De Kat 21, Westhem
Een hoekwoning van 132 m² uit 1930, in de buurt Westhem.
Waarde-indicatie
€ 365.000
middelste schatting, gemiddeld onderhouden · verkopen t/m augustus 2026, naar het prijspeil van nu
Vier van de vijf woningen zoals deze verkopen tussen deze twee bedragen. Bij dit woningtype, deze grootte en wat we verder van deze woning weten is de marge ± 25%.
Weet u hoe deze woning erbij staat?
Het bedrag hierboven gaat uit van gemiddeld onderhoud. Kies hieronder wat er van toepassing is, dan wordt de schatting scherper.
Hieronder staat wat deze bandbreedte breed maakt: eerst wat er voor dit adres niet geregistreerd is, daarna wat nergens geregistreerd wordt.
- Bestemming horeca, geen zuivere woonbestemming
- Staat van onderhoud en afwerking binnen — geen enkele registratie legt dit vast
- Verbouwingen die niet in de BAG staan
Weet u de onderhoudsstaat? Geef hem op bij de waarde-indicatie — dan wordt de schatting scherper.
- Gebruiksoppervlakte132 m²
- Bouwjaar1930
- WoningtypeHoekwoning
- Prijs per m²€ 2.768voor deze woning
Waarom dit bedrag?
We rekenen van de gemiddelde prijs per m² in Westhem naar dit adres toe. Die buurtprijs is een gemiddelde over álle woningtypen; hieronder staat wat deze woning daarvan onderscheidt, het zwaarste eerst.
| Bijzonderheid van deze woning | Effect op de prijs per m² |
|---|---|
| Energielabel E Kopers rekenen de energierekening en de verbeterkosten mee; dat drukt de prijs. | omlaag |
| Hoekwoning van 132 m² Per m² brengt een hoekwoning van deze maat mínder op dan de gemiddelde woning in Westhem: hoe groter de woning, hoe lager de prijs per m². De 132 m² zelf zitten al in het bedrag. | omlaag |
| Eigen perceel van 168 m² Krap bemeten voor een woning van 132 m². Het model kijkt naar de verhouding tussen grond en woonoppervlak, niet naar het aantal vierkante meters alleen. | omlaag |
| Gemeten woonoppervlakte 122 m², geregistreerd 132 m² De energieadviseur mat ter plaatse minder verwarmde woonruimte dan de registratie vermeldt. | omlaag |
| Bouwjaar 1930 Landelijk gemeten brengen woningen uit deze bouwperiode minder op dan gemiddeld. | omlaag |
| Staat van onderhoud en afwerking binnen Daar bestaat geen openbare bron voor. Dit is het deel van de bandbreedte dat blijft, ook als al het andere bekend is. | niet bekend |
Deze pijlen zijn niet door ons opgeschreven maar door het model berekend: ze laten zien welke kant elk kenmerk de prijs per m² op duwt ten opzichte van de gemiddelde woning in Westhem. Het aantal vierkante meters zelf staat niet in deze tabel — dat is de vermenigvuldiging waar het bedrag mee begint. Hoeveel euro elke post precies waard is, en hoe wij dat gemeten hebben, staat in de methodiek.
Welke vraagprijs past bij De Kat 21?
Verwachte vraagprijs
€ 360.000
tussen € 284.000 en € 437.000
als de woning nu te koop komt, gemiddeld onderhouden
+1% overboden
Verwachte verkoopprijs
€ 365.000
de waarde-indicatie van deze woning
De waarde-indicatie van € 365.000 is wat de woning naar verwachting opbrengt. Een vraagprijs ligt daar meestal onder: een woning wordt iets lager in de markt gezet, en kopers bieden eroverheen. Voor een hoekwoning in deze prijsklasse en in Westhem verwachten we dat de verkoopprijs 1% boven deze vraagprijs uitkomt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, en hangt af van de markt van nu, de prijsklasse, het woningtype en de buurt.
