De Rotstuin 34, Apeldoorn
Een vrijstaande woning van 228 m² uit 2025, in de buurt Bedrijvenpark Oost.
Waarde-indicatie
€ 1.095.000
middelste schatting, gemiddeld onderhouden · verkopen t/m augustus 2026, naar het prijspeil van nu
Vier van de vijf woningen zoals deze verkopen tussen deze twee bedragen. Bij dit woningtype, deze grootte en wat we verder van deze woning weten is de marge ± 25%.
Meegewogen: 10 vergelijkbare verkopen binnen 415 meter, tussen maart 2021 en november 2025.
Weet u hoe deze woning erbij staat?
Het bedrag hierboven gaat uit van gemiddeld onderhoud. Kies hieronder wat er van toepassing is, dan wordt de schatting scherper.
Weet u de WOZ-waarde van deze woning?
Met de WOZ-waarde van uw beschikking wordt de schatting gemiddeld ruim een kwart scherper. Wij bewaren het bedrag niet: het verandert alleen wat u nu ziet. Het grijze bedrag in het veld is een voorbeeld bij onze schatting, niet uw WOZ.
Hieronder staat wat deze bandbreedte breed maakt: eerst wat er voor dit adres niet geregistreerd is, daarna wat nergens geregistreerd wordt.
- Bestemming bedrijfsbestemming — bedrijventerrein, geen zuivere woonbestemming
- Staat van onderhoud en afwerking binnen — geen enkele registratie legt dit vast
- Verbouwingen die niet in de BAG staan
Weet u de onderhoudsstaat? Geef hem op bij de waarde-indicatie — dan wordt de schatting scherper.
- Gebruiksoppervlakte228 m²
- Bouwjaar2025
- WoningtypeVrijstaande woning
- Prijs per m²€ 4.803voor deze woning
Waarom dit bedrag?
We rekenen van de gemiddelde prijs per m² in Bedrijvenpark Oost naar dit adres toe. Die buurtprijs is een gemiddelde over álle woningtypen; hieronder staat wat deze woning daarvan onderscheidt, het zwaarste eerst.
| Bijzonderheid van deze woning | Effect op de prijs per m² |
|---|---|
| Bouwjaar 2025 Landelijk gemeten brengen woningen uit deze bouwperiode meer op dan gemiddeld. | omhoog |
| Vrijstaande woning van 228 m² Per m² brengt een vrijstaande woning van deze maat méér op dan de gemiddelde woning in Bedrijvenpark Oost — dat gemiddelde is een mix van alle woningtypen en maten. | omhoog |
| Eigen perceel van 1.377 m² Ruim bemeten voor een woning van 228 m². | omhoog |
| Energielabel A++++ Een zuinig label telt mee in wat kopers bieden — de energierekening ligt lager. | omhoog |
| Staat van onderhoud en afwerking binnen Daar bestaat geen openbare bron voor. Dit is het deel van de bandbreedte dat blijft, ook als al het andere bekend is. | niet bekend |
Deze pijlen zijn niet door ons opgeschreven maar door het model berekend: ze laten zien welke kant elk kenmerk de prijs per m² op duwt ten opzichte van de gemiddelde woning in Bedrijvenpark Oost. Het aantal vierkante meters zelf staat niet in deze tabel — dat is de vermenigvuldiging waar het bedrag mee begint. Hoeveel euro elke post precies waard is, en hoe wij dat gemeten hebben, staat in de methodiek.
Welke vraagprijs past bij De Rotstuin 34?
Verwachte vraagprijs
€ 1.140.000
tussen € 888.000 en € 1.390.000
als de woning nu te koop komt, gemiddeld onderhouden
−4% eronder verkocht
Verwachte verkoopprijs
€ 1.095.000
de waarde-indicatie van deze woning
De waarde-indicatie van € 1.095.000 is wat de woning naar verwachting opbrengt. Meestal ligt een vraagprijs daar onder, omdat kopers eroverheen bieden. Bij deze woning verwachten we dat niet: voor een vrijstaande woning in deze prijsklasse wordt weinig overboden, en een woning die nu te koop komt, wordt gemiddeld iets hoger in de markt gezet dan waarvoor hij uiteindelijk verkocht wordt. We verwachten dat de verkoopprijs 4% onder de vraagprijs uitkomt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, en hangt af van de markt van nu, de prijsklasse, het woningtype en de buurt.
