Westerstraat 22, Baarn
Een twee-onder-een-kapwoning van 111 m² uit 1912, in de buurt Oude-Oosterhei.
Waarde-indicatie
€ 632.000
middelste schatting, gemiddeld onderhouden · verkopen t/m juni 2026, naar het prijspeil van nu
Vier van de vijf woningen zoals deze verkopen tussen deze twee bedragen. Bij dit woningtype, deze grootte en wat we verder van deze woning weten is de marge ± 17%.
Weet u hoe deze woning erbij staat?
Het bedrag hierboven gaat uit van gemiddeld onderhoud. Kies hieronder wat er van toepassing is, dan wordt de schatting scherper.
Wat is een compleet dossier?
Energielabel, woningtype en bestemmingsplan zijn bekend.
Hieronder staat wat deze bandbreedte breed maakt: eerst wat er voor dit adres niet geregistreerd is, daarna wat nergens geregistreerd wordt.
- Staat van onderhoud en afwerking binnen — geen enkele registratie legt dit vast
- Verbouwingen die niet in de BAG staan
Weet u de onderhoudsstaat? Geef hem op bij de waarde-indicatie — dan wordt de schatting scherper.
- Woonoppervlak111 m²
- Bouwjaar1912
- WoningtypeTwee-onder-een-kapwoning
- Prijs per m²€ 5.694voor deze woning
Waarom dit bedrag?
We rekenen van de gemiddelde prijs per m² in Oude-Oosterhei naar dit adres toe. Die buurtprijs is een gemiddelde over álle woningtypen; hieronder staat wat deze woning daarvan onderscheidt, het zwaarste eerst.
| Bijzonderheid van deze woning | Effect op de waarde |
|---|---|
| Twee-onder-een-kapwoning van 111 m² Dit type ligt in deze maat boven de gemiddelde woning in Oude-Oosterhei. | omhoog |
| Bouwjaar 1912 Landelijk gemeten brengen woningen uit deze bouwperiode minder op dan gemiddeld. | omlaag |
| Energielabel E Kopers rekenen de energierekening en de verbeterkosten mee; dat drukt de prijs. Dit label is vóór 2021 op afstand vastgesteld; zulke labels blijken bij verkoop iets meer waard dan de letter alleen doet vermoeden. | omlaag |
| Eigen perceel van 220 m² Ruim bemeten voor een woning van 111 m². | omhoog |
| Staat van onderhoud en afwerking binnen Daar bestaat geen openbare bron voor. Dit is het deel van de bandbreedte dat blijft, ook als al het andere bekend is. | niet bekend |
Deze pijlen zijn niet door ons opgeschreven maar door het model berekend: ze laten zien welke kant elk kenmerk het bedrag op duwt ten opzichte van de gemiddelde woning in Oude-Oosterhei. Hoeveel euro elke post precies waard is, en hoe wij dat gemeten hebben, staat in de methodiek.
Wat weten we van Westerstraat 22?
| Postcode | 3742 AX |
|---|---|
| Woningtype | Twee-onder-een-kapwoning · ter plaatse vastgesteld bij de energielabelopname |
| Plek in de rij | 1e van 2 aaneengesloten woningen |
| Gebruiksoppervlakte | 111 m² |
| Bouwjaar | 1912 |
| Perceeloppervlakte | 220 m² · kadastraal vastgesteld |
| Energielabel | E · geregistreerd bij RVO (EP-Online), opname in 2020 |
| Inhoud van het pand | 449 m³ · gemeten uit laserhoogtedata |
| Bouwlagen | 2 · bovengronds, geteld uit laserhoogtedata — een kelder telt niet mee |
| Hoogte van het pand | 8,4 meter · van straatniveau tot het hoogste punt van het dak |
| Dakvorm | Schuin dak |
| Ruimte voor zonnepanelen | Circa 19 panelen Op 54 m² bruikbaar dakvlak, gemeten uit laserhoogtedata. Het grootste dakvlak ligt op het zuiden. Daken op het noorden zijn niet meegeteld. Schaduw van bomen of buurpanden kennen wij niet, en die kan het aantal flink drukken. |
Oppervlakte, bouwjaar en adres komen uit de BAG. Het woningtype leiden wij zelf af uit de pandgeometrie — lees hoe dat werkt en hoe nauwkeurig het is in de methodiek.
