Koestraat 11, Geertruidenberg
Koestraat 11 (4931 CP Geertruidenberg, Noord-Brabant) is een tussenwoning uit 1925, met 187 m² gebruiksoppervlakte op een perceel van 125 m², in de buurt Geertruidenberg-Kom.
Waarde-indicatie
€ 541.000
Onze beste schatting bij gangbaar onderhoud, op basis van verkopen tot en met september 2026, omgerekend naar de prijzen van nu.
Vier van de vijf woningen zoals deze verkopen tussen deze twee bedragen. Zonder geregistreerd energielabel is de marge ± 22%; met een label zou dat ± 19% zijn. De marge is hier breder, omdat nergens staat of een woning uit deze bouwperiode verbouwd is.
Meegewogen: 10 vergelijkbare verkopen binnen 277 meter, tussen juni 2021 en juli 2026.
Weet u hoe deze woning erbij staat?
Het bedrag hierboven gaat uit van gangbaar onderhoud: de staat waarin de meeste woningen verkopen, en dat komt vrijwel overeen met goed. Kies hieronder wat er van toepassing is, dan wordt de schatting scherper.
Dit maakt de marge groter. Eerst wat er van dit adres niet geregistreerd is, daarna wat van geen enkele woning geregistreerd wordt.
- Geen energielabel in de laatste stand van RVO die wij hebben — meestal sinds 2008 niet verkocht of verhuurd, soms zo recent geregistreerd dat het hier nog niet staat
- Staat van onderhoud en afwerking binnen: dat staat in geen enkel register
- Verbouwingen die (nog) niet in het gebouwenregister (de BAG) staan
Weet u de onderhoudsstaat? Geef hem op bij de waarde-indicatie — dan wordt de schatting scherper.
Weet u meer over deze woning? Vertel het ons.
- Gebruiksoppervlakte187 m²
- Bouwjaar1925
- WoningtypeTussenwoning
- Prijs per m²€ 2.894voor deze woning
Waarom dit bedrag?
We nemen de gemiddelde woning in Geertruidenberg-Kom als uitgangspunt en rekenen van daaruit naar deze woning toe. De kenmerken hieronder maken het verschil.
Gemiddeld in Geertruidenberg-Kom
€ 3.820
per m², alle woningtypen
−24% voor deze woning
Deze woning
€ 2.894
per m² × 187 m² = € 541.000
Verlaagt de prijs per m²2
- Tussenwoning van 187 m²sterk
Een tussenwoning van deze maat brengt per m² minder op dan de gemiddelde woning in Geertruidenberg-Kom: hoe groter de woning, hoe lager de prijs per m².
- Eigen perceel van 125 m²duidelijk
Weinig grond voor een woning van 187 m². Het gaat om de verhouding tussen grond en woning, niet om het aantal m² grond alleen.
Nog niet bekend
- Geen energielabel geregistreerd
Voor het bedrag rekent het model met het gemiddelde. Het gevolg zit vooral in de bandbreedte hierboven: dit is daarin de grootste post, en hij verdwijnt zodra er een label wordt geregistreerd.
- Staat van onderhoud en afwerking binnenGeef het op
Dat staat in geen enkel register. Het is het deel van de marge dat altijd blijft, ook als al het andere bekend is.
Hoe komen we tot dit bedrag?
De pijlen en stippen hebben wij niet zelf bedacht: ze volgen uit ons rekenmodel. Een pijl laat zien of een kenmerk de prijs per m² verhoogt of verlaagt ten opzichte van de gemiddelde woning in Geertruidenberg-Kom. De stippen laten zien hoe sterk: licht, duidelijk of sterk.
De gemiddelde prijs bovenaan is omgerekend naar dezelfde maat als deze woning. Wij rekenen met de oppervlakte zoals die geregistreerd staat, en daarin telt ook een eventuele berging en/of garage mee. Het verschil tussen de twee prijzen komt niet alleen uit de kenmerken hierboven: we vergelijken de uitkomst ook met recente verkopen in de omgeving. Tot slot vermenigvuldigen we de prijs per m² met het aantal vierkante meters; dat geeft het bedrag. Hoe zwaar elk kenmerk precies meetelt, staat in onze methodiek.
Welke vraagprijs past bij Koestraat 11?
Verwachte vraagprijs
€ 534.000
tussen € 437.000 en € 631.000
als de woning nu te koop komt, bij gangbaar onderhoud
+1% overboden
Verwachte verkoopprijs
€ 541.000
tussen € 422.000 en € 660.000
de waarde-indicatie van deze woning
De waarde-indicatie van € 541.000 is wat de woning naar verwachting opbrengt. Een vraagprijs ligt daar meestal onder: een woning wordt iets lager in de markt gezet, en kopers bieden eroverheen. Voor een tussenwoning in deze prijsklasse en in Geertruidenberg-Kom verwachten we dat de verkoopprijs 1% boven deze vraagprijs uitkomt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, en hangt af van de markt van nu, de prijsklasse, het woningtype en de buurt.
