Stadshof 2, Deventer
Een appartement van 119 m² uit 1877, in de buurt Centrum.
Waarde-indicatie
€ 543.000
middelste schatting, gemiddeld onderhouden · verkopen t/m augustus 2026, naar het prijspeil van nu
Vier van de vijf woningen zoals deze verkopen tussen deze twee bedragen. Bij dit woningtype, deze grootte en wat we verder van deze woning weten is de marge ± 18%.
Meegewogen: 10 vergelijkbare verkopen binnen 101 meter, tussen april 2021 en januari 2026.
Weet u hoe deze woning erbij staat?
Het bedrag hierboven gaat uit van gemiddeld onderhoud. Kies hieronder wat er van toepassing is, dan wordt de schatting scherper.
Weet u de WOZ-waarde van deze woning?
Met de WOZ-waarde van uw beschikking wordt de schatting gemiddeld ruim een kwart scherper. Wij bewaren het bedrag niet: het verandert alleen wat u nu ziet. Het grijze bedrag in het veld is een voorbeeld bij onze schatting, niet uw WOZ.
Hieronder staat wat deze bandbreedte breed maakt: eerst wat er voor dit adres niet geregistreerd is, daarna wat nergens geregistreerd wordt.
- Bestemming bouwregel-02, geen zuivere woonbestemming
- Staat van onderhoud en afwerking binnen — geen enkele registratie legt dit vast
- Verbouwingen die niet in de BAG staan
Weet u de onderhoudsstaat? Geef hem op bij de waarde-indicatie — dan wordt de schatting scherper.
- Gebruiksoppervlakte119 m²
- Bouwjaar1877
- WoningtypeAppartement
- Prijs per m²€ 4.563voor deze woning
Waarom dit bedrag?
We rekenen van de gemiddelde prijs per m² in Centrum naar dit adres toe. Die buurtprijs is een gemiddelde over álle woningtypen; hieronder staat wat deze woning daarvan onderscheidt, het zwaarste eerst.
| Bijzonderheid van deze woning | Effect op de prijs per m² |
|---|---|
| Appartement van 119 m² Per m² brengt een appartement van deze maat mínder op dan de gemiddelde woning in Centrum: hoe groter de woning, hoe lager de prijs per m². De 119 m² zelf zitten al in het bedrag. | omlaag |
| Energielabel A Een zuinig label telt mee in wat kopers bieden — de energierekening ligt lager. Dit label is door een adviseur ter plaatse opgenomen (NTA 8800). Sinds die labels de regel zijn, betalen kopers er iets minder premie voor. | omhoog |
| Bouwjaar 1877 Landelijk gemeten brengen woningen uit deze bouwperiode minder op dan gemiddeld. | omlaag |
| Gemeten woonoppervlakte 118 m², geregistreerd 119 m² De energieadviseur mat ter plaatse meer verwarmde woonruimte dan de registratie vermeldt. | omhoog |
| Ligging in het gebouw: tussenliggende woonlaag Deze ligging brengt landelijk gemeten meer op dan de andere lagen in een gebouw. | omhoog |
| Staat van onderhoud en afwerking binnen Daar bestaat geen openbare bron voor. Dit is het deel van de bandbreedte dat blijft, ook als al het andere bekend is. | niet bekend |
Deze pijlen zijn niet door ons opgeschreven maar door het model berekend: ze laten zien welke kant elk kenmerk de prijs per m² op duwt ten opzichte van de gemiddelde woning in Centrum. Het aantal vierkante meters zelf staat niet in deze tabel — dat is de vermenigvuldiging waar het bedrag mee begint. Hoeveel euro elke post precies waard is, en hoe wij dat gemeten hebben, staat in de methodiek.
Welke vraagprijs past bij Stadshof 2?
Verwachte vraagprijs
€ 548.000
tussen € 468.000 en € 627.000
als de woning nu te koop komt, gemiddeld onderhouden
−1% eronder verkocht
Verwachte verkoopprijs
€ 543.000
de waarde-indicatie van deze woning
De waarde-indicatie van € 543.000 is wat de woning naar verwachting opbrengt. Meestal ligt een vraagprijs daar onder, omdat kopers eroverheen bieden. Bij deze woning verwachten we dat niet: voor een appartement in deze prijsklasse wordt weinig overboden, en een woning die nu te koop komt, wordt gemiddeld iets hoger in de markt gezet dan waarvoor hij uiteindelijk verkocht wordt. We verwachten dat de verkoopprijs 1% onder de vraagprijs uitkomt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, en hangt af van de markt van nu, de prijsklasse, het woningtype en de buurt.
