Tuinstraat 8, Gasselternijveen
Tuinstraat 8 (9514 AL Gasselternijveen, gemeente Aa en Hunze, Drenthe) is een vrijstaande woning uit 1948, met 95 m² verwarmde woonruimte (geregistreerd: 85 m² gebruiksoppervlakte) op een perceel van 538 m², in de buurt Gasselternijveen.
Waarde-indicatie
€ 342.000
Onze beste schatting bij gangbaar onderhoud, op basis van verkopen tot en met september 2026, omgerekend naar de prijzen van nu.
Vier van de vijf woningen zoals deze verkopen tussen deze twee bedragen. Voor een woning als deze is de marge ± 22%.
Meegewogen: 4 vergelijkbare verkopen binnen 179 meter, tussen februari 2024 en juni 2026.
Weet u hoe deze woning erbij staat?
Het bedrag hierboven gaat uit van gangbaar onderhoud: de staat waarin de meeste woningen verkopen, en dat komt vrijwel overeen met goed. Kies hieronder wat er van toepassing is, dan wordt de schatting scherper.
Wat is een compleet dossier?
Energielabel, woningtype en bestemmingsplan zijn bekend.
Dit maakt de marge groter. Eerst wat er van dit adres niet geregistreerd is, daarna wat van geen enkele woning geregistreerd wordt.
- Staat van onderhoud en afwerking binnen: dat staat in geen enkel register
- Verbouwingen die (nog) niet in het gebouwenregister (de BAG) staan
Weet u de onderhoudsstaat? Geef hem op bij de waarde-indicatie — dan wordt de schatting scherper.
Weet u meer over deze woning? Vertel het ons.
- Gebruiksoppervlakte85 m²
- Bouwjaar1948
- WoningtypeVrijstaande woning
- Prijs per m²€ 4.026voor deze woning
Waarom dit bedrag?
We nemen de gemiddelde woning in Gasselternijveen als uitgangspunt en rekenen van daaruit naar deze woning toe. De kenmerken hieronder maken het verschil.
Gemiddeld in Gasselternijveen
€ 3.263
per m², alle woningtypen
+23% voor deze woning
Deze woning
€ 4.026
per m² × 85 m² = € 342.000
Verhoogt de prijs per m²3
- Vrijstaande woning van 85 m²sterk
Een vrijstaande woning van deze maat brengt per m² meer op dan de gemiddelde woning in Gasselternijveen.
- Eigen perceel van 538 m²sterk
Ruim bemeten voor een woning van 85 m².
- Energielabel Blicht
Een zuinig label telt mee in wat kopers bieden — de energierekening ligt lager. Dit label is door een adviseur ter plaatse opgenomen (NTA 8800). Sinds die labels de regel zijn, betalen kopers er iets minder premie voor.
Verlaagt de prijs per m²1
- Bouwjaar 1948licht
Woningen uit deze bouwperiode brengen landelijk gezien minder op dan gemiddeld.
Nog niet bekend
- Staat van onderhoud en afwerking binnenGeef het op
Dat staat in geen enkel register. Het is het deel van de marge dat altijd blijft, ook als al het andere bekend is.
Hoe komen we tot dit bedrag?
De pijlen en stippen hebben wij niet zelf bedacht: ze volgen uit ons rekenmodel. Een pijl laat zien of een kenmerk de prijs per m² verhoogt of verlaagt ten opzichte van de gemiddelde woning in Gasselternijveen. De stippen laten zien hoe sterk: licht, duidelijk of sterk.
De gemiddelde prijs bovenaan is omgerekend naar dezelfde maat als deze woning. Wij rekenen met de oppervlakte zoals die geregistreerd staat, en daarin telt ook een eventuele berging en/of garage mee. Het verschil tussen de twee prijzen komt niet alleen uit de kenmerken hierboven: we vergelijken de uitkomst ook met recente verkopen in de omgeving. Tot slot vermenigvuldigen we de prijs per m² met het aantal vierkante meters; dat geeft het bedrag. Hoe zwaar elk kenmerk precies meetelt, staat in onze methodiek.
Welke vraagprijs past bij Tuinstraat 8?
Verwachte vraagprijs
€ 323.000
tussen € 260.000 en € 386.000
als de woning nu te koop komt, bij gangbaar onderhoud
+6% overboden
Verwachte verkoopprijs
€ 342.000
tussen € 267.000 en € 417.000
de waarde-indicatie van deze woning
De waarde-indicatie van € 342.000 is wat de woning naar verwachting opbrengt. Een vraagprijs ligt daar meestal onder: een woning wordt iets lager in de markt gezet, en kopers bieden eroverheen. Voor een vrijstaande woning in deze prijsklasse en in Gasselternijveen verwachten we dat de verkoopprijs 6% boven deze vraagprijs uitkomt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, en hangt af van de markt van nu, de prijsklasse, het woningtype en de buurt.
