Westerstraat 11A, Baarn
Een appartement van 59 m² uit 1904, in de buurt Oude-Oosterhei.
Waarde-indicatie
€ 369.000
middelste schatting, gemiddeld onderhouden · verkopen t/m augustus 2026, naar het prijspeil van nu
Vier van de vijf woningen zoals deze verkopen tussen deze twee bedragen. Bij dit woningtype, deze grootte en wat we verder van deze woning weten is de marge ± 18%.
Weet u hoe deze woning erbij staat?
Het bedrag hierboven gaat uit van gemiddeld onderhoud. Kies hieronder wat er van toepassing is, dan wordt de schatting scherper.
Weet u de WOZ-waarde van deze woning?
Met de WOZ-waarde van uw beschikking wordt de schatting gemiddeld ruim een kwart scherper. Wij bewaren het bedrag niet: het verandert alleen wat u nu ziet.
Wat is een compleet dossier?
Energielabel, woningtype en bestemmingsplan zijn bekend.
Hieronder staat wat deze bandbreedte breed maakt: eerst wat er voor dit adres niet geregistreerd is, daarna wat nergens geregistreerd wordt.
- Staat van onderhoud en afwerking binnen — geen enkele registratie legt dit vast
- Verbouwingen die niet in de BAG staan
Weet u de onderhoudsstaat? Geef hem op bij de waarde-indicatie — dan wordt de schatting scherper.
- Gebruiksoppervlakte59 m²
- Bouwjaar1904
- WoningtypeAppartement
- Prijs per m²€ 6.247voor deze woning
Waarom dit bedrag?
We rekenen van de gemiddelde prijs per m² in Oude-Oosterhei naar dit adres toe. Die buurtprijs is een gemiddelde over álle woningtypen; hieronder staat wat deze woning daarvan onderscheidt, het zwaarste eerst.
| Bijzonderheid van deze woning | Effect op de prijs per m² |
|---|---|
| Appartement van 59 m² Per m² brengt een appartement van deze maat méér op dan de gemiddelde woning in Oude-Oosterhei — dat gemiddelde is een mix van alle woningtypen en maten. | omhoog |
| Energielabel G Kopers rekenen de energierekening en de verbeterkosten mee; dat drukt de prijs. | omlaag |
| Ligging in het gebouw: bovenste woonlaag Deze ligging brengt landelijk gemeten meer op dan de andere lagen in een gebouw. | omhoog |
| Bouwjaar 1904 Landelijk gemeten brengen woningen uit deze bouwperiode minder op dan gemiddeld. | omlaag |
| Gemeten woonoppervlakte 62 m², geregistreerd 59 m² De energieadviseur mat ter plaatse meer verwarmde woonruimte dan de registratie vermeldt. | omhoog |
| Staat van onderhoud en afwerking binnen Daar bestaat geen openbare bron voor. Dit is het deel van de bandbreedte dat blijft, ook als al het andere bekend is. | niet bekend |
Deze pijlen zijn niet door ons opgeschreven maar door het model berekend: ze laten zien welke kant elk kenmerk de prijs per m² op duwt ten opzichte van de gemiddelde woning in Oude-Oosterhei. Het aantal vierkante meters zelf staat niet in deze tabel — dat is de vermenigvuldiging waar het bedrag mee begint. Hoeveel euro elke post precies waard is, en hoe wij dat gemeten hebben, staat in de methodiek.
Welke vraagprijs past bij Westerstraat 11A?
Verwachte vraagprijs
€ 361.000
tussen € 308.000 en € 413.000
als de woning nu te koop komt, gemiddeld onderhouden
+2% overboden
Verwachte verkoopprijs
€ 369.000
de waarde-indicatie van deze woning
De waarde-indicatie van € 369.000 is wat de woning naar verwachting opbrengt. Een vraagprijs ligt daar meestal onder: een woning wordt iets lager in de markt gezet, en kopers bieden eroverheen. Voor een appartement in deze prijsklasse en in Oude-Oosterhei verwachten we dat de verkoopprijs 2% boven deze vraagprijs uitkomt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, en hangt af van de markt van nu, de prijsklasse, het woningtype en de buurt.