De buurt Centrum, de afgelopen twaalf maanden
- woningen verkocht waarvan wij de vraagprijs kennen
- 60
- daarvan ging boven de vraagprijs weg
- 47%
- de middelste verkoop lag op de vraagprijs
- ±0%
Een vraagprijs is een keuze van verkoper en makelaar, geen meting: hij kan bewust lager of hoger liggen. De marge is iets smaller dan bij de waarde-indicatie, omdat bij een verkoopprijs ook het bieden onzekerheid toevoegt; gemeten valt 80% van de echte vraagprijzen erbinnen. Geeft u bij de waarde-indicatie de onderhoudsstaat op, dan staat daar ook de vraagprijs die daarbij past. Hoe wij dit rekenen en hoe dicht het bij echte vraagprijzen ligt, staat in de methodiek; hoeveel er per gemeente en prijsklasse overboden wordt, in ons artikel over overbieden.
Hoe ontwikkelde de waarde van Stadshof 2 zich?
Een woning van deze waarde in Overijssel was in oktober 2016 ongeveer € 255.000 waard en is nu € 543.000: +113% in 10 jaar. Dit is de prijsontwikkeling in Overijssel volgens de CBS/Kadaster-prijsindex, toegepast op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Alle bedragen per jaar
| Maand | Waarde-indicatie | Marge | Verandering |
|---|---|---|---|
| januari 2017 | € 260.000 | ± 23% | — |
| januari 2018 | € 286.000 | ± 22% | +10% |
| januari 2019 | € 317.000 | ± 22% | +11% |
| januari 2020 | € 339.000 | ± 21% | +7% |
| januari 2021 | € 370.000 | ± 21% | +9% |
| januari 2022 | € 436.000 | ± 20% | +18% |
| januari 2023 | € 441.000 | ± 20% | +1% |
| januari 2024 | € 454.000 | ± 19% | +3% |
| januari 2025 | € 509.000 | ± 19% | +12% |
| januari 2026 | € 536.000 | ± 18% | +5% |
| juni 2026 | € 543.000 | ± 18% | +1% |
Bron: CBS/Kadaster Prijsindex Bestaande Koopwoningen, de reeks voor Overijssel en die voor appartementen, met de landelijke maandbeweging; laatste maand juni 2026, daar staat de lijn op het bedrag van vandaag. De marge groeit naar achteren met een halve procentpunt per jaar. De index beschrijft de markt in Overijssel; hoe deze straat daarvan afweek, weet alleen wie er verkocht heeft. Verbouwingen en onderhoud zitten er niet in.
Wat weten we van Stadshof 2?
| Postcode | 7411 VH |
|---|---|
| Woningtype | Appartement · ter plaatse vastgesteld bij de energielabelopname |
| Plek in de rij | 2e van 8 aaneengesloten woningen |
| Gebruiksoppervlakte | 119 m² |
| Bouwjaar | 1877 |
| Ligging in het gebouw | Tussenliggende woonlaag, op de hoek van het gebouw · ter plaatse vastgesteld bij de energielabelopname |
| Warmte in de zomer | Kan flink oplopen De energielabelopname berekende een verhoogd risico op oververhitting (TOjuli 7,3; boven 1,2 geldt als aandachtspunt). In de praktijk merkt u dat aan warme slaapkamers op zomerse dagen. Zonwering, ventilatie of koeling helpen — de indicator zegt niets over de waarde van de woning, wel over het wooncomfort. |
| Energielabel | A · geregistreerd bij RVO (EP-Online), opname in 2024 |
| Gebruik | Gemengd pand Deze woning is zelf uitsluitend woonruimte, maar het pand bevat ook een winkel. Dat werkt beide kanten op: voorzieningen onder handbereik, maar ook meer loop, laden en lossen, of geluid op andere tijden dan bij buren. |
| Inhoud van het pand | 927 m³ · gemeten uit laserhoogtedata — dit is het hele gebouw, niet deze woning |
| Bouwlagen | 4 · bovengronds, geteld uit laserhoogtedata — een kelder telt niet mee |
| Hoogte van het pand | 11,3 meter · van straatniveau tot het hoogste punt van het dak |
| Dakvorm | Schuin dak |
Oppervlakte, bouwjaar en adres komen uit de BAG. Het woningtype leiden wij zelf af uit de pandgeometrie — lees hoe dat werkt en hoe nauwkeurig het is in de methodiek.
