van Lennepstraat 12, Hengelo
van Lennepstraat 12 (7551 AS Hengelo, gemeente Hengelo (O.), Overijssel) is een twee-onder-een-kapwoning uit 1905, met 99 m² gebruiksoppervlakte op een perceel van 167 m², in de buurt Binnenstad West.
Waarde-indicatie
€ 351.000
Onze beste schatting bij gangbaar onderhoud, op basis van verkopen tot en met september 2026, omgerekend naar de prijzen van nu.
Vier van de vijf woningen zoals deze verkopen tussen deze twee bedragen. Voor een woning als deze is de marge ± 19%. De marge is hier breder, omdat nergens staat of een woning uit deze bouwperiode met dit energielabel verbouwd is.
Meegewogen: 10 vergelijkbare verkopen binnen 114 meter, tussen mei 2021 en maart 2026.
Weet u hoe deze woning erbij staat?
Het bedrag hierboven gaat uit van gangbaar onderhoud: de staat waarin de meeste woningen verkopen, en dat komt vrijwel overeen met goed. Kies hieronder wat er van toepassing is, dan wordt de schatting scherper.
Weet u de WOZ-waarde van deze woning?
Met de WOZ-waarde van uw beschikking wordt de schatting gemiddeld ruim een kwart scherper. Wij bewaren het bedrag niet: het verandert alleen wat u nu ziet. Het grijze bedrag in het veld is een voorbeeld bij onze schatting, niet uw WOZ.
Wat is een compleet dossier?
Energielabel, woningtype en bestemmingsplan zijn bekend.
Dit maakt de marge groter. Eerst wat er van dit adres niet geregistreerd is, daarna wat van geen enkele woning geregistreerd wordt.
- Staat van onderhoud en afwerking binnen: dat staat in geen enkel register
- Verbouwingen die (nog) niet in het gebouwenregister (de BAG) staan
Weet u de onderhoudsstaat? Geef hem op bij de waarde-indicatie — dan wordt de schatting scherper.
Weet u meer over deze woning? Vertel het ons.
- Gebruiksoppervlakte99 m²
- Bouwjaar1905
- WoningtypeTwee-onder-een-kapwoning
- Prijs per m²€ 3.547voor deze woning
Waarom dit bedrag?
We nemen de gemiddelde woning in Binnenstad West als uitgangspunt en rekenen van daaruit naar deze woning toe. De kenmerken hieronder maken het verschil.
Gemiddeld in Binnenstad West
€ 3.325
per m², alle woningtypen
+7% voor deze woning
Deze woning
€ 3.547
per m² × 99 m² = € 351.000
Verhoogt de prijs per m²2
- Twee-onder-een-kapwoning van 99 m²sterk
Een twee-onder-een-kapwoning van deze maat brengt per m² meer op dan de gemiddelde woning in Binnenstad West.
- Energielabel Dlicht
Een zuinig label telt mee in wat kopers bieden — de energierekening ligt lager. Dit label is vóór 2021 vastgesteld, met een oudere rekenmethode dan de huidige (NTA 8800). Zulke labels blijken bij verkoop iets meer waard dan de letter alleen doet vermoeden.
Verlaagt de prijs per m²2
- Bouwjaar 1905duidelijk
Woningen uit deze bouwperiode brengen landelijk gezien minder op dan gemiddeld.
- Eigen perceel van 167 m²licht
Weinig grond voor een woning van 99 m². Het gaat om de verhouding tussen grond en woning, niet om het aantal m² grond alleen.
Nog niet bekend
- Staat van onderhoud en afwerking binnenGeef het op
Dat staat in geen enkel register. Het is het deel van de marge dat altijd blijft, ook als al het andere bekend is.
Hoe komen we tot dit bedrag?
De pijlen en stippen hebben wij niet zelf bedacht: ze volgen uit ons rekenmodel. Een pijl laat zien of een kenmerk de prijs per m² verhoogt of verlaagt ten opzichte van de gemiddelde woning in Binnenstad West. De stippen laten zien hoe sterk: licht, duidelijk of sterk.
De gemiddelde prijs bovenaan is omgerekend naar dezelfde maat als deze woning. Wij rekenen met de oppervlakte zoals die geregistreerd staat, en daarin telt ook een eventuele berging en/of garage mee. Het verschil tussen de twee prijzen komt niet alleen uit de kenmerken hierboven: we vergelijken de uitkomst ook met recente verkopen in de omgeving. Tot slot vermenigvuldigen we de prijs per m² met het aantal vierkante meters; dat geeft het bedrag. Hoe zwaar elk kenmerk precies meetelt, staat in onze methodiek.
