Herderstasje 36, Hardenberg
Herderstasje 36 (7772 LD Hardenberg, Overijssel) is een hoekwoning uit 1989, met 80 m² gebruiksoppervlakte, in de buurt Baalderveld.
Waarde-indicatie
€ 302.000
Onze beste schatting bij gangbaar onderhoud, op basis van verkopen tot en met september 2026, omgerekend naar de prijzen van nu.
Vier van de vijf woningen zoals deze verkopen tussen deze twee bedragen. Voor een woning als deze is de marge ± 12%.
Meegewogen: 4 vergelijkbare verkopen binnen 173 meter, tussen februari 2021 en september 2025.
Weet u hoe deze woning erbij staat?
Het bedrag hierboven gaat uit van gangbaar onderhoud: de staat waarin de meeste woningen verkopen, en dat komt vrijwel overeen met goed. Kies hieronder wat er van toepassing is, dan wordt de schatting scherper.
Wat is een compleet dossier?
Energielabel, woningtype en bestemmingsplan zijn bekend.
Dit maakt de marge groter. Eerst wat er van dit adres niet geregistreerd is, daarna wat van geen enkele woning geregistreerd wordt.
- Staat van onderhoud en afwerking binnen: dat staat in geen enkel register
- Verbouwingen die (nog) niet in het gebouwenregister (de BAG) staan
Weet u de onderhoudsstaat? Geef hem op bij de waarde-indicatie — dan wordt de schatting scherper.
Weet u meer over deze woning? Vertel het ons.
- Gebruiksoppervlakte80 m²
- Bouwjaar1989
- WoningtypeHoekwoning
- Prijs per m²€ 3.775voor deze woning
Waarom dit bedrag?
We nemen de gemiddelde woning in Baalderveld als uitgangspunt en rekenen van daaruit naar deze woning toe. De kenmerken hieronder maken het verschil.
Gemiddeld in Baalderveld
€ 3.116
per m², alle woningtypen
+21% voor deze woning
Deze woning
€ 3.775
per m² × 80 m² = € 302.000
Verhoogt de prijs per m²2
- Hoekwoning van 80 m²sterk
Een hoekwoning van deze maat brengt per m² meer op dan de gemiddelde woning in Baalderveld.
- Perceel van 1.110 m², gedeeld door 7 woningenduidelijk
Ruim bemeten voor een woning van 80 m².
Nog niet bekend
- Staat van onderhoud en afwerking binnenGeef het op
Dat staat in geen enkel register. Het is het deel van de marge dat altijd blijft, ook als al het andere bekend is.
Hoe komen we tot dit bedrag?
De pijlen en stippen hebben wij niet zelf bedacht: ze volgen uit ons rekenmodel. Een pijl laat zien of een kenmerk de prijs per m² verhoogt of verlaagt ten opzichte van de gemiddelde woning in Baalderveld. De stippen laten zien hoe sterk: licht, duidelijk of sterk.
De gemiddelde prijs bovenaan is omgerekend naar dezelfde maat als deze woning. Wij rekenen met de oppervlakte zoals die geregistreerd staat, en daarin telt ook een eventuele berging en/of garage mee. Het verschil tussen de twee prijzen komt niet alleen uit de kenmerken hierboven: we vergelijken de uitkomst ook met recente verkopen in de omgeving. Tot slot vermenigvuldigen we de prijs per m² met het aantal vierkante meters; dat geeft het bedrag. Hoe zwaar elk kenmerk precies meetelt, staat in onze methodiek.
Welke vraagprijs past bij Herderstasje 36?
Verwachte vraagprijs
€ 284.000
tussen € 255.000 en € 312.000
als de woning nu te koop komt, bij gangbaar onderhoud
+6% overboden
Verwachte verkoopprijs
€ 302.000
tussen € 266.000 en € 338.000
de waarde-indicatie van deze woning
De waarde-indicatie van € 302.000 is wat de woning naar verwachting opbrengt. Een vraagprijs ligt daar meestal onder: een woning wordt iets lager in de markt gezet, en kopers bieden eroverheen. Voor een hoekwoning in deze prijsklasse en in Baalderveld verwachten we dat de verkoopprijs 6% boven deze vraagprijs uitkomt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, en hangt af van de markt van nu, de prijsklasse, het woningtype en de buurt.