De buurt Gasselternijveen, de afgelopen twaalf maanden
- woningen verkocht waarvan wij de vraagprijs kennen
- 14
- daarvan ging boven de vraagprijs weg
- 57%
- de mediane verkoop boven de vraagprijs
- 5%
Een vraagprijs is een keuze van verkoper en makelaar, geen meting: hij kan bewust lager of hoger liggen. De marge is iets smaller dan bij de waarde-indicatie, want bij een verkoopprijs maakt ook het bieden het onzeker. In onze metingen valt 80% van de echte vraagprijzen binnen deze marge. Geeft u bij de waarde-indicatie de onderhoudsstaat op, dan staat daar ook de vraagprijs die daarbij past. Hoe wij dit rekenen en hoe dicht het bij echte vraagprijzen ligt, staat in de methodiek; hoeveel er per gemeente en prijsklasse overboden wordt, in ons artikel over overbieden.
Hoe ontwikkelde de waarde van Tuinstraat 8 zich?
Een woning van deze waarde in Drenthe was in november 2016 ongeveer € 159.000 waard en is nu € 342.000: +115% in 10 jaar. Dit is de prijsontwikkeling in Drenthe volgens de CBS/Kadaster-prijsindex, toegepast op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Alle bedragen per jaar
| Maand | Waarde-indicatie | Marge | Verandering |
|---|---|---|---|
| januari 2017 | € 160.000 | ± 27% | — |
| januari 2018 | € 167.000 | ± 26% | +4% |
| januari 2019 | € 180.000 | ± 26% | +7% |
| januari 2020 | € 192.000 | ± 25% | +7% |
| januari 2021 | € 213.000 | ± 25% | +11% |
| januari 2022 | € 262.000 | ± 24% | +23% |
| januari 2023 | € 275.000 | ± 24% | +5% |
| januari 2024 | € 275.000 | ± 23% | +0% |
| januari 2025 | € 306.000 | ± 23% | +11% |
| januari 2026 | € 334.000 | ± 22% | +9% |
| juni 2026 | € 342.000 | ± 22% | +2% |
Bron: CBS/Kadaster Prijsindex Bestaande Koopwoningen, de reeks voor Drenthe en die voor vrijstaande woningen, aangevuld met de landelijke beweging per maand. De lijn loopt tot juni 2026 en staat daar op het bedrag van vandaag. Hoe verder terug, hoe breder de marge: een half procentpunt per jaar. De index beschrijft de markt in Drenthe; hoe deze straat daarvan afweek, weet alleen wie er verkocht heeft. Verbouwingen en onderhoud zitten er niet in.
Wat weten we van Tuinstraat 8?
| Postcode | 9514 AL |
|---|---|
| Woningtype | Vrijstaande woning · ter plaatse vastgesteld bij de energielabelopname |
| Gebruiksoppervlakte | 85 m² · waarvan 95 m² verwarmd volgens de energielabelopname |
| Bouwjaar | 1948 |
| Perceeloppervlakte | 538 m² · kadastraal vastgesteld |
| Energielabel | B · geregistreerd bij RVO (EP-Online), opname in 2025. Wat daarna veranderde, zoals zonnepanelen of isolatie, staat er pas in na een nieuwe opname. |
| Inhoud van het pand | 316 m³ · gemeten met laserhoogtemetingen vanuit de lucht (3DBAG) |
| Bouwlagen | 2 · bovengronds, geteld met laserhoogtemetingen (3DBAG). Een kelder telt niet mee |
| Hoogte van het pand | 7,5 meter · van straatniveau tot het hoogste punt van het dak |
| Dakvorm | Schuin dak |
| Ruimte voor zonnepanelen | Circa 37 panelen Op 92 m² bruikbaar dakvlak, gemeten met laserhoogtemetingen vanuit de lucht (3DBAG). Het grootste dakvlak ligt op het oosten. Daken op het noorden zijn niet meegeteld. Schaduw van bomen of buurpanden kennen wij niet, en die kan het aantal flink drukken. |
Oppervlakte, bouwjaar en adres komen uit het landelijke gebouwenregister (de BAG). Het woningtype bepalen we zelf, uit de vorm van het gebouw op de kaart. Hoe dat werkt en hoe nauwkeurig het is, staat in de methodiek.
