Piet Smuldersstraat 3, Heeze
Een hoekwoning van 170 m² uit 2011, in de buurt De Bulders Oost.
Waarde-indicatie
€ 703.000
middelste schatting, gangbaar onderhoud · verkopen t/m september 2026, naar het prijspeil van nu
Vier van de vijf woningen zoals deze verkopen tussen deze twee bedragen. Bij dit woningtype, deze grootte en wat we verder van deze woning weten is de marge ± 18%. Dichtbij zijn te weinig vergelijkbare woningen verkocht om het bedrag mee na te rekenen, en daarom is de marge hier breder.
Weet u hoe deze woning erbij staat?
Het bedrag hierboven gaat uit van gangbaar onderhoud: de staat waarin de meeste woningen verkopen, en dat komt vrijwel overeen met goed. Kies hieronder wat er van toepassing is, dan wordt de schatting scherper.
Weet u de WOZ-waarde van deze woning?
Met de WOZ-waarde van uw beschikking wordt de schatting gemiddeld ruim een kwart scherper. Wij bewaren het bedrag niet: het verandert alleen wat u nu ziet. Het grijze bedrag in het veld is een voorbeeld bij onze schatting, niet uw WOZ.
Wat is een compleet dossier?
Energielabel, woningtype en bestemmingsplan zijn bekend.
Hieronder staat wat deze bandbreedte breed maakt: eerst wat er voor dit adres niet geregistreerd is, daarna wat nergens geregistreerd wordt.
- Staat van onderhoud en afwerking binnen — geen enkele registratie legt dit vast
- Verbouwingen die niet in de BAG staan
Weet u de onderhoudsstaat? Geef hem op bij de waarde-indicatie — dan wordt de schatting scherper.
Weet u meer over deze woning? Vertel het ons.
- Gebruiksoppervlakte170 m²
- Bouwjaar2011
- WoningtypeHoekwoning
- Prijs per m²€ 4.136voor deze woning
Waarom dit bedrag?
We rekenen van de gemiddelde prijs per m² in De Bulders Oost naar dit adres toe. Die buurtprijs is een gemiddelde over álle woningtypen; hieronder staat wat deze woning daarvan onderscheidt, het zwaarste eerst.
| Bijzonderheid van deze woning | Effect op de prijs per m² |
|---|---|
| Hoekwoning van 170 m² Per m² brengt een hoekwoning van deze maat mínder op dan de gemiddelde woning in De Bulders Oost: hoe groter de woning, hoe lager de prijs per m². De 170 m² zelf zitten al in het bedrag. | omlaag |
| Bouwjaar 2011 Landelijk gemeten brengen woningen uit deze bouwperiode meer op dan gemiddeld. | omhoog |
| Energielabel A Een zuinig label telt mee in wat kopers bieden — de energierekening ligt lager. Dit label is vóór 2021 op afstand vastgesteld; zulke labels blijken bij verkoop iets meer waard dan de letter alleen doet vermoeden. | omhoog |
| Staat van onderhoud en afwerking binnen Daar bestaat geen openbare bron voor. Dit is het deel van de bandbreedte dat blijft, ook als al het andere bekend is. | niet bekend |
Deze pijlen zijn niet door ons opgeschreven maar door het model berekend: ze laten zien welke kant elk kenmerk de prijs per m² op duwt ten opzichte van de gemiddelde woning in De Bulders Oost. Het aantal vierkante meters zelf staat niet in deze tabel — dat is de vermenigvuldiging waar het bedrag mee begint. Hoeveel euro elke post precies waard is, en hoe wij dat gemeten hebben, staat in de methodiek.
Welke vraagprijs past bij Piet Smuldersstraat 3?