De gemeente Súdwest-Fryslân, de afgelopen twaalf maanden
- woningen verkocht waarvan wij de vraagprijs kennen
- 882
- daarvan ging boven de vraagprijs weg
- 55%
- de middelste verkoop boven de vraagprijs
- 1%
Een vraagprijs is een keuze van verkoper en makelaar, geen meting: hij kan bewust lager of hoger liggen. De marge is iets smaller dan bij de waarde-indicatie, omdat bij een verkoopprijs ook het bieden onzekerheid toevoegt; gemeten valt 80% van de echte vraagprijzen erbinnen. Geeft u bij de waarde-indicatie de onderhoudsstaat op, dan staat daar ook de vraagprijs die daarbij past. Hoe wij dit rekenen en hoe dicht het bij echte vraagprijzen ligt, staat in de methodiek; hoeveel er per gemeente en prijsklasse overboden wordt, in ons artikel over overbieden.
Hoe ontwikkelde de waarde van De Kat 21 zich?
Een woning van deze waarde in Fryslân was in oktober 2016 ongeveer € 172.000 waard en is nu € 365.000: +112% in 10 jaar. Dit is de prijsontwikkeling in Fryslân volgens de CBS/Kadaster-prijsindex, toegepast op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Alle bedragen per jaar
| Maand | Waarde-indicatie | Marge | Verandering |
|---|---|---|---|
| januari 2017 | € 174.000 | ± 30% | — |
| januari 2018 | € 185.000 | ± 29% | +7% |
| januari 2019 | € 199.000 | ± 29% | +8% |
| januari 2020 | € 213.000 | ± 28% | +7% |
| januari 2021 | € 235.000 | ± 28% | +10% |
| januari 2022 | € 290.000 | ± 27% | +24% |
| januari 2023 | € 291.000 | ± 27% | +0% |
| januari 2024 | € 298.000 | ± 26% | +2% |
| januari 2025 | € 337.000 | ± 26% | +13% |
| januari 2026 | € 360.000 | ± 25% | +7% |
| juni 2026 | € 365.000 | ± 25% | +2% |
Bron: CBS/Kadaster Prijsindex Bestaande Koopwoningen, de reeks voor Fryslân en die voor hoekwoningen, met de landelijke maandbeweging; laatste maand juni 2026, daar staat de lijn op het bedrag van vandaag. De marge groeit naar achteren met een halve procentpunt per jaar. De index beschrijft de markt in Fryslân; hoe deze straat daarvan afweek, weet alleen wie er verkocht heeft. Verbouwingen en onderhoud zitten er niet in.
Wat weten we van De Kat 21?
| Postcode | 8616 LB |
|---|---|
| Woningtype | Hoekwoning · ter plaatse vastgesteld bij de energielabelopname |
| Plek in de rij | 1e van 3 aaneengesloten woningen |
| Gebruiksoppervlakte | 132 m² · waarvan 122 m² verwarmd volgens de energielabelopname |
| Bouwjaar | 1930 |
| Perceeloppervlakte | 168 m² · kadastraal vastgesteld |
| Energielabel | E · geregistreerd bij RVO (EP-Online), opname in 2026 |
| Inhoud van het pand | 463 m³ · gemeten uit laserhoogtedata |
| Bouwlagen | 2 · bovengronds, geteld uit laserhoogtedata — een kelder telt niet mee |
| Hoogte van het pand | 7,9 meter · van straatniveau tot het hoogste punt van het dak |
| Dakvorm | Schuin dak |
| Ruimte voor zonnepanelen | Circa 24 panelen Op 60 m² bruikbaar dakvlak, gemeten uit laserhoogtedata. Het grootste dakvlak ligt op het zuidwesten. Daken op het noorden zijn niet meegeteld. Schaduw van bomen of buurpanden kennen wij niet, en die kan het aantal flink drukken. |
Oppervlakte, bouwjaar en adres komen uit de BAG. Het woningtype leiden wij zelf af uit de pandgeometrie — lees hoe dat werkt en hoe nauwkeurig het is in de methodiek.
Huizenprijzen in de gemeente Súdwest-Fryslân
| Gemiddelde verkoopprijs | € 418.438 |
|---|---|
| Gemiddeld per m² | € 3.533 |
| Gemiddelde verkooptijd | 58 dagen |
| Verkocht in 12 maanden | 1.086 woningen |
| Nieuw te koop gezet | 1.478 woningen |
Voortschrijdend over twaalf maanden tot en met augustus 2026. De jongste maand laten we bewust weg: een verkoop wordt pas bij de notaris geregistreerd, dus die maand mist nog ongeveer 8% van de transacties. Alle bronnen met hun peildatum staan op de bronnenlijst.
