Prinsestraat 31B, 's-Gravenhage
Een appartement uit 1910, met 105 m² gebruiksoppervlakte, in de buurt Kortenbos.
Waarde-indicatie
€ 608.000
Onze beste schatting bij gangbaar onderhoud, op basis van verkopen tot en met september 2026, omgerekend naar de prijzen van nu.
Vier van de vijf woningen zoals deze verkopen tussen deze twee bedragen. Voor een woning als deze is de marge ± 17%. De marge is hier breder, omdat nergens staat of een woning uit deze bouwperiode met dit energielabel verbouwd is.
Meegewogen: 10 vergelijkbare verkopen binnen 66 meter, tussen april 2021 en april 2026.
Weet u hoe deze woning erbij staat?
Het bedrag hierboven gaat uit van gangbaar onderhoud: de staat waarin de meeste woningen verkopen, en dat komt vrijwel overeen met goed. Kies hieronder wat er van toepassing is, dan wordt de schatting scherper.
Wat is een compleet dossier?
Energielabel, woningtype en bestemmingsplan zijn bekend.
Dit maakt de marge groter. Eerst wat er van dit adres niet geregistreerd is, daarna wat van geen enkele woning geregistreerd wordt.
- Staat van onderhoud en afwerking binnen: dat staat in geen enkel register
- Verbouwingen die (nog) niet in het gebouwenregister (de BAG) staan
Weet u de onderhoudsstaat? Geef hem op bij de waarde-indicatie — dan wordt de schatting scherper.
Weet u meer over deze woning? Vertel het ons.
- Gebruiksoppervlakte105 m²
- Bouwjaar1910
- WoningtypeAppartement
- Prijs per m²€ 5.790voor deze woning
Waarom dit bedrag?
We nemen de gemiddelde woning in Kortenbos als uitgangspunt en rekenen van daaruit naar deze woning toe. De kenmerken hieronder maken het verschil.
Gemiddeld in Kortenbos
€ 5.118
per m², alle woningtypen
+13% voor deze woning
Deze woning
€ 5.790
per m² × 105 m² = € 608.000
Verhoogt de prijs per m²3
- Energielabel Bduidelijk
Een zuinig label telt mee in wat kopers bieden — de energierekening ligt lager. Dit label is door een adviseur ter plaatse opgenomen (NTA 8800). Sinds die labels de regel zijn, betalen kopers er iets minder premie voor.
- Ligging in het gebouw: bovenste woonlaaglicht
Deze verdieping brengt landelijk gezien meer op dan de andere verdiepingen in een gebouw.
- Gemeten woonoppervlakte 109 m², geregistreerd 105 m²licht
De energieadviseur mat in de woning meer verwarmde woonruimte dan er geregistreerd staat.
Verlaagt de prijs per m²3
- Appartement van 105 m²duidelijk
Een appartement van deze maat brengt per m² minder op dan de gemiddelde woning in Kortenbos: hoe groter de woning, hoe lager de prijs per m².
- Bestemming Gemengd - 1duidelijk
Geen zuivere woonbestemming. Dat beperkt de kring van kopers, en dat is in de verkoopprijzen terug te zien.
- Bouwjaar 1910licht
Woningen uit deze bouwperiode brengen landelijk gezien minder op dan gemiddeld.
Nog niet bekend
- Staat van onderhoud en afwerking binnenGeef het op
Dat staat in geen enkel register. Het is het deel van de marge dat altijd blijft, ook als al het andere bekend is.
Hoe komen we tot dit bedrag?
De pijlen en stippen hebben wij niet zelf bedacht: ze volgen uit ons rekenmodel. Een pijl laat zien of een kenmerk de prijs per m² verhoogt of verlaagt ten opzichte van de gemiddelde woning in Kortenbos. De stippen laten zien hoe sterk: licht, duidelijk of sterk.
