Raamstraat 16C, 's-Gravenhage
Raamstraat 16C (2512 CA 's-Gravenhage, Zuid-Holland) is een appartement uit 2001, met 117 m² gebruiksoppervlakte, in de buurt Zuidwal.
Waarde-indicatie
€ 604.000
Onze beste schatting bij gangbaar onderhoud, op basis van verkopen tot en met september 2026, omgerekend naar de prijzen van nu.
Vier van de vijf woningen zoals deze verkopen tussen deze twee bedragen. Voor een woning als deze is de marge ± 13%.
Meegewogen: 10 vergelijkbare verkopen binnen 22 meter, tussen juni 2021 en mei 2026.
Weet u hoe deze woning erbij staat?
Het bedrag hierboven gaat uit van gangbaar onderhoud: de staat waarin de meeste woningen verkopen, en dat komt vrijwel overeen met goed. Kies hieronder wat er van toepassing is, dan wordt de schatting scherper.
Dit maakt de marge groter. Eerst wat er van dit adres niet geregistreerd is, daarna wat van geen enkele woning geregistreerd wordt.
- Geen energielabel in de laatste stand van RVO die wij hebben — meestal sinds 2008 niet verkocht of verhuurd, soms zo recent geregistreerd dat het hier nog niet staat
- Staat van onderhoud en afwerking binnen: dat staat in geen enkel register
- Verbouwingen die (nog) niet in het gebouwenregister (de BAG) staan
Weet u de onderhoudsstaat? Geef hem op bij de waarde-indicatie — dan wordt de schatting scherper.
Weet u meer over deze woning? Vertel het ons.
- Gebruiksoppervlakte117 m²
- Bouwjaar2001
- WoningtypeAppartement
- Prijs per m²€ 5.164voor deze woning
Waarom dit bedrag?
We nemen de gemiddelde woning in Zuidwal als uitgangspunt en rekenen van daaruit naar deze woning toe. De kenmerken hieronder maken het verschil.
Gemiddeld in Zuidwal
€ 5.151
per m², alle woningtypen
≈ voor deze woning
Deze woning
€ 5.164
per m² × 117 m² = € 604.000
Verhoogt de prijs per m²1
- Bouwjaar 2001duidelijk
Woningen uit deze bouwperiode brengen landelijk gezien meer op dan gemiddeld.
Verlaagt de prijs per m²2
- Appartement van 117 m²sterk
Een appartement van deze maat brengt per m² minder op dan de gemiddelde woning in Zuidwal: hoe groter de woning, hoe lager de prijs per m².
- Bestemming Gemengd - 1duidelijk
Geen zuivere woonbestemming. Dat beperkt de kring van kopers, en dat is in de verkoopprijzen terug te zien.
Nog niet bekend
- Geen energielabel geregistreerd
Voor het bedrag rekent het model met het gemiddelde. Het gevolg zit vooral in de bandbreedte hierboven: dit is daarin de grootste post, en hij verdwijnt zodra er een label wordt geregistreerd.
- Staat van onderhoud en afwerking binnenGeef het op
Dat staat in geen enkel register. Het is het deel van de marge dat altijd blijft, ook als al het andere bekend is.
Hoe komen we tot dit bedrag?
De pijlen en stippen hebben wij niet zelf bedacht: ze volgen uit ons rekenmodel. Een pijl laat zien of een kenmerk de prijs per m² verhoogt of verlaagt ten opzichte van de gemiddelde woning in Zuidwal. De stippen laten zien hoe sterk: licht, duidelijk of sterk.
De gemiddelde prijs bovenaan is omgerekend naar dezelfde maat als deze woning. Wij rekenen met de oppervlakte zoals die geregistreerd staat, en daarin telt ook een eventuele berging en/of garage mee. Het verschil tussen de twee prijzen komt niet alleen uit de kenmerken hierboven: we vergelijken de uitkomst ook met recente verkopen in de omgeving. Tot slot vermenigvuldigen we de prijs per m² met het aantal vierkante meters; dat geeft het bedrag. Hoe zwaar elk kenmerk precies meetelt, staat in onze methodiek.
Welke vraagprijs past bij Raamstraat 16C?
Verwachte vraagprijs
€ 606.000
tussen € 543.000 en € 670.000
als de woning nu te koop komt, bij gangbaar onderhoud
≈ rond de vraagprijs
Verwachte verkoopprijs
€ 604.000
tussen € 526.000 en € 683.000
de waarde-indicatie van deze woning
De waarde-indicatie van € 604.000 is wat de woning naar verwachting opbrengt. Meestal ligt een vraagprijs daar onder, omdat kopers eroverheen bieden. Bij deze woning verwachten we dat niet: voor een appartement in deze prijsklasse wordt weinig overboden, en een woning die nu te koop komt, wordt gemiddeld iets hoger in de markt gezet dan waarvoor hij uiteindelijk verkocht wordt. We verwachten dat de verkoopprijs rond de vraagprijs uitkomt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, en hangt af van de markt van nu, de prijsklasse, het woningtype en de buurt.