Welke vraagprijs past bij van Lennepstraat 12?
Verwachte vraagprijs
€ 339.000
tussen € 289.000 en € 390.000
als de woning nu te koop komt, bij gangbaar onderhoud
+4% overboden
Verwachte verkoopprijs
€ 351.000
tussen € 284.000 en € 418.000
de waarde-indicatie van deze woning
De waarde-indicatie van € 351.000 is wat de woning naar verwachting opbrengt. Een vraagprijs ligt daar meestal onder: een woning wordt iets lager in de markt gezet, en kopers bieden eroverheen. Voor een twee-onder-een-kapwoning in deze prijsklasse en in Binnenstad West verwachten we dat de verkoopprijs 4% boven deze vraagprijs uitkomt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, en hangt af van de markt van nu, de prijsklasse, het woningtype en de buurt.
De buurt Binnenstad West, de afgelopen twaalf maanden
- woningen verkocht waarvan wij de vraagprijs kennen
- 11
- daarvan ging boven de vraagprijs weg
- 55%
- de mediane verkoop boven de vraagprijs
- 2%
Een vraagprijs is een keuze van verkoper en makelaar, geen meting: hij kan bewust lager of hoger liggen. De marge is iets smaller dan bij de waarde-indicatie, want bij een verkoopprijs maakt ook het bieden het onzeker. In onze metingen valt 80% van de echte vraagprijzen binnen deze marge. Geeft u bij de waarde-indicatie de onderhoudsstaat op, dan staat daar ook de vraagprijs die daarbij past. Hoe wij dit rekenen en hoe dicht het bij echte vraagprijzen ligt, staat in de methodiek; hoeveel er per gemeente en prijsklasse overboden wordt, in ons artikel over overbieden.
Hoe ontwikkelde de waarde van van Lennepstraat 12 zich?
Een woning van deze waarde in Overijssel was in november 2016 ongeveer € 172.000 waard en is nu € 351.000: +105% in 10 jaar. Dit is de prijsontwikkeling in Overijssel volgens de CBS/Kadaster-prijsindex, toegepast op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Alle bedragen per jaar
| Maand | Waarde-indicatie | Marge | Verandering |
|---|---|---|---|
| januari 2017 | € 173.000 | ± 24% | — |
| januari 2018 | € 183.000 | ± 23% | +6% |
| januari 2019 | € 194.000 | ± 23% | +6% |
| januari 2020 | € 205.000 | ± 22% | +6% |
| januari 2021 | € 228.000 | ± 22% | +11% |
| januari 2022 | € 274.000 | ± 21% | +20% |
| januari 2023 | € 284.000 | ± 21% | +3% |
| januari 2024 | € 286.000 | ± 20% | +1% |
| januari 2025 | € 321.000 | ± 20% | +13% |
| januari 2026 | € 346.000 | ± 19% | +8% |
| juni 2026 | € 351.000 | ± 19% | +1% |
Bron: CBS/Kadaster Prijsindex Bestaande Koopwoningen, de reeks voor Overijssel en die voor twee-onder-een-kapwoningen, aangevuld met de landelijke beweging per maand. De lijn loopt tot juni 2026 en staat daar op het bedrag van vandaag. Hoe verder terug, hoe breder de marge: een half procentpunt per jaar. De index beschrijft de markt in Overijssel; hoe deze straat daarvan afweek, weet alleen wie er verkocht heeft. Verbouwingen en onderhoud zitten er niet in.
Wat weten we van van Lennepstraat 12?
| Postcode | 7551 AS |
|---|---|
| Woningtype | Twee-onder-een-kapwoning · ter plaatse vastgesteld bij de energielabelopname |
| Plek in de rij | 2e van 2 aaneengesloten woningen |
| Gebruiksoppervlakte | 99 m² |
| Bouwjaar | 1905 |
| Perceeloppervlakte | 167 m² · kadastraal vastgesteld |
| Energielabel | D · geregistreerd bij RVO (EP-Online), opname in 2020. Wat daarna veranderde, zoals zonnepanelen of isolatie, staat er pas in na een nieuwe opname. |
| Inhoud van het pand | 378 m³ · gemeten met laserhoogtemetingen vanuit de lucht (3DBAG) |
| Bouwlagen | 2 · bovengronds, geteld met laserhoogtemetingen (3DBAG). Een kelder telt niet mee |
| Hoogte van het pand | 6,0 meter · van straatniveau tot het hoogste punt van het dak |
| Dakvorm | Schuin dak |
| Ruimte voor zonnepanelen | Circa 24 panelen Op 66 m² bruikbaar dakvlak, gemeten met laserhoogtemetingen vanuit de lucht (3DBAG). Het grootste dakvlak ligt op het westen. Daken op het noorden zijn niet meegeteld. Schaduw van bomen of buurpanden kennen wij niet, en die kan het aantal flink drukken. |
Oppervlakte, bouwjaar en adres komen uit het landelijke gebouwenregister (de BAG). Het woningtype bepalen we zelf, uit de vorm van het gebouw op de kaart. Hoe dat werkt en hoe nauwkeurig het is, staat in de methodiek.