Huizenprijzen in de gemeente Aa en Hunze
| Gemiddelde verkoopprijs | € 488.719 |
|---|---|
| Gemiddeld per m² | € 3.675 |
| Gemiddelde verkooptijd | 55 dagen |
| Verkocht in 12 maanden | 335 woningen |
| Nieuw te koop gezet | 381 woningen |
Over de twaalf maanden tot en met september 2026. De jongste maand laten we bewust weg: een verkoop wordt pas bij de notaris geregistreerd, dus van die maand ontbreekt nog ongeveer 8% van de verkopen. Alle bronnen met hun peildatum staan op de bronnenlijst.
Wat ligt er in de buurt?
| Treinstation | 16,6 km |
|---|---|
| Groot overstapstation | 22,9 km |
| Oprit snelweg of N-weg | 0,6 km |
| Supermarkt | 0,7 km |
| Basisschool | 0,7 km |
| Kinderdagverblijf | 0,7 km |
| Huisarts | 0,6 km |
| Apotheek | 0,6 km |
| Ziekenhuis | 6,2 km |
| Restaurant | 0,6 km |
| Bibliotheek | 0,7 km |
| Binnenzwembad | 10,2 km |
| Bioscoop | 7,8 km |
Afstanden van het CBS, gemeten over de weg. Het is een gemiddelde voor alle inwoners van de buurt, dus niet precies vanaf deze voordeur. Let op: bij het zwembad telt alleen een overdekt bad mee, en bij de oprit ook een provinciale weg.
Welke risico's spelen bij deze woning?
| Fundering | Geen aandachtsgebied In dit postcodegebied is 43% van de panden van vóór 1970, en het gebied ligt op de hogere zandgronden. Deze woning is van 1948. Woningen van vóór 1970 hebben vaker een kwetsbare fundering, maar de kaart ziet in dit gebied geen verhoogd risico. Bij aankoop blijft aandacht voor de fundering verstandig. |
|---|---|
| Bestemming | Wonen - 1 Volgens het geldende bestemmingsplan heeft deze woning een woonbestemming. |
| Leefbaarheid | Rond het landelijk gemiddelde Leefbaarometer-score 4,13 in Gasselternijveen (2024). Het ministerie van BZK berekent die score uit vijf onderdelen: woningvoorraad, voorzieningen, veiligheid, sociale samenhang en fysieke omgeving. |
| Geluid | Bovengemiddelde hinder van windturbines
|
De funderingskaart van RVO zegt iets over het postcodegebied, niet over deze ene woning: twee huizen in dezelfde straat kunnen een heel andere fundering hebben. De kaart is van 2019. Zekerheid krijgt u alleen met een funderingsonderzoek. De leefbaarheidsscore geldt voor de hele buurt. De geluidscijfers geven aan hoeveel inwoners zeggen dat ze ernstige hinder ervaren; het is geen meting in decibel. Het is een schatting voor de hele buurt, uit een landelijke enquête (Gezondheidsmonitor 2024 van GGD, CBS en RIVM), dus niet voor deze woning.
Waar let u op bij een woning uit 1948?
Wederopbouw: snel gebouwd, met de materialen die er waren, zonder isolatie en steeds vaker met asbest. Hieronder staat waar u op let bij huizen uit de bouwperiode 1946 – 1964. Het gaat over de bouwperiode, niet over deze woning: een gerenoveerd huis kan er geen last meer van hebben. Zekerheid geeft alleen een bouwkundige keuring.
| Asbest mogelijk | Asbest werd tot het verbod in 1993 breed toegepast: golfplaten, vensterbanken, kruipruimtes, kachelkanalen. Onbeschadigd en onaangeroerd is het geen direct gevaar, maar bij verbouwing of sloop gelden strenge regels en kosten. |
|---|---|
| Gebouwd zonder isolatie-eis | Pas sinds 1975 moeten nieuwe woningen geïsoleerd worden. Oudere woningen zijn gebouwd met enkel glas en zonder isolatie in dak en vloer. Veel is inmiddels alsnog geïsoleerd; het energielabel laat zien hoeveel er werkelijk gebeurd is. |
| Loden waterleidingen | Tot circa 1960 werden waterleidingen van lood aangelegd. Zijn ze nooit vervangen, dan raadt de GGD af het water als drinkwater voor jonge kinderen te gebruiken. Vervanging is bij de meeste woningen allang gebeurd, maar het is iets om na te vragen bij aankoop. |
| Wisselende materiaalkwaliteit | Na de oorlog was er weinig materiaal en werd gebouwd met wat er was. De kwaliteit verschilt daardoor per project; een bouwkundige keuring zegt hier meer dan het bouwjaar. |
Welke woningen lijken op Tuinstraat 8?
