Heistraat 17, Valkenswaard
Een vrijstaande woning uit 1929, met 208 m² gebruiksoppervlakte, in de buurt Hoge Akkers.
Waarde-indicatie
€ 805.000
Onze beste schatting bij gangbaar onderhoud, op basis van verkopen tot en met september 2026, omgerekend naar de prijzen van nu.
Vier van de vijf woningen zoals deze verkopen tussen deze twee bedragen. Voor een woning als deze is de marge ± 18%. De marge is hier breder, omdat nergens staat of een woning uit deze bouwperiode met dit energielabel verbouwd is.
Meegewogen: 10 vergelijkbare verkopen binnen 263 meter, tussen juni 2022 en september 2025.
Weet u hoe deze woning erbij staat?
Het bedrag hierboven gaat uit van gangbaar onderhoud: de staat waarin de meeste woningen verkopen, en dat komt vrijwel overeen met goed. Kies hieronder wat er van toepassing is, dan wordt de schatting scherper.
Wat is een compleet dossier?
Energielabel, woningtype en bestemmingsplan zijn bekend.
Dit maakt de marge groter. Eerst wat er van dit adres niet geregistreerd is, daarna wat van geen enkele woning geregistreerd wordt.
- Staat van onderhoud en afwerking binnen: dat staat in geen enkel register
- Verbouwingen: die worden nergens bijgehouden
Weet u de onderhoudsstaat? Geef hem op bij de waarde-indicatie — dan wordt de schatting scherper.
Weet u meer over deze woning? Vertel het ons.
- Gebruiksoppervlakte208 m²
- Bouwjaar1929
- WoningtypeVrijstaande woning
- Prijs per m²€ 3.871voor deze woning
Waarom dit bedrag?
We nemen de gemiddelde woning in Hoge Akkers als uitgangspunt en rekenen van daaruit naar deze woning toe. De kenmerken hieronder maken het verschil.
Gemiddeld in Hoge Akkers
€ 4.063
per m², alle woningtypen
−5% voor deze woning
Deze woning
€ 3.871
per m² × 208 m² = € 805.000
Verhoogt de prijs per m²3
- Vrijstaande woning van 208 m²duidelijk
Een vrijstaande woning van deze maat brengt per m² meer op dan de gemiddelde woning in Hoge Akkers.
- Eigen perceel van 842 m²licht
Ruim bemeten voor een woning van 208 m².
- Gemeten woonoppervlakte 212 m², geregistreerd 208 m²licht
De energieadviseur mat in de woning meer verwarmde woonruimte dan er geregistreerd staat.
Verlaagt de prijs per m²1
- Energielabel Clicht
Kopers rekenen de energierekening en de verbeterkosten mee; dat drukt de prijs.
Nog niet bekend
- Staat van onderhoud en afwerking binnenGeef het op
Dat staat in geen enkel register. Het is het deel van de marge dat altijd blijft, ook als al het andere bekend is.
Hoe komen we tot dit bedrag?
De pijlen en stippen hebben wij niet zelf bedacht: ze volgen uit ons rekenmodel. Een pijl laat zien of een kenmerk de prijs per m² verhoogt of verlaagt ten opzichte van de gemiddelde woning in Hoge Akkers. De stippen laten zien hoe sterk: licht, duidelijk of sterk.
De gemiddelde prijs bovenaan is omgerekend naar dezelfde maat als deze woning. Wij rekenen met de oppervlakte zoals die geregistreerd staat, en daarin telt ook een eventuele berging en/of garage mee. Het verschil tussen de twee prijzen komt niet alleen uit de kenmerken hierboven: we vergelijken de uitkomst ook met recente verkopen in de omgeving. Tot slot vermenigvuldigen we de prijs per m² met het aantal vierkante meters; dat geeft het bedrag. Hoe zwaar elk kenmerk precies meetelt, staat in onze methodiek.
Welke vraagprijs past bij Heistraat 17?
Verwachte vraagprijs
€ 813.000
tussen € 684.000 en € 942.000
als de woning nu te koop komt, bij gangbaar onderhoud
−1% eronder verkocht
Verwachte verkoopprijs
€ 805.000
tussen € 660.000 en € 950.000
de waarde-indicatie van deze woning
De waarde-indicatie van € 805.000 is wat de woning naar verwachting opbrengt. Meestal ligt een vraagprijs daar onder, omdat kopers eroverheen bieden. Bij deze woning verwachten we dat niet: voor een vrijstaande woning in deze prijsklasse wordt weinig overboden, en een woning die nu te koop komt, wordt gemiddeld iets hoger in de markt gezet dan waarvoor hij uiteindelijk verkocht wordt. We verwachten dat de verkoopprijs 1% onder de vraagprijs uitkomt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, en hangt af van de markt van nu, de prijsklasse, het woningtype en de buurt.
