Leemakkers 19, Veenhuizen
Leemakkers 19 (9341 BV Veenhuizen, gemeente Noordenveld, Drenthe) is een hoekwoning uit 1981, met 148 m² gebruiksoppervlakte op een perceel van 455 m², in de buurt Veenhuizen.
Waarde-indicatie
€ 430.000
Onze beste schatting bij gangbaar onderhoud, op basis van verkopen tot en met september 2026, omgerekend naar de prijzen van nu.
Vier van de vijf woningen zoals deze verkopen tussen deze twee bedragen. Voor een woning als deze is de marge ± 22%.
Meegewogen: 5 vergelijkbare verkopen binnen 321 meter, tussen september 2021 en mei 2024.
Weet u hoe deze woning erbij staat?
Het bedrag hierboven gaat uit van gangbaar onderhoud: de staat waarin de meeste woningen verkopen, en dat komt vrijwel overeen met goed. Kies hieronder wat er van toepassing is, dan wordt de schatting scherper.
Wat is een compleet dossier?
Energielabel, woningtype en bestemmingsplan zijn bekend.
Dit maakt de marge groter. Eerst wat er van dit adres niet geregistreerd is, daarna wat van geen enkele woning geregistreerd wordt.
- Staat van onderhoud en afwerking binnen: dat staat in geen enkel register
- Verbouwingen die (nog) niet in het gebouwenregister (de BAG) staan
Weet u de onderhoudsstaat? Geef hem op bij de waarde-indicatie — dan wordt de schatting scherper.
Weet u meer over deze woning? Vertel het ons.
- Gebruiksoppervlakte148 m²
- Bouwjaar1981
- WoningtypeHoekwoning
- Prijs per m²€ 2.905voor deze woning
Waarom dit bedrag?
We nemen de gemiddelde woning in Veenhuizen als uitgangspunt en rekenen van daaruit naar deze woning toe. De kenmerken hieronder maken het verschil.
Gemiddeld in Veenhuizen
€ 3.637
per m², alle woningtypen
−20% voor deze woning
Deze woning
€ 2.905
per m² × 148 m² = € 430.000
Verhoogt de prijs per m²2
- Eigen perceel van 455 m²sterk
Ruim bemeten voor een woning van 148 m².
- In het beschermde gezicht Veenhuizenlicht
Huizen in een beschermd stads- of dorpsgezicht worden doorgaans iets hoger verkocht dan vergelijkbare huizen in de buurt.
Verlaagt de prijs per m²3
- Hoekwoning van 148 m²sterk
Een hoekwoning van deze maat brengt per m² minder op dan de gemiddelde woning in Veenhuizen: hoe groter de woning, hoe lager de prijs per m².
- Bouwjaar 1981licht
Woningen uit deze bouwperiode brengen landelijk gezien minder op dan gemiddeld.
- Energielabel Clicht
Kopers rekenen de energierekening en de verbeterkosten mee; dat drukt de prijs. Dit label is vóór 2021 vastgesteld, met een oudere rekenmethode dan de huidige (NTA 8800). Zulke labels blijken bij verkoop iets meer waard dan de letter alleen doet vermoeden.
Nog niet bekend
- Staat van onderhoud en afwerking binnenGeef het op
Dat staat in geen enkel register. Het is het deel van de marge dat altijd blijft, ook als al het andere bekend is.
Hoe komen we tot dit bedrag?
De pijlen en stippen hebben wij niet zelf bedacht: ze volgen uit ons rekenmodel. Een pijl laat zien of een kenmerk de prijs per m² verhoogt of verlaagt ten opzichte van de gemiddelde woning in Veenhuizen. De stippen laten zien hoe sterk: licht, duidelijk of sterk.
De gemiddelde prijs bovenaan is omgerekend naar dezelfde maat als deze woning. Wij rekenen met de oppervlakte zoals die geregistreerd staat, en daarin telt ook een eventuele berging en/of garage mee. Het verschil tussen de twee prijzen komt niet alleen uit de kenmerken hierboven: we vergelijken de uitkomst ook met recente verkopen in de omgeving. Tot slot vermenigvuldigen we de prijs per m² met het aantal vierkante meters; dat geeft het bedrag. Hoe zwaar elk kenmerk precies meetelt, staat in onze methodiek.
Welke vraagprijs past bij Leemakkers 19?
