Portlandse Baan 118, Rhoon
Een twee-onder-een-kapwoning uit 2005, met 248 m² gebruiksoppervlakte, in de buurt Portland-Centrum.
Waarde-indicatie
€ 1.039.000
Onze beste schatting bij gangbaar onderhoud, op basis van verkopen tot en met september 2026, omgerekend naar de prijzen van nu.
Vier van de vijf woningen zoals deze verkopen tussen deze twee bedragen. Voor een woning als deze is de marge ± 16%. De marge is hier breder, omdat er dichtbij te weinig vergelijkbare woningen verkocht zijn.
Weet u hoe deze woning erbij staat?
Het bedrag hierboven gaat uit van gangbaar onderhoud: de staat waarin de meeste woningen verkopen, en dat komt vrijwel overeen met goed. Kies hieronder wat er van toepassing is, dan wordt de schatting scherper.
Weet u de WOZ-waarde van deze woning?
Met de WOZ-waarde van uw beschikking wordt de schatting gemiddeld ruim een kwart scherper. Wij bewaren het bedrag niet: het verandert alleen wat u nu ziet. Het grijze bedrag in het veld is een voorbeeld bij onze schatting, niet uw WOZ.
Wat is een compleet dossier?
Energielabel, woningtype en bestemmingsplan zijn bekend.
Dit maakt de marge groter. Eerst wat er van dit adres niet geregistreerd is, daarna wat van geen enkele woning geregistreerd wordt.
- Staat van onderhoud en afwerking binnen: dat staat in geen enkel register
- Verbouwingen: die worden nergens bijgehouden
Weet u de onderhoudsstaat? Geef hem op bij de waarde-indicatie — dan wordt de schatting scherper.
Weet u meer over deze woning? Vertel het ons.
- Gebruiksoppervlakte248 m²
- Bouwjaar2005
- WoningtypeTwee-onder-een-kapwoning
- Prijs per m²€ 4.188voor deze woning
Waarom dit bedrag?
We nemen de gemiddelde woning in Portland-Centrum als uitgangspunt en rekenen van daaruit naar deze woning toe. De kenmerken hieronder maken het verschil.
Gemiddeld in Portland-Centrum
€ 4.310
per m², alle woningtypen
−3% voor deze woning
Deze woning
€ 4.188
per m² × 248 m² = € 1.039.000
Verhoogt de prijs per m²2
- Bouwjaar 2005duidelijk
Woningen uit deze bouwperiode brengen landelijk gezien meer op dan gemiddeld.
- Energielabel Aduidelijk
Een zuinig label telt mee in wat kopers bieden — de energierekening ligt lager. Dit label is vóór 2021 op afstand vastgesteld; zulke labels blijken bij verkoop iets meer waard dan de letter alleen doet vermoeden.
Verlaagt de prijs per m²2
- Perceel van 395 m², gedeeld door 2 woningensterk
Weinig grond voor een woning van 248 m². Het gaat om de verhouding tussen grond en woning, niet om het aantal m² grond alleen.
- Twee-onder-een-kapwoning van 248 m²sterk
Een twee-onder-een-kapwoning van deze maat brengt per m² minder op dan de gemiddelde woning in Portland-Centrum: hoe groter de woning, hoe lager de prijs per m².
Nog niet bekend
- Staat van onderhoud en afwerking binnenGeef het op
Dat staat in geen enkel register. Het is het deel van de marge dat altijd blijft, ook als al het andere bekend is.
Hoe komen we tot dit bedrag?
De pijlen en stippen hebben wij niet zelf bedacht: ze volgen uit ons rekenmodel. Een pijl laat zien of een kenmerk de prijs per m² verhoogt of verlaagt ten opzichte van de gemiddelde woning in Portland-Centrum. De stippen laten zien hoe sterk: licht, duidelijk of sterk.
De gemiddelde prijs bovenaan is omgerekend naar dezelfde maat als deze woning. Wij rekenen met de oppervlakte zoals die geregistreerd staat, en daarin telt ook een eventuele berging en/of garage mee. Het verschil tussen de twee prijzen komt niet alleen uit de kenmerken hierboven: we vergelijken de uitkomst ook met recente verkopen in de omgeving. Tot slot vermenigvuldigen we de prijs per m² met het aantal vierkante meters; dat geeft het bedrag. Hoe zwaar elk kenmerk precies meetelt, staat in onze methodiek.
Welke vraagprijs past bij Portlandse Baan 118?
