Kraaiheide 5, Heerenveen
Kraaiheide 5 (8445 SP Heerenveen, Fryslân) is een vrijstaande woning uit 1997, met 178 m² verwarmde woonruimte (geregistreerd: 201 m² gebruiksoppervlakte) op een perceel van 923 m², in de buurt De Heide.
Waarde-indicatie
€ 921.000
Onze beste schatting bij gangbaar onderhoud, op basis van verkopen tot en met september 2026, omgerekend naar de prijzen van nu.
Vier van de vijf woningen zoals deze verkopen tussen deze twee bedragen. Voor een woning als deze is de marge ± 12%.
Meegewogen: 10 vergelijkbare verkopen binnen 98 meter, tussen januari 2021 en augustus 2026.
Weet u hoe deze woning erbij staat?
Het bedrag hierboven gaat uit van gangbaar onderhoud: de staat waarin de meeste woningen verkopen, en dat komt vrijwel overeen met goed. Kies hieronder wat er van toepassing is, dan wordt de schatting scherper.
Wat is een compleet dossier?
Energielabel, woningtype en bestemmingsplan zijn bekend.
Dit maakt de marge groter. Eerst wat er van dit adres niet geregistreerd is, daarna wat van geen enkele woning geregistreerd wordt.
- Staat van onderhoud en afwerking binnen: dat staat in geen enkel register
- Verbouwingen die (nog) niet in het gebouwenregister (de BAG) staan
Weet u de onderhoudsstaat? Geef hem op bij de waarde-indicatie — dan wordt de schatting scherper.
Weet u meer over deze woning? Vertel het ons.
- Gebruiksoppervlakte201 m²
- Bouwjaar1997
- WoningtypeVrijstaande woning
- Prijs per m²€ 4.580voor deze woning
Waarom dit bedrag?
We nemen de gemiddelde woning in De Heide als uitgangspunt en rekenen van daaruit naar deze woning toe. De kenmerken hieronder maken het verschil.
Gemiddeld in De Heide
€ 3.542
per m², alle woningtypen
+29% voor deze woning
Deze woning
€ 4.580
per m² × 201 m² = € 921.000
Verhoogt de prijs per m²3
- Vrijstaande woning van 201 m²sterk
Een vrijstaande woning van deze maat brengt per m² meer op dan de gemiddelde woning in De Heide.
- Eigen perceel van 923 m²duidelijk
Ruim bemeten voor een woning van 201 m².
- Bouwjaar 1997duidelijk
Woningen uit deze bouwperiode brengen landelijk gezien meer op dan gemiddeld.
Verlaagt de prijs per m²2
- Gemeten woonoppervlakte 178 m², geregistreerd 201 m²licht
De energieadviseur mat in de woning minder verwarmde woonruimte dan er geregistreerd staat.
- Energielabel Alicht
Kopers rekenen de energierekening en de verbeterkosten mee; dat drukt de prijs. Dit label is door een adviseur ter plaatse opgenomen (NTA 8800). Sinds die labels de regel zijn, betalen kopers er iets minder premie voor.
Nog niet bekend
- Staat van onderhoud en afwerking binnenGeef het op
Dat staat in geen enkel register. Het is het deel van de marge dat altijd blijft, ook als al het andere bekend is.
Hoe komen we tot dit bedrag?
De pijlen en stippen hebben wij niet zelf bedacht: ze volgen uit ons rekenmodel. Een pijl laat zien of een kenmerk de prijs per m² verhoogt of verlaagt ten opzichte van de gemiddelde woning in De Heide. De stippen laten zien hoe sterk: licht, duidelijk of sterk.
De gemiddelde prijs bovenaan is omgerekend naar dezelfde maat als deze woning. Wij rekenen met de oppervlakte zoals die geregistreerd staat, en daarin telt ook een eventuele berging en/of garage mee. Het verschil tussen de twee prijzen komt niet alleen uit de kenmerken hierboven: we vergelijken de uitkomst ook met recente verkopen in de omgeving. Tot slot vermenigvuldigen we de prijs per m² met het aantal vierkante meters; dat geeft het bedrag. Hoe zwaar elk kenmerk precies meetelt, staat in onze methodiek.
Welke vraagprijs past bij Kraaiheide 5?
Verwachte vraagprijs
€ 943.000
tussen € 842.000 en € 1.040.000
als de woning nu te koop komt, bij gangbaar onderhoud
−2% eronder verkocht
Verwachte verkoopprijs
€ 921.000
tussen € 810.000 en € 1.031.000
de waarde-indicatie van deze woning
De waarde-indicatie van € 921.000 is wat de woning naar verwachting opbrengt. Meestal ligt een vraagprijs daar onder, omdat kopers eroverheen bieden. Bij deze woning verwachten we dat niet: voor een vrijstaande woning in deze prijsklasse wordt weinig overboden, en een woning die nu te koop komt, wordt gemiddeld iets hoger in de markt gezet dan waarvoor hij uiteindelijk verkocht wordt. We verwachten dat de verkoopprijs 2% onder de vraagprijs uitkomt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, en hangt af van de markt van nu, de prijsklasse, het woningtype en de buurt.