Verwachte vraagprijs
€ 408.000
tussen € 332.000 en € 484.000
als de woning nu te koop komt, bij gangbaar onderhoud
+5% overboden
Verwachte verkoopprijs
€ 430.000
tussen € 335.000 en € 525.000
de waarde-indicatie van deze woning
De waarde-indicatie van € 430.000 is wat de woning naar verwachting opbrengt. Een vraagprijs ligt daar meestal onder: een woning wordt iets lager in de markt gezet, en kopers bieden eroverheen. Voor een hoekwoning in deze prijsklasse en in Veenhuizen verwachten we dat de verkoopprijs 5% boven deze vraagprijs uitkomt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, en hangt af van de markt van nu, de prijsklasse, het woningtype en de buurt.
De gemeente Noordenveld, de afgelopen twaalf maanden
- woningen verkocht waarvan wij de vraagprijs kennen
- 248
- daarvan ging boven de vraagprijs weg
- 71%
- de mediane verkoop boven de vraagprijs
- 5%
Een vraagprijs is een keuze van verkoper en makelaar, geen meting: hij kan bewust lager of hoger liggen. De marge is iets smaller dan bij de waarde-indicatie, want bij een verkoopprijs maakt ook het bieden het onzeker. In onze metingen valt 80% van de echte vraagprijzen binnen deze marge. Geeft u bij de waarde-indicatie de onderhoudsstaat op, dan staat daar ook de vraagprijs die daarbij past. Hoe wij dit rekenen en hoe dicht het bij echte vraagprijzen ligt, staat in de methodiek; hoeveel er per gemeente en prijsklasse overboden wordt, in ons artikel over overbieden.
Hoe ontwikkelde de waarde van Leemakkers 19 zich?
Een woning van deze waarde in Drenthe was in november 2016 ongeveer € 191.000 waard en is nu € 430.000: +125% in 10 jaar. Dit is de prijsontwikkeling in Drenthe volgens de CBS/Kadaster-prijsindex, toegepast op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Alle bedragen per jaar
| Maand | Waarde-indicatie | Marge | Verandering |
|---|---|---|---|
| januari 2017 | € 193.000 | ± 27% | — |
| januari 2018 | € 203.000 | ± 26% | +5% |
| januari 2019 | € 220.000 | ± 26% | +8% |
| januari 2020 | € 235.000 | ± 25% | +7% |
| januari 2021 | € 264.000 | ± 25% | +12% |
| januari 2022 | € 326.000 | ± 24% | +23% |
| januari 2023 | € 332.000 | ± 24% | +2% |
| januari 2024 | € 341.000 | ± 23% | +3% |
| januari 2025 | € 390.000 | ± 23% | +14% |
| januari 2026 | € 422.000 | ± 22% | +8% |
| september 2026 | € 430.000 | ± 22% | +2% |
Bron: CBS/Kadaster Prijsindex Bestaande Koopwoningen, de reeks voor Drenthe en die voor hoekwoningen, aangevuld met de landelijke beweging per maand. De lijn loopt tot september 2026 en staat daar op het bedrag van vandaag. Hoe verder terug, hoe breder de marge: een half procentpunt per jaar. De index beschrijft de markt in Drenthe; hoe deze straat daarvan afweek, weet alleen wie er verkocht heeft. Verbouwingen en onderhoud zitten er niet in.
Wat weten we van Leemakkers 19?
| Postcode | 9341 BV |
|---|---|
| Woningtype | Hoekwoning · ter plaatse vastgesteld bij de energielabelopname |
| Plek in de rij | 4e van 4 aaneengesloten woningen |
| Gebruiksoppervlakte | 148 m² |
| Bouwjaar | 1981 |
| Perceeloppervlakte | 455 m² · kadastraal vastgesteld |
| Energielabel | C · geregistreerd bij RVO (EP-Online), opname in 2020. Wat daarna veranderde, zoals zonnepanelen of isolatie, staat er pas in na een nieuwe opname. |
| Inhoud van het pand | 489 m³ · gemeten met laserhoogtemetingen vanuit de lucht (3DBAG) |
| Bouwlagen | 3 · bovengronds, geteld met laserhoogtemetingen (3DBAG). Een kelder telt niet mee |
| Hoogte van het pand | 8,5 meter · van straatniveau tot het hoogste punt van het dak |
| Dakvorm | Schuin dak |
| Ruimte voor zonnepanelen | Circa 42 panelen Op 107 m² bruikbaar dakvlak, gemeten met laserhoogtemetingen vanuit de lucht (3DBAG). Het grootste dakvlak ligt op het zuidoosten. Daken op het noorden zijn niet meegeteld. Schaduw van bomen of buurpanden kennen wij niet, en die kan het aantal flink drukken. |
Oppervlakte, bouwjaar en adres komen uit het landelijke gebouwenregister (de BAG). Het woningtype bepalen we zelf, uit de vorm van het gebouw op de kaart. Hoe dat werkt en hoe nauwkeurig het is, staat in de methodiek.