Wat ligt er in de buurt?
| Treinstation | 6,4 km |
|---|---|
| Groot overstapstation | 32,2 km |
| Oprit snelweg of N-weg | 5,3 km |
| Supermarkt | 7,2 km |
| Basisschool | 1,4 km |
| Kinderdagverblijf | 1,4 km |
| Huisarts | 6,2 km |
| Apotheek | 8,1 km |
| Ziekenhuis | 10,3 km |
| Restaurant | 1,4 km |
| Bibliotheek | 8,4 km |
| Binnenzwembad | 8,9 km |
| Bioscoop | 10,3 km |
Afstanden van het CBS, berekend over de weg als gemiddelde voor alle inwoners van de buurt samen — een buurtgemiddelde dus, geen meting vanaf deze voordeur. De definities luisteren nauw: het binnenzwembad is echt het dichtstbijzijnde óverdekte bad (een openluchtbad telt niet mee), en de oprit telt zowel rijks- als provinciale wegen.
Welke risico's spelen bij deze woning?
| Fundering | Verhoogde aandacht voor de fundering In dit postcodegebied is 38% van de panden van vóór 1970, en de ondergrond valt onder zeekleigebied. Deze woning is van 1930 en valt daarmee in de bouwperiode waar de kaart op wijst. |
|---|---|
| Overstroming | Beschermd, in een aangewezen risicogebied Nederland heeft dit gebied aangewezen als gebied met een potentieel significant overstromingsrisico langs het hoofdwatersysteem (de grote rivieren, het IJsselmeer of de zee). De woning ligt achter de grote dijken en duinen die het land beschermen, dus de kans op een overstroming is klein — de Nederlandse dijknormen horen tot de strengste ter wereld. Het valt onder het stroomgebied van de Rijn. Dit geldt voor alle woningen in dit gebied. Bron: de Richtlijn Overstromingsrisico's van Rijkswaterstaat. |
| Bestemming | Horeca Volgens het geldende bestemmingsplan valt deze woning onder de bestemming "Horeca" — geen zuivere woonbestemming. Wat er precies is toegestaan staat in de planregels; de gemeente kan die toelichten. |
| Leefbaarheid | Boven het landelijk gemiddelde Leefbaarometer-score 4.28 in Westhem (2024), gemeten door BZK over vijf dimensies: woningvoorraad, voorzieningen, veiligheid, sociale samenhang en fysieke omgeving. |
De funderingskaart van RVO doet een uitspraak over een postcodegebied, niet over een individuele woning: twee huizen in dezelfde straat kunnen een totaal verschillende fundering hebben. Peiljaar 2019. Voor zekerheid is funderingsonderzoek nodig. De leefbaarheidsscore geldt voor de hele buurt.
Waar let u op bij een woning uit 1930?
De spouwmuur werd gangbaar; kozijnen van staal of hout, vloeren meestal van hout. Dit zijn aandachtspunten die horen bij de bouwperiode 1920 – 1945 — geen vaststellingen over deze woning. Een gerenoveerde woning kan er niets meer van hebben; alleen een bouwkundige keuring geeft zekerheid.
| Loden waterleidingen | Tot circa 1960 werden waterleidingen van lood aangelegd. Zijn ze nooit vervangen, dan raadt de GGD af het water als drinkwater voor jonge kinderen te gebruiken. Vervanging is bij de meeste woningen allang gebeurd, maar het is een controlepunt bij aankoop. |
|---|---|
| Gebouwd zonder isolatie-eis | De eerste wettelijke isolatie-eis dateert van 1975. Woningen van vóór die tijd zijn kaal opgeleverd: enkel glas, ongeïsoleerd dak en vloer. Veel is inmiddels na-geïsoleerd, maar het energielabel verklapt hoeveel er werkelijk gebeurd is. |
| Houten vloeren boven een kruipruimte | Houten begane-grondvloeren zijn gevoelig voor vocht en zwam vanuit de kruipruimte. Een muffe geur of verende vloer is reden voor inspectie. |
| Stalen kozijnen en koudebruggen | Stalen kozijnen uit deze tijd geleiden kou en condens. Karakteristiek, maar energetisch een zwakke plek als ze er nog origineel in zitten. |
Welke woningen lijken op De Kat 21?