Huizenprijzen in Deventer
| Gemiddelde verkoopprijs | € 445.447 |
|---|---|
| Gemiddeld per m² | € 4.490 |
| Gemiddelde verkooptijd | 30 dagen |
| Verkocht in 12 maanden | 1.170 woningen |
| Nieuw te koop gezet | 1.362 woningen |
Voortschrijdend over twaalf maanden tot en met augustus 2026. De jongste maand laten we bewust weg: een verkoop wordt pas bij de notaris geregistreerd, dus die maand mist nog ongeveer 8% van de transacties. Alle bronnen met hun peildatum staan op de bronnenlijst.
Wat ligt er in de buurt?
| Treinstation | 0,8 km |
|---|---|
| Groot overstapstation | 0,8 km |
| Oprit snelweg of N-weg | 1,6 km |
| Supermarkt | 0,3 km |
| Basisschool | 0,4 km |
| Kinderdagverblijf | 0,3 km |
| Huisarts | 0,6 km |
| Apotheek | 0,6 km |
| Ziekenhuis | 3,4 km |
| Restaurant | 0,1 km |
| Bibliotheek | 0,4 km |
| Binnenzwembad | 3,5 km |
| Bioscoop | 1,2 km |
Afstanden van het CBS, berekend over de weg als gemiddelde voor alle inwoners van de buurt samen — een buurtgemiddelde dus, geen meting vanaf deze voordeur. De definities luisteren nauw: het binnenzwembad is echt het dichtstbijzijnde óverdekte bad (een openluchtbad telt niet mee), en de oprit telt zowel rijks- als provinciale wegen.
Welke risico's spelen bij deze woning?
| Beschermd gezicht | Deventer Deze woning ligt in een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht, aangewezen in 1988. Dat geldt voor het hele gebied, ook voor woningen die zelf geen monument zijn: het beperkt vooral wat er aan het aanzicht mag veranderen. |
|---|---|
| Overstroming | Beschermd, in een aangewezen risicogebied Nederland heeft dit gebied aangewezen als gebied met een potentieel significant overstromingsrisico langs het hoofdwatersysteem (de grote rivieren, het IJsselmeer of de zee). De woning ligt achter de grote dijken en duinen die het land beschermen, dus de kans op een overstroming is klein — de Nederlandse dijknormen horen tot de strengste ter wereld. Het valt onder het stroomgebied van de Rijn. Dit geldt voor alle woningen in dit gebied. Bron: de Richtlijn Overstromingsrisico's van Rijkswaterstaat. |
| Bestemming | Bouwregel-02 Volgens het geldende bestemmingsplan valt deze woning onder de bestemming "Bouwregel-02" — geen zuivere woonbestemming. Wat er precies is toegestaan staat in de planregels; de gemeente kan die toelichten. |
| Leefbaarheid | Rond het landelijk gemiddelde Leefbaarometer-score 4.19 in Centrum (2024), gemeten door BZK over vijf dimensies: woningvoorraad, voorzieningen, veiligheid, sociale samenhang en fysieke omgeving. |
| Geluid | Geen opvallende geluidsbronnen
|
De leefbaarheidsscore geldt voor de hele buurt. De geluidcijfers komen uit de Gezondheidsmonitor 2024 van GGD, CBS en RIVM: het is het percentage inwoners dat zégt ernstige hinder te ervaren, geen gemeten geluidsniveau in decibel. Het RIVM schat het buurtcijfer uit een landelijke steekproef, dus het is een indicatie voor de buurt en niet voor deze woning.
Waar let u op bij een woning uit 1877?
Gebouwd vóór de eerste Woningwet, dus zonder bouwvoorschriften: karaktervol, maar alles wat er nu goed aan is, is er later in aangebracht. Dit zijn aandachtspunten die horen bij de bouwperiode vóór 1906 — geen vaststellingen over deze woning. Een gerenoveerde woning kan er niets meer van hebben; alleen een bouwkundige keuring geeft zekerheid.
| Fundering uit de tijd vóór beton | Woningen uit deze periode staan op houten palen of direct op de ondergrond ("op staal"). Houten palen zijn kwetsbaar voor grondwaterstanden; of dat hier speelt hangt van de bodem af — zie het funderingsrisico op deze pagina. |
|---|---|
| Massieve muren, geen spouw | De spouwmuur werd pas in de jaren twintig gangbaar. Oudere muren zijn massief: na-isoleren kan alleen aan de binnen- of buitenzijde, wat ingrijpender en duurder is dan spouwisolatie. |
| Loden waterleidingen | Tot circa 1960 werden waterleidingen van lood aangelegd. Zijn ze nooit vervangen, dan raadt de GGD af het water als drinkwater voor jonge kinderen te gebruiken. Vervanging is bij de meeste woningen allang gebeurd, maar het is een controlepunt bij aankoop. |
| Houten balklagen en kap | Balkkoppen in vochtig metselwerk en een originele kap zijn de klassieke plekken voor houtrot en zwam. Bij een woning van deze leeftijd is een bouwkundige keuring geen formaliteit maar de kern van het huiswerk. |
Welke woningen lijken op Stadshof 2?