De buurt Baalderveld, de afgelopen twaalf maanden
- woningen verkocht waarvan wij de vraagprijs kennen
- 45
- daarvan ging boven de vraagprijs weg
- 73%
- de mediane verkoop boven de vraagprijs
- 5%
Een vraagprijs is een keuze van verkoper en makelaar, geen meting: hij kan bewust lager of hoger liggen. De marge is iets smaller dan bij de waarde-indicatie, want bij een verkoopprijs maakt ook het bieden het onzeker. In onze metingen valt 80% van de echte vraagprijzen binnen deze marge. Geeft u bij de waarde-indicatie de onderhoudsstaat op, dan staat daar ook de vraagprijs die daarbij past. Hoe wij dit rekenen en hoe dicht het bij echte vraagprijzen ligt, staat in de methodiek; hoeveel er per gemeente en prijsklasse overboden wordt, in ons artikel over overbieden.
Hoe ontwikkelde de waarde van Herderstasje 36 zich?
Een woning van deze waarde in Overijssel was in november 2016 ongeveer € 141.000 waard en is nu € 302.000: +114% in 10 jaar. Dit is de prijsontwikkeling in Overijssel volgens de CBS/Kadaster-prijsindex, toegepast op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Alle bedragen per jaar
| Maand | Waarde-indicatie | Marge | Verandering |
|---|---|---|---|
| januari 2017 | € 143.000 | ± 17% | — |
| januari 2018 | € 152.000 | ± 16% | +7% |
| januari 2019 | € 164.000 | ± 16% | +8% |
| januari 2020 | € 174.000 | ± 15% | +6% |
| januari 2021 | € 193.000 | ± 15% | +11% |
| januari 2022 | € 232.000 | ± 14% | +20% |
| januari 2023 | € 240.000 | ± 14% | +3% |
| januari 2024 | € 244.000 | ± 13% | +2% |
| januari 2025 | € 278.000 | ± 13% | +14% |
| januari 2026 | € 296.000 | ± 12% | +7% |
| september 2026 | € 302.000 | ± 12% | +2% |
Bron: CBS/Kadaster Prijsindex Bestaande Koopwoningen, de reeks voor Overijssel en die voor hoekwoningen, aangevuld met de landelijke beweging per maand. De lijn loopt tot september 2026 en staat daar op het bedrag van vandaag. Hoe verder terug, hoe breder de marge: een half procentpunt per jaar. De index beschrijft de markt in Overijssel; hoe deze straat daarvan afweek, weet alleen wie er verkocht heeft. Verbouwingen en onderhoud zitten er niet in.
Wat weten we van Herderstasje 36?
| Postcode | 7772 LD |
|---|---|
| Woningtype | Hoekwoning · ter plaatse vastgesteld bij de energielabelopname |
| Plek in de rij | 1e van 7 aaneengesloten woningen |
| Gebruiksoppervlakte | 80 m² |
| Bouwjaar | 1989 |
| Perceeloppervlakte | 159 m² · aandeel in een kavel van 1.110 m² die met 7 woningen wordt gedeeld |
| Energielabel | B · geregistreerd bij RVO (EP-Online), opname in 2019. Wat daarna veranderde, zoals zonnepanelen of isolatie, staat er pas in na een nieuwe opname. |
| Inhoud van het pand | 288 m³ · gemeten met laserhoogtemetingen vanuit de lucht (3DBAG) |
| Bouwlagen | 2 · bovengronds, geteld met laserhoogtemetingen (3DBAG). Een kelder telt niet mee |
| Hoogte van het pand | 6,0 meter · van straatniveau tot het hoogste punt van het dak |
| Dakvorm | Schuin dak |
| Ruimte voor zonnepanelen | Circa 28 panelen Op 70 m² bruikbaar dakvlak, gemeten met laserhoogtemetingen vanuit de lucht (3DBAG). Het grootste dakvlak ligt op het noordoosten. Daken op het noorden zijn niet meegeteld. Schaduw van bomen of buurpanden kennen wij niet, en die kan het aantal flink drukken. |
Oppervlakte, bouwjaar en adres komen uit het landelijke gebouwenregister (de BAG). Het woningtype bepalen we zelf, uit de vorm van het gebouw op de kaart. Hoe dat werkt en hoe nauwkeurig het is, staat in de methodiek.
