Scheiding 9, Opende
Een vrijstaande woning van 208 m² uit 2023, in de buurt Verspreide huizen ten zuiden van Opende.
Waarde-indicatie
€ 1.068.000
middelste schatting, gemiddeld onderhouden · verkopen t/m augustus 2026, naar het prijspeil van nu
Vier van de vijf woningen zoals deze verkopen tussen deze twee bedragen. Bij dit woningtype, deze grootte en wat we verder van deze woning weten is de marge ± 22%.
Meegewogen: 3 vergelijkbare verkopen binnen 418 meter, tussen februari 2022 en maart 2025.
Weet u hoe deze woning erbij staat?
Het bedrag hierboven gaat uit van gemiddeld onderhoud. Kies hieronder wat er van toepassing is, dan wordt de schatting scherper.
Weet u de WOZ-waarde van deze woning?
Met de WOZ-waarde van uw beschikking wordt de schatting gemiddeld ruim een kwart scherper. Wij bewaren het bedrag niet: het verandert alleen wat u nu ziet. Het grijze bedrag in het veld is een voorbeeld bij onze schatting, niet uw WOZ.
Wat is een compleet dossier?
Energielabel, woningtype en bestemmingsplan zijn bekend.
Hieronder staat wat deze bandbreedte breed maakt: eerst wat er voor dit adres niet geregistreerd is, daarna wat nergens geregistreerd wordt.
- Staat van onderhoud en afwerking binnen — geen enkele registratie legt dit vast
- Verbouwingen die niet in de BAG staan
Weet u de onderhoudsstaat? Geef hem op bij de waarde-indicatie — dan wordt de schatting scherper.
- Gebruiksoppervlakte208 m²
- Bouwjaar2023
- WoningtypeVrijstaande woning
- Prijs per m²€ 5.137voor deze woning
Waarom dit bedrag?
We rekenen van de gemiddelde prijs per m² in Verspreide huizen ten zuiden van Opende naar dit adres toe. Die buurtprijs is een gemiddelde over álle woningtypen; hieronder staat wat deze woning daarvan onderscheidt, het zwaarste eerst.
| Bijzonderheid van deze woning | Effect op de prijs per m² |
|---|---|
| Eigen perceel van 9.859 m² Ruim bemeten voor een woning van 208 m². | omhoog |
| Bouwjaar 2023 Landelijk gemeten brengen woningen uit deze bouwperiode meer op dan gemiddeld. | omhoog |
| Vrijstaande woning van 208 m² Per m² brengt een vrijstaande woning van deze maat méér op dan de gemiddelde woning in Verspreide huizen ten zuiden van Opende — dat gemiddelde is een mix van alle woningtypen en maten. | omhoog |
| Energielabel A++++ Een zuinig label telt mee in wat kopers bieden — de energierekening ligt lager. | omhoog |
| Gemeten woonoppervlakte 207 m², geregistreerd 208 m² De energieadviseur mat ter plaatse meer verwarmde woonruimte dan de registratie vermeldt. | omhoog |
| Staat van onderhoud en afwerking binnen Daar bestaat geen openbare bron voor. Dit is het deel van de bandbreedte dat blijft, ook als al het andere bekend is. | niet bekend |
Deze pijlen zijn niet door ons opgeschreven maar door het model berekend: ze laten zien welke kant elk kenmerk de prijs per m² op duwt ten opzichte van de gemiddelde woning in Verspreide huizen ten zuiden van Opende. Het aantal vierkante meters zelf staat niet in deze tabel — dat is de vermenigvuldiging waar het bedrag mee begint. Hoeveel euro elke post precies waard is, en hoe wij dat gemeten hebben, staat in de methodiek.
Welke vraagprijs past bij Scheiding 9?
Verwachte vraagprijs
€ 1.075.000
tussen € 867.000 en € 1.285.000
als de woning nu te koop komt, gemiddeld onderhouden
−1% eronder verkocht
Verwachte verkoopprijs
€ 1.068.000
de waarde-indicatie van deze woning
De waarde-indicatie van € 1.068.000 is wat de woning naar verwachting opbrengt. Meestal ligt een vraagprijs daar onder, omdat kopers eroverheen bieden. Bij deze woning verwachten we dat niet: voor een vrijstaande woning in deze prijsklasse wordt weinig overboden, en een woning die nu te koop komt, wordt gemiddeld iets hoger in de markt gezet dan waarvoor hij uiteindelijk verkocht wordt. We verwachten dat de verkoopprijs 1% onder de vraagprijs uitkomt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, en hangt af van de markt van nu, de prijsklasse, het woningtype en de buurt.