Huizenprijzen in Hengelo
| Gemiddelde verkoopprijs | € 401.874 |
|---|---|
| Gemiddeld per m² | € 3.576 |
| Gemiddelde verkooptijd | 37 dagen |
| Verkocht in 12 maanden | 1.014 woningen |
| Nieuw te koop gezet | 1.292 woningen |
Over de twaalf maanden tot en met september 2026. De jongste maand laten we bewust weg: een verkoop wordt pas bij de notaris geregistreerd, dus van die maand ontbreekt nog ongeveer 8% van de verkopen. Alle bronnen met hun peildatum staan op de bronnenlijst.
Wat ligt er in de buurt?
| Treinstation | 0,7 km |
|---|---|
| Groot overstapstation | 0,7 km |
| Oprit snelweg of N-weg | 2,1 km |
| Supermarkt | 0,4 km |
| Basisschool | 0,5 km |
| Kinderdagverblijf | 0,6 km |
| Huisarts | 1,4 km |
| Apotheek | 0,9 km |
| Ziekenhuis | 1,6 km |
| Restaurant | 0,3 km |
| Bibliotheek | 0,9 km |
| Binnenzwembad | 3,1 km |
| Bioscoop | 0,6 km |
Afstanden van het CBS, gemeten over de weg. Het is een gemiddelde voor alle inwoners van de buurt, dus niet precies vanaf deze voordeur. Let op: bij het zwembad telt alleen een overdekt bad mee, en bij de oprit ook een provinciale weg.
Welke risico's spelen bij deze woning?
| Fundering | Geen aandachtsgebied In dit postcodegebied is 78% van de panden van vóór 1970, en het gebied ligt op de hogere zandgronden. Deze woning is van 1905. Woningen van vóór 1970 hebben vaker een kwetsbare fundering, maar de kaart ziet in dit gebied geen verhoogd risico. Bij aankoop blijft aandacht voor de fundering verstandig. |
|---|---|
| Bestemming | Wonen Volgens het geldende bestemmingsplan heeft deze woning een woonbestemming. |
| Leefbaarheid | Rond het landelijk gemiddelde Leefbaarometer-score 4,24 in Binnenstad West (2024). Het ministerie van BZK berekent die score uit vijf onderdelen: woningvoorraad, voorzieningen, veiligheid, sociale samenhang en fysieke omgeving. |
| Geluid | Bovengemiddelde hinder van wegverkeer
|
De funderingskaart van RVO zegt iets over het postcodegebied, niet over deze ene woning: twee huizen in dezelfde straat kunnen een heel andere fundering hebben. De kaart is van 2019. Zekerheid krijgt u alleen met een funderingsonderzoek. De leefbaarheidsscore geldt voor de hele buurt. De geluidscijfers geven aan hoeveel inwoners zeggen dat ze ernstige hinder ervaren; het is geen meting in decibel. Het is een schatting voor de hele buurt, uit een landelijke enquête (Gezondheidsmonitor 2024 van GGD, CBS en RIVM), dus niet voor deze woning.
Waar let u op bij een woning uit 1905?
Gebouwd voordat er landelijke bouwregels waren (de eerste Woningwet). Vaak karaktervol, maar wat er nu goed aan is, is er later in aangebracht. Hieronder staat waar u op let bij huizen uit de bouwperiode vóór 1906. Het gaat over de bouwperiode, niet over deze woning: een gerenoveerd huis kan er geen last meer van hebben. Zekerheid geeft alleen een bouwkundige keuring.
| Fundering uit de tijd vóór beton | Woningen uit deze periode staan op houten palen of direct op de grond ("op staal"). Houten palen kunnen gaan rotten als het grondwater zakt. Of dat hier speelt, hangt van de bodem af: zie het funderingsrisico op deze pagina. |
|---|---|
| Massieve muren, geen spouw | De spouwmuur (twee muren met een luchtlaag ertussen) werd pas in de jaren twintig gewoon. Oudere muren zijn massief: isoleren kan dan alleen aan de binnen- of buitenkant, en dat is ingrijpender en duurder dan de spouw vullen. |
| Loden waterleidingen | Tot circa 1960 werden waterleidingen van lood aangelegd. Zijn ze nooit vervangen, dan raadt de GGD af het water als drinkwater voor jonge kinderen te gebruiken. Vervanging is bij de meeste woningen allang gebeurd, maar het is iets om na te vragen bij aankoop. |
| Houten balklagen en kap | De uiteinden van houten balken in vochtige muren, en een oude dakconstructie, zijn de bekende plekken voor houtrot en zwam. Bij een huis van deze leeftijd is een bouwkundige keuring geen formaliteit maar het belangrijkste huiswerk. |
Welke woningen lijken op van Lennepstraat 12?