Verwachte vraagprijs
€ 1.060.000
tussen € 928.000 en € 1.195.000
als de woning nu te koop komt, bij gangbaar onderhoud
−2% eronder verkocht
Verwachte verkoopprijs
€ 1.039.000
tussen € 872.000 en € 1.205.000
de waarde-indicatie van deze woning
De waarde-indicatie van € 1.039.000 is wat de woning naar verwachting opbrengt. Meestal ligt een vraagprijs daar onder, omdat kopers eroverheen bieden. Bij deze woning verwachten we dat niet: voor een twee-onder-een-kapwoning in deze prijsklasse wordt weinig overboden, en een woning die nu te koop komt, wordt gemiddeld iets hoger in de markt gezet dan waarvoor hij uiteindelijk verkocht wordt. We verwachten dat de verkoopprijs 2% onder de vraagprijs uitkomt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, en hangt af van de markt van nu, de prijsklasse, het woningtype en de buurt.
De gemeente Albrandswaard, de afgelopen twaalf maanden
- woningen verkocht waarvan wij de vraagprijs kennen
- 148
- daarvan ging boven de vraagprijs weg
- 64%
- de middelste verkoop boven de vraagprijs
- 2%
Deze woning komt lager uit dan die middelste verkoop, omdat in deze prijsklasse minder overboden wordt.
Een vraagprijs is een keuze van verkoper en makelaar, geen meting: hij kan bewust lager of hoger liggen. De marge is iets smaller dan bij de waarde-indicatie, want bij een verkoopprijs maakt ook het bieden het onzeker. In onze metingen valt 80% van de echte vraagprijzen binnen deze marge. Geeft u bij de waarde-indicatie de onderhoudsstaat op, dan staat daar ook de vraagprijs die daarbij past. Hoe wij dit rekenen en hoe dicht het bij echte vraagprijzen ligt, staat in de methodiek; hoeveel er per gemeente en prijsklasse overboden wordt, in ons artikel over overbieden.
Hoe ontwikkelde de waarde van Portlandse Baan 118 zich?
Een woning van deze waarde in Zuid-Holland was in november 2016 ongeveer € 503.000 waard en is nu € 1.039.000: +106% in 10 jaar. Dit is de prijsontwikkeling in Zuid-Holland volgens de CBS/Kadaster-prijsindex, toegepast op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Alle bedragen per jaar
| Maand | Waarde-indicatie | Marge | Verandering |
|---|---|---|---|
| januari 2017 | € 511.000 | ± 21% | — |
| januari 2018 | € 557.000 | ± 20% | +9% |
| januari 2019 | € 606.000 | ± 20% | +9% |
| januari 2020 | € 643.000 | ± 19% | +6% |
| januari 2021 | € 705.000 | ± 19% | +10% |
| januari 2022 | € 847.000 | ± 18% | +20% |
| januari 2023 | € 859.000 | ± 18% | +1% |
| januari 2024 | € 862.000 | ± 17% | +0% |
| januari 2025 | € 955.000 | ± 17% | +11% |
| januari 2026 | € 1.019.000 | ± 16% | +7% |
| juni 2026 | € 1.039.000 | ± 16% | +2% |
Bron: CBS/Kadaster Prijsindex Bestaande Koopwoningen, de reeks voor Zuid-Holland en die voor twee-onder-een-kapwoningen, met de landelijke maandbeweging; laatste maand juni 2026, daar staat de lijn op het bedrag van vandaag. De marge groeit naar achteren met een halve procentpunt per jaar. De index beschrijft de markt in Zuid-Holland; hoe deze straat daarvan afweek, weet alleen wie er verkocht heeft. Verbouwingen en onderhoud zitten er niet in.
Wat weten we van Portlandse Baan 118?
| Postcode | 3162 RG |
|---|---|
| Woningtype | Twee-onder-een-kapwoning · ter plaatse vastgesteld bij de energielabelopname |
| Plek in de rij | 17e van 17 aaneengesloten woningen |
| Gebruiksoppervlakte | 248 m² |
| Bouwjaar | 2005 |
| Perceeloppervlakte | 198 m² · aandeel in een kavel van 395 m² die met 2 woningen wordt gedeeld |
| Energielabel | A · geregistreerd bij RVO (EP-Online), opname in 2019. Wat daarna veranderde, zoals zonnepanelen of isolatie, staat er pas in na een nieuwe opname. |
| Inhoud van het pand | 824 m³ · gemeten uit laserhoogtedata |
| Bouwlagen | 3 · bovengronds, geteld uit laserhoogtedata — een kelder telt niet mee |
| Dakvorm | Plat dak |
| Ruimte voor zonnepanelen | Circa 40 panelen Op 139 m² bruikbaar dakvlak, gemeten uit laserhoogtedata. Het grootste dakvlak ligt op het noordwesten. Daken op het noorden zijn niet meegeteld. Schaduw van bomen of buurpanden kennen wij niet, en die kan het aantal flink drukken. |
Oppervlakte, bouwjaar en adres komen uit het landelijke gebouwenregister (de BAG). Het woningtype bepalen we zelf, uit de vorm van het gebouw op de kaart. Hoe dat werkt en hoe nauwkeurig het is, staat in de methodiek.