De gemeente Westerkwartier, de afgelopen twaalf maanden
- woningen verkocht waarvan wij de vraagprijs kennen
- 580
- daarvan ging boven de vraagprijs weg
- 81%
- de middelste verkoop boven de vraagprijs
- 7%
Dat deze woning lager uitkomt dan die middelste verkoop, komt doordat in deze prijsklasse minder overboden wordt en om een vrijstaande woning minder hard geboden wordt dan om een appartement.
Een vraagprijs is een keuze van verkoper en makelaar, geen meting: hij kan bewust lager of hoger liggen. De marge is iets smaller dan bij de waarde-indicatie, omdat bij een verkoopprijs ook het bieden onzekerheid toevoegt; gemeten valt 80% van de echte vraagprijzen erbinnen. Geeft u bij de waarde-indicatie de onderhoudsstaat op, dan staat daar ook de vraagprijs die daarbij past. Hoe wij dit rekenen en hoe dicht het bij echte vraagprijzen ligt, staat in de methodiek; hoeveel er per gemeente en prijsklasse overboden wordt, in ons artikel over overbieden.
Hoe ontwikkelde de waarde van Scheiding 9 zich?
Een woning van deze waarde in Groningen was in oktober 2016 ongeveer € 496.000 waard en is nu € 1.068.000: +115% in 10 jaar. Dit is de prijsontwikkeling in Groningen volgens de CBS/Kadaster-prijsindex, toegepast op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Alle bedragen per jaar
| Maand | Waarde-indicatie | Marge | Verandering |
|---|---|---|---|
| januari 2017 | € 498.000 | ± 27% | — |
| januari 2018 | € 523.000 | ± 26% | +5% |
| januari 2019 | € 554.000 | ± 26% | +6% |
| januari 2020 | € 598.000 | ± 25% | +8% |
| januari 2021 | € 664.000 | ± 25% | +11% |
| januari 2022 | € 825.000 | ± 24% | +24% |
| januari 2023 | € 847.000 | ± 24% | +3% |
| januari 2024 | € 857.000 | ± 23% | +1% |
| januari 2025 | € 950.000 | ± 23% | +11% |
| januari 2026 | € 1.032.000 | ± 22% | +9% |
| juni 2026 | € 1.068.000 | ± 22% | +3% |
Bron: CBS/Kadaster Prijsindex Bestaande Koopwoningen, de reeks voor Groningen en die voor vrijstaande woningen, met de landelijke maandbeweging; laatste maand juni 2026, daar staat de lijn op het bedrag van vandaag. De marge groeit naar achteren met een halve procentpunt per jaar. De index beschrijft de markt in Groningen; hoe deze straat daarvan afweek, weet alleen wie er verkocht heeft. Verbouwingen en onderhoud zitten er niet in.
Wat weten we van Scheiding 9?
| Postcode | 9865 VA |
|---|---|
| Woningtype | Vrijstaande woning · ter plaatse vastgesteld bij de energielabelopname |
| Gebruiksoppervlakte | 208 m² |
| Bouwjaar | 2023 |
| Perceeloppervlakte | 9.859 m² · kadastraal voorlopig |
| Energielabel | A++++ · geregistreerd bij RVO (EP-Online), opname in 2026 |
| Inhoud van het pand | 1.162 m³ · gemeten uit laserhoogtedata |
| Bouwlagen | 3 · bovengronds, geteld uit laserhoogtedata — een kelder telt niet mee |
| Hoogte van het pand | 9,2 meter · van straatniveau tot het hoogste punt van het dak |
| Dakvorm | Schuin dak |
| Ruimte voor zonnepanelen | Circa 92 panelen Op 231 m² bruikbaar dakvlak, gemeten uit laserhoogtedata. Het grootste dakvlak ligt op het oosten. Daken op het noorden zijn niet meegeteld. Schaduw van bomen of buurpanden kennen wij niet, en die kan het aantal flink drukken. |
Oppervlakte, bouwjaar en adres komen uit de BAG. Het woningtype leiden wij zelf af uit de pandgeometrie — lees hoe dat werkt en hoe nauwkeurig het is in de methodiek.