Appartementen in Centrum met een vergelijkbare oppervlakte.
- Brink 88BE
- Assenstraat 8BGeen label
- Assenstraat 73A+
- Hofstraat 40C
- Assenstraat 57BGeen label
- Polstraat 76BGeen label
Welke woningen liggen er nog meer aan de Stadshof?
13 woningen. Bekijk de hele straat.
- Stadshof 1
- Stadshof 1A
- Stadshof 1B
- Stadshof 2
- Stadshof 5
- Stadshof 5A
- Stadshof 5B
- Stadshof 5C
- Stadshof 5D
- Stadshof 7
- Stadshof 7A
- Stadshof 7B
Veelgestelde vragen over Stadshof 2
Wat is Stadshof 2 in Deventer waard?
De waarde-indicatie ligt tussen € 445.000 en € 641.000: 119 m² maal € 4.563 per m² voor deze woning, afgeleid van het prijspeil in Deventer en geijkt op werkelijke verkoopprijzen. Die marge van 18% is niet gekozen maar gemeten: van de woningen zoals deze verkocht vier op de vijf binnen dit bereik. Het is een indicatie op basis van omgevingscijfers, geen taxatie van deze specifieke woning.
Welke vraagprijs past bij Stadshof 2?
Als deze woning nu te koop komt, verwachten we een vraagprijs rond € 548.000, tussen € 468.000 en € 627.000. Dat is iets meer dan de waarde-indicatie van € 543.000: voor woningen als deze wordt weinig overboden, en een woning die nu te koop komt, wordt gemiddeld iets hoger in de markt gezet dan waarvoor hij uiteindelijk verkocht wordt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, per prijsklasse, woningtype en buurt. Een vraagprijs blijft een keuze van verkoper en makelaar.
Hoeveel is Stadshof 2 in waarde gestegen sinds 2021?
Van ongeveer € 370.000 in januari 2021 naar € 543.000 nu: +47%, volgens de CBS/Kadaster-prijsindex van Overijssel op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Hoeveel woonoppervlakte heeft Stadshof 2?
119 m² gebruiksoppervlakte volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG).
Wat voor woning is Stadshof 2?
Dit is een appartement. Dat is niet afgeleid maar ter plaatse vastgesteld door de energieadviseur bij de labelopname — de sterkste bron die er voor dit gegeven bestaat. Het type doet ertoe voor het bedrag: het bepaalt met welke prijscurve wij rekenen. Kleine woningen brengen per vierkante meter meer op dan grote, en hoe sterk dat verschil is, verschilt per type.
Uit welk bouwjaar is Stadshof 2?
Het bouwjaar is 1877, volgens de BAG.
Welk energielabel heeft Stadshof 2?
Energielabel A, vastgesteld bij een opname in 2024. Bron: EP-Online, het officiële labelregister van RVO. Een label geldt tien jaar; een verbouwing of verduurzaming ertussenin maakt het niet automatisch actueel.
Wat verbruikt Stadshof 2 aan energie?
De labelberekening komt uit op ongeveer 138 kWh per jaar, bij een warmtebehoefte van 100 kWh per m² — dat laatste zegt iets over de isolatie van de schil, los van de verwarmingsinstallatie. Dit is een genormeerd getal uit het energielabel: het rekent met standaard bewonersgedrag, niet met dat van de huidige of toekomstige bewoner. De werkelijke rekening hangt af van gezinsgrootte, thermostaat en tarieven.
Waar komen deze cijfers vandaan?
- Is een monument meer of minder waard?
- Wat is mijn appartement waard?
- Wat is mijn huis waard?
- Hoe betrouwbaar is een online woningwaarde-check?
Wij tonen uitsluitend gegevens over het gebouw, nooit over de bewoners of de eigenaar (waarom dit huis hier staat). Klopt er iets niet, of wilt u niet dat deze pagina bestaat? Laat deze pagina verwijderen — zonder opgaaf van reden, wij beoordelen het verzoek niet.