Verwachte vraagprijs
€ 683.000
tussen € 579.000 en € 788.000
als de woning nu te koop komt, bij gangbaar onderhoud
+3% overboden
Verwachte verkoopprijs
€ 703.000
de waarde-indicatie van deze woning
De waarde-indicatie van € 703.000 is wat de woning naar verwachting opbrengt. Een vraagprijs ligt daar meestal onder: een woning wordt iets lager in de markt gezet, en kopers bieden eroverheen. Voor een hoekwoning in deze prijsklasse en in De Bulders Oost verwachten we dat de verkoopprijs 3% boven deze vraagprijs uitkomt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, en hangt af van de markt van nu, de prijsklasse, het woningtype en de buurt.
Een vraagprijs is een keuze van verkoper en makelaar, geen meting: hij kan bewust lager of hoger liggen. De marge is iets smaller dan bij de waarde-indicatie, omdat bij een verkoopprijs ook het bieden onzekerheid toevoegt; gemeten valt 80% van de echte vraagprijzen erbinnen. Geeft u bij de waarde-indicatie de onderhoudsstaat op, dan staat daar ook de vraagprijs die daarbij past. Hoe wij dit rekenen en hoe dicht het bij echte vraagprijzen ligt, staat in de methodiek; hoeveel er per gemeente en prijsklasse overboden wordt, in ons artikel over overbieden.
Hoe ontwikkelde de waarde van Piet Smuldersstraat 3 zich?
Een woning van deze waarde in Noord-Brabant was in november 2016 ongeveer € 340.000 waard en is nu € 703.000: +107% in 10 jaar. Dit is de prijsontwikkeling in Noord-Brabant volgens de CBS/Kadaster-prijsindex, toegepast op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Alle bedragen per jaar
| Maand | Waarde-indicatie | Marge | Verandering |
|---|---|---|---|
| januari 2017 | € 344.000 | ± 23% | — |
| januari 2018 | € 368.000 | ± 22% | +7% |
| januari 2019 | € 395.000 | ± 22% | +7% |
| januari 2020 | € 419.000 | ± 21% | +6% |
| januari 2021 | € 461.000 | ± 21% | +10% |
| januari 2022 | € 551.000 | ± 20% | +19% |
| januari 2023 | € 564.000 | ± 20% | +2% |
| januari 2024 | € 576.000 | ± 19% | +2% |
| januari 2025 | € 653.000 | ± 19% | +13% |
| januari 2026 | € 691.000 | ± 18% | +6% |
| juni 2026 | € 703.000 | ± 18% | +2% |
Bron: CBS/Kadaster Prijsindex Bestaande Koopwoningen, de reeks voor Noord-Brabant en die voor hoekwoningen, met de landelijke maandbeweging; laatste maand juni 2026, daar staat de lijn op het bedrag van vandaag. De marge groeit naar achteren met een halve procentpunt per jaar. De index beschrijft de markt in Noord-Brabant; hoe deze straat daarvan afweek, weet alleen wie er verkocht heeft. Verbouwingen en onderhoud zitten er niet in.
Wat weten we van Piet Smuldersstraat 3?
| Postcode | 5591 JE |
|---|---|
| Woningtype | Hoekwoning · ter plaatse vastgesteld bij de energielabelopname |
| Plek in de rij | 1e van 4 aaneengesloten woningen |
| Gebruiksoppervlakte | 170 m² |
| Bouwjaar | 2011 |
| Perceeloppervlakte | 248 m² · kadastraal vastgesteld |
| Energielabel | A · geregistreerd bij RVO (EP-Online), opname in 2019. Wat daarna veranderde, zoals zonnepanelen of isolatie, staat er pas in na een nieuwe opname. |
| Inhoud van het pand | 560 m³ · gemeten uit laserhoogtedata |
| Bouwlagen | 3 · bovengronds, geteld uit laserhoogtedata — een kelder telt niet mee |
| Hoogte van het pand | 7,9 meter · van straatniveau tot het hoogste punt van het dak |
| Dakvorm | Deels plat, deels schuin dak |
| Ruimte voor zonnepanelen | Circa 52 panelen Op 149 m² bruikbaar dakvlak, gemeten uit laserhoogtedata. Het grootste dakvlak ligt op het oosten. Daken op het noorden zijn niet meegeteld. Schaduw van bomen of buurpanden kennen wij niet, en die kan het aantal flink drukken. |
Oppervlakte, bouwjaar en adres komen uit de BAG. Het woningtype leiden wij zelf af uit de pandgeometrie — lees hoe dat werkt en hoe nauwkeurig het is in de methodiek.