De gemiddelde prijs bovenaan is omgerekend naar dezelfde maat als deze woning. Wij rekenen met de oppervlakte zoals die geregistreerd staat, en daarin telt ook een eventuele berging en/of garage mee. Het verschil tussen de twee prijzen komt niet alleen uit de kenmerken hierboven: we vergelijken de uitkomst ook met recente verkopen in de omgeving. Tot slot vermenigvuldigen we de prijs per m² met het aantal vierkante meters; dat geeft het bedrag. Hoe zwaar elk kenmerk precies meetelt, staat in onze methodiek.
Welke vraagprijs past bij Prinsestraat 31B?
Verwachte vraagprijs
€ 608.000
tussen € 525.000 en € 691.000
als de woning nu te koop komt, bij gangbaar onderhoud
≈ rond de vraagprijs
Verwachte verkoopprijs
€ 608.000
tussen € 505.000 en € 711.000
de waarde-indicatie van deze woning
De waarde-indicatie van € 608.000 is wat de woning naar verwachting opbrengt. Meestal ligt een vraagprijs daar onder, omdat kopers eroverheen bieden. Bij deze woning verwachten we dat niet: voor een appartement in deze prijsklasse wordt weinig overboden, en een woning die nu te koop komt, wordt gemiddeld iets hoger in de markt gezet dan waarvoor hij uiteindelijk verkocht wordt. We verwachten dat de verkoopprijs rond de vraagprijs uitkomt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, en hangt af van de markt van nu, de prijsklasse, het woningtype en de buurt.
De buurt Kortenbos, de afgelopen twaalf maanden
- woningen verkocht waarvan wij de vraagprijs kennen
- 112
- daarvan ging boven de vraagprijs weg
- 56%
- de mediane verkoop boven de vraagprijs
- 1%
Een vraagprijs is een keuze van verkoper en makelaar, geen meting: hij kan bewust lager of hoger liggen. De marge is iets smaller dan bij de waarde-indicatie, want bij een verkoopprijs maakt ook het bieden het onzeker. In onze metingen valt 80% van de echte vraagprijzen binnen deze marge. Geeft u bij de waarde-indicatie de onderhoudsstaat op, dan staat daar ook de vraagprijs die daarbij past. Hoe wij dit rekenen en hoe dicht het bij echte vraagprijzen ligt, staat in de methodiek; hoeveel er per gemeente en prijsklasse overboden wordt, in ons artikel over overbieden.
Hoe ontwikkelde de waarde van Prinsestraat 31B zich?
Een woning van deze waarde in 's-Gravenhage was in november 2016 ongeveer € 290.000 waard en is nu € 608.000: +109% in 10 jaar. Dit is de prijsontwikkeling in 's-Gravenhage volgens de CBS/Kadaster-prijsindex, toegepast op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Alle bedragen per jaar
| Maand | Waarde-indicatie | Marge | Verandering |
|---|---|---|---|
| januari 2017 | € 298.000 | ± 22% | — |
| januari 2018 | € 342.000 | ± 21% | +15% |
| januari 2019 | € 391.000 | ± 21% | +15% |
| januari 2020 | € 420.000 | ± 20% | +7% |
| januari 2021 | € 449.000 | ± 20% | +7% |
| januari 2022 | € 529.000 | ± 19% | +18% |
| januari 2023 | € 512.000 | ± 19% | −3% |
| januari 2024 | € 523.000 | ± 18% | +2% |
| januari 2025 | € 576.000 | ± 18% | +10% |
| januari 2026 | € 594.000 | ± 17% | +3% |
| juni 2026 | € 608.000 | ± 17% | +2% |
Bron: CBS/Kadaster Prijsindex Bestaande Koopwoningen, de reeks voor 's-Gravenhage en die voor appartementen, aangevuld met de landelijke beweging per maand. De lijn loopt tot juni 2026 en staat daar op het bedrag van vandaag. Hoe verder terug, hoe breder de marge: een half procentpunt per jaar. De index beschrijft de markt in 's-Gravenhage; hoe deze straat daarvan afweek, weet alleen wie er verkocht heeft. Verbouwingen en onderhoud zitten er niet in.
