Boomgaardweg 11, Odijk
Een vrijstaande woning van 168 m² uit 1935, in de buurt Odijk.
Waarde-indicatie
€ 750.000
middelste schatting, gemiddeld onderhouden · verkopen t/m augustus 2026, naar het prijspeil van nu
Vier van de vijf woningen zoals deze verkopen tussen deze twee bedragen. Bij dit woningtype, deze grootte en wat we verder van deze woning weten is de marge ± 20%.
Weet u hoe deze woning erbij staat?
Het bedrag hierboven gaat uit van gemiddeld onderhoud. Kies hieronder wat er van toepassing is, dan wordt de schatting scherper.
Wat is een compleet dossier?
Energielabel, woningtype en bestemmingsplan zijn bekend.
Hieronder staat wat deze bandbreedte breed maakt: eerst wat er voor dit adres niet geregistreerd is, daarna wat nergens geregistreerd wordt.
- Staat van onderhoud en afwerking binnen — geen enkele registratie legt dit vast
- Verbouwingen die niet in de BAG staan
Weet u de onderhoudsstaat? Geef hem op bij de waarde-indicatie — dan wordt de schatting scherper.
- Gebruiksoppervlakte168 m²
- Bouwjaar1935
- WoningtypeVrijstaande woning
- Prijs per m²€ 4.463voor deze woning
Waarom dit bedrag?
We rekenen van de gemiddelde prijs per m² in Odijk naar dit adres toe. Die buurtprijs is een gemiddelde over álle woningtypen; hieronder staat wat deze woning daarvan onderscheidt, het zwaarste eerst.
| Bijzonderheid van deze woning | Effect op de prijs per m² |
|---|---|
| Vrijstaande woning van 168 m² Per m² brengt een vrijstaande woning van deze maat méér op dan de gemiddelde woning in Odijk — dat gemiddelde is een mix van alle woningtypen en maten. | omhoog |
| Bestemming Centrum Geen zuivere woonbestemming. Dat beperkt de kring van kopers, en dat is in de verkoopprijzen terug te zien. | omlaag |
| Energielabel G Kopers rekenen de energierekening en de verbeterkosten mee; dat drukt de prijs. Dit label is vóór 2021 op afstand vastgesteld; zulke labels blijken bij verkoop iets meer waard dan de letter alleen doet vermoeden. | omlaag |
| Eigen perceel van 397 m² Krap bemeten voor een woning van 168 m². Het model kijkt naar de verhouding tussen grond en woonoppervlak, niet naar het aantal vierkante meters alleen. | omlaag |
| Bouwjaar 1935 Landelijk gemeten brengen woningen uit deze bouwperiode meer op dan gemiddeld. | omhoog |
| Staat van onderhoud en afwerking binnen Daar bestaat geen openbare bron voor. Dit is het deel van de bandbreedte dat blijft, ook als al het andere bekend is. | niet bekend |
Deze pijlen zijn niet door ons opgeschreven maar door het model berekend: ze laten zien welke kant elk kenmerk de prijs per m² op duwt ten opzichte van de gemiddelde woning in Odijk. Het aantal vierkante meters zelf staat niet in deze tabel — dat is de vermenigvuldiging waar het bedrag mee begint. Hoeveel euro elke post precies waard is, en hoe wij dat gemeten hebben, staat in de methodiek.
Welke vraagprijs past bij Boomgaardweg 11?
Verwachte vraagprijs
€ 754.000
tussen € 621.000 en € 887.000
als de woning nu te koop komt, gemiddeld onderhouden
−1% eronder verkocht
Verwachte verkoopprijs
€ 750.000
de waarde-indicatie van deze woning
De waarde-indicatie van € 750.000 is wat de woning naar verwachting opbrengt. Meestal ligt een vraagprijs daar onder, omdat kopers eroverheen bieden. Bij deze woning verwachten we dat niet: voor een vrijstaande woning in deze prijsklasse wordt weinig overboden, en een woning die nu te koop komt, wordt gemiddeld iets hoger in de markt gezet dan waarvoor hij uiteindelijk verkocht wordt. We verwachten dat de verkoopprijs 1% onder de vraagprijs uitkomt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, en hangt af van de markt van nu, de prijsklasse, het woningtype en de buurt.