Huizenprijzen in Opende
| Gemiddelde verkoopprijs | € 688.352 |
|---|---|
| Gemiddeld per m² | € 3.776 |
| Gemiddelde verkooptijd | 66 dagen |
| Verkocht in 12 maanden | 20 woningen |
| Nieuw te koop gezet | 20 woningen |
Voortschrijdend over twaalf maanden tot en met augustus 2026. De jongste maand laten we bewust weg: een verkoop wordt pas bij de notaris geregistreerd, dus die maand mist nog ongeveer 8% van de transacties. Alle bronnen met hun peildatum staan op de bronnenlijst.
Wat ligt er in de buurt?
| Treinstation | 12,8 km |
|---|---|
| Groot overstapstation | 28,2 km |
| Oprit snelweg of N-weg | 1,5 km |
| Supermarkt | 2,1 km |
| Basisschool | 2,1 km |
| Kinderdagverblijf | 1,8 km |
| Huisarts | 4,3 km |
| Apotheek | 4,3 km |
| Ziekenhuis | 11,5 km |
| Restaurant | 2 km |
| Bibliotheek | 4,1 km |
| Binnenzwembad | 10,8 km |
| Bioscoop | 10,8 km |
Afstanden van het CBS, berekend over de weg als gemiddelde voor alle inwoners van de buurt samen — een buurtgemiddelde dus, geen meting vanaf deze voordeur. De definities luisteren nauw: het binnenzwembad is echt het dichtstbijzijnde óverdekte bad (een openluchtbad telt niet mee), en de oprit telt zowel rijks- als provinciale wegen.
Welke risico's spelen bij deze woning?
| Fundering | Geen aandachtsgebied In dit postcodegebied is 61% van de panden van vóór 1970, en de ondergrond valt onder hogere zandgronden. Deze woning is van 2023 en valt buiten die periode, dus funderingsproblemen zijn hier onwaarschijnlijk. |
|---|---|
| Overstroming | Beschermd, in een aangewezen risicogebied Nederland heeft dit gebied aangewezen als gebied met een potentieel significant overstromingsrisico langs het hoofdwatersysteem (de grote rivieren, het IJsselmeer of de zee). De woning ligt achter de grote dijken en duinen die het land beschermen, dus de kans op een overstroming is klein — de Nederlandse dijknormen horen tot de strengste ter wereld. Het valt onder het stroomgebied van de Rijn. Dit geldt voor alle woningen in dit gebied. Bron: de Richtlijn Overstromingsrisico's van Rijkswaterstaat. |
| Bestemming | Wonen Volgens het geldende bestemmingsplan heeft deze woning een woonbestemming. |
| Leefbaarheid | Boven het landelijk gemiddelde Leefbaarometer-score 4.26 in Verspreide huizen ten zuiden van Opende (2024), gemeten door BZK over vijf dimensies: woningvoorraad, voorzieningen, veiligheid, sociale samenhang en fysieke omgeving. |
| Geluid | Geen opvallende geluidsbronnen
|
De funderingskaart van RVO doet een uitspraak over een postcodegebied, niet over een individuele woning: twee huizen in dezelfde straat kunnen een totaal verschillende fundering hebben. Peiljaar 2019. Voor zekerheid is funderingsonderzoek nodig. De leefbaarheidsscore geldt voor de hele buurt. De geluidcijfers komen uit de Gezondheidsmonitor 2024 van GGD, CBS en RIVM: het is het percentage inwoners dat zégt ernstige hinder te ervaren, geen gemeten geluidsniveau in decibel. Het RIVM schat het buurtcijfer uit een landelijke steekproef, dus het is een indicatie voor de buurt en niet voor deze woning.
Waar let u op bij een woning uit 2023?
Gebouwd onder de aangescherpte energie-eisen; nieuwbouw van na medio 2018 is bovendien vrijwel altijd aardgasvrij. Dit zijn aandachtspunten die horen bij de bouwperiode vanaf 2012 — geen vaststellingen over deze woning. Een gerenoveerde woning kan er niets meer van hebben; alleen een bouwkundige keuring geeft zekerheid.
| Weinig periodetypische gebreken | Deze bouwperiode kent geen klassieke gebreken zoals asbest of betonrot. Aandachtspunten zitten eerder in de afwerking en in opleverpunten van de nieuwbouw dan in de constructie. |
|---|---|
| Kierdichte bouw vraagt om ventileren | Zeer goed geïsoleerde woningen zijn kierdicht gebouwd. Zonder goed gebruik van het ventilatiesysteem kan vocht- en binnenluchtkwaliteit een punt worden. |
Welke woningen lijken op Scheiding 9?