De buurt Geertruidenberg-Kom, de afgelopen twaalf maanden
- woningen verkocht waarvan wij de vraagprijs kennen
- 46
- daarvan ging boven de vraagprijs weg
- 52%
- de mediane verkoop lag op de vraagprijs
- ±0%
Een vraagprijs is een keuze van verkoper en makelaar, geen meting: hij kan bewust lager of hoger liggen. De marge is iets smaller dan bij de waarde-indicatie, want bij een verkoopprijs maakt ook het bieden het onzeker. In onze metingen valt 80% van de echte vraagprijzen binnen deze marge. Geeft u bij de waarde-indicatie de onderhoudsstaat op, dan staat daar ook de vraagprijs die daarbij past. Hoe wij dit rekenen en hoe dicht het bij echte vraagprijzen ligt, staat in de methodiek; hoeveel er per gemeente en prijsklasse overboden wordt, in ons artikel over overbieden.
Hoe ontwikkelde de waarde van Koestraat 11 zich?
Een woning van deze waarde in Noord-Brabant was in november 2016 ongeveer € 259.000 waard en is nu € 541.000: +109% in 10 jaar. Dit is de prijsontwikkeling in Noord-Brabant volgens de CBS/Kadaster-prijsindex, toegepast op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Alle bedragen per jaar
| Maand | Waarde-indicatie | Marge | Verandering |
|---|---|---|---|
| januari 2017 | € 263.000 | ± 27% | — |
| januari 2018 | € 281.000 | ± 26% | +7% |
| januari 2019 | € 301.000 | ± 26% | +7% |
| januari 2020 | € 319.000 | ± 25% | +6% |
| januari 2021 | € 352.000 | ± 25% | +10% |
| januari 2022 | € 422.000 | ± 24% | +20% |
| januari 2023 | € 431.000 | ± 24% | +2% |
| januari 2024 | € 444.000 | ± 23% | +3% |
| januari 2025 | € 504.000 | ± 23% | +14% |
| januari 2026 | € 533.000 | ± 22% | +6% |
| september 2026 | € 541.000 | ± 22% | +1% |
Bron: CBS/Kadaster Prijsindex Bestaande Koopwoningen, de reeks voor Noord-Brabant en die voor tussenwoningen, aangevuld met de landelijke beweging per maand. De lijn loopt tot september 2026 en staat daar op het bedrag van vandaag. Hoe verder terug, hoe breder de marge: een half procentpunt per jaar. De index beschrijft de markt in Noord-Brabant; hoe deze straat daarvan afweek, weet alleen wie er verkocht heeft. Verbouwingen en onderhoud zitten er niet in.
Wat weten we van Koestraat 11?
| Postcode | 4931 CP |
|---|---|
| Woningtype | Tussenwoning |
| Plek in de rij | 2e van 4 aaneengesloten woningen |
| Gebruiksoppervlakte | 187 m² |
| Bouwjaar | 1925 |
| Perceeloppervlakte | 125 m² · kadastraal vastgesteld |
| Energielabel | Geen label · niet geregistreerd bij RVO (EP-Online) |
| Inhoud van het pand | 641 m³ · gemeten met laserhoogtemetingen vanuit de lucht (3DBAG) |
| Bouwlagen | 3 · bovengronds, geteld met laserhoogtemetingen (3DBAG). Een kelder telt niet mee |
| Hoogte van het pand | 9,9 meter · van straatniveau tot het hoogste punt van het dak |
| Dakvorm | Schuin dak |
| Ruimte voor zonnepanelen | Circa 23 panelen Op 61 m² bruikbaar dakvlak, gemeten met laserhoogtemetingen vanuit de lucht (3DBAG). Het grootste dakvlak ligt op het zuidwesten. Daken op het noorden zijn niet meegeteld. Schaduw van bomen of buurpanden kennen wij niet, en die kan het aantal flink drukken. |
Oppervlakte, bouwjaar en adres komen uit het landelijke gebouwenregister (de BAG). Het woningtype bepalen we zelf, uit de vorm van het gebouw op de kaart. Hoe dat werkt en hoe nauwkeurig het is, staat in de methodiek.
Huizenprijzen in Geertruidenberg
| Gemiddelde verkoopprijs | € 445.562 |
|---|---|
| Gemiddeld per m² | € 3.963 |
| Gemiddelde verkooptijd | 36 dagen |
| Verkocht in 12 maanden | 94 woningen |
| Nieuw te koop gezet | 121 woningen |
Over de twaalf maanden tot en met september 2026. De jongste maand laten we bewust weg: een verkoop wordt pas bij de notaris geregistreerd, dus van die maand ontbreekt nog ongeveer 8% van de verkopen. Alle bronnen met hun peildatum staan op de bronnenlijst.