Huizenprijzen in Heeze
| Gemiddelde verkoopprijs | € 635.272 |
|---|---|
| Gemiddeld per m² | € 4.575 |
| Gemiddelde verkooptijd | 36 dagen |
| Verkocht in 12 maanden | 91 woningen |
| Nieuw te koop gezet | 120 woningen |
Voortschrijdend over twaalf maanden tot en met september 2026. De jongste maand laten we bewust weg: een verkoop wordt pas bij de notaris geregistreerd, dus die maand mist nog ongeveer 8% van de transacties. Alle bronnen met hun peildatum staan op de bronnenlijst.
Wat ligt er in de buurt?
| Treinstation | 1,5 km |
|---|---|
| Groot overstapstation | 12,4 km |
| Oprit snelweg of N-weg | 4 km |
| Supermarkt | 1 km |
| Basisschool | 0,8 km |
| Kinderdagverblijf | 0,7 km |
| Huisarts | 1,2 km |
| Apotheek | 1,2 km |
| Ziekenhuis | 5,7 km |
| Restaurant | 0,7 km |
| Bibliotheek | 0,7 km |
| Binnenzwembad | 5,5 km |
| Bioscoop | 11,9 km |
Afstanden van het CBS, berekend over de weg als gemiddelde voor alle inwoners van de buurt samen — een buurtgemiddelde dus, geen meting vanaf deze voordeur. De definities luisteren nauw: het binnenzwembad is echt het dichtstbijzijnde óverdekte bad (een openluchtbad telt niet mee), en de oprit telt zowel rijks- als provinciale wegen.
Welke risico's spelen bij deze woning?
| Fundering | Geen aandachtsgebied In dit postcodegebied is 65% van de panden van vóór 1970, en de ondergrond valt onder hogere zandgronden. Deze woning is van 2011 en valt buiten die periode, dus funderingsproblemen zijn hier onwaarschijnlijk. |
|---|---|
| Bestemming | Wonen Volgens het geldende bestemmingsplan heeft deze woning een woonbestemming. |
De funderingskaart van RVO doet een uitspraak over een postcodegebied, niet over een individuele woning: twee huizen in dezelfde straat kunnen een totaal verschillende fundering hebben. Peiljaar 2019. Voor zekerheid is funderingsonderzoek nodig. De leefbaarheidsscore geldt voor de hele buurt.
Waar let u op bij een woning uit 2011?
Gebouwd onder het Bouwbesluit van 1992, na het asbestverbod van 1993 vrijwel asbestvrij, met een degelijke basisisolatie. Dit zijn aandachtspunten die horen bij de bouwperiode 1992 – 2011 — geen vaststellingen over deze woning. Een gerenoveerde woning kan er niets meer van hebben; alleen een bouwkundige keuring geeft zekerheid.
| Isolatie goed, maar niet naar huidige maatstaf | Dubbel glas en spouw-, dak- en vloerisolatie zijn standaard, maar de eisen lagen lager dan nu. Naar HR++-glas of extra dakisolatie is vaak nog winst te halen. |
|---|---|
| Eerste generatie installaties op leeftijd | CV-ketels en mechanische ventilatie uit de bouwtijd zijn aan vervanging toe of al eens vervangen; controleer de leeftijd van de installaties. |
Welke woningen lijken op Piet Smuldersstraat 3?
Hoekwoningen in De Bulders Oost met een vergelijkbare oppervlakte.