Hoekwoningen in Westhem met een vergelijkbare oppervlakte.
Welke woningen liggen er nog meer aan de De Kat?
31 woningen. Bekijk de hele straat.
- De Kat 1
- De Kat 2
- De Kat 2A
- De Kat 2B
- De Kat 3
- De Kat 4
- De Kat 5
- De Kat 6
- De Kat 7
- De Kat 8
- De Kat 10
- De Kat 11
Veelgestelde vragen over De Kat 21
Wat is De Kat 21 in Westhem waard?
De waarde-indicatie ligt tussen € 274.000 en € 457.000: 132 m² maal € 2.768 per m² voor deze woning, afgeleid van het prijspeil in de gemeente Súdwest-Fryslân en geijkt op werkelijke verkoopprijzen. Die marge van 25% is niet gekozen maar gemeten: van de woningen zoals deze verkocht vier op de vijf binnen dit bereik. Het is een indicatie op basis van omgevingscijfers, geen taxatie van deze specifieke woning.
Welke vraagprijs past bij De Kat 21?
Als deze woning nu te koop komt, verwachten we een vraagprijs rond € 360.000, tussen € 284.000 en € 437.000. De waarde-indicatie is € 365.000: we verwachten dat de verkoopprijs 1% boven deze vraagprijs uitkomt, omdat er voor woningen als deze in de gemeente Súdwest-Fryslân overboden wordt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, per prijsklasse, woningtype en buurt. Een vraagprijs blijft een keuze van verkoper en makelaar.
Hoeveel is De Kat 21 in waarde gestegen sinds 2021?
Van ongeveer € 235.000 in januari 2021 naar € 365.000 nu: +55%, volgens de CBS/Kadaster-prijsindex van Fryslân op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Hoeveel woonoppervlakte heeft De Kat 21?
132 m² gebruiksoppervlakte volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG).
Wat voor woning is De Kat 21?
Dit is een hoekwoning. Dat is niet afgeleid maar ter plaatse vastgesteld door de energieadviseur bij de labelopname — de sterkste bron die er voor dit gegeven bestaat. Het type doet ertoe voor het bedrag: het bepaalt met welke prijscurve wij rekenen. Kleine woningen brengen per vierkante meter meer op dan grote, en hoe sterk dat verschil is, verschilt per type.
Uit welk bouwjaar is De Kat 21?
Het bouwjaar is 1930, volgens de BAG.
Welk energielabel heeft De Kat 21?
Energielabel E, vastgesteld bij een opname in 2026. Bron: EP-Online, het officiële labelregister van RVO. Een label geldt tien jaar; een verbouwing of verduurzaming ertussenin maakt het niet automatisch actueel.
Wat verbruikt De Kat 21 aan energie?
De labelberekening komt uit op ongeveer 297 kWh per jaar, bij een warmtebehoefte van 219 kWh per m² — dat laatste zegt iets over de isolatie van de schil, los van de verwarmingsinstallatie. Dit is een genormeerd getal uit het energielabel: het rekent met standaard bewonersgedrag, niet met dat van de huidige of toekomstige bewoner. De werkelijke rekening hangt af van gezinsgrootte, thermostaat en tarieven.
Waar komen deze cijfers vandaan?
- Wat doet funderingsschade met de waarde van mijn huis?
- Wat betekent funderingsrisicoklasse A tot E?
- Wat doet het bouwjaar met de waarde van een huis?
- Wat is mijn huis waard?
Wij tonen uitsluitend gegevens over het gebouw, nooit over de bewoners of de eigenaar (waarom dit huis hier staat). Klopt er iets niet, of wilt u niet dat deze pagina bestaat? Laat deze pagina verwijderen — zonder opgaaf van reden, wij beoordelen het verzoek niet.