De buurt Hoge Akkers, de afgelopen twaalf maanden
- woningen verkocht waarvan wij de vraagprijs kennen
- 34
- daarvan ging boven de vraagprijs weg
- 65%
- de middelste verkoop boven de vraagprijs
- 3%
Deze woning komt lager uit dan die middelste verkoop, omdat in deze prijsklasse minder overboden wordt en om een vrijstaande woning minder hard geboden wordt dan om een appartement.
Een vraagprijs is een keuze van verkoper en makelaar, geen meting: hij kan bewust lager of hoger liggen. De marge is iets smaller dan bij de waarde-indicatie, want bij een verkoopprijs maakt ook het bieden het onzeker. In onze metingen valt 80% van de echte vraagprijzen binnen deze marge. Geeft u bij de waarde-indicatie de onderhoudsstaat op, dan staat daar ook de vraagprijs die daarbij past. Hoe wij dit rekenen en hoe dicht het bij echte vraagprijzen ligt, staat in de methodiek; hoeveel er per gemeente en prijsklasse overboden wordt, in ons artikel over overbieden.
Hoe ontwikkelde de waarde van Heistraat 17 zich?
Een woning van deze waarde in Noord-Brabant was in november 2016 ongeveer € 409.000 waard en is nu € 805.000: +97% in 10 jaar. Dit is de prijsontwikkeling in Noord-Brabant volgens de CBS/Kadaster-prijsindex, toegepast op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Alle bedragen per jaar
| Maand | Waarde-indicatie | Marge | Verandering |
|---|---|---|---|
| januari 2017 | € 413.000 | ± 23% | — |
| januari 2018 | € 438.000 | ± 22% | +6% |
| januari 2019 | € 465.000 | ± 22% | +6% |
| januari 2020 | € 492.000 | ± 21% | +6% |
| januari 2021 | € 536.000 | ± 21% | +9% |
| januari 2022 | € 640.000 | ± 20% | +19% |
| januari 2023 | € 673.000 | ± 20% | +5% |
| januari 2024 | € 669.000 | ± 19% | −1% |
| januari 2025 | € 738.000 | ± 19% | +10% |
| januari 2026 | € 790.000 | ± 18% | +7% |
| juni 2026 | € 805.000 | ± 18% | +2% |
Bron: CBS/Kadaster Prijsindex Bestaande Koopwoningen, de reeks voor Noord-Brabant en die voor vrijstaande woningen, met de landelijke maandbeweging; laatste maand juni 2026, daar staat de lijn op het bedrag van vandaag. De marge groeit naar achteren met een halve procentpunt per jaar. De index beschrijft de markt in Noord-Brabant; hoe deze straat daarvan afweek, weet alleen wie er verkocht heeft. Verbouwingen en onderhoud zitten er niet in.
Wat weten we van Heistraat 17?
| Postcode | 5554 EN |
|---|---|
| Woningtype | Vrijstaande woning · ter plaatse vastgesteld bij de energielabelopname |
| Gebruiksoppervlakte | 208 m² |
| Bouwjaar | 1929 |
| Perceeloppervlakte | 842 m² · kadastraal vastgesteld |
| Energielabel | C · geregistreerd bij RVO (EP-Online), opname in 2024. Wat daarna veranderde, zoals zonnepanelen of isolatie, staat er pas in na een nieuwe opname. |
| Inhoud van het pand | 842 m³ · gemeten uit laserhoogtedata |
| Bouwlagen | 2 · bovengronds, geteld uit laserhoogtedata — een kelder telt niet mee |
| Hoogte van het pand | 7,7 meter · van straatniveau tot het hoogste punt van het dak |
| Dakvorm | Deels plat, deels schuin dak |
| Ruimte voor zonnepanelen | Circa 36 panelen Op 106 m² bruikbaar dakvlak, gemeten uit laserhoogtedata. Het grootste dakvlak ligt op het noorden. Daken op het noorden zijn niet meegeteld. Schaduw van bomen of buurpanden kennen wij niet, en die kan het aantal flink drukken. |
Oppervlakte, bouwjaar en adres komen uit het landelijke gebouwenregister (de BAG). Het woningtype bepalen we zelf, uit de vorm van het gebouw op de kaart. Hoe dat werkt en hoe nauwkeurig het is, staat in de methodiek.