Een vraagprijs is een keuze van verkoper en makelaar, geen meting: hij kan bewust lager of hoger liggen. De marge is iets smaller dan bij de waarde-indicatie, omdat bij een verkoopprijs ook het bieden onzekerheid toevoegt; gemeten valt 80% van de echte vraagprijzen erbinnen. Geeft u bij de waarde-indicatie de onderhoudsstaat op, dan staat daar ook de vraagprijs die daarbij past. Hoe wij dit rekenen en hoe dicht het bij echte vraagprijzen ligt, staat in de methodiek; hoeveel er per gemeente en prijsklasse overboden wordt, in ons artikel over overbieden.
Hoe ontwikkelde de waarde van Westerstraat 11A zich?
Een woning van deze waarde in Utrecht was in oktober 2016 ongeveer € 171.000 waard en is nu € 369.000: +116% in 10 jaar. Dit is de prijsontwikkeling in Utrecht volgens de CBS/Kadaster-prijsindex, toegepast op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Alle bedragen per jaar
| Maand | Waarde-indicatie | Marge | Verandering |
|---|---|---|---|
| januari 2017 | € 176.000 | ± 23% | — |
| januari 2018 | € 198.000 | ± 22% | +13% |
| januari 2019 | € 221.000 | ± 22% | +12% |
| januari 2020 | € 237.000 | ± 21% | +7% |
| januari 2021 | € 256.000 | ± 21% | +8% |
| januari 2022 | € 308.000 | ± 20% | +20% |
| januari 2023 | € 297.000 | ± 20% | −4% |
| januari 2024 | € 309.000 | ± 19% | +4% |
| januari 2025 | € 349.000 | ± 19% | +13% |
| januari 2026 | € 363.000 | ± 18% | +4% |
| juni 2026 | € 369.000 | ± 18% | +2% |
Bron: CBS/Kadaster Prijsindex Bestaande Koopwoningen, de reeks voor Utrecht en die voor appartementen, met de landelijke maandbeweging; laatste maand juni 2026, daar staat de lijn op het bedrag van vandaag. De marge groeit naar achteren met een halve procentpunt per jaar. De index beschrijft de markt in Utrecht; hoe deze straat daarvan afweek, weet alleen wie er verkocht heeft. Verbouwingen en onderhoud zitten er niet in.
Wat weten we van Westerstraat 11A?
| Postcode | 3742 AW |
|---|---|
| Woningtype | Appartement · ter plaatse vastgesteld bij de energielabelopname |
| Gebruiksoppervlakte | 59 m² |
| Bouwjaar | 1904 |
| Ligging in het gebouw | Bovenste woonlaag, op de hoek van het gebouw · ter plaatse vastgesteld bij de energielabelopname |
| Energielabel | G · geregistreerd bij RVO (EP-Online), opname in 2026 |
| Inhoud van het pand | 1.082 m³ · gemeten uit laserhoogtedata — dit is het hele gebouw, niet deze woning |
| Bouwlagen | 3 · bovengronds, geteld uit laserhoogtedata — een kelder telt niet mee |
| Hoogte van het pand | 8,7 meter · van straatniveau tot het hoogste punt van het dak |
| Dakvorm | Schuin dak |
Oppervlakte, bouwjaar en adres komen uit de BAG. Het woningtype leiden wij zelf af uit de pandgeometrie — lees hoe dat werkt en hoe nauwkeurig het is in de methodiek.
Huizenprijzen in Baarn
| Gemiddelde verkoopprijs | € 613.959 |
|---|---|
| Gemiddeld per m² | € 5.687 |
| Gemiddelde verkooptijd | 49 dagen |
| Verkocht in 12 maanden | 403 woningen |
| Nieuw te koop gezet | 534 woningen |
Voortschrijdend over twaalf maanden tot en met augustus 2026. De jongste maand laten we bewust weg: een verkoop wordt pas bij de notaris geregistreerd, dus die maand mist nog ongeveer 8% van de transacties. Alle bronnen met hun peildatum staan op de bronnenlijst.