Huizenprijzen in Hardenberg
| Gemiddelde verkoopprijs | € 429.960 |
|---|---|
| Gemiddeld per m² | € 3.458 |
| Gemiddelde verkooptijd | 40 dagen |
| Verkocht in 12 maanden | 306 woningen |
| Nieuw te koop gezet | 331 woningen |
Over de twaalf maanden tot en met september 2026. De jongste maand laten we bewust weg: een verkoop wordt pas bij de notaris geregistreerd, dus van die maand ontbreekt nog ongeveer 8% van de verkopen. Alle bronnen met hun peildatum staan op de bronnenlijst.
Wat ligt er in de buurt?
Op loopafstand, binnen een kilometer over de weg, liggen een grote supermarkt (300 meter), een basisschool (200 meter), een huisarts (500 meter) en een kinderdagverblijf (200 meter). Binnen die kilometer zijn er ongeveer 3 basisscholen. Het dichtstbijzijnde treinstation ligt op 1,9 km, de oprit van een snelweg of hoofdweg op 1,9 km.
| Treinstation | 1,9 km |
|---|---|
| Groot overstapstation | 29,4 km |
| Oprit snelweg of N-weg | 1,9 km |
| Grote supermarkt | 0,3 km |
| Basisschool | 0,2 km |
| Kinderdagverblijf | 0,2 km |
| Huisarts | 0,5 km |
| Apotheek | 1,6 km |
| Ziekenhuis | 1,3 km |
| Restaurant | 1,7 km |
| Bibliotheek | 1,6 km |
| Binnenzwembad | 1,7 km |
| Bioscoop | 2,4 km |
Afstanden van het CBS (2024), gemeten over de weg. Het is een gemiddelde voor de woningen in het vierkant van 100 bij 100 meter waarin dit adres ligt, dus niet precies vanaf deze voordeur. Let op: bij het zwembad telt alleen een overdekt bad mee, en bij de oprit ook een provinciale weg.
Welke risico's spelen bij deze woning?
| Fundering | Geen aandachtsgebied In dit postcodegebied is 0% van de panden van vóór 1970, en het gebied ligt op de hogere zandgronden. Deze woning is van 1989 en valt buiten die periode, dus funderingsproblemen zijn hier onwaarschijnlijk. |
|---|---|
| Leefbaarheid | Rond het landelijk gemiddelde Leefbaarometer-score 4,21 in Baalderveld (2024). Het ministerie van BZK berekent die score uit vijf onderdelen: woningvoorraad, voorzieningen, veiligheid, sociale samenhang en fysieke omgeving. |
| Geluid | Geen opvallende geluidsbronnen
|
De funderingskaart van RVO zegt iets over het postcodegebied, niet over deze ene woning: twee huizen in dezelfde straat kunnen een heel andere fundering hebben. De kaart is van 2019. Zekerheid krijgt u alleen met een funderingsonderzoek. De leefbaarheidsscore geldt voor de hele buurt. De geluidscijfers geven aan hoeveel inwoners zeggen dat ze ernstige hinder ervaren; het is geen meting in decibel. Het is een schatting voor de hele buurt, uit een landelijke enquête (Gezondheidsmonitor 2024 van GGD, CBS en RIVM), dus niet voor deze woning.
Waar let u op bij een woning uit 1989?
De eerste woningen die geïsoleerd moesten worden; asbest mocht nog. Hieronder staat waar u op let bij huizen uit de bouwperiode 1975 – 1991. Het gaat over de bouwperiode, niet over deze woning: een gerenoveerd huis kan er geen last meer van hebben. Zekerheid geeft alleen een bouwkundige keuring.
| Asbest mogelijk | Asbest werd tot het verbod in 1993 breed toegepast: golfplaten, vensterbanken, kruipruimtes, kachelkanalen. Onbeschadigd en onaangeroerd is het geen direct gevaar, maar bij verbouwing of sloop gelden strenge regels en kosten. |
|---|---|
| Isolatie van de eerste generatie | Er zit isolatie in, maar dunner dan nu gebruikelijk, en het glas is vaak gewoon dubbel in plaats van HR++. Extra isoleren loont hier bijna altijd. |
Welke woningen lijken op Herderstasje 36?