De buurt De Heide, de afgelopen twaalf maanden
- woningen verkocht waarvan wij de vraagprijs kennen
- 25
- daarvan ging boven de vraagprijs weg
- 36%
- de mediane verkoop lag op de vraagprijs
- ±0%
Deze woning komt lager uit dan die mediane verkoop, omdat in deze prijsklasse minder overboden wordt en om een vrijstaande woning minder hard geboden wordt dan om een appartement.
Een vraagprijs is een keuze van verkoper en makelaar, geen meting: hij kan bewust lager of hoger liggen. De marge is iets smaller dan bij de waarde-indicatie, want bij een verkoopprijs maakt ook het bieden het onzeker. In onze metingen valt 80% van de echte vraagprijzen binnen deze marge. Geeft u bij de waarde-indicatie de onderhoudsstaat op, dan staat daar ook de vraagprijs die daarbij past. Hoe wij dit rekenen en hoe dicht het bij echte vraagprijzen ligt, staat in de methodiek; hoeveel er per gemeente en prijsklasse overboden wordt, in ons artikel over overbieden.
Hoe ontwikkelde de waarde van Kraaiheide 5 zich?
Een woning van deze waarde in Fryslân was in november 2016 ongeveer € 452.000 waard en is nu € 921.000: +104% in 10 jaar. Dit is de prijsontwikkeling in Fryslân volgens de CBS/Kadaster-prijsindex, toegepast op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Alle bedragen per jaar
| Maand | Waarde-indicatie | Marge | Verandering |
|---|---|---|---|
| januari 2017 | € 455.000 | ± 17% | — |
| januari 2018 | € 481.000 | ± 16% | +6% |
| januari 2019 | € 513.000 | ± 16% | +7% |
| januari 2020 | € 546.000 | ± 15% | +6% |
| januari 2021 | € 597.000 | ± 15% | +9% |
| januari 2022 | € 737.000 | ± 14% | +23% |
| januari 2023 | € 759.000 | ± 14% | +3% |
| januari 2024 | € 758.000 | ± 13% | +0% |
| januari 2025 | € 832.000 | ± 13% | +10% |
| januari 2026 | € 898.000 | ± 12% | +8% |
| september 2026 | € 921.000 | ± 12% | +3% |
Bron: CBS/Kadaster Prijsindex Bestaande Koopwoningen, de reeks voor Fryslân en die voor vrijstaande woningen, aangevuld met de landelijke beweging per maand. De lijn loopt tot september 2026 en staat daar op het bedrag van vandaag. Hoe verder terug, hoe breder de marge: een half procentpunt per jaar. De index beschrijft de markt in Fryslân; hoe deze straat daarvan afweek, weet alleen wie er verkocht heeft. Verbouwingen en onderhoud zitten er niet in.
Wat weten we van Kraaiheide 5?
| Postcode | 8445 SP |
|---|---|
| Woningtype | Vrijstaande woning · ter plaatse vastgesteld bij de energielabelopname |
| Gebruiksoppervlakte | 201 m² · waarvan 178 m² verwarmd volgens de energielabelopname |
| Bouwjaar | 1997 |
| Perceeloppervlakte | 923 m² · kadastraal vastgesteld |
| Warmte in de zomer | Kan flink oplopen De energielabelopname berekende een verhoogd risico op oververhitting (TOjuli 2,5; boven 1,2 geldt als aandachtspunt). In de praktijk merkt u dat aan warme slaapkamers op zomerse dagen. Zonwering, ventilatie of koeling helpen — de indicator zegt niets over de waarde van de woning, wel over het wooncomfort. |
| Energielabel | A · geregistreerd bij RVO (EP-Online), opname in 2023. Wat daarna veranderde, zoals zonnepanelen of isolatie, staat er pas in na een nieuwe opname. |
| Inhoud van het pand | 679 m³ · gemeten met laserhoogtemetingen vanuit de lucht (3DBAG) |
| Bouwlagen | 2 · bovengronds, geteld met laserhoogtemetingen (3DBAG). Een kelder telt niet mee |
| Hoogte van het pand | 6,5 meter · van straatniveau tot het hoogste punt van het dak |
| Dakvorm | Schuin dak |
| Ruimte voor zonnepanelen | Circa 34 panelen Op 86 m² bruikbaar dakvlak, gemeten met laserhoogtemetingen vanuit de lucht (3DBAG). Het grootste dakvlak ligt op het zuidoosten. Daken op het noorden zijn niet meegeteld. Schaduw van bomen of buurpanden kennen wij niet, en die kan het aantal flink drukken. |
Oppervlakte, bouwjaar en adres komen uit het landelijke gebouwenregister (de BAG). Het woningtype bepalen we zelf, uit de vorm van het gebouw op de kaart. Hoe dat werkt en hoe nauwkeurig het is, staat in de methodiek.