Een vraagprijs is een keuze van verkoper en makelaar, geen meting: hij kan bewust lager of hoger liggen. De marge is iets smaller dan bij de waarde-indicatie, omdat bij een verkoopprijs ook het bieden onzekerheid toevoegt; gemeten valt 80% van de echte vraagprijzen erbinnen. Geeft u bij de waarde-indicatie de onderhoudsstaat op, dan staat daar ook de vraagprijs die daarbij past. Hoe wij dit rekenen en hoe dicht het bij echte vraagprijzen ligt, staat in de methodiek; hoeveel er per gemeente en prijsklasse overboden wordt, in ons artikel over overbieden.
Hoe ontwikkelde de waarde van Boomgaardweg 11 zich?
Een woning van deze waarde in Utrecht was in oktober 2016 ongeveer € 366.000 waard en is nu € 750.000: +105% in 10 jaar. Dit is de prijsontwikkeling in Utrecht volgens de CBS/Kadaster-prijsindex, toegepast op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Alle bedragen per jaar
| Maand | Waarde-indicatie | Marge | Verandering |
|---|---|---|---|
| januari 2017 | € 373.000 | ± 25% | — |
| januari 2018 | € 403.000 | ± 24% | +8% |
| januari 2019 | € 432.000 | ± 24% | +7% |
| januari 2020 | € 459.000 | ± 23% | +6% |
| januari 2021 | € 501.000 | ± 23% | +9% |
| januari 2022 | € 610.000 | ± 22% | +22% |
| januari 2023 | € 618.000 | ± 22% | +1% |
| januari 2024 | € 619.000 | ± 21% | +0% |
| januari 2025 | € 694.000 | ± 21% | +12% |
| januari 2026 | € 738.000 | ± 20% | +6% |
| juni 2026 | € 750.000 | ± 20% | +2% |
Bron: CBS/Kadaster Prijsindex Bestaande Koopwoningen, de reeks voor Utrecht en die voor vrijstaande woningen, met de landelijke maandbeweging; laatste maand juni 2026, daar staat de lijn op het bedrag van vandaag. De marge groeit naar achteren met een halve procentpunt per jaar. De index beschrijft de markt in Utrecht; hoe deze straat daarvan afweek, weet alleen wie er verkocht heeft. Verbouwingen en onderhoud zitten er niet in.
Wat weten we van Boomgaardweg 11?
| Postcode | 3984 KG |
|---|---|
| Woningtype | Vrijstaande woning · ter plaatse vastgesteld bij de energielabelopname |
| Gebruiksoppervlakte | 168 m² |
| Bouwjaar | 1935 |
| Perceeloppervlakte | 397 m² · kadastraal vastgesteld |
| Energielabel | G · geregistreerd bij RVO (EP-Online), opname in 2019 |
| Inhoud van het pand | 476 m³ · gemeten uit laserhoogtedata |
| Bouwlagen | 2 · bovengronds, geteld uit laserhoogtedata — een kelder telt niet mee |
| Hoogte van het pand | 6,1 meter · van straatniveau tot het hoogste punt van het dak |
| Dakvorm | Deels plat, deels schuin dak |
| Ruimte voor zonnepanelen | Circa 52 panelen Op 147 m² bruikbaar dakvlak, gemeten uit laserhoogtedata. Het grootste dakvlak ligt op het noordoosten. Daken op het noorden zijn niet meegeteld. Schaduw van bomen of buurpanden kennen wij niet, en die kan het aantal flink drukken. |
Oppervlakte, bouwjaar en adres komen uit de BAG. Het woningtype leiden wij zelf af uit de pandgeometrie — lees hoe dat werkt en hoe nauwkeurig het is in de methodiek.
Huizenprijzen in Odijk
| Gemiddelde verkoopprijs | € 656.553 |
|---|---|
| Gemiddeld per m² | € 5.116 |
| Gemiddelde verkooptijd | 38 dagen |
| Verkocht in 12 maanden | 61 woningen |
| Nieuw te koop gezet | 65 woningen |
Voortschrijdend over twaalf maanden tot en met augustus 2026. De jongste maand laten we bewust weg: een verkoop wordt pas bij de notaris geregistreerd, dus die maand mist nog ongeveer 8% van de transacties. Alle bronnen met hun peildatum staan op de bronnenlijst.