Vrijstaande woningen in Gasselternijveen met een vergelijkbare oppervlakte.
- Tuinstraat 12E
- Hoofdstraat 93Geen label
- Havenkade 30D
- Tuinstraat 60Geen label
- Tuinstraat 18E
- Plantsoenstraat 3D
Welke woningen liggen er nog meer aan de Tuinstraat?
60 woningen. Bekijk de hele straat.
- Tuinstraat 1
- Tuinstraat 2
- Tuinstraat 3
- Tuinstraat 4
- Tuinstraat 6
- Tuinstraat 7
- Tuinstraat 8
- Tuinstraat 10
- Tuinstraat 11
- Tuinstraat 12
- Tuinstraat 13
- Tuinstraat 14
Veelgestelde vragen over Tuinstraat 8
Wat is Tuinstraat 8 in Gasselternijveen waard?
De waarde-indicatie ligt tussen € 267.000 en € 417.000: 85 m² maal € 4.026 per m² voor deze woning, afgeleid van het prijspeil in de gemeente Aa en Hunze en geijkt op werkelijke verkoopprijzen. Die marge van 22% is niet gekozen maar gemeten: van de woningen zoals deze verkocht vier op de vijf binnen dit bereik. Het is een indicatie op basis van omgevingscijfers, geen taxatie van deze specifieke woning.
Welke vraagprijs past bij Tuinstraat 8?
Als deze woning nu te koop komt, verwachten we een vraagprijs rond € 323.000, tussen € 260.000 en € 386.000. De waarde-indicatie is € 342.000: we verwachten dat de verkoopprijs 6% boven deze vraagprijs uitkomt, omdat er voor woningen als deze in de gemeente Aa en Hunze overboden wordt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, per prijsklasse, woningtype en buurt. Een vraagprijs blijft een keuze van verkoper en makelaar.
Hoeveel is Tuinstraat 8 in waarde gestegen sinds 2021?
Van ongeveer € 213.000 in januari 2021 naar € 342.000 nu: +61%, volgens de CBS/Kadaster-prijsindex van Drenthe op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Hoeveel woonoppervlakte heeft Tuinstraat 8?
Volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) heeft deze woning 85 m² gebruiksoppervlakte. Dat is niet precies de woonoppervlakte: in de gebruiksoppervlakte telt bijvoorbeeld ook een inpandige berging of garage mee. Bij de energielabelopname is 95 m² verwarmde woonruimte gemeten.
Wat voor woning is Tuinstraat 8?
Dit is een vrijstaande woning. Dat is niet afgeleid maar ter plaatse vastgesteld door de energieadviseur bij de labelopname — de sterkste bron die er voor dit gegeven bestaat. Het type doet ertoe voor het bedrag: het bepaalt met welke prijscurve wij rekenen. Kleine woningen brengen per vierkante meter meer op dan grote, en hoe sterk dat verschil is, verschilt per type.
Uit welk bouwjaar is Tuinstraat 8?
Het bouwjaar is 1948, volgens de BAG.
Welk energielabel heeft Tuinstraat 8?
Energielabel B, vastgesteld bij een opname in 2025. Bron: EP-Online, het officiële labelregister van RVO. Een label geldt tien jaar; een verbouwing of verduurzaming ertussenin maakt het niet automatisch actueel.
Wat verbruikt Tuinstraat 8 aan energie?
Volgens de labelberekening gebruikt deze woning ongeveer 176 kWh aan fossiele energie per m² per jaar. Dat is het getal waarop de labelletter berust: hoe lager, hoe beter. De energiebehoefte is 150 kWh per m² per jaar; dat zegt iets over de isolatie van de schil, los van de installaties. Het zijn genormeerde getallen: ze rekenen met standaard bewonersgedrag en met primaire energie, niet met wat de meter aanwijst. De werkelijke rekening hangt af van gezinsgrootte, thermostaat en tarieven.
Waar komen deze cijfers vandaan?
- Wat is mijn huis waard?
- Hoe betrouwbaar is een online woningwaarde-check?
- Is een woningwaarde-indicatie hetzelfde als een taxatie?
- Waarom geeft elke woningwaarde-site een ander bedrag?
Wij tonen uitsluitend gegevens over het gebouw, nooit over de bewoners of de eigenaar (waarom dit huis hier staat). Klopt er iets niet, of wilt u niet dat deze pagina bestaat? Laat deze pagina verwijderen — u hoeft geen reden te geven, en wij beoordelen het verzoek niet.