Huizenprijzen in Heerenveen
| Gemiddelde verkoopprijs | € 420.443 |
|---|---|
| Gemiddeld per m² | € 3.581 |
| Gemiddelde verkooptijd | 45 dagen |
| Verkocht in 12 maanden | 433 woningen |
| Nieuw te koop gezet | 485 woningen |
Over de twaalf maanden tot en met september 2026. De jongste maand laten we bewust weg: een verkoop wordt pas bij de notaris geregistreerd, dus van die maand ontbreekt nog ongeveer 8% van de verkopen. Alle bronnen met hun peildatum staan op de bronnenlijst.
Wat ligt er in de buurt?
Binnen een kilometer over de weg ligt geen grote supermarkt, basisschool of huisarts. De dichtstbijzijnde grote supermarkt ligt op 3,1 km. Het dichtstbijzijnde treinstation ligt op 1,7 km, de oprit van een snelweg of hoofdweg op 3,2 km.
| Treinstation | 1,7 km |
|---|---|
| Groot overstapstation | 5,1 km |
| Oprit snelweg of N-weg | 3,2 km |
| Grote supermarkt | 3,1 km |
| Basisschool | 3,1 km |
| Kinderdagverblijf | 2,5 km |
| Huisarts | 3,2 km |
| Apotheek | 3,2 km |
| Ziekenhuis | 5,6 km |
| Restaurant | 1,1 km |
| Bibliotheek | 4,3 km |
| Binnenzwembad | 4,3 km |
| Bioscoop | 4,3 km |
Afstanden van het CBS (2024), gemeten over de weg. Het is een gemiddelde voor de woningen in het vierkant van 100 bij 100 meter waarin dit adres ligt, dus niet precies vanaf deze voordeur. Let op: bij het zwembad telt alleen een overdekt bad mee, en bij de oprit ook een provinciale weg.
Welke risico's spelen bij deze woning?
| Fundering | Geen aandachtsgebied In dit postcodegebied is 0% van de panden van vóór 1970, en het gebied ligt op de hogere zandgronden. Deze woning is van 1997 en valt buiten die periode, dus funderingsproblemen zijn hier onwaarschijnlijk. |
|---|---|
| Overstroming | Beschermd, in een aangewezen risicogebied Dit gebied staat op de landelijke lijst van risicogebieden voor overstromingen vanuit het hoofdwatersysteem (de grote rivieren, het IJsselmeer of de zee). Officieel heet dat een gebied met een potentieel significant overstromingsrisico. De woning ligt achter de grote dijken en duinen die het land beschermen, dus de kans op een overstroming is klein. De Nederlandse dijknormen horen tot de strengste ter wereld. Het gebied hoort bij het stroomgebied van de Rijn. Dit geldt voor alle woningen in dit gebied. Bron: de Richtlijn Overstromingsrisico's van Rijkswaterstaat. |
| Bestemming | Wonen Volgens het geldende bestemmingsplan heeft deze woning een woonbestemming. |
| Leefbaarheid | Boven het landelijk gemiddelde Leefbaarometer-score 4,37 in De Heide (2024). Het ministerie van BZK berekent die score uit vijf onderdelen: woningvoorraad, voorzieningen, veiligheid, sociale samenhang en fysieke omgeving. |
| Geluid | Geen opvallende geluidsbronnen
|
De funderingskaart van RVO zegt iets over het postcodegebied, niet over deze ene woning: twee huizen in dezelfde straat kunnen een heel andere fundering hebben. De kaart is van 2019. Zekerheid krijgt u alleen met een funderingsonderzoek. De leefbaarheidsscore geldt voor de hele buurt. De geluidscijfers geven aan hoeveel inwoners zeggen dat ze ernstige hinder ervaren; het is geen meting in decibel. Het is een schatting voor de hele buurt, uit een landelijke enquête (Gezondheidsmonitor 2024 van GGD, CBS en RIVM), dus niet voor deze woning.
Waar let u op bij een woning uit 1997?