De buurt Zuidwal, de afgelopen twaalf maanden
- woningen verkocht waarvan wij de vraagprijs kennen
- 76
- daarvan ging boven de vraagprijs weg
- 57%
- de mediane verkoop boven de vraagprijs
- 1%
Een vraagprijs is een keuze van verkoper en makelaar, geen meting: hij kan bewust lager of hoger liggen. De marge is iets smaller dan bij de waarde-indicatie, want bij een verkoopprijs maakt ook het bieden het onzeker. In onze metingen valt 80% van de echte vraagprijzen binnen deze marge. Geeft u bij de waarde-indicatie de onderhoudsstaat op, dan staat daar ook de vraagprijs die daarbij past. Hoe wij dit rekenen en hoe dicht het bij echte vraagprijzen ligt, staat in de methodiek; hoeveel er per gemeente en prijsklasse overboden wordt, in ons artikel over overbieden.
Hoe ontwikkelde de waarde van Raamstraat 16C zich?
Een woning van deze waarde in 's-Gravenhage was in november 2016 ongeveer € 288.000 waard en is nu € 604.000: +109% in 10 jaar. Dit is de prijsontwikkeling in 's-Gravenhage volgens de CBS/Kadaster-prijsindex, toegepast op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Alle bedragen per jaar
| Maand | Waarde-indicatie | Marge | Verandering |
|---|---|---|---|
| januari 2017 | € 296.000 | ± 18% | — |
| januari 2018 | € 340.000 | ± 17% | +15% |
| januari 2019 | € 389.000 | ± 17% | +15% |
| januari 2020 | € 417.000 | ± 16% | +7% |
| januari 2021 | € 446.000 | ± 16% | +7% |
| januari 2022 | € 526.000 | ± 15% | +18% |
| januari 2023 | € 508.000 | ± 15% | −3% |
| januari 2024 | € 520.000 | ± 14% | +2% |
| januari 2025 | € 572.000 | ± 14% | +10% |
| januari 2026 | € 590.000 | ± 13% | +3% |
| juni 2026 | € 604.000 | ± 13% | +2% |
Bron: CBS/Kadaster Prijsindex Bestaande Koopwoningen, de reeks voor 's-Gravenhage en die voor appartementen, aangevuld met de landelijke beweging per maand. De lijn loopt tot juni 2026 en staat daar op het bedrag van vandaag. Hoe verder terug, hoe breder de marge: een half procentpunt per jaar. De index beschrijft de markt in 's-Gravenhage; hoe deze straat daarvan afweek, weet alleen wie er verkocht heeft. Verbouwingen en onderhoud zitten er niet in.
Wat weten we van Raamstraat 16C?
| Postcode | 2512 CA |
|---|---|
| Woningtype | Appartement |
| Gebruiksoppervlakte | 117 m² |
| Bouwjaar | 2001 |
| Energielabel | Geen label · niet geregistreerd bij RVO (EP-Online) |
| Gebruik | Gemengd pand Deze woning is zelf uitsluitend woonruimte, maar het pand bevat ook een horeca of bijeenkomstruimte en winkel. Dat werkt beide kanten op: voorzieningen onder handbereik, maar ook meer loop, laden en lossen, of geluid op andere tijden dan bij buren. |
| Inhoud van het pand | 31.483 m³ · gemeten met laserhoogtemetingen vanuit de lucht (3DBAG) — dit is het hele gebouw, niet deze woning |
| Hoogte van het pand | 14,6 meter · van straatniveau tot het hoogste punt van het dak |
| Dakvorm | Plat dak |
Oppervlakte, bouwjaar en adres komen uit het landelijke gebouwenregister (de BAG). Het woningtype bepalen we zelf, uit de vorm van het gebouw op de kaart. Hoe dat werkt en hoe nauwkeurig het is, staat in de methodiek.
Huizenprijzen in 's-Gravenhage
| Gemiddelde verkoopprijs | € 511.210 |
|---|---|
| Gemiddeld per m² | € 5.113 |
| Gemiddelde verkooptijd | 41 dagen |
| Verkocht in 12 maanden | 7.433 woningen |
| Nieuw te koop gezet | 11.300 woningen |
Over de twaalf maanden tot en met september 2026. De jongste maand laten we bewust weg: een verkoop wordt pas bij de notaris geregistreerd, dus van die maand ontbreekt nog ongeveer 8% van de verkopen. Alle bronnen met hun peildatum staan op de bronnenlijst.