Huizenprijzen in Valkenswaard
| Gemiddelde verkoopprijs | € 503.574 |
|---|---|
| Gemiddeld per m² | € 4.506 |
| Gemiddelde verkooptijd | 38 dagen |
| Verkocht in 12 maanden | 444 woningen |
| Nieuw te koop gezet | 583 woningen |
Voortschrijdend over twaalf maanden tot en met september 2026. De jongste maand laten we bewust weg: een verkoop wordt pas bij de notaris geregistreerd, dus die maand mist nog ongeveer 8% van de transacties. Alle bronnen met hun peildatum staan op de bronnenlijst.
Wat ligt er in de buurt?
| Treinstation | 10,9 km |
|---|---|
| Groot overstapstation | 12 km |
| Oprit snelweg of N-weg | 2,3 km |
| Supermarkt | 1,2 km |
| Basisschool | 0,6 km |
| Kinderdagverblijf | 0,5 km |
| Huisarts | 0,6 km |
| Apotheek | 0,6 km |
| Ziekenhuis | 8,7 km |
| Restaurant | 0,7 km |
| Bibliotheek | 1,1 km |
| Binnenzwembad | 3 km |
| Bioscoop | 11,2 km |
Afstanden van het CBS, gemeten over de weg. Het is een gemiddelde voor alle inwoners van de buurt, dus niet precies vanaf deze voordeur. Let op: bij het zwembad telt alleen een overdekt bad mee, en bij de oprit ook een provinciale weg.
Welke risico's spelen bij deze woning?
| Fundering | Geen aandachtsgebied In dit postcodegebied is 69% van de panden van vóór 1970, en de ondergrond valt onder hogere zandgronden. Deze woning is van 1929 en valt daarmee in de bouwperiode waar de kaart op wijst. |
|---|---|
| Bestemming | Wonen Volgens het geldende bestemmingsplan heeft deze woning een woonbestemming. |
| Leefbaarheid | Rond het landelijk gemiddelde Leefbaarometer-score 4.20 in Hoge Akkers (2024), gemeten door BZK over vijf dimensies: woningvoorraad, voorzieningen, veiligheid, sociale samenhang en fysieke omgeving. |
| Geluid | Geen opvallende geluidsbronnen
|
De funderingskaart van RVO zegt iets over het postcodegebied, niet over deze ene woning: twee huizen in dezelfde straat kunnen een heel andere fundering hebben. De kaart is van 2019. Zekerheid krijgt u alleen met een funderingsonderzoek. De leefbaarheidsscore geldt voor de hele buurt. De geluidscijfers geven aan hoeveel inwoners zeggen dat ze ernstige hinder ervaren; het is geen meting in decibel. Het is een schatting voor de hele buurt, uit een landelijke enquête (Gezondheidsmonitor 2024 van GGD, CBS en RIVM), dus niet voor deze woning.
Waar let u op bij een woning uit 1929?
De spouwmuur werd gangbaar; kozijnen van staal of hout, vloeren meestal van hout. Dit zijn aandachtspunten die horen bij de bouwperiode 1920 – 1945 — geen vaststellingen over deze woning. Een gerenoveerde woning kan er niets meer van hebben; alleen een bouwkundige keuring geeft zekerheid.
| Loden waterleidingen | Tot circa 1960 werden waterleidingen van lood aangelegd. Zijn ze nooit vervangen, dan raadt de GGD af het water als drinkwater voor jonge kinderen te gebruiken. Vervanging is bij de meeste woningen allang gebeurd, maar het is een controlepunt bij aankoop. |
|---|---|
| Gebouwd zonder isolatie-eis | De eerste wettelijke isolatie-eis dateert van 1975. Woningen van vóór die tijd zijn kaal opgeleverd: enkel glas, ongeïsoleerd dak en vloer. Veel is inmiddels na-geïsoleerd, maar het energielabel verklapt hoeveel er werkelijk gebeurd is. |
| Houten vloeren boven een kruipruimte | Houten begane-grondvloeren zijn gevoelig voor vocht en zwam vanuit de kruipruimte. Een muffe geur of verende vloer is reden voor inspectie. |
| Stalen kozijnen en koudebruggen | Stalen kozijnen uit deze tijd geleiden kou en condens. Karakteristiek, maar energetisch een zwakke plek als ze er nog origineel in zitten. |
Welke woningen lijken op Heistraat 17?