De gemeente Apeldoorn, de afgelopen twaalf maanden
- woningen verkocht waarvan wij de vraagprijs kennen
- 2.076
- daarvan ging boven de vraagprijs weg
- 64%
- de middelste verkoop boven de vraagprijs
- 2%
Dat deze woning lager uitkomt dan die middelste verkoop, komt doordat in deze prijsklasse minder overboden wordt en om een vrijstaande woning minder hard geboden wordt dan om een appartement.
Een vraagprijs is een keuze van verkoper en makelaar, geen meting: hij kan bewust lager of hoger liggen. De marge is iets smaller dan bij de waarde-indicatie, omdat bij een verkoopprijs ook het bieden onzekerheid toevoegt; gemeten valt 80% van de echte vraagprijzen erbinnen. Geeft u bij de waarde-indicatie de onderhoudsstaat op, dan staat daar ook de vraagprijs die daarbij past. Hoe wij dit rekenen en hoe dicht het bij echte vraagprijzen ligt, staat in de methodiek; hoeveel er per gemeente en prijsklasse overboden wordt, in ons artikel over overbieden.
Hoe ontwikkelde de waarde van De Rotstuin 34 zich?
Een woning van deze waarde in Gelderland was in oktober 2016 ongeveer € 523.000 waard en is nu € 1.095.000: +109% in 10 jaar. Dit is de prijsontwikkeling in Gelderland volgens de CBS/Kadaster-prijsindex, toegepast op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Alle bedragen per jaar
| Maand | Waarde-indicatie | Marge | Verandering |
|---|---|---|---|
| januari 2017 | € 528.000 | ± 30% | — |
| januari 2018 | € 565.000 | ± 29% | +7% |
| januari 2019 | € 602.000 | ± 29% | +7% |
| januari 2020 | € 638.000 | ± 28% | +6% |
| januari 2021 | € 702.000 | ± 28% | +10% |
| januari 2022 | € 872.000 | ± 27% | +24% |
| januari 2023 | € 905.000 | ± 27% | +4% |
| januari 2024 | € 895.000 | ± 26% | −1% |
| januari 2025 | € 988.000 | ± 26% | +10% |
| januari 2026 | € 1.069.000 | ± 25% | +8% |
| juni 2026 | € 1.095.000 | ± 25% | +2% |
Bron: CBS/Kadaster Prijsindex Bestaande Koopwoningen, de reeks voor Gelderland en die voor vrijstaande woningen, met de landelijke maandbeweging; laatste maand juni 2026, daar staat de lijn op het bedrag van vandaag. De marge groeit naar achteren met een halve procentpunt per jaar. De index beschrijft de markt in Gelderland; hoe deze straat daarvan afweek, weet alleen wie er verkocht heeft. Verbouwingen en onderhoud zitten er niet in.
Wat weten we van De Rotstuin 34?
| Postcode | 7325 GC |
|---|---|
| Woningtype | Vrijstaande woning · ter plaatse vastgesteld bij de energielabelopname |
| Gebruiksoppervlakte | 228 m² |
| Bouwjaar | 2025 |
| Perceeloppervlakte | 1.377 m² · kadastraal vastgesteld |
| Energielabel | A++++ · geregistreerd bij RVO (EP-Online), opname in 2025 |
Oppervlakte, bouwjaar en adres komen uit de BAG. Het woningtype leiden wij zelf af uit de pandgeometrie — lees hoe dat werkt en hoe nauwkeurig het is in de methodiek.
Huizenprijzen in Apeldoorn
| Gemiddelde verkoopprijs | € 472.190 |
|---|---|
| Gemiddeld per m² | € 4.272 |
| Gemiddelde verkooptijd | 37 dagen |
| Verkocht in 12 maanden | 1.999 woningen |
| Nieuw te koop gezet | 2.397 woningen |
Voortschrijdend over twaalf maanden tot en met augustus 2026. De jongste maand laten we bewust weg: een verkoop wordt pas bij de notaris geregistreerd, dus die maand mist nog ongeveer 8% van de transacties. Alle bronnen met hun peildatum staan op de bronnenlijst.