Huizenprijzen in de gemeente Noordenveld
| Gemiddelde verkoopprijs | € 489.365 |
|---|---|
| Gemiddeld per m² | € 3.883 |
| Gemiddelde verkooptijd | 38 dagen |
| Verkocht in 12 maanden | 396 woningen |
| Nieuw te koop gezet | 495 woningen |
Over de twaalf maanden tot en met september 2026. De jongste maand laten we bewust weg: een verkoop wordt pas bij de notaris geregistreerd, dus van die maand ontbreekt nog ongeveer 8% van de verkopen. Alle bronnen met hun peildatum staan op de bronnenlijst.
Wat ligt er in de buurt?
Op loopafstand, binnen een kilometer over de weg, liggen een basisschool (500 meter) en een kinderdagverblijf (500 meter). Het dichtstbijzijnde treinstation ligt op 17,2 km, de oprit van een snelweg of hoofdweg op 800 meter.
| Treinstation | 17,2 km |
|---|---|
| Groot overstapstation | 17,2 km |
| Oprit snelweg of N-weg | 0,8 km |
| Grote supermarkt | 7,3 km |
| Basisschool | 0,5 km |
| Kinderdagverblijf | 0,5 km |
| Huisarts | 7,3 km |
| Apotheek | 7,3 km |
| Ziekenhuis | 17,3 km |
| Restaurant | 0,8 km |
| Bibliotheek | 7,4 km |
| Binnenzwembad | 7,8 km |
| Bioscoop | 15,8 km |
Afstanden van het CBS (2024), gemeten over de weg. Het is een gemiddelde voor de woningen in het vierkant van 100 bij 100 meter waarin dit adres ligt, dus niet precies vanaf deze voordeur. Let op: bij het zwembad telt alleen een overdekt bad mee, en bij de oprit ook een provinciale weg.
Welke risico's spelen bij deze woning?
| Beschermd gezicht | Veenhuizen Deze woning ligt in een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht, aangewezen in 2008. Dat geldt voor het hele gebied, ook voor woningen die zelf geen monument zijn: het beperkt vooral wat er aan het aanzicht mag veranderen. |
|---|---|
| Fundering | Geen aandachtsgebied In dit postcodegebied is 0% van de panden van vóór 1970, en het gebied ligt op de hogere zandgronden. Deze woning is van 1981 en valt buiten die periode, dus funderingsproblemen zijn hier onwaarschijnlijk. |
| Bestemming | Wonen Volgens het geldende bestemmingsplan heeft deze woning een woonbestemming. |
| Leefbaarheid | Boven het landelijk gemiddelde Leefbaarometer-score 4,26 in Veenhuizen (2024). Het ministerie van BZK berekent die score uit vijf onderdelen: woningvoorraad, voorzieningen, veiligheid, sociale samenhang en fysieke omgeving. |
| Geluid | Geen opvallende geluidsbronnen
|
De funderingskaart van RVO zegt iets over het postcodegebied, niet over deze ene woning: twee huizen in dezelfde straat kunnen een heel andere fundering hebben. De kaart is van 2019. Zekerheid krijgt u alleen met een funderingsonderzoek. De leefbaarheidsscore geldt voor de hele buurt. De geluidscijfers geven aan hoeveel inwoners zeggen dat ze ernstige hinder ervaren; het is geen meting in decibel. Het is een schatting voor de hele buurt, uit een landelijke enquête (Gezondheidsmonitor 2024 van GGD, CBS en RIVM), dus niet voor deze woning.
Waar let u op bij een woning uit 1981?
De eerste woningen die geïsoleerd moesten worden; asbest mocht nog. Hieronder staat waar u op let bij huizen uit de bouwperiode 1975 – 1991. Het gaat over de bouwperiode, niet over deze woning: een gerenoveerd huis kