Don Boscostraat 1, Ulestraten
Een twee-onder-een-kapwoning uit 1960, met 127 m² gebruiksoppervlakte, in de buurt Ulestraten.
Waarde-indicatie
€ 406.000
Onze beste schatting bij gangbaar onderhoud, op basis van verkopen tot en met september 2026, omgerekend naar de prijzen van nu.
Vier van de vijf woningen zoals deze verkopen tussen deze twee bedragen. Zonder geregistreerd energielabel is de marge ± 20%; met een label zou dat ± 18% zijn.
Meegewogen: 10 vergelijkbare verkopen binnen 202 meter, tussen februari 2021 en juli 2026.
Weet u hoe deze woning erbij staat?
Het bedrag hierboven gaat uit van gangbaar onderhoud: de staat waarin de meeste woningen verkopen, en dat komt vrijwel overeen met goed. Kies hieronder wat er van toepassing is, dan wordt de schatting scherper.
Weet u de WOZ-waarde van deze woning?
Met de WOZ-waarde van uw beschikking wordt de schatting gemiddeld ruim een kwart scherper. Wij bewaren het bedrag niet: het verandert alleen wat u nu ziet. Het grijze bedrag in het veld is een voorbeeld bij onze schatting, niet uw WOZ.
Dit maakt de marge groter. Eerst wat er van dit adres niet geregistreerd is, daarna wat van geen enkele woning geregistreerd wordt.
- Geen energielabel in de laatste stand van RVO die wij hebben — meestal sinds 2008 niet verkocht of verhuurd, soms zo recent geregistreerd dat het hier nog niet staat
- Staat van onderhoud en afwerking binnen: dat staat in geen enkel register
- Verbouwingen: die worden nergens bijgehouden
Weet u de onderhoudsstaat? Geef hem op bij de waarde-indicatie — dan wordt de schatting scherper.
Weet u meer over deze woning? Vertel het ons.
- Gebruiksoppervlakte127 m²
- Bouwjaar1960
- WoningtypeTwee-onder-een-kapwoning
- Prijs per m²€ 3.201voor deze woning
Waarom dit bedrag?
We nemen de gemiddelde woning in Ulestraten als uitgangspunt en rekenen van daaruit naar deze woning toe. De kenmerken hieronder maken het verschil.
Gemiddeld in Ulestraten
€ 3.199
per m², alle woningtypen
≈ voor deze woning
Deze woning
€ 3.201
per m² × 127 m² = € 406.000
Verhoogt de prijs per m²2
- Twee-onder-een-kapwoning van 127 m²duidelijk
Een twee-onder-een-kapwoning van deze maat brengt per m² meer op dan de gemiddelde woning in Ulestraten.
- Eigen perceel van 287 m²licht
Ruim bemeten voor een woning van 127 m².
Verlaagt de prijs per m²1
- Bouwjaar 1960licht
Woningen uit deze bouwperiode brengen landelijk gezien minder op dan gemiddeld.
Nog niet bekend
- Geen energielabel geregistreerd
Voor het bedrag rekent het model met het gemiddelde. Het gevolg zit vooral in de bandbreedte hierboven: dit is daarin de grootste post, en hij verdwijnt zodra er een label wordt geregistreerd.
- Staat van onderhoud en afwerking binnenGeef het op
Dat staat in geen enkel register. Het is het deel van de marge dat altijd blijft, ook als al het andere bekend is.
Hoe komen we tot dit bedrag?
De pijlen en stippen hebben wij niet zelf bedacht: ze volgen uit ons rekenmodel. Een pijl laat zien of een kenmerk de prijs per m² verhoogt of verlaagt ten opzichte van de gemiddelde woning in Ulestraten. De stippen laten zien hoe sterk: licht, duidelijk of sterk.
De gemiddelde prijs bovenaan is omgerekend naar dezelfde maat als deze woning. Wij rekenen met de oppervlakte zoals die geregistreerd staat, en daarin telt ook een eventuele berging en/of garage mee. Het verschil tussen de twee prijzen komt niet alleen uit de kenmerken hierboven: we vergelijken de uitkomst ook met recente verkopen in de omgeving. Tot slot vermenigvuldigen we de prijs per m² met het aantal vierkante meters; dat geeft het bedrag. Hoe zwaar elk kenmerk precies meetelt, staat in onze methodiek.
Welke vraagprijs past bij Don Boscostraat 1?
Verwachte vraagprijs
€ 391.000
tussen € 330.000 en € 452.000
als de woning nu te koop komt, bij gangbaar onderhoud
+4% overboden
Verwachte verkoopprijs
€ 406.000
tussen € 325.000 en € 488.000
de waarde-indicatie van deze woning
De waarde-indicatie van € 406.000 is wat de woning naar verwachting opbrengt. Een vraagprijs ligt daar meestal onder: een woning wordt iets lager in de markt gezet, en kopers bieden eroverheen. Voor een twee-onder-een-kapwoning in deze prijsklasse en in Ulestraten verwachten we dat de verkoopprijs 4% boven deze vraagprijs uitkomt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, en hangt af van de markt van nu, de prijsklasse, het woningtype en de buurt.
De buurt Ulestraten, de afgelopen twaalf maanden
- woningen verkocht waarvan wij de vraagprijs kennen
- 29
- daarvan ging boven de vraagprijs weg
- 66%
- de middelste verkoop boven de vraagprijs
- 2%
Een vraagprijs is een keuze van verkoper en makelaar, geen meting: hij kan bewust lager of hoger liggen. De marge is iets smaller dan bij de waarde-indicatie, want bij een verkoopprijs maakt ook het bieden het onzeker. In onze metingen valt 80% van de echte vraagprijzen binnen deze marge. Geeft u bij de waarde-indicatie de onderhoudsstaat op, dan staat daar ook de vraagprijs die daarbij past. Hoe wij dit rekenen en hoe dicht het bij echte vraagprijzen ligt, staat in de methodiek; hoeveel er per gemeente en prijsklasse overboden wordt, in ons artikel over overbieden.
Hoe ontwikkelde de waarde van Don Boscostraat 1 zich?
Een woning van deze waarde in Limburg was in november 2016 ongeveer € 210.000 waard en is nu € 406.000: +94% in 10 jaar. Dit is de prijsontwikkeling in Limburg volgens de CBS/Kadaster-prijsindex, toegepast op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Alle bedragen per jaar
| Maand | Waarde-indicatie | Marge | Verandering |
|---|---|---|---|
| januari 2017 | € 211.000 | ± 25% | — |
| januari 2018 | € 221.000 | ± 24% | +5% |
| januari 2019 | € 235.000 | ± 24% | +7% |
| januari 2020 | € 250.000 | ± 23% | +6% |
| januari 2021 | € 274.000 | ± 23% | +10% |
| januari 2022 | € 326.000 | ± 22% | +19% |
| januari 2023 | € 329.000 | ± 22% | +1% |
| januari 2024 | € 338.000 | ± 21% | +3% |
| januari 2025 | € 373.000 | ± 21% | +10% |
| januari 2026 | € 398.000 | ± 20% | +7% |
| juni 2026 | € 406.000 | ± 20% | +2% |
Bron: CBS/Kadaster Prijsindex Bestaande Koopwoningen, de reeks voor Limburg en die voor twee-onder-een-kapwoningen, met de landelijke maandbeweging; laatste maand juni 2026, daar staat de lijn op het bedrag van vandaag. De marge groeit naar achteren met een halve procentpunt per jaar. De index beschrijft de markt in Limburg; hoe deze straat daarvan afweek, weet alleen wie er verkocht heeft. Verbouwingen en onderhoud zitten er niet in.
Wat weten we van Don Boscostraat 1?
| Postcode | 6235 EJ |
|---|---|
| Woningtype | Twee-onder-een-kapwoning |
| Plek in de rij | 2e van 2 aaneengesloten woningen |
| Gebruiksoppervlakte | 127 m² |
| Bouwjaar | 1960 |
| Perceeloppervlakte | 287 m² · kadastraal vastgesteld |
| Energielabel | Geen label · niet geregistreerd bij RVO (EP-Online) |
| Inhoud van het pand | 547 m³ · gemeten uit laserhoogtedata |
| Bouwlagen | 3 · bovengronds, geteld uit laserhoogtedata — een kelder telt niet mee |
| Hoogte van het pand | 9,1 meter · van straatniveau tot het hoogste punt van het dak |
| Dakvorm | Schuin dak |
| Ruimte voor zonnepanelen | Circa 29 panelen Op 73 m² bruikbaar dakvlak, gemeten uit laserhoogtedata. Het grootste dakvlak ligt op het zuidoosten. Daken op het noorden zijn niet meegeteld. Schaduw van bomen of buurpanden kennen wij niet, en die kan het aantal flink drukken. |
Oppervlakte, bouwjaar en adres komen uit het landelijke gebouwenregister (de BAG). Het woningtype bepalen we zelf, uit de vorm van het gebouw op de kaart. Hoe dat werkt en hoe nauwkeurig het is, staat in de methodiek.
Huizenprijzen in Ulestraten
| Gemiddelde verkoopprijs | € 483.451 |
|---|---|
| Gemiddeld per m² | € 3.548 |
| Gemiddelde verkooptijd | 57 dagen |
| Verkocht in 12 maanden | 34 woningen |
| Nieuw te koop gezet | 48 woningen |
Voortschrijdend over twaalf maanden tot en met september 2026. De jongste maand laten we bewust weg: een verkoop wordt pas bij de notaris geregistreerd, dus die maand mist nog ongeveer 8% van de transacties. Alle bronnen met hun peildatum staan op de bronnenlijst.
Wat ligt er in de buurt?
| Treinstation | 3,7 km |
|---|---|
| Groot overstapstation | 9,7 km |
| Oprit snelweg of N-weg | 3,5 km |
| Supermarkt | 0,5 km |
| Basisschool | 0,5 km |
| Kinderdagverblijf | 0,5 km |
| Huisarts | 0,5 km |
| Apotheek | 3,7 km |
| Ziekenhuis | 8,2 km |
| Restaurant | 0,4 km |
| Bibliotheek | 3,2 km |
| Binnenzwembad | 6,2 km |
| Bioscoop | 10,2 km |
Afstanden van het CBS, gemeten over de weg. Het is een gemiddelde voor alle inwoners van de buurt, dus niet precies vanaf deze voordeur. Let op: bij het zwembad telt alleen een overdekt bad mee, en bij de oprit ook een provinciale weg.
Welke risico's spelen bij deze woning?
| Fundering | Geen aandachtsgebied In dit postcodegebied is 82% van de panden van vóór 1970, en de ondergrond valt onder heuvelland. Deze woning is van 1960 en valt daarmee in de bouwperiode waar de kaart op wijst. |
|---|---|
| Bestemming | Wonen Volgens het geldende bestemmingsplan heeft deze woning een woonbestemming. |
| Leefbaarheid | Rond het landelijk gemiddelde Leefbaarometer-score 4.21 in Ulestraten (2024), gemeten door BZK over vijf dimensies: woningvoorraad, voorzieningen, veiligheid, sociale samenhang en fysieke omgeving. |
| Geluid | Geen opvallende geluidsbronnen
|
De funderingskaart van RVO zegt iets over het postcodegebied, niet over deze ene woning: twee huizen in dezelfde straat kunnen een heel andere fundering hebben. De kaart is van 2019. Zekerheid krijgt u alleen met een funderingsonderzoek. De leefbaarheidsscore geldt voor de hele buurt. De geluidscijfers geven aan hoeveel inwoners zeggen dat ze ernstige hinder ervaren; het is geen meting in decibel. Het is een schatting voor de hele buurt, uit een landelijke enquête (Gezondheidsmonitor 2024 van GGD, CBS en RIVM), dus niet voor deze woning.
Waar let u op bij een woning uit 1960?
Wederopbouw: snel en met schaarse materialen gebouwd, zonder isolatie, met asbest in opkomst. Dit zijn aandachtspunten die horen bij de bouwperiode 1946 – 1964 — geen vaststellingen over deze woning. Een gerenoveerde woning kan er niets meer van hebben; alleen een bouwkundige keuring geeft zekerheid.
| Asbest mogelijk | Asbest werd tot het verbod in 1993 breed toegepast: golfplaten, vensterbanken, kruipruimtes, kachelkanalen. Onbeschadigd en onaangeroerd is het geen direct gevaar, maar bij verbouwing of sloop gelden strenge regels en kosten. |
|---|---|
| Gebouwd zonder isolatie-eis | De eerste wettelijke isolatie-eis dateert van 1975. Woningen van vóór die tijd zijn kaal opgeleverd: enkel glas, ongeïsoleerd dak en vloer. Veel is inmiddels na-geïsoleerd, maar het energielabel verklapt hoeveel er werkelijk gebeurd is. |
| Loden waterleidingen | Tot circa 1960 werden waterleidingen van lood aangelegd. Zijn ze nooit vervangen, dan raadt de GGD af het water als drinkwater voor jonge kinderen te gebruiken. Vervanging is bij de meeste woningen allang gebeurd, maar het is een controlepunt bij aankoop. |
| Wisselende materiaalkwaliteit | In de naoorlogse schaarste is met wat voorhanden was gebouwd. De kwaliteit loopt daardoor per project uiteen; een bouwkundige keuring zegt hier meer dan het bouwjaar. |
Welke woningen lijken op Don Boscostraat 1?