Twee-onder-een-kapwoningen in Binnenstad West met een vergelijkbare oppervlakte.
- Jacob Catsstraat 4Geen label
- Tollensstraat 31Geen label
- Vondelstraat 24G
- Pastoriestraat 23Geen label
- Tollensstraat 21C
- van Lennepstraat 46F
Welke woningen liggen er nog meer aan de van Lennepstraat?
43 woningen. Bekijk de hele straat.
- van Lennepstraat 1
- van Lennepstraat 5
- van Lennepstraat 6
- van Lennepstraat 7
- van Lennepstraat 8
- van Lennepstraat 9
- van Lennepstraat 10
- van Lennepstraat 11
- van Lennepstraat 12
- van Lennepstraat 13
- van Lennepstraat 15
- van Lennepstraat 16
Veelgestelde vragen over van Lennepstraat 12
Wat is van Lennepstraat 12 in Hengelo waard?
De waarde-indicatie ligt tussen € 284.000 en € 418.000: 99 m² maal € 3.547 per m² voor deze woning, afgeleid van het prijspeil in Hengelo en geijkt op werkelijke verkoopprijzen. Die marge van 19% is niet gekozen maar gemeten: van de woningen zoals deze verkocht vier op de vijf binnen dit bereik. Het is een indicatie op basis van omgevingscijfers, geen taxatie van deze specifieke woning.
Welke vraagprijs past bij van Lennepstraat 12?
Als deze woning nu te koop komt, verwachten we een vraagprijs rond € 339.000, tussen € 289.000 en € 390.000. De waarde-indicatie is € 351.000: we verwachten dat de verkoopprijs 4% boven deze vraagprijs uitkomt, omdat er voor woningen als deze in Hengelo overboden wordt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, per prijsklasse, woningtype en buurt. Een vraagprijs blijft een keuze van verkoper en makelaar.
Hoeveel is van Lennepstraat 12 in waarde gestegen sinds 2021?
Van ongeveer € 228.000 in januari 2021 naar € 351.000 nu: +54%, volgens de CBS/Kadaster-prijsindex van Overijssel op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Hoeveel woonoppervlakte heeft van Lennepstraat 12?
Volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) heeft deze woning 99 m² gebruiksoppervlakte. Dat is niet precies de woonoppervlakte: in de gebruiksoppervlakte telt bijvoorbeeld ook een inpandige berging of garage mee.
Wat voor woning is van Lennepstraat 12?
Dit is een twee-onder-een-kapwoning. Dat is niet afgeleid maar ter plaatse vastgesteld door de energieadviseur bij de labelopname — de sterkste bron die er voor dit gegeven bestaat. Het type doet ertoe voor het bedrag: het bepaalt met welke prijscurve wij rekenen. Kleine woningen brengen per vierkante meter meer op dan grote, en hoe sterk dat verschil is, verschilt per type.
Uit welk bouwjaar is van Lennepstraat 12?
Het bouwjaar is 1905, volgens de BAG.
Welk energielabel heeft van Lennepstraat 12?
Energielabel D, vastgesteld bij een opname in 2020. Bron: EP-Online, het officiële labelregister van RVO. Een label geldt tien jaar; een verbouwing of verduurzaming ertussenin maakt het niet automatisch actueel.
Hoe groot is het perceel van van Lennepstraat 12?
Het kadastrale perceel is 167 m². Dat is de grond die bij deze woning hoort volgens de Kadastrale Kaart, inclusief de grond onder het huis zelf — de tuin is dus kleiner dan dit getal.
Waar komen deze cijfers vandaan?
- Wat doet het bouwjaar met de waarde van een huis?
- Wat is mijn huis waard?
- Hoe betrouwbaar is een online woningwaarde-check?
- Is een woningwaarde-indicatie hetzelfde als een taxatie?
Wij tonen uitsluitend gegevens over het gebouw, nooit over de bewoners of de eigenaar (waarom dit huis hier staat). Klopt er iets niet, of wilt u niet dat deze pagina bestaat? Laat deze pagina verwijderen — u hoeft geen reden te geven, en wij beoordelen het verzoek niet.