterkste bron die er voor dit gegeven bestaat. Het type doet ertoe voor het bedrag: het bepaalt met welke prijscurve wij rekenen. Kleine woningen brengen per vierkante meter meer op dan grote, en hoe sterk dat verschil is, verschilt per type.
Uit welk bouwjaar is Meijerstraat 4?
Het bouwjaar is 2012, volgens de BAG.
Welk energielabel heeft Meijerstraat 4?
Energielabel A, vastgesteld bij een opname in 2024. Bron: EP-Online, het officiële labelregister van RVO. Een label geldt tien jaar; een verbouwing of verduurzaming ertussenin maakt het niet automatisch actueel.
Wat verbruikt Meijerstraat 4 aan energie?
Volgens de labelberekening gebruikt deze woning ongeveer 116 kWh aan fossiele energie per m² per jaar. Dat is het getal waarop de labelletter berust: hoe lager, hoe beter. De energiebehoefte is 70 kWh per m² per jaar; dat zegt iets over de isolatie van de schil, los van de installaties. Het zijn genormeerde getallen: ze rekenen met standaard bewonersgedrag en met primaire energie, niet met wat de meter aanwijst. De werkelijke rekening hangt af van gezinsgrootte, thermostaat en tarieven.
Waar komen deze cijfers vandaan?
- Wat is mijn huis waard?
- Hoe betrouwbaar is een online woningwaarde-check?
- Is een woningwaarde-indicatie hetzelfde als een taxatie?
- Waarom geeft elke woningwaarde-site een ander bedrag?
Wij tonen uitsluitend gegevens over het gebouw, nooit over de bewoners of de eigenaar (waarom dit huis hier staat). Klopt er iets niet, of wilt u niet dat deze pagina bestaat? Laat deze pagina verwijderen — u hoeft geen reden te geven, en wij beoordelen het verzoek niet.