Wat ligt er in de buurt?
| Treinstation | 2,7 km |
|---|---|
| Groot overstapstation | 10,7 km |
| Oprit snelweg of N-weg | 0,8 km |
| Supermarkt | 0,6 km |
| Basisschool | 0,9 km |
| Kinderdagverblijf | 0,9 km |
| Huisarts | 1 km |
| Apotheek | 0,6 km |
| Ziekenhuis | 6,2 km |
| Restaurant | 0,6 km |
| Bibliotheek | 3,8 km |
| Binnenzwembad | 5,5 km |
| Bioscoop | 5,7 km |
Afstanden van het CBS, berekend over de weg als gemiddelde voor alle inwoners van de buurt samen — een buurtgemiddelde dus, geen meting vanaf deze voordeur. De definities luisteren nauw: het binnenzwembad is echt het dichtstbijzijnde óverdekte bad (een openluchtbad telt niet mee), en de oprit telt zowel rijks- als provinciale wegen.
Welke risico's spelen bij deze woning?
| Fundering | Aandachtsgebied funderingsproblematiek In dit postcodegebied is 88% van de panden van vóór 1970, en de ondergrond valt onder rivierengebied. Deze woning is van 1935 en valt daarmee in de bouwperiode waar de kaart op wijst. |
|---|---|
| Overstroming | Beschermd, in een aangewezen risicogebied Nederland heeft dit gebied aangewezen als gebied met een potentieel significant overstromingsrisico langs het hoofdwatersysteem (de grote rivieren, het IJsselmeer of de zee). De woning ligt achter de grote dijken en duinen die het land beschermen, dus de kans op een overstroming is klein — de Nederlandse dijknormen horen tot de strengste ter wereld. Het valt onder het stroomgebied van de Rijn. Dit geldt voor alle woningen in dit gebied. Bron: de Richtlijn Overstromingsrisico's van Rijkswaterstaat. |
| Bestemming | Gemengde bestemming — Centrum Volgens het geldende bestemmingsplan mag hier meer dan alleen wonen: denk aan winkels, horeca, kantoren of dienstverlening, afhankelijk van wat het plan toelaat. Dat betekent levendigheid en voorzieningen dichtbij, maar ook kans op reuring en verkeer. In de markt ligt de prijs op zo'n plek gemiddeld iets hóger dan bij een zuivere woonbestemming. |
| Leefbaarheid | Rond het landelijk gemiddelde Leefbaarometer-score 4.19 in Odijk (2024), gemeten door BZK over vijf dimensies: woningvoorraad, voorzieningen, veiligheid, sociale samenhang en fysieke omgeving. |
| Geluid | Geen opvallende geluidsbronnen
|
De funderingskaart van RVO doet een uitspraak over een postcodegebied, niet over een individuele woning: twee huizen in dezelfde straat kunnen een totaal verschillende fundering hebben. Peiljaar 2019. Voor zekerheid is funderingsonderzoek nodig. De leefbaarheidsscore geldt voor de hele buurt. De geluidcijfers komen uit de Gezondheidsmonitor 2024 van GGD, CBS en RIVM: het is het percentage inwoners dat zégt ernstige hinder te ervaren, geen gemeten geluidsniveau in decibel. Het RIVM schat het buurtcijfer uit een landelijke steekproef, dus het is een indicatie voor de buurt en niet voor deze woning.
Waar let u op bij een woning uit 1935?
De spouwmuur werd gangbaar; kozijnen van staal of hout, vloeren meestal van hout. Dit zijn aandachtspunten die horen bij de bouwperiode 1920 – 1945 — geen vaststellingen over deze woning. Een gerenoveerde woning kan er niets meer van hebben; alleen een bouwkundige keuring geeft zekerheid.
| Loden waterleidingen | Tot circa 1960 werden waterleidingen van lood aangelegd. Zijn ze nooit vervangen, dan raadt de GGD af het water als drinkwater voor jonge kinderen te gebruiken. Vervanging is bij de meeste woningen allang gebeurd, maar het is een controlepunt bij aankoop. |
|---|---|
| Gebouwd zonder isolatie-eis | De eerste wettelijke isolatie-eis dateert van 1975. Woningen van vóór die tijd zijn kaal opgeleverd: enkel glas, ongeïsoleerd dak en vloer. Veel is inmiddels na-geïsoleerd, maar het energielabel verklapt hoeveel er werkelijk gebeurd is. |
| Houten vloeren boven een kruipruimte | Houten begane-grondvloeren zijn gevoelig voor vocht en zwam vanuit de kruipruimte. Een muffe geur of verende vloer is reden voor inspectie. |
| Stalen kozijnen en koudebruggen | Stalen kozijnen uit deze tijd geleiden kou en condens. Karakteristiek, maar energetisch een zwakke plek als ze er nog origineel in zitten. |
Welke woningen lijken op Boomgaardweg 11?