Wat ligt er in de buurt?
| Treinstation | 1,6 km |
|---|---|
| Groot overstapstation | 4,3 km |
| Oprit snelweg of N-weg | 1 km |
| Supermarkt | 1,4 km |
| Basisschool | 1,2 km |
| Kinderdagverblijf | 0,7 km |
| Huisarts | 1,4 km |
| Apotheek | 1,5 km |
| Ziekenhuis | 6,7 km |
| Restaurant | 1,5 km |
| Bibliotheek | 1,3 km |
| Binnenzwembad | 1,8 km |
| Bioscoop | 4,7 km |
Afstanden van het CBS, berekend over de weg als gemiddelde voor alle inwoners van de buurt samen — een buurtgemiddelde dus, geen meting vanaf deze voordeur. De definities luisteren nauw: het binnenzwembad is echt het dichtstbijzijnde óverdekte bad (een openluchtbad telt niet mee), en de oprit telt zowel rijks- als provinciale wegen.
Welke risico's spelen bij deze woning?
| Fundering | Geen aandachtsgebied In dit postcodegebied is 0% van de panden van vóór 1970, en de ondergrond valt onder hogere zandgronden. Deze woning is van 2025 en valt buiten die periode, dus funderingsproblemen zijn hier onwaarschijnlijk. |
|---|---|
| Overstroming | Beschermd, in een aangewezen risicogebied Nederland heeft dit gebied aangewezen als gebied met een potentieel significant overstromingsrisico langs het hoofdwatersysteem (de grote rivieren, het IJsselmeer of de zee). De woning ligt achter de grote dijken en duinen die het land beschermen, dus de kans op een overstroming is klein — de Nederlandse dijknormen horen tot de strengste ter wereld. Het valt onder het stroomgebied van de Rijn. Dit geldt voor alle woningen in dit gebied. Bron: de Richtlijn Overstromingsrisico's van Rijkswaterstaat. |
| Bestemming | Bedrijfsbestemming — Bedrijventerrein Volgens het geldende bestemmingsplan heeft deze locatie geen zuivere woonbestemming maar een bedrijfs- of kantoorbestemming. Wonen is hier meestal alleen toegestaan als bedrijfswoning of via een specifieke aanduiding. Dat kan gevolgen hebben voor de financiering en voor wat u met het pand mag. Vraag de gemeente om de precieze regels. |
| Leefbaarheid | Rond het landelijk gemiddelde Leefbaarometer-score 4.12 in Bedrijvenpark Oost (2024), gemeten door BZK over vijf dimensies: woningvoorraad, voorzieningen, veiligheid, sociale samenhang en fysieke omgeving. |
De funderingskaart van RVO doet een uitspraak over een postcodegebied, niet over een individuele woning: twee huizen in dezelfde straat kunnen een totaal verschillende fundering hebben. Peiljaar 2019. Voor zekerheid is funderingsonderzoek nodig. De leefbaarheidsscore geldt voor de hele buurt.
Waar let u op bij een woning uit 2025?
Gebouwd onder de aangescherpte energie-eisen; nieuwbouw van na medio 2018 is bovendien vrijwel altijd aardgasvrij. Dit zijn aandachtspunten die horen bij de bouwperiode vanaf 2012 — geen vaststellingen over deze woning. Een gerenoveerde woning kan er niets meer van hebben; alleen een bouwkundige keuring geeft zekerheid.
| Weinig periodetypische gebreken | Deze bouwperiode kent geen klassieke gebreken zoals asbest of betonrot. Aandachtspunten zitten eerder in de afwerking en in opleverpunten van de nieuwbouw dan in de constructie. |
|---|---|
| Kierdichte bouw vraagt om ventileren | Zeer goed geïsoleerde woningen zijn kierdicht gebouwd. Zonder goed gebruik van het ventilatiesysteem kan vocht- en binnenluchtkwaliteit een punt worden. |
Welke woningen lijken op De Rotstuin 34?