Wat ligt er in de buurt?
Op loopafstand, binnen een kilometer over de weg, liggen een grote supermarkt (1,0 km), een basisschool (400 meter), een huisarts (600 meter), een kinderdagverblijf (600 meter) en een apotheek (600 meter). Binnen die kilometer zijn er ongeveer 2 basisscholen. Het dichtstbijzijnde treinstation ligt op 17,0 km, de oprit van een snelweg of hoofdweg op 2,5 km.
| Treinstation | 17 km |
|---|---|
| Groot overstapstation | 17 km |
| Oprit snelweg of N-weg | 2,5 km |
| Grote supermarkt | 1 km |
| Basisschool | 0,4 km |
| Kinderdagverblijf | 0,6 km |
| Huisarts | 0,6 km |
| Apotheek | 0,6 km |
| Ziekenhuis | 7,5 km |
| Restaurant | 0,2 km |
| Bibliotheek | 1,3 km |
| Binnenzwembad | 6,7 km |
| Bioscoop | 11,8 km |
Afstanden van het CBS (2024), gemeten over de weg. Het is een gemiddelde voor de woningen in het vierkant van 100 bij 100 meter waarin dit adres ligt, dus niet precies vanaf deze voordeur. Let op: bij het zwembad telt alleen een overdekt bad mee, en bij de oprit ook een provinciale weg.
Welke risico's spelen bij deze woning?
| Beschermd gezicht | Geertruidenberg Deze woning ligt in een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht, aangewezen in 1970. Dat geldt voor het hele gebied, ook voor woningen die zelf geen monument zijn: het beperkt vooral wat er aan het aanzicht mag veranderen. |
|---|---|
| Fundering | Verhoogde aandacht voor de fundering In dit postcodegebied is 68% van de panden van vóór 1970. Deze woning is van 1925 en valt daarmee in de bouwperiode waar de kaart op wijst. |
| Overstroming | Beschermd, in een aangewezen risicogebied Dit gebied staat op de landelijke lijst van risicogebieden voor overstromingen vanuit het hoofdwatersysteem (de grote rivieren, het IJsselmeer of de zee). Officieel heet dat een gebied met een potentieel significant overstromingsrisico. De woning ligt achter de grote dijken en duinen die het land beschermen, dus de kans op een overstroming is klein. De Nederlandse dijknormen horen tot de strengste ter wereld. Het gebied hoort bij het stroomgebied van de Maas. Dit geldt voor alle woningen in dit gebied. Bron: de Richtlijn Overstromingsrisico's van Rijkswaterstaat. |
| Bestemming | Wonen Volgens het geldende bestemmingsplan heeft deze woning een woonbestemming. |
| Leefbaarheid | Rond het landelijk gemiddelde Leefbaarometer-score 4,16 in Geertruidenberg-Kom (2024). Het ministerie van BZK berekent die score uit vijf onderdelen: woningvoorraad, voorzieningen, veiligheid, sociale samenhang en fysieke omgeving. |
| Geluid | Geen opvallende geluidsbronnen
|
De funderingskaart van RVO zegt iets over het postcodegebied, niet over deze ene woning: twee huizen in dezelfde straat kunnen een heel andere fundering hebben. De kaart is van 2019. Zekerheid krijgt u alleen met een funderingsonderzoek. De leefbaarheidsscore geldt voor de hele buurt. De geluidscijfers geven aan hoeveel inwoners zeggen dat ze ernstige hinder ervaren; het is geen meting in decibel. Het is een schatting voor de hele buurt, uit een landelijke enquête (Gezondheidsmonitor 2024 van GGD, CBS en RIVM), dus niet voor deze woning.
Waar let u op bij een woning uit 1925?
In deze tijd kwam de spouwmuur op. Kozijnen zijn van staal of hout, vloeren meestal van hout. Hieronder staat waar u op let bij huizen uit de bouwperiode 1920 – 1945. Het gaat over de bouwperiode, niet over deze woning: een gerenoveerd huis kan er geen last meer van hebben. Zekerheid geeft alleen een bouwkundige keuring.
| Loden waterleidingen | Tot circa 1960 werden waterleidingen van lood aangelegd. Zijn ze nooit vervangen, dan raadt de GGD af het water als drinkwater voor jonge kinderen te gebruiken. Vervanging is bij de meeste woningen allang gebeurd, maar het is iets om na te vragen bij aankoop. |
|---|---|
| Gebouwd zonder isolatie-eis | Pas sinds 1975 moeten nieuwe woningen geïsoleerd worden. Oudere woningen zijn gebouwd met enkel glas en zonder isolatie in dak en vloer. Veel is inmiddels alsnog geïsoleerd; het energielabel laat zien hoeveel er werkelijk gebeurd is. |
| Houten vloeren boven een kruipruimte | Een houten vloer op de begane grond kan last krijgen van vocht en zwam uit de kruipruimte. Ruikt het muf of veert de vloer, laat hem dan nakijken. |
| Stalen kozijnen laten kou door | Stalen kozijnen uit deze tijd laten kou door en geven condens. Mooi, maar een zwakke plek voor de energierekening als ze er nog origineel in zitten. |
Welke woningen lijken op Koestraat 11?