Huizenprijzen in Rhoon
| Gemiddelde verkoopprijs | € 564.661 |
|---|---|
| Gemiddeld per m² | € 4.801 |
| Gemiddelde verkooptijd | 38 dagen |
| Verkocht in 12 maanden | 170 woningen |
| Nieuw te koop gezet | 220 woningen |
Voortschrijdend over twaalf maanden tot en met september 2026. De jongste maand laten we bewust weg: een verkoop wordt pas bij de notaris geregistreerd, dus die maand mist nog ongeveer 8% van de transacties. Alle bronnen met hun peildatum staan op de bronnenlijst.
Wat ligt er in de buurt?
| Treinstation | 6,4 km |
|---|---|
| Groot overstapstation | 9,3 km |
| Oprit snelweg of N-weg | 3,6 km |
| Supermarkt | 0,4 km |
| Basisschool | 0,6 km |
| Kinderdagverblijf | 0,5 km |
| Huisarts | 0,5 km |
| Apotheek | 0,5 km |
| Ziekenhuis | 3,4 km |
| Restaurant | 0,4 km |
| Bibliotheek | 2,3 km |
| Binnenzwembad | 3,7 km |
| Bioscoop | 7,4 km |
Afstanden van het CBS, gemeten over de weg. Het is een gemiddelde voor alle inwoners van de buurt, dus niet precies vanaf deze voordeur. Let op: bij het zwembad telt alleen een overdekt bad mee, en bij de oprit ook een provinciale weg.
Welke risico's spelen bij deze woning?
| Fundering | Geen aandachtsgebied In dit postcodegebied is 0% van de panden van vóór 1970, en de ondergrond valt onder zeekleigebied. Deze woning is van 2005 en valt buiten die periode, dus funderingsproblemen zijn hier onwaarschijnlijk. |
|---|---|
| Overstroming | Beschermd, in een aangewezen risicogebied Nederland heeft dit gebied aangewezen als gebied met een potentieel significant overstromingsrisico langs het hoofdwatersysteem (de grote rivieren, het IJsselmeer of de zee). De woning ligt achter de grote dijken en duinen die het land beschermen, dus de kans op een overstroming is klein — de Nederlandse dijknormen horen tot de strengste ter wereld. Het valt onder het stroomgebied van de Rijn. Dit geldt voor alle woningen in dit gebied. Bron: de Richtlijn Overstromingsrisico's van Rijkswaterstaat. |
| Bestemming | Wonen Volgens het geldende bestemmingsplan heeft deze woning een woonbestemming. |
| Leefbaarheid | Rond het landelijk gemiddelde Leefbaarometer-score 4.18 in Portland-Centrum (2024), gemeten door BZK over vijf dimensies: woningvoorraad, voorzieningen, veiligheid, sociale samenhang en fysieke omgeving. |
| Geluid | Geen opvallende geluidsbronnen
|
De funderingskaart van RVO zegt iets over het postcodegebied, niet over deze ene woning: twee huizen in dezelfde straat kunnen een heel andere fundering hebben. De kaart is van 2019. Zekerheid krijgt u alleen met een funderingsonderzoek. De leefbaarheidsscore geldt voor de hele buurt. De geluidscijfers geven aan hoeveel inwoners zeggen dat ze ernstige hinder ervaren; het is geen meting in decibel. Het is een schatting voor de hele buurt, uit een landelijke enquête (Gezondheidsmonitor 2024 van GGD, CBS en RIVM), dus niet voor deze woning.
Waar let u op bij een woning uit 2005?