Huizenprijzen in Baarn
| Gemiddelde verkoopprijs | € 615.079 |
|---|---|
| Gemiddeld per m² | € 5.655 |
| Gemiddelde verkooptijd | 48 dagen |
| Verkocht in 12 maanden | 409 woningen |
| Nieuw te koop gezet | 579 woningen |
Voortschrijdend over twaalf maanden tot en met juni 2026. De jongste maand laten we bewust weg: een verkoop wordt pas bij de notaris geregistreerd, dus die maand mist nog ongeveer 8% van de transacties. Alle bronnen met hun peildatum staan op de bronnenlijst.
Wat ligt er in de buurt?
| Treinstation | 1,3 km |
|---|---|
| Groot overstapstation | 9,5 km |
| Oprit snelweg of N-weg | 1,6 km |
| Supermarkt | 0,6 km |
| Basisschool | 0,5 km |
| Kinderdagverblijf | 0,3 km |
| Huisarts | 0,5 km |
| Apotheek | 0,5 km |
| Ziekenhuis | 2 km |
| Restaurant | 0,4 km |
| Bibliotheek | 0,9 km |
| Binnenzwembad | 2 km |
| Bioscoop | 9,5 km |
Afstanden van het CBS, berekend over de weg als gemiddelde voor alle inwoners van de buurt samen — een buurtgemiddelde dus, geen meting vanaf deze voordeur. De definities luisteren nauw: het binnenzwembad is echt het dichtstbijzijnde óverdekte bad (een openluchtbad telt niet mee), en de oprit telt zowel rijks- als provinciale wegen.
Welke risico's spelen bij deze woning?
| Fundering | Verhoogde aandacht voor de fundering In dit postcodegebied is 100% van de panden van vóór 1970, en de ondergrond valt onder niet indeelbaar. Deze woning is van 1912 en valt daarmee in de bouwperiode waar de kaart op wijst. |
|---|---|
| Bestemming | Wonen Volgens het geldende bestemmingsplan heeft deze woning een woonbestemming. |
| Leefbaarheid | Boven het landelijk gemiddelde Leefbaarometer-score 4.25 in Oude-Oosterhei (2024), gemeten door BZK over vijf dimensies: woningvoorraad, voorzieningen, veiligheid, sociale samenhang en fysieke omgeving. |
| Geluid | Geen opvallende geluidsbronnen
|
De funderingskaart van RVO doet een uitspraak over een postcodegebied, niet over een individuele woning: twee huizen in dezelfde straat kunnen een totaal verschillende fundering hebben. Peiljaar 2019. Voor zekerheid is funderingsonderzoek nodig. De leefbaarheidsscore geldt voor de hele buurt. De geluidcijfers komen uit de Gezondheidsmonitor 2024 van GGD, CBS en RIVM: het is het percentage inwoners dat zégt ernstige hinder te ervaren, geen gemeten geluidsniveau in decibel. Het RIVM schat het buurtcijfer uit een landelijke steekproef, dus het is een indicatie voor de buurt en niet voor deze woning.
Waar let u op bij een woning uit 1912?
Gebouwd onder de eerste Woningwet (1901), nog grotendeels met massieve muren en houten constructies. Dit zijn aandachtspunten die horen bij de bouwperiode 1906 – 1919 — geen vaststellingen over deze woning. Een gerenoveerde woning kan er niets meer van hebben; alleen een bouwkundige keuring geeft zekerheid.
| Fundering uit de tijd vóór beton | Woningen uit deze periode staan op houten palen of direct op de ondergrond ("op staal"). Houten palen zijn kwetsbaar voor grondwaterstanden; of dat hier speelt hangt van de bodem af — zie het funderingsrisico op deze pagina. |
|---|---|
| Massieve muren, geen spouw | De spouwmuur werd pas in de jaren twintig gangbaar. Oudere muren zijn massief: na-isoleren kan alleen aan de binnen- of buitenzijde, wat ingrijpender en duurder is dan spouwisolatie. |
| Loden waterleidingen | Tot circa 1960 werden waterleidingen van lood aangelegd. Zijn ze nooit vervangen, dan raadt de GGD af het water als drinkwater voor jonge kinderen te gebruiken. Vervanging is bij de meeste woningen allang gebeurd, maar het is een controlepunt bij aankoop. |
| Gebouwd zonder isolatie-eis | De eerste wettelijke isolatie-eis dateert van 1975. Woningen van vóór die tijd zijn kaal opgeleverd: enkel glas, ongeïsoleerd dak en vloer. Veel is inmiddels na-geïsoleerd, maar het energielabel verklapt hoeveel er werkelijk gebeurd is. |
Welke woningen lijken op Westerstraat 22?