Wat weten we van Prinsestraat 31B?
| Postcode | 2513 CA |
|---|---|
| Woningtype | Appartement · ter plaatse vastgesteld bij de energielabelopname |
| Gebruiksoppervlakte | 105 m² |
| Bouwjaar | 1910 |
| Ligging in het gebouw | Bovenste woonlaag, op de hoek van het gebouw · ter plaatse vastgesteld bij de energielabelopname |
| Warmte in de zomer | Kan flink oplopen De energielabelopname berekende een verhoogd risico op oververhitting (TOjuli 3,0; boven 1,2 geldt als aandachtspunt). In de praktijk merkt u dat aan warme slaapkamers op zomerse dagen. Zonwering, ventilatie of koeling helpen — de indicator zegt niets over de waarde van de woning, wel over het wooncomfort. |
| Energielabel | B · geregistreerd bij RVO (EP-Online), opname in 2026. Wat daarna veranderde, zoals zonnepanelen of isolatie, staat er pas in na een nieuwe opname. |
| Gebruik | Gemengd pand Deze woning is zelf uitsluitend woonruimte, maar het pand bevat ook een horeca of bijeenkomstruimte. Dat werkt beide kanten op: voorzieningen onder handbereik, maar ook meer loop, laden en lossen, of geluid op andere tijden dan bij buren. |
| Inhoud van het pand | 4.215 m³ · gemeten met laserhoogtemetingen vanuit de lucht (3DBAG) — dit is het hele gebouw, niet deze woning |
| Hoogte van het pand | 8,2 meter · van straatniveau tot het hoogste punt van het dak |
| Dakvorm | Plat dak |
Oppervlakte, bouwjaar en adres komen uit het landelijke gebouwenregister (de BAG). Het woningtype bepalen we zelf, uit de vorm van het gebouw op de kaart. Hoe dat werkt en hoe nauwkeurig het is, staat in de methodiek.
Huizenprijzen in 's-Gravenhage
| Gemiddelde verkoopprijs | € 511.210 |
|---|---|
| Gemiddeld per m² | € 5.113 |
| Gemiddelde verkooptijd | 41 dagen |
| Verkocht in 12 maanden | 7.433 woningen |
| Nieuw te koop gezet | 11.300 woningen |
Over de twaalf maanden tot en met september 2026. De jongste maand laten we bewust weg: een verkoop wordt pas bij de notaris geregistreerd, dus van die maand ontbreekt nog ongeveer 8% van de verkopen. Alle bronnen met hun peildatum staan op de bronnenlijst.
Wat ligt er in de buurt?
| Treinstation | 2,2 km |
|---|---|
| Groot overstapstation | 2,2 km |
| Oprit snelweg of N-weg | 3,2 km |
| Supermarkt | 0,5 km |
| Basisschool | 0,5 km |
| Kinderdagverblijf | 0,4 km |
| Huisarts | 0,5 km |
| Apotheek | 0,5 km |
| Ziekenhuis | 1 km |
| Restaurant | 0,3 km |
| Bibliotheek | 1,4 km |
| Binnenzwembad | 1,3 km |
| Bioscoop | 1 km |
Afstanden van het CBS, gemeten over de weg. Het is een gemiddelde voor alle inwoners van de buurt, dus niet precies vanaf deze voordeur. Let op: bij het zwembad telt alleen een overdekt bad mee, en bij de oprit ook een provinciale weg.
Welke risico's spelen bij deze woning?