Wat ligt er in de buurt?
| Treinstation | 1,3 km |
|---|---|
| Groot overstapstation | 9,5 km |
| Oprit snelweg of N-weg | 1,6 km |
| Supermarkt | 0,6 km |
| Basisschool | 0,5 km |
| Kinderdagverblijf | 0,3 km |
| Huisarts | 0,5 km |
| Apotheek | 0,5 km |
| Ziekenhuis | 2 km |
| Restaurant | 0,4 km |
| Bibliotheek | 0,9 km |
| Binnenzwembad | 2 km |
| Bioscoop | 9,5 km |
Afstanden van het CBS, berekend over de weg als gemiddelde voor alle inwoners van de buurt samen — een buurtgemiddelde dus, geen meting vanaf deze voordeur. De definities luisteren nauw: het binnenzwembad is echt het dichtstbijzijnde óverdekte bad (een openluchtbad telt niet mee), en de oprit telt zowel rijks- als provinciale wegen.
Welke risico's spelen bij deze woning?
| Fundering | Verhoogde aandacht voor de fundering In dit postcodegebied is 73% van de panden van vóór 1970, en de ondergrond valt onder niet indeelbaar. Deze woning is van 1904 en valt daarmee in de bouwperiode waar de kaart op wijst. |
|---|---|
| Bestemming | Wonen Volgens het geldende bestemmingsplan heeft deze woning een woonbestemming. |
| Leefbaarheid | Boven het landelijk gemiddelde Leefbaarometer-score 4.25 in Oude-Oosterhei (2024), gemeten door BZK over vijf dimensies: woningvoorraad, voorzieningen, veiligheid, sociale samenhang en fysieke omgeving. |
| Geluid | Geen opvallende geluidsbronnen
|
De funderingskaart van RVO doet een uitspraak over een postcodegebied, niet over een individuele woning: twee huizen in dezelfde straat kunnen een totaal verschillende fundering hebben. Peiljaar 2019. Voor zekerheid is funderingsonderzoek nodig. De leefbaarheidsscore geldt voor de hele buurt. De geluidcijfers komen uit de Gezondheidsmonitor 2024 van GGD, CBS en RIVM: het is het percentage inwoners dat zégt ernstige hinder te ervaren, geen gemeten geluidsniveau in decibel. Het RIVM schat het buurtcijfer uit een landelijke steekproef, dus het is een indicatie voor de buurt en niet voor deze woning.
Waar let u op bij een woning uit 1904?
Gebouwd vóór de eerste Woningwet, dus zonder bouwvoorschriften: karaktervol, maar alles wat er nu goed aan is, is er later in aangebracht. Dit zijn aandachtspunten die horen bij de bouwperiode vóór 1906 — geen vaststellingen over deze woning. Een gerenoveerde woning kan er niets meer van hebben; alleen een bouwkundige keuring geeft zekerheid.
| Fundering uit de tijd vóór beton | Woningen uit deze periode staan op houten palen of direct op de ondergrond ("op staal"). Houten palen zijn kwetsbaar voor grondwaterstanden; of dat hier speelt hangt van de bodem af — zie het funderingsrisico op deze pagina. |
|---|---|
| Massieve muren, geen spouw | De spouwmuur werd pas in de jaren twintig gangbaar. Oudere muren zijn massief: na-isoleren kan alleen aan de binnen- of buitenzijde, wat ingrijpender en duurder is dan spouwisolatie. |
| Loden waterleidingen | Tot circa 1960 werden waterleidingen van lood aangelegd. Zijn ze nooit vervangen, dan raadt de GGD af het water als drinkwater voor jonge kinderen te gebruiken. Vervanging is bij de meeste woningen allang gebeurd, maar het is een controlepunt bij aankoop. |
| Houten balklagen en kap | Balkkoppen in vochtig metselwerk en een originele kap zijn de klassieke plekken voor houtrot en zwam. Bij een woning van deze leeftijd is een bouwkundige keuring geen formaliteit maar de kern van het huiswerk. |
Welke woningen lijken op Westerstraat 11A?