Hoekwoningen in Baalderveld met een vergelijkbare oppervlakte.
Welke woningen liggen er nog meer aan de Herderstasje?
40 woningen. Bekijk de hele straat.
- Herderstasje 1
- Herderstasje 2
- Herderstasje 3
- Herderstasje 4
- Herderstasje 5
- Herderstasje 6
- Herderstasje 7
- Herderstasje 8
- Herderstasje 9
- Herderstasje 10
- Herderstasje 11
- Herderstasje 12
Veelgestelde vragen over Herderstasje 36
Wat is Herderstasje 36 in Hardenberg waard?
De waarde-indicatie ligt tussen € 266.000 en € 338.000: 80 m² maal € 3.775 per m² voor deze woning, afgeleid van het prijspeil in Hardenberg en geijkt op werkelijke verkoopprijzen. Die marge van 12% is niet gekozen maar gemeten: van de woningen zoals deze verkocht vier op de vijf binnen dit bereik. Het is een indicatie op basis van omgevingscijfers, geen taxatie van deze specifieke woning.
Welke vraagprijs past bij Herderstasje 36?
Als deze woning nu te koop komt, verwachten we een vraagprijs rond € 284.000, tussen € 255.000 en € 312.000. De waarde-indicatie is € 302.000: we verwachten dat de verkoopprijs 6% boven deze vraagprijs uitkomt, omdat er voor woningen als deze in Hardenberg overboden wordt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, per prijsklasse, woningtype en buurt. Een vraagprijs blijft een keuze van verkoper en makelaar.
Hoeveel is Herderstasje 36 in waarde gestegen sinds 2021?
Van ongeveer € 193.000 in januari 2021 naar € 302.000 nu: +56%, volgens de CBS/Kadaster-prijsindex van Overijssel op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Hoeveel woonoppervlakte heeft Herderstasje 36?
Volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) heeft deze woning 80 m² gebruiksoppervlakte. Dat is niet precies de woonoppervlakte: in de gebruiksoppervlakte telt bijvoorbeeld ook een inpandige berging of garage mee.
Wat voor woning is Herderstasje 36?
Dit is een hoekwoning. Dat is niet afgeleid maar ter plaatse vastgesteld door de energieadviseur bij de labelopname — de sterkste bron die er voor dit gegeven bestaat. Het type doet ertoe voor het bedrag: het bepaalt met welke prijscurve wij rekenen. Kleine woningen brengen per vierkante meter meer op dan grote, en hoe sterk dat verschil is, verschilt per type.
Uit welk bouwjaar is Herderstasje 36?
Het bouwjaar is 1989, volgens de BAG.
Welk energielabel heeft Herderstasje 36?
Energielabel B, vastgesteld bij een opname in 2019. Bron: EP-Online, het officiële labelregister van RVO. Een label geldt tien jaar; een verbouwing of verduurzaming ertussenin maakt het niet automatisch actueel.
Hoe groot is het perceel van Herderstasje 36?
Deze woning staat op een kadastraal perceel van 1.110 m² dat met 7 woningen wordt gedeeld — omgerekend ongeveer 159 m² per woning. Bron: de Kadastrale Kaart. De verdeling binnen het perceel staat in de eigendomsakte en kan afwijken.
Waar komen deze cijfers vandaan?
- Wat is mijn huis waard?
- Hoe betrouwbaar is een online woningwaarde-check?
- Is een woningwaarde-indicatie hetzelfde als een taxatie?
- Waarom geeft elke woningwaarde-site een ander bedrag?
Wij tonen uitsluitend gegevens over het gebouw, nooit over de bewoners of de eigenaar (waarom dit huis hier staat). Klopt er iets niet, of wilt u niet dat deze pagina bestaat? Laat deze pagina verwijderen — u hoeft geen reden te geven, en wij beoordelen het verzoek niet.