| Beschermd gezicht | 's-Gravenhage - Sint Jacobskerk e.o. Deze woning ligt in een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht, aangewezen in 1971. Dat geldt voor het hele gebied, ook voor woningen die zelf geen monument zijn: het beperkt vooral wat er aan het aanzicht mag veranderen. |
|---|---|
| Fundering | Verhoogde aandacht voor de fundering In dit postcodegebied is 71% van de panden van vóór 1970. Deze woning is van 1910 en valt daarmee in de bouwperiode waar de kaart op wijst. |
| Overstroming | Beschermd, in een aangewezen risicogebied Dit gebied staat op de landelijke lijst van risicogebieden voor overstromingen vanuit het hoofdwatersysteem (de grote rivieren, het IJsselmeer of de zee). Officieel heet dat een gebied met een potentieel significant overstromingsrisico. De woning ligt achter de grote dijken en duinen die het land beschermen, dus de kans op een overstroming is klein. De Nederlandse dijknormen horen tot de strengste ter wereld. Het gebied hoort bij het stroomgebied van de Rijn. Dit geldt voor alle woningen in dit gebied. Bron: de Richtlijn Overstromingsrisico's van Rijkswaterstaat. |
| Bestemming | Gemengde bestemming — Gemengd - 1 Volgens het geldende bestemmingsplan mag hier meer dan alleen wonen: denk aan winkels, horeca, kantoren of dienstverlening, afhankelijk van wat het plan toelaat. Dat betekent levendigheid en voorzieningen dichtbij, maar ook kans op reuring en verkeer. Gemeten op werkelijke verkoopprijzen ligt de prijs op zo'n plek gemiddeld 4% lager dan bij een zuivere woonbestemming, en ons bedrag houdt daar rekening mee. |
| Leefbaarheid | Rond het landelijk gemiddelde Leefbaarometer-score 4,23 in Kortenbos (2024). Het ministerie van BZK berekent die score uit vijf onderdelen: woningvoorraad, voorzieningen, veiligheid, sociale samenhang en fysieke omgeving. |
| Geluid | Geen opvallende geluidsbronnen
|
De funderingskaart van RVO zegt iets over het postcodegebied, niet over deze ene woning: twee huizen in dezelfde straat kunnen een heel andere fundering hebben. De kaart is van 2019. Zekerheid krijgt u alleen met een funderingsonderzoek. De leefbaarheidsscore geldt voor de hele buurt. De geluidscijfers geven aan hoeveel inwoners zeggen dat ze ernstige hinder ervaren; het is geen meting in decibel. Het is een schatting voor de hele buurt, uit een landelijke enquête (Gezondheidsmonitor 2024 van GGD, CBS en RIVM), dus niet voor deze woning.
Waar let u op bij een woning uit 1910?
Gebouwd onder de eerste Woningwet (1901), meestal nog met massieve muren en houten balken. Hieronder staat waar u op let bij huizen uit de bouwperiode 1906 – 1919. Het gaat over de bouwperiode, niet over deze woning: een gerenoveerd huis kan er geen last meer van hebben. Zekerheid geeft alleen een bouwkundige keuring.
| Fundering uit de tijd vóór beton | Woningen uit deze periode staan op houten palen of direct op de grond ("op staal"). Houten palen kunnen gaan rotten als het grondwater zakt. Of dat hier speelt, hangt van de bodem af: zie het funderingsrisico op deze pagina. |
|---|---|
| Massieve muren, geen spouw | De spouwmuur (twee muren met een luchtlaag ertussen) werd pas in de jaren twintig gewoon. Oudere muren zijn massief: isoleren kan dan alleen aan de binnen- of buitenkant, en dat is ingrijpender en duurder dan de spouw vullen. |
| Loden waterleidingen | Tot circa 1960 werden waterleidingen van lood aangelegd. Zijn ze nooit vervangen, dan raadt de GGD af het water als drinkwater voor jonge kinderen te gebruiken. Vervanging is bij de meeste woningen allang gebeurd, maar het is iets om na te vragen bij aankoop. |
| Gebouwd zonder isolatie-eis | Pas sinds 1975 moeten nieuwe woningen geïsoleerd worden. Oudere woningen zijn gebouwd met enkel glas en zonder isolatie in dak en vloer. Veel is inmiddels alsnog geïsoleerd; het energielabel laat zien hoeveel er werkelijk gebeurd is. |
Welke woningen lijken op Prinsestraat 31B?
Appartementen in Kortenbos met een vergelijkbare oppervlakte.
- Prinsegracht 47FD
- Maziestraat 15D
- Prinsegracht 35DGeen label
- Prinsegracht 39EGeen label
- Prinsestraat 97AC
- Maziestraat 2AC
Welke woningen liggen er nog meer aan de Prinsestraat?