Vrijstaande woningen in Verspreide huizen ten zuiden van Opende met een vergelijkbare oppervlakte.
- Drachtsterweg 25A
- Drachtsterweg 48Geen label
- Parkweg 7Geen label
- Hemkesstraat 3Geen label
- Fossemastraat 4Geen label
- Drachtsterweg 39Geen label
Welke woningen liggen er nog meer aan de Scheiding?
30 woningen. Bekijk de hele straat.
- Scheiding 3
- Scheiding 5
- Scheiding 7
- Scheiding 9
- Scheiding 17
- Scheiding 19
- Scheiding 21
- Scheiding 23
- Scheiding 25
- Scheiding 25
- Scheiding 25A
- Scheiding 25B
Veelgestelde vragen over Scheiding 9
Wat is Scheiding 9 in Opende waard?
De waarde-indicatie ligt tussen € 833.000 en € 1.304.000: 208 m² maal € 5.137 per m² voor deze woning, afgeleid van het prijspeil in Opende en geijkt op werkelijke verkoopprijzen. Die marge van 22% is niet gekozen maar gemeten: van de woningen zoals deze verkocht vier op de vijf binnen dit bereik. Het is een indicatie op basis van omgevingscijfers, geen taxatie van deze specifieke woning.
Welke vraagprijs past bij Scheiding 9?
Als deze woning nu te koop komt, verwachten we een vraagprijs rond € 1.075.000, tussen € 867.000 en € 1.285.000. Dat is iets meer dan de waarde-indicatie van € 1.068.000: voor woningen als deze wordt weinig overboden, en een woning die nu te koop komt, wordt gemiddeld iets hoger in de markt gezet dan waarvoor hij uiteindelijk verkocht wordt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, per prijsklasse, woningtype en buurt. Een vraagprijs blijft een keuze van verkoper en makelaar.
Hoeveel is Scheiding 9 in waarde gestegen sinds 2021?
Van ongeveer € 664.000 in januari 2021 naar € 1.068.000 nu: +61%, volgens de CBS/Kadaster-prijsindex van Groningen op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Hoeveel woonoppervlakte heeft Scheiding 9?
208 m² gebruiksoppervlakte volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG).
Wat voor woning is Scheiding 9?
Dit is een vrijstaande woning. Dat is niet afgeleid maar ter plaatse vastgesteld door de energieadviseur bij de labelopname — de sterkste bron die er voor dit gegeven bestaat. Het type doet ertoe voor het bedrag: het bepaalt met welke prijscurve wij rekenen. Kleine woningen brengen per vierkante meter meer op dan grote, en hoe sterk dat verschil is, verschilt per type.
Uit welk bouwjaar is Scheiding 9?
Het bouwjaar is 2023, volgens de BAG.
Welk energielabel heeft Scheiding 9?
Energielabel A++++, vastgesteld bij een opname in 2026. Bron: EP-Online, het officiële labelregister van RVO. Een label geldt tien jaar; een verbouwing of verduurzaming ertussenin maakt het niet automatisch actueel.
Hoe groot is het perceel van Scheiding 9?
Het kadastrale perceel is 9.859 m². Dat is de grond die bij deze woning hoort volgens de Kadastrale Kaart, inclusief de grond onder het huis zelf — de tuin is dus kleiner dan dit getal.
Waar komen deze cijfers vandaan?
- Wat doet het bouwjaar met de waarde van een huis?
- Wat is mijn huis waard?
- Hoe betrouwbaar is een online woningwaarde-check?
- Is een woningwaarde-indicatie hetzelfde als een taxatie?
Wij tonen uitsluitend gegevens over het gebouw, nooit over de bewoners of de eigenaar (waarom dit huis hier staat). Klopt er iets niet, of wilt u niet dat deze pagina bestaat? Laat deze pagina verwijderen — zonder opgaaf van reden, wij beoordelen het verzoek niet.