Appartementen in Oude-Oosterhei met een vergelijkbare oppervlakte.
- Meester Pluimhof 26Geen label
- Meester Pluimhof 39B
- Meester Pluimhof 4Geen label
- Sparrenlaan 19Geen label
- Meester Pluimhof 7A
- Meester Pluimhof 11B
Welke woningen liggen er nog meer aan de Westerstraat?
27 woningen. Bekijk de hele straat.
- Westerstraat 1
- Westerstraat 2
- Westerstraat 3
- Westerstraat 4
- Westerstraat 6
- Westerstraat 8
- Westerstraat 9
- Westerstraat 10
- Westerstraat 11
- Westerstraat 11A
- Westerstraat 11B
- Westerstraat 11C
Veelgestelde vragen over Westerstraat 11A
Wat is Westerstraat 11A in Baarn waard?
De waarde-indicatie ligt tussen € 302.000 en € 435.000: 59 m² maal € 6.247 per m² voor deze woning, afgeleid van het prijspeil in Baarn en geijkt op werkelijke verkoopprijzen. Die marge van 18% is niet gekozen maar gemeten: van de woningen zoals deze verkocht vier op de vijf binnen dit bereik. Het is een indicatie op basis van omgevingscijfers, geen taxatie van deze specifieke woning.
Welke vraagprijs past bij Westerstraat 11A?
Als deze woning nu te koop komt, verwachten we een vraagprijs rond € 361.000, tussen € 308.000 en € 413.000. De waarde-indicatie is € 369.000: we verwachten dat de verkoopprijs 2% boven deze vraagprijs uitkomt, omdat er voor woningen als deze in Baarn overboden wordt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, per prijsklasse, woningtype en buurt. Een vraagprijs blijft een keuze van verkoper en makelaar.
Hoeveel is Westerstraat 11A in waarde gestegen sinds 2021?
Van ongeveer € 256.000 in januari 2021 naar € 369.000 nu: +44%, volgens de CBS/Kadaster-prijsindex van Utrecht op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Hoeveel woonoppervlakte heeft Westerstraat 11A?
59 m² gebruiksoppervlakte volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG).
Wat voor woning is Westerstraat 11A?
Dit is een appartement. Dat is niet afgeleid maar ter plaatse vastgesteld door de energieadviseur bij de labelopname — de sterkste bron die er voor dit gegeven bestaat. Het type doet ertoe voor het bedrag: het bepaalt met welke prijscurve wij rekenen. Kleine woningen brengen per vierkante meter meer op dan grote, en hoe sterk dat verschil is, verschilt per type.
Uit welk bouwjaar is Westerstraat 11A?
Het bouwjaar is 1904, volgens de BAG.
Welk energielabel heeft Westerstraat 11A?
Energielabel G, vastgesteld bij een opname in 2026. Bron: EP-Online, het officiële labelregister van RVO. Een label geldt tien jaar; een verbouwing of verduurzaming ertussenin maakt het niet automatisch actueel.
Wat verbruikt Westerstraat 11A aan energie?
De labelberekening komt uit op ongeveer 487 kWh per jaar, bij een warmtebehoefte van 238 kWh per m² — dat laatste zegt iets over de isolatie van de schil, los van de verwarmingsinstallatie. Dit is een genormeerd getal uit het energielabel: het rekent met standaard bewonersgedrag, niet met dat van de huidige of toekomstige bewoner. De werkelijke rekening hangt af van gezinsgrootte, thermostaat en tarieven.
Waar komen deze cijfers vandaan?
- Wat doet funderingsschade met de waarde van mijn huis?
- Wat betekent funderingsrisicoklasse A tot E?
- Wat is mijn appartement waard?
- Wat is mijn huis waard?
Wij tonen uitsluitend gegevens over het gebouw, nooit over de bewoners of de eigenaar (waarom dit huis hier staat). Klopt er iets niet, of wilt u niet dat deze pagina bestaat? Laat deze pagina verwijderen — zonder opgaaf van reden, wij beoordelen het verzoek niet.