147 woningen. Bekijk de hele straat.
- Prinsestraat 6
- Prinsestraat 6A
- Prinsestraat 6B
- Prinsestraat 6C
- Prinsestraat 6D
- Prinsestraat 6E
- Prinsestraat 6F
- Prinsestraat 6G
- Prinsestraat 6H
- Prinsestraat 6J
- Prinsestraat 8
- Prinsestraat 8A
Veelgestelde vragen over Prinsestraat 31B
Wat is Prinsestraat 31B in 's-Gravenhage waard?
De waarde-indicatie ligt tussen € 505.000 en € 711.000: 105 m² maal € 5.790 per m² voor deze woning, afgeleid van het prijspeil in 's-Gravenhage en geijkt op werkelijke verkoopprijzen. Die marge van 17% is niet gekozen maar gemeten: van de woningen zoals deze verkocht vier op de vijf binnen dit bereik. Het is een indicatie op basis van omgevingscijfers, geen taxatie van deze specifieke woning.
Welke vraagprijs past bij Prinsestraat 31B?
Als deze woning nu te koop komt, verwachten we een vraagprijs rond € 608.000, tussen € 525.000 en € 691.000. Dat is ongeveer de waarde-indicatie van € 608.000: woningen als deze worden in 's-Gravenhage rond de vraagprijs verkocht. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, per prijsklasse, woningtype en buurt. Een vraagprijs blijft een keuze van verkoper en makelaar.
Hoeveel is Prinsestraat 31B in waarde gestegen sinds 2021?
Van ongeveer € 449.000 in januari 2021 naar € 608.000 nu: +35%, volgens de CBS/Kadaster-prijsindex van 's-Gravenhage op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Hoeveel woonoppervlakte heeft Prinsestraat 31B?
Volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) heeft deze woning 105 m² gebruiksoppervlakte. Dat is niet precies de woonoppervlakte: in de gebruiksoppervlakte telt bijvoorbeeld ook een inpandige berging of garage mee.
Wat voor woning is Prinsestraat 31B?
Dit is een appartement. Dat is niet afgeleid maar ter plaatse vastgesteld door de energieadviseur bij de labelopname — de sterkste bron die er voor dit gegeven bestaat. Het type doet ertoe voor het bedrag: het bepaalt met welke prijscurve wij rekenen. Kleine woningen brengen per vierkante meter meer op dan grote, en hoe sterk dat verschil is, verschilt per type.
Uit welk bouwjaar is Prinsestraat 31B?
Het bouwjaar is 1910, volgens de BAG.
Welk energielabel heeft Prinsestraat 31B?
Energielabel B, vastgesteld bij een opname in 2026. Bron: EP-Online, het officiële labelregister van RVO. Een label geldt tien jaar; een verbouwing of verduurzaming ertussenin maakt het niet automatisch actueel.
Wat verbruikt Prinsestraat 31B aan energie?
Volgens de labelberekening gebruikt deze woning ongeveer 170 kWh aan fossiele energie per m² per jaar. Dat is het getal waarop de labelletter berust: hoe lager, hoe beter. De energiebehoefte is 121 kWh per m² per jaar; dat zegt iets over de isolatie van de schil, los van de installaties. Het zijn genormeerde getallen: ze rekenen met standaard bewonersgedrag en met primaire energie, niet met wat de meter aanwijst. De werkelijke rekening hangt af van gezinsgrootte, thermostaat en tarieven.
Waar komen deze cijfers vandaan?
- Is een monument meer of minder waard?
- Wat doet funderingsschade met de waarde van mijn huis?
- Wat betekent funderingsrisicoklasse A tot E?
- Wat is mijn appartement waard?
Wij tonen uitsluitend gegevens over het gebouw, nooit over de bewoners of de eigenaar (waarom dit huis hier staat). Klopt er iets niet, of wilt u niet dat deze pagina bestaat? Laat deze pagina verwijderen — u hoeft geen reden te geven, en wij beoordelen het verzoek niet.