Twee-onder-een-kapwoningen in Oude-Oosterhei met een vergelijkbare oppervlakte.
Welke woningen liggen er nog meer aan de Westerstraat?
27 woningen. Bekijk de hele straat.
- Westerstraat 1
- Westerstraat 2
- Westerstraat 3
- Westerstraat 4
- Westerstraat 6
- Westerstraat 8
- Westerstraat 9
- Westerstraat 10
- Westerstraat 11
- Westerstraat 11A
- Westerstraat 11B
- Westerstraat 11C
Veelgestelde vragen over Westerstraat 22
Wat is Westerstraat 22 in Baarn waard?
De waarde-indicatie ligt tussen € 525.000 en € 739.000: 111 m² maal € 5.694 per m² voor deze woning, afgeleid van het prijspeil in Baarn en geijkt op werkelijke verkoopprijzen. Die marge van 17% is niet gekozen maar gemeten: van de woningen zoals deze verkocht vier op de vijf binnen dit bereik. Het is een indicatie op basis van omgevingscijfers, geen taxatie van deze specifieke woning.
Hoeveel woonoppervlakte heeft Westerstraat 22?
111 m² gebruiksoppervlakte volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG).
Wat voor woning is Westerstraat 22?
Dit is een twee-onder-een-kapwoning. Dat is niet afgeleid maar ter plaatse vastgesteld door de energieadviseur bij de labelopname — de sterkste bron die er voor dit gegeven bestaat. Het type doet ertoe voor het bedrag: het bepaalt met welke prijscurve wij rekenen. Kleine woningen brengen per vierkante meter meer op dan grote, en hoe sterk dat verschil is, verschilt per type.
Uit welk bouwjaar is Westerstraat 22?
Het bouwjaar is 1912, volgens de BAG.
Welk energielabel heeft Westerstraat 22?
Energielabel E, vastgesteld bij een opname in 2020. Bron: EP-Online, het officiële labelregister van RVO. Een label geldt tien jaar; een verbouwing of verduurzaming ertussenin maakt het niet automatisch actueel.
Wat verbruikt Westerstraat 22 aan energie?
De labelberekening komt uit op ongeveer 155.569 kWh per jaar. Dit is een genormeerd getal uit het energielabel: het rekent met standaard bewonersgedrag, niet met dat van de huidige of toekomstige bewoner. De werkelijke rekening hangt af van gezinsgrootte, thermostaat en tarieven.
Hoe groot is het perceel van Westerstraat 22?
Het kadastrale perceel is 220 m². Dat is de grond die bij deze woning hoort volgens de Kadastrale Kaart, inclusief de grond onder het huis zelf — de tuin is dus kleiner dan dit getal.
Waar in de rij staat Westerstraat 22?
Deze woning is de 1e van 2 aaneengesloten woningen. Dat maakt het een hoekwoning: één buurmuur in plaats van twee, meestal meer daglicht en vaker een oprit of extra tuin. Hoekwoningen brengen landelijk gemeten meer op dan tussenwoningen van dezelfde grootte, en dat verschil zit in het bedrag verwerkt.
Waar komen deze cijfers vandaan?
- Wat doet funderingsschade met de waarde van mijn huis?
- Wat is mijn huis waard?
- Is een woningwaarde-indicatie hetzelfde als een taxatie?
- Waarom geeft elke woningwaarde-site een ander bedrag?
Wij tonen uitsluitend gegevens over het gebouw, nooit over de bewoners of de eigenaar. Klopt er iets niet, of wilt u niet dat deze pagina bestaat? Laat deze pagina verwijderen — zonder opgaaf van reden, wij beoordelen het verzoek niet.