Twee-onder-een-kapwoningen in Ulestraten met een vergelijkbare oppervlakte.
- Don Boscostraat 5Geen label
- Peter Schoenmakersstraat 5Geen label
- Ligtenbergstraat 19D
- Beekerweg 70Geen label
- Gouverneur Houbenstraat 22Geen label
- Burgemeester Visschersstraat 71Geen label
Welke woningen liggen er nog meer aan de Don Boscostraat?
63 woningen. Bekijk de hele straat.
- Don Boscostraat 1
- Don Boscostraat 2
- Don Boscostraat 2a
- Don Boscostraat 2b
- Don Boscostraat 3
- Don Boscostraat 5
- Don Boscostraat 7
- Don Boscostraat 8b
- Don Boscostraat 9
- Don Boscostraat 10
- Don Boscostraat 11
- Don Boscostraat 12
Veelgestelde vragen over Don Boscostraat 1
Wat is Don Boscostraat 1 in Ulestraten waard?
De waarde-indicatie ligt tussen € 325.000 en € 488.000: 127 m² maal € 3.201 per m² voor deze woning, afgeleid van het prijspeil in Ulestraten en geijkt op werkelijke verkoopprijzen. Die marge van 20% is niet gekozen maar gemeten: van de woningen zoals deze verkocht vier op de vijf binnen dit bereik. De marge is hier extra breed doordat er geen energielabel geregistreerd is; met een label zou hij 18% zijn. Het is een indicatie op basis van omgevingscijfers, geen taxatie van deze specifieke woning.
Welke vraagprijs past bij Don Boscostraat 1?
Als deze woning nu te koop komt, verwachten we een vraagprijs rond € 391.000, tussen € 330.000 en € 452.000. De waarde-indicatie is € 406.000: we verwachten dat de verkoopprijs 4% boven deze vraagprijs uitkomt, omdat er voor woningen als deze in Ulestraten overboden wordt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, per prijsklasse, woningtype en buurt. Een vraagprijs blijft een keuze van verkoper en makelaar.
Hoeveel is Don Boscostraat 1 in waarde gestegen sinds 2021?
Van ongeveer € 274.000 in januari 2021 naar € 406.000 nu: +48%, volgens de CBS/Kadaster-prijsindex van Limburg op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Hoeveel woonoppervlakte heeft Don Boscostraat 1?
127 m² gebruiksoppervlakte volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG).
Wat voor woning is Don Boscostraat 1?
Dit is een twee-onder-een-kapwoning. De BAG legt het woningtype niet vast, dus leiden wij het zelf af uit de vorm van het pand, het aantal woningen erin en het aantal panden dat eraan vastzit. Het type doet ertoe voor het bedrag: het bepaalt met welke prijscurve wij rekenen. Kleine woningen brengen per vierkante meter meer op dan grote, en hoe sterk dat verschil is, verschilt per type.
Uit welk bouwjaar is Don Boscostraat 1?
Het bouwjaar is 1960, volgens de BAG.
Welk energielabel heeft Don Boscostraat 1?
Voor dit adres is geen energielabel geregistreerd in EP-Online, het officiële labelregister van RVO — dat geldt voor ongeveer vier op de tien Nederlandse woningen. Bij verkoop of verhuur is een geldig label verplicht; een gecertificeerd adviseur stelt het dan ter plekke vast.
Hoe groot is het perceel van Don Boscostraat 1?
Het kadastrale perceel is 287 m². Dat is de grond die bij deze woning hoort volgens de Kadastrale Kaart, inclusief de grond onder het huis zelf — de tuin is dus kleiner dan dit getal.
Waar komen deze cijfers vandaan?
- Wat is mijn huis waard?
- Hoe betrouwbaar is een online woningwaarde-check?
- Is een woningwaarde-indicatie hetzelfde als een taxatie?
- Waarom geeft elke woningwaarde-site een ander bedrag?
Wij tonen uitsluitend gegevens over het gebouw, nooit over de bewoners of de eigenaar (waarom dit huis hier staat). Klopt er iets niet, of wilt u niet dat deze pagina bestaat? Laat deze pagina verwijderen — u hoeft geen reden te geven, en wij beoordelen het verzoek niet.