Vrijstaande woningen in Bedrijvenpark Oost met een vergelijkbare oppervlakte.
- De Rotstuin 39Geen label
- Deventerstraat 564Geen label
- Veenhuizerweg 136A
- Deventerstraat 556A
- Deventerstraat 554A
- Veenhuizerweg 134Geen label
Welke woningen liggen er nog meer aan de De Rotstuin?
13 woningen. Bekijk de hele straat.
- De Rotstuin 2A
- De Rotstuin 2B
- De Rotstuin 4
- De Rotstuin 9
- De Rotstuin 12
- De Rotstuin 14
- De Rotstuin 24
- De Rotstuin 26
- De Rotstuin 34
- De Rotstuin 38
- De Rotstuin 39
- De Rotstuin 41
Veelgestelde vragen over De Rotstuin 34
Wat is De Rotstuin 34 in Apeldoorn waard?
De waarde-indicatie ligt tussen € 821.000 en € 1.369.000: 228 m² maal € 4.803 per m² voor deze woning, afgeleid van het prijspeil in Apeldoorn en geijkt op werkelijke verkoopprijzen. Die marge van 25% is niet gekozen maar gemeten: van de woningen zoals deze verkocht vier op de vijf binnen dit bereik. Het is een indicatie op basis van omgevingscijfers, geen taxatie van deze specifieke woning.
Welke vraagprijs past bij De Rotstuin 34?
Als deze woning nu te koop komt, verwachten we een vraagprijs rond € 1.140.000, tussen € 888.000 en € 1.390.000. Dat is iets meer dan de waarde-indicatie van € 1.095.000: voor woningen als deze wordt weinig overboden, en een woning die nu te koop komt, wordt gemiddeld iets hoger in de markt gezet dan waarvoor hij uiteindelijk verkocht wordt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, per prijsklasse, woningtype en buurt. Een vraagprijs blijft een keuze van verkoper en makelaar.
Hoeveel is De Rotstuin 34 in waarde gestegen sinds 2021?
Van ongeveer € 702.000 in januari 2021 naar € 1.095.000 nu: +56%, volgens de CBS/Kadaster-prijsindex van Gelderland op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Hoeveel woonoppervlakte heeft De Rotstuin 34?
228 m² gebruiksoppervlakte volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG).
Wat voor woning is De Rotstuin 34?
Dit is een vrijstaande woning. Dat is niet afgeleid maar ter plaatse vastgesteld door de energieadviseur bij de labelopname — de sterkste bron die er voor dit gegeven bestaat. Het type doet ertoe voor het bedrag: het bepaalt met welke prijscurve wij rekenen. Kleine woningen brengen per vierkante meter meer op dan grote, en hoe sterk dat verschil is, verschilt per type.
Uit welk bouwjaar is De Rotstuin 34?
Het bouwjaar is 2025, volgens de BAG.
Welk energielabel heeft De Rotstuin 34?
Energielabel A++++, vastgesteld bij een opname in 2025. Bron: EP-Online, het officiële labelregister van RVO. Een label geldt tien jaar; een verbouwing of verduurzaming ertussenin maakt het niet automatisch actueel.
Hoe groot is het perceel van De Rotstuin 34?
Het kadastrale perceel is 1.377 m². Dat is de grond die bij deze woning hoort volgens de Kadastrale Kaart, inclusief de grond onder het huis zelf — de tuin is dus kleiner dan dit getal.
Waar komen deze cijfers vandaan?
- Wat doet het bouwjaar met de waarde van een huis?
- Wat is mijn huis waard?
- Hoe betrouwbaar is een online woningwaarde-check?
- Is een woningwaarde-indicatie hetzelfde als een taxatie?
Wij tonen uitsluitend gegevens over het gebouw, nooit over de bewoners of de eigenaar (waarom dit huis hier staat). Klopt er iets niet, of wilt u niet dat deze pagina bestaat? Laat deze pagina verwijderen — zonder opgaaf van reden, wij beoordelen het verzoek niet.