Gebouwd onder de bouwregels van 1992: vrijwel zonder asbest (verboden sinds 1993) en met redelijke isolatie. Hieronder staat waar u op let bij huizen uit de bouwperiode 1992 – 2011. Het gaat over de bouwperiode, niet over deze woning: een gerenoveerd huis kan er geen last meer van hebben. Zekerheid geeft alleen een bouwkundige keuring.
| Isolatie goed, maar niet naar huidige maatstaf | Dubbel glas en spouw-, dak- en vloerisolatie zijn standaard, maar de eisen lagen lager dan nu. Naar HR++-glas of extra dakisolatie is vaak nog winst te halen. |
|---|---|
| Ketel en ventilatie op leeftijd | Een cv-ketel of ventilatiesysteem uit de bouwtijd is aan vervanging toe, of al eens vervangen. Vraag na hoe oud ze zijn. |
Welke woningen lijken op Portlandse Baan 118?
Twee-onder-een-kapwoningen in Portland-Centrum met een vergelijkbare oppervlakte.
- Langstraat 1Geen label
- De Smidse 13Geen label
- De Beurs 25Geen label
- De Beurs 15Geen label
- Koedoodsekade 32B
- De Smidse 23A
Welke woningen liggen er nog meer aan de Portlandse Baan?
43 woningen. Bekijk de hele straat.
- Portlandse Baan 106
- Portlandse Baan 108
- Portlandse Baan 110
- Portlandse Baan 112
- Portlandse Baan 114
- Portlandse Baan 116
- Portlandse Baan 118
- Portlandse Baan 119
- Portlandse Baan 120
- Portlandse Baan 121
- Portlandse Baan 122
- Portlandse Baan 123
Veelgestelde vragen over Portlandse Baan 118
Wat is Portlandse Baan 118 in Rhoon waard?
De waarde-indicatie ligt tussen € 872.000 en € 1.205.000: 248 m² maal € 4.188 per m² voor deze woning, afgeleid van het prijspeil in Rhoon en geijkt op werkelijke verkoopprijzen. Die marge van 16% is niet gekozen maar gemeten: van de woningen zoals deze verkocht vier op de vijf binnen dit bereik. Het is een indicatie op basis van omgevingscijfers, geen taxatie van deze specifieke woning.
Welke vraagprijs past bij Portlandse Baan 118?
Als deze woning nu te koop komt, verwachten we een vraagprijs rond € 1.060.000, tussen € 928.000 en € 1.195.000. Dat is iets meer dan de waarde-indicatie van € 1.039.000: voor woningen als deze wordt weinig overboden, en een woning die nu te koop komt, wordt gemiddeld iets hoger in de markt gezet dan waarvoor hij uiteindelijk verkocht wordt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, per prijsklasse, woningtype en buurt. Een vraagprijs blijft een keuze van verkoper en makelaar.
Hoeveel is Portlandse Baan 118 in waarde gestegen sinds 2021?
Van ongeveer € 705.000 in januari 2021 naar € 1.039.000 nu: +47%, volgens de CBS/Kadaster-prijsindex van Zuid-Holland op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Hoeveel woonoppervlakte heeft Portlandse Baan 118?
248 m² gebruiksoppervlakte volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG).
Wat voor woning is Portlandse Baan 118?
Dit is een twee-onder-een-kapwoning. Dat is niet afgeleid maar ter plaatse vastgesteld door de energieadviseur bij de labelopname — de sterkste bron die er voor dit gegeven bestaat. Het type doet ertoe voor het bedrag: het bepaalt met welke prijscurve wij rekenen. Kleine woningen brengen per vierkante meter meer op dan grote, en hoe sterk dat verschil is, verschilt per type.
Uit welk bouwjaar is Portlandse Baan 118?
Het bouwjaar is 2005, volgens de BAG.
Welk energielabel heeft Portlandse Baan 118?
Energielabel A, vastgesteld bij een opname in 2019. Bron: EP-Online, het officiële labelregister van RVO. Een label geldt tien jaar; een verbouwing of verduurzaming ertussenin maakt het niet automatisch actueel.
Hoe groot is het perceel van Portlandse Baan 118?
Deze woning staat op een kadastraal perceel van 395 m² dat met 2 woningen wordt gedeeld — omgerekend ongeveer 198 m² per woning. Bron: de Kadastrale Kaart. De verdeling binnen het perceel staat in de eigendomsakte en kan afwijken.
Waar komen deze cijfers vandaan?
- Wat is mijn huis waard?
- Hoe betrouwbaar is een online woningwaarde-check?
- Is een woningwaarde-indicatie hetzelfde als een taxatie?
- Waarom geeft elke woningwaarde-site een ander bedrag?
Wij tonen uitsluitend gegevens over het gebouw, nooit over de bewoners of de eigenaar (waarom dit huis hier staat). Klopt er iets niet, of wilt u niet dat deze pagina bestaat? Laat deze pagina verwijderen — u hoeft geen reden te geven, en wij beoordelen het verzoek niet.