Gebouwd onder de bouwregels van 1992: vrijwel zonder asbest (verboden sinds 1993) en met redelijke isolatie. Hieronder staat waar u op let bij huizen uit de bouwperiode 1992 – 2011. Het gaat over de bouwperiode, niet over deze woning: een gerenoveerd huis kan er geen last meer van hebben. Zekerheid geeft alleen een bouwkundige keuring.
| Isolatie goed, maar niet naar huidige maatstaf | Dubbel glas en spouw-, dak- en vloerisolatie zijn standaard, maar de eisen lagen lager dan nu. Naar HR++-glas of extra dakisolatie is vaak nog winst te halen. |
|---|---|
| Ketel en ventilatie op leeftijd | Een cv-ketel of ventilatiesysteem uit de bouwtijd is aan vervanging toe, of al eens vervangen. Vraag na hoe oud ze zijn. |
Welke woningen lijken op Kraaiheide 5?
Vrijstaande woningen in De Heide met een vergelijkbare oppervlakte.
Welke woningen liggen er nog meer aan de Kraaiheide?
9 woningen. Bekijk de hele straat.
- Kraaiheide 1
- Kraaiheide 2
- Kraaiheide 3
- Kraaiheide 4
- Kraaiheide 5
- Kraaiheide 6
- Kraaiheide 7
- Kraaiheide 8
- Kraaiheide 9
Veelgestelde vragen over Kraaiheide 5
Wat is Kraaiheide 5 in Heerenveen waard?
De waarde-indicatie ligt tussen € 810.000 en € 1.031.000: 201 m² maal € 4.580 per m² voor deze woning, afgeleid van het prijspeil in Heerenveen en geijkt op werkelijke verkoopprijzen. Die marge van 12% is niet gekozen maar gemeten: van de woningen zoals deze verkocht vier op de vijf binnen dit bereik. Het is een indicatie op basis van omgevingscijfers, geen taxatie van deze specifieke woning.
Welke vraagprijs past bij Kraaiheide 5?
Als deze woning nu te koop komt, verwachten we een vraagprijs rond € 943.000, tussen € 842.000 en € 1.040.000. Dat is iets meer dan de waarde-indicatie van € 921.000: voor woningen als deze wordt weinig overboden, en een woning die nu te koop komt, wordt gemiddeld iets hoger in de markt gezet dan waarvoor hij uiteindelijk verkocht wordt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, per prijsklasse, woningtype en buurt. Een vraagprijs blijft een keuze van verkoper en makelaar.
Hoeveel is Kraaiheide 5 in waarde gestegen sinds 2021?
Van ongeveer € 597.000 in januari 2021 naar € 921.000 nu: +54%, volgens de CBS/Kadaster-prijsindex van Fryslân op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Hoeveel woonoppervlakte heeft Kraaiheide 5?
Volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) heeft deze woning 201 m² gebruiksoppervlakte. Dat is niet precies de woonoppervlakte: in de gebruiksoppervlakte telt bijvoorbeeld ook een inpandige berging of garage mee. Bij de energielabelopname is 178 m² verwarmde woonruimte gemeten.
Wat voor woning is Kraaiheide 5?
Dit is een vrijstaande woning. Dat is niet afgeleid maar ter plaatse vastgesteld door de energieadviseur bij de labelopname — de sterkste bron die er voor dit gegeven bestaat. Het type doet ertoe voor het bedrag: het bepaalt met welke prijscurve wij rekenen. Kleine woningen brengen per vierkante meter meer op dan grote, en hoe sterk dat verschil is, verschilt per type.
Uit welk bouwjaar is Kraaiheide 5?
Het bouwjaar is 1997, volgens de BAG.
Welk energielabel heeft Kraaiheide 5?
Energielabel A, vastgesteld bij een opname in 2023. Bron: EP-Online, het officiële labelregister van RVO. Een label geldt tien jaar; een verbouwing of verduurzaming ertussenin maakt het niet automatisch actueel.
Wat verbruikt Kraaiheide 5 aan energie?
Volgens de labelberekening gebruikt deze woning ongeveer 153 kWh aan fossiele energie per m² per jaar. Dat is het getal waarop de labelletter berust: hoe lager, hoe beter. De energiebehoefte is 113 kWh per m² per jaar; dat zegt iets over de isolatie van de schil, los van de installaties. Het zijn genormeerde getallen: ze rekenen met standaard bewonersgedrag en met primaire energie, niet met wat de meter aanwijst. De werkelijke rekening hangt af van gezinsgrootte, thermostaat en tarieven.
Waar komen deze cijfers vandaan?
- Wat is mijn huis waard?
- Hoe betrouwbaar is een online woningwaarde-check?
- Is een woningwaarde-indicatie hetzelfde als een taxatie?
- Waarom geeft elke woningwaarde-site een ander bedrag?
Wij tonen uitsluitend gegevens over het gebouw, nooit over de bewoners of de eigenaar (waarom dit huis hier staat). Klopt er iets niet, of wilt u niet dat deze pagina bestaat? Laat deze pagina verwijderen — u hoeft geen reden te geven, en wij beoordelen het verzoek niet.