- Piet Smuldersstraat 1Geen label
- de Strohuls 15Geen label
- de Strohuls 31Geen label
- de Strohuls 23A
- Emmerikstraat 41A
- de Strohuls 37A
Welke woningen liggen er nog meer aan de Piet Smuldersstraat?
24 woningen. Bekijk de hele straat.
- Piet Smuldersstraat 1
- Piet Smuldersstraat 2
- Piet Smuldersstraat 3
- Piet Smuldersstraat 4
- Piet Smuldersstraat 6
- Piet Smuldersstraat 8
- Piet Smuldersstraat 10
- Piet Smuldersstraat 12
- Piet Smuldersstraat 14
- Piet Smuldersstraat 16
- Piet Smuldersstraat 18
- Piet Smuldersstraat 20
Veelgestelde vragen over Piet Smuldersstraat 3
Wat is Piet Smuldersstraat 3 in Heeze waard?
De waarde-indicatie ligt tussen € 576.000 en € 830.000: 170 m² maal € 4.136 per m² voor deze woning, afgeleid van het prijspeil in Heeze en geijkt op werkelijke verkoopprijzen. Die marge van 18% is niet gekozen maar gemeten: van de woningen zoals deze verkocht vier op de vijf binnen dit bereik. Het is een indicatie op basis van omgevingscijfers, geen taxatie van deze specifieke woning.
Welke vraagprijs past bij Piet Smuldersstraat 3?
Als deze woning nu te koop komt, verwachten we een vraagprijs rond € 683.000, tussen € 579.000 en € 788.000. De waarde-indicatie is € 703.000: we verwachten dat de verkoopprijs 3% boven deze vraagprijs uitkomt, omdat er voor woningen als deze in Heeze overboden wordt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, per prijsklasse, woningtype en buurt. Een vraagprijs blijft een keuze van verkoper en makelaar.
Hoeveel is Piet Smuldersstraat 3 in waarde gestegen sinds 2021?
Van ongeveer € 461.000 in januari 2021 naar € 703.000 nu: +53%, volgens de CBS/Kadaster-prijsindex van Noord-Brabant op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Hoeveel woonoppervlakte heeft Piet Smuldersstraat 3?
170 m² gebruiksoppervlakte volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG).
Wat voor woning is Piet Smuldersstraat 3?
Dit is een hoekwoning. Dat is niet afgeleid maar ter plaatse vastgesteld door de energieadviseur bij de labelopname — de sterkste bron die er voor dit gegeven bestaat. Het type doet ertoe voor het bedrag: het bepaalt met welke prijscurve wij rekenen. Kleine woningen brengen per vierkante meter meer op dan grote, en hoe sterk dat verschil is, verschilt per type.
Uit welk bouwjaar is Piet Smuldersstraat 3?
Het bouwjaar is 2011, volgens de BAG.
Welk energielabel heeft Piet Smuldersstraat 3?
Energielabel A, vastgesteld bij een opname in 2019. Bron: EP-Online, het officiële labelregister van RVO. Een label geldt tien jaar; een verbouwing of verduurzaming ertussenin maakt het niet automatisch actueel.
Hoe groot is het perceel van Piet Smuldersstraat 3?
Het kadastrale perceel is 248 m². Dat is de grond die bij deze woning hoort volgens de Kadastrale Kaart, inclusief de grond onder het huis zelf — de tuin is dus kleiner dan dit getal.
Waar komen deze cijfers vandaan?
- Wat is mijn huis waard?
- Hoe betrouwbaar is een online woningwaarde-check?
- Is een woningwaarde-indicatie hetzelfde als een taxatie?
- Waarom geeft elke woningwaarde-site een ander bedrag?
Wij tonen uitsluitend gegevens over het gebouw, nooit over de bewoners of de eigenaar (waarom dit huis hier staat). Klopt er iets niet, of wilt u niet dat deze pagina bestaat? Laat deze pagina verwijderen — zonder opgaaf van reden, wij beoordelen het verzoek niet.