Tussenwoningen in Geertruidenberg-Kom met een vergelijkbare oppervlakte.
- Koestraat 32Geen label
- Koestraat 47A
- Willem van Oranjestraat 17A
- Venestraat 21B
- Koestraat 49A
- Brandestraat 17C
Welke woningen liggen er nog meer aan de Koestraat?
105 woningen. Bekijk de hele straat.
- Koestraat 1a
- Koestraat 1b
- Koestraat 2
- Koestraat 3
- Koestraat 4
- Koestraat 6
- Koestraat 7
- Koestraat 8
- Koestraat 9
- Koestraat 10
- Koestraat 11
- Koestraat 12
Veelgestelde vragen over Koestraat 11
Wat is Koestraat 11 in Geertruidenberg waard?
De waarde-indicatie ligt tussen € 422.000 en € 660.000: 187 m² maal € 2.894 per m² voor deze woning, afgeleid van het prijspeil in Geertruidenberg en geijkt op werkelijke verkoopprijzen. Die marge van 22% is niet gekozen maar gemeten: van de woningen zoals deze verkocht vier op de vijf binnen dit bereik. De marge is hier extra breed doordat er geen energielabel geregistreerd is; met een label zou hij 19% zijn. Het is een indicatie op basis van omgevingscijfers, geen taxatie van deze specifieke woning.
Welke vraagprijs past bij Koestraat 11?
Als deze woning nu te koop komt, verwachten we een vraagprijs rond € 534.000, tussen € 437.000 en € 631.000. De waarde-indicatie is € 541.000: we verwachten dat de verkoopprijs 1% boven deze vraagprijs uitkomt, omdat er voor woningen als deze in Geertruidenberg overboden wordt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, per prijsklasse, woningtype en buurt. Een vraagprijs blijft een keuze van verkoper en makelaar.
Hoeveel is Koestraat 11 in waarde gestegen sinds 2021?
Van ongeveer € 352.000 in januari 2021 naar € 541.000 nu: +54%, volgens de CBS/Kadaster-prijsindex van Noord-Brabant op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Hoeveel woonoppervlakte heeft Koestraat 11?
Volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) heeft deze woning 187 m² gebruiksoppervlakte. Dat is niet precies de woonoppervlakte: in de gebruiksoppervlakte telt bijvoorbeeld ook een inpandige berging of garage mee.
Wat voor woning is Koestraat 11?
Dit is een tussenwoning. De BAG legt het woningtype niet vast, dus leiden wij het zelf af uit de vorm van het pand, het aantal woningen erin en het aantal panden dat eraan vastzit. Het type doet ertoe voor het bedrag: het bepaalt met welke prijscurve wij rekenen. Kleine woningen brengen per vierkante meter meer op dan grote, en hoe sterk dat verschil is, verschilt per type.
Uit welk bouwjaar is Koestraat 11?
Het bouwjaar is 1925, volgens de BAG.
Welk energielabel heeft Koestraat 11?
Voor dit adres is geen energielabel geregistreerd in EP-Online, het officiële labelregister van RVO — dat geldt voor ongeveer vier op de tien Nederlandse woningen. Bij verkoop of verhuur is een geldig label verplicht; een gecertificeerd adviseur stelt het dan ter plekke vast.
Hoe groot is het perceel van Koestraat 11?
Het kadastrale perceel is 125 m². Dat is de grond die bij deze woning hoort volgens de Kadastrale Kaart, inclusief de grond onder het huis zelf — de tuin is dus kleiner dan dit getal.
Waar komen deze cijfers vandaan?
- Is een monument meer of minder waard?
- Wat doet funderingsschade met de waarde van mijn huis?
- Wat betekent funderingsrisicoklasse A tot E?
- Wat doet het bouwjaar met de waarde van een huis?
Wij tonen uitsluitend gegevens over het gebouw, nooit over de bewoners of de eigenaar (waarom dit huis hier staat). Klopt er iets niet, of wilt u niet dat deze pagina bestaat? Laat deze pagina verwijderen — u hoeft geen reden te geven, en wij beoordelen het verzoek niet.