Vrijstaande woningen in Odijk met een vergelijkbare oppervlakte.
- Werdorperwaard 22B
- Brasemlaan 21Geen label
- Werdorperwaard 34Geen label
- Zeisterweg 28Geen label
- Bram Dolywaard 6A
- Vierhoeverwaard 7A
Welke woningen liggen er nog meer aan de Boomgaardweg?
81 woningen. Bekijk de hele straat.
- Boomgaardweg 1
- Boomgaardweg 1a
- Boomgaardweg 1b
- Boomgaardweg 1c
- Boomgaardweg 2
- Boomgaardweg 3a
- Boomgaardweg 3b
- Boomgaardweg 3c
- Boomgaardweg 4
- Boomgaardweg 4a
- Boomgaardweg 4b
- Boomgaardweg 4c
Veelgestelde vragen over Boomgaardweg 11
Wat is Boomgaardweg 11 in Odijk waard?
De waarde-indicatie ligt tussen € 600.000 en € 900.000: 168 m² maal € 4.463 per m² voor deze woning, afgeleid van het prijspeil in Odijk en geijkt op werkelijke verkoopprijzen. Die marge van 20% is niet gekozen maar gemeten: van de woningen zoals deze verkocht vier op de vijf binnen dit bereik. Het is een indicatie op basis van omgevingscijfers, geen taxatie van deze specifieke woning.
Welke vraagprijs past bij Boomgaardweg 11?
Als deze woning nu te koop komt, verwachten we een vraagprijs rond € 754.000, tussen € 621.000 en € 887.000. Dat is iets meer dan de waarde-indicatie van € 750.000: voor woningen als deze wordt weinig overboden, en een woning die nu te koop komt, wordt gemiddeld iets hoger in de markt gezet dan waarvoor hij uiteindelijk verkocht wordt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, per prijsklasse, woningtype en buurt. Een vraagprijs blijft een keuze van verkoper en makelaar.
Hoeveel is Boomgaardweg 11 in waarde gestegen sinds 2021?
Van ongeveer € 501.000 in januari 2021 naar € 750.000 nu: +50%, volgens de CBS/Kadaster-prijsindex van Utrecht op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Hoeveel woonoppervlakte heeft Boomgaardweg 11?
168 m² gebruiksoppervlakte volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG).
Wat voor woning is Boomgaardweg 11?
Dit is een vrijstaande woning. Dat is niet afgeleid maar ter plaatse vastgesteld door de energieadviseur bij de labelopname — de sterkste bron die er voor dit gegeven bestaat. Het type doet ertoe voor het bedrag: het bepaalt met welke prijscurve wij rekenen. Kleine woningen brengen per vierkante meter meer op dan grote, en hoe sterk dat verschil is, verschilt per type.
Uit welk bouwjaar is Boomgaardweg 11?
Het bouwjaar is 1935, volgens de BAG.
Welk energielabel heeft Boomgaardweg 11?
Energielabel G, vastgesteld bij een opname in 2019. Bron: EP-Online, het officiële labelregister van RVO. Een label geldt tien jaar; een verbouwing of verduurzaming ertussenin maakt het niet automatisch actueel.
Wat verbruikt Boomgaardweg 11 aan energie?
De labelberekening komt uit op ongeveer 254.988 kWh per jaar. Dit is een genormeerd getal uit het energielabel: het rekent met standaard bewonersgedrag, niet met dat van de huidige of toekomstige bewoner. De werkelijke rekening hangt af van gezinsgrootte, thermostaat en tarieven.
Waar komen deze cijfers vandaan?
- Wat doet funderingsschade met de waarde van mijn huis?
- Wat betekent funderingsrisicoklasse A tot E?
- Wat is mijn huis waard?
- Hoe betrouwbaar is een online woningwaarde-check?
Wij tonen uitsluitend gegevens over het gebouw, nooit over de bewoners of de eigenaar (waarom dit huis hier staat). Klopt er iets niet, of wilt u niet dat deze pagina bestaat? Laat deze pagina verwijderen — zonder opgaaf van reden, wij beoordelen het verzoek niet.