Vrijstaande woningen in Hoge Akkers met een vergelijkbare oppervlakte.
- Peperstraat 92B
- Maastrichterweg 82Geen label
- Hoge Akkers 41C
- Maastrichterweg 71E
- Reisvennestraat 31Geen label
- Slechtvalk 18Geen label
Welke woningen liggen er nog meer aan de Heistraat?
59 woningen. Bekijk de hele straat.
- Heistraat 1
- Heistraat 3
- Heistraat 4
- Heistraat 5
- Heistraat 6
- Heistraat 7
- Heistraat 7A
- Heistraat 8
- Heistraat 9
- Heistraat 10
- Heistraat 11
- Heistraat 12
Veelgestelde vragen over Heistraat 17
Wat is Heistraat 17 in Valkenswaard waard?
De waarde-indicatie ligt tussen € 660.000 en € 950.000: 208 m² maal € 3.871 per m² voor deze woning, afgeleid van het prijspeil in Valkenswaard en geijkt op werkelijke verkoopprijzen. Die marge van 18% is niet gekozen maar gemeten: van de woningen zoals deze verkocht vier op de vijf binnen dit bereik. Het is een indicatie op basis van omgevingscijfers, geen taxatie van deze specifieke woning.
Welke vraagprijs past bij Heistraat 17?
Als deze woning nu te koop komt, verwachten we een vraagprijs rond € 813.000, tussen € 684.000 en € 942.000. Dat is iets meer dan de waarde-indicatie van € 805.000: voor woningen als deze wordt weinig overboden, en een woning die nu te koop komt, wordt gemiddeld iets hoger in de markt gezet dan waarvoor hij uiteindelijk verkocht wordt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, per prijsklasse, woningtype en buurt. Een vraagprijs blijft een keuze van verkoper en makelaar.
Hoeveel is Heistraat 17 in waarde gestegen sinds 2021?
Van ongeveer € 536.000 in januari 2021 naar € 805.000 nu: +50%, volgens de CBS/Kadaster-prijsindex van Noord-Brabant op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Hoeveel woonoppervlakte heeft Heistraat 17?
208 m² gebruiksoppervlakte volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG).
Wat voor woning is Heistraat 17?
Dit is een vrijstaande woning. Dat is niet afgeleid maar ter plaatse vastgesteld door de energieadviseur bij de labelopname — de sterkste bron die er voor dit gegeven bestaat. Het type doet ertoe voor het bedrag: het bepaalt met welke prijscurve wij rekenen. Kleine woningen brengen per vierkante meter meer op dan grote, en hoe sterk dat verschil is, verschilt per type.
Uit welk bouwjaar is Heistraat 17?
Het bouwjaar is 1929, volgens de BAG.
Welk energielabel heeft Heistraat 17?
Energielabel C, vastgesteld bij een opname in 2024. Bron: EP-Online, het officiële labelregister van RVO. Een label geldt tien jaar; een verbouwing of verduurzaming ertussenin maakt het niet automatisch actueel.
Wat verbruikt Heistraat 17 aan energie?
Volgens de labelberekening gebruikt deze woning ongeveer 221 kWh aan fossiele energie per m² per jaar. Dat is het getal waarop de labelletter berust: hoe lager, hoe beter. De energiebehoefte is 192 kWh per m² per jaar; dat zegt iets over de isolatie van de schil, los van de installaties. Het zijn genormeerde getallen: ze rekenen met standaard bewonersgedrag en met primaire energie, niet met wat de meter aanwijst. De werkelijke rekening hangt af van gezinsgrootte, thermostaat en tarieven.
Waar komen deze cijfers vandaan?
- Wat doet het bouwjaar met de waarde van een huis?
- Wat is mijn huis waard?
- Hoe betrouwbaar is een online woningwaarde-check?
- Is een woningwaarde-indicatie hetzelfde als een taxatie?
Wij tonen uitsluitend gegevens over het gebouw, nooit over de bewoners of de eigenaar (waarom dit huis hier staat). Klopt er iets niet, of wilt u niet dat deze pagina bestaat? Laat deze pagina verwijderen — u hoeft geen reden te geven, en wij beoordelen het verzoek niet.