Wat ligt er in de buurt?
Op loopafstand, binnen een kilometer over de weg, liggen een grote supermarkt (400 meter), een basisschool (1,0 km), een huisarts (1,0 km), een kinderdagverblijf (600 meter) en een apotheek (900 meter). Binnen die kilometer zijn er ongeveer 8 grote supermarkten. Het dichtstbijzijnde treinstation ligt op 1,3 km, de oprit van een snelweg of hoofdweg op 2,4 km.
| Treinstation | 1,3 km |
|---|---|
| Groot overstapstation | 1,3 km |
| Oprit snelweg of N-weg | 2,4 km |
| Grote supermarkt | 0,4 km |
| Basisschool | 1 km |
| Kinderdagverblijf | 0,6 km |
| Huisarts | 1 km |
| Apotheek | 0,9 km |
| Ziekenhuis | 1,8 km |
| Restaurant | minder dan 0,1 km |
| Bibliotheek | 0,9 km |
| Binnenzwembad | 1,5 km |
| Bioscoop | 0,3 km |
Afstanden van het CBS (2024), gemeten over de weg. Het is een gemiddelde voor de woningen in het vierkant van 100 bij 100 meter waarin dit adres ligt, dus niet precies vanaf deze voordeur. Let op: bij het zwembad telt alleen een overdekt bad mee, en bij de oprit ook een provinciale weg.
Welke risico's spelen bij deze woning?
| Beschermd gezicht | 's-Gravenhage Uitbreiding Deze woning ligt in een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht, aangewezen in 1994. Dat geldt voor het hele gebied, ook voor woningen die zelf geen monument zijn: het beperkt vooral wat er aan het aanzicht mag veranderen. |
|---|---|
| Fundering | Verhoogde aandacht voor de fundering In dit postcodegebied is 83% van de panden van vóór 1970. Deze woning is van 2001 en valt buiten die periode, dus funderingsproblemen zijn hier onwaarschijnlijk. |
| Overstroming | Beschermd, in een aangewezen risicogebied Dit gebied staat op de landelijke lijst van risicogebieden voor overstromingen vanuit het hoofdwatersysteem (de grote rivieren, het IJsselmeer of de zee). Officieel heet dat een gebied met een potentieel significant overstromingsrisico. De woning ligt achter de grote dijken en duinen die het land beschermen, dus de kans op een overstroming is klein. De Nederlandse dijknormen horen tot de strengste ter wereld. Het gebied hoort bij het stroomgebied van de Rijn. Dit geldt voor alle woningen in dit gebied. Bron: de Richtlijn Overstromingsrisico's van Rijkswaterstaat. |
| Bestemming | Gemengde bestemming — Gemengd - 1 Volgens het geldende bestemmingsplan mag hier meer dan alleen wonen: denk aan winkels, horeca, kantoren of dienstverlening, afhankelijk van wat het plan toelaat. Dat betekent levendigheid en voorzieningen dichtbij, maar ook kans op reuring en verkeer. Gemeten op werkelijke verkoopprijzen ligt de prijs op zo'n plek gemiddeld 4% lager dan bij een zuivere woonbestemming, en ons bedrag houdt daar rekening mee. |
| Leefbaarheid | Rond het landelijk gemiddelde Leefbaarometer-score 4,18 in Zuidwal (2024). Het ministerie van BZK berekent die score uit vijf onderdelen: woningvoorraad, voorzieningen, veiligheid, sociale samenhang en fysieke omgeving. |
| Geluid | Bovengemiddelde hinder van wegverkeer
|
De funderingskaart van RVO zegt iets over het postcodegebied, niet over deze ene woning: twee huizen in dezelfde straat kunnen een heel andere fundering hebben. De kaart is van 2019. Zekerheid krijgt u alleen met een funderingsonderzoek. De leefbaarheidsscore geldt voor de hele buurt. De geluidscijfers geven aan hoeveel inwoners zeggen dat ze ernstige hinder ervaren; het is geen meting in decibel. Het is een schatting voor de hele buurt, uit een landelijke enquête (Gezondheidsmonitor 2024 van GGD, CBS en RIVM), dus niet voor deze woning.
Waar let u op bij een woning uit 2001?
Gebouwd onder de bouwregels van 1992: vrijwel zonder asbest (verboden sinds 1993) en met redelijke isolatie. Hieronder staat waar u op let bij huizen uit de bouwperiode 1992 – 2011. Het gaat over de bouwperiode, niet over deze woning: een gerenoveerd huis kan er geen last meer van hebben. Zekerheid geeft alleen een bouwkundige keuring.
| Isolatie goed, maar niet naar huidige maatstaf | Dubbel glas en spouw-, dak- en vloerisolatie zijn standaard, maar de eisen lagen lager dan nu. Naar HR++-glas of extra dakisolatie is vaak nog winst te halen. |
|---|---|
| Ketel en ventilatie op leeftijd | Een cv-ketel of ventilatiesysteem uit de bouwtijd is aan vervanging toe, of al eens vervangen. Vraag na hoe oud ze zijn. |
Welke woningen lijken op Raamstraat 16C?
Appartementen in Zuidwal met een vergelijkbare oppervlakte.
- Raamstraat 20Geen label
- Raamstraat 16B
- Hamerstraat 67QGeen label
- Spui 39CA+
- Spui 39AA+
- Prinsegracht 286Geen label
Welke woningen liggen er nog meer aan de Raamstraat?
135 woningen. Bekijk de hele straat.
- Raamstraat 7
- Raamstraat 9
- Raamstraat 11A
- Raamstraat 11B
- Raamstraat 11C
- Raamstraat 13A
- Raamstraat 14
- Raamstraat 14A
- Raamstraat 14B
- Raamstraat 15A
- Raamstraat 16
- Raamstraat 16A
Veelgestelde vragen over Raamstraat 16C
Wat is Raamstraat 16C in 's-Gravenhage waard?
De waarde-indicatie ligt tussen € 526.000 en € 683.000: 117 m² maal € 5.164 per m² voor deze woning, afgeleid van het prijspeil in 's-Gravenhage en geijkt op werkelijke verkoopprijzen. Die marge van 13% is niet gekozen maar gemeten: van de woningen zoals deze verkocht vier op de vijf binnen dit bereik. Het is een indicatie op basis van omgevingscijfers, geen taxatie van deze specifieke woning.
Welke vraagprijs past bij Raamstraat 16C?
Als deze woning nu te koop komt, verwachten we een vraagprijs rond € 606.000, tussen € 543.000 en € 670.000. Dat is ongeveer de waarde-indicatie van € 604.000: woningen als deze worden in 's-Gravenhage rond de vraagprijs verkocht. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, per prijsklasse, woningtype en buurt. Een vraagprijs blijft een keuze van verkoper en makelaar.
Hoeveel is Raamstraat 16C in waarde gestegen sinds 2021?
Van ongeveer € 446.000 in januari 2021 naar € 604.000 nu: +35%, volgens de CBS/Kadaster-prijsindex van 's-Gravenhage op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Hoeveel woonoppervlakte heeft Raamstraat 16C?
Volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) heeft deze woning 117 m² gebruiksoppervlakte. Dat is niet precies de woonoppervlakte: in de gebruiksoppervlakte telt bijvoorbeeld ook een inpandige berging of garage mee.
Wat voor woning is Raamstraat 16C?
Dit is een appartement. De BAG legt het woningtype niet vast, dus leiden wij het zelf af uit de vorm van het pand, het aantal woningen erin en het aantal panden dat eraan vastzit. Het type doet ertoe voor het bedrag: het bepaalt met welke prijscurve wij rekenen. Kleine woningen brengen per vierkante meter meer op dan grote, en hoe sterk dat verschil is, verschilt per type.
Uit welk bouwjaar is Raamstraat 16C?
Het bouwjaar is 2001, volgens de BAG.
Welk energielabel heeft Raamstraat 16C?
Voor dit adres is geen energielabel geregistreerd in EP-Online, het officiële labelregister van RVO — dat geldt voor ongeveer vier op de tien Nederlandse woningen. Bij verkoop of verhuur is een geldig label verplicht; een gecertificeerd adviseur stelt het dan ter plekke vast.
Is Raamstraat 16C een rijksmonument?
Het pand zelf staat niet in het rijksmonumentenregister, maar het ligt wél in het rijksbeschermde gezicht 's-Gravenhage Uitbreiding — dat beperkt vooral wat er aan het aanzicht mag veranderen.
Waar komen deze cijfers vandaan?
- Is een monument meer of minder waard?
- Wat doet funderingsschade met de waarde van mijn huis?
- Wat betekent funderingsrisicoklasse A tot E?
- Wat is mijn appartement waard?
Wij tonen uitsluitend gegevens over het gebouw, nooit over de bewoners of de eigenaar (waarom dit huis hier staat). Klopt er iets niet, of wilt u niet dat deze pagina bestaat? Laat deze pagina verwijderen — u hoeft geen reden te geven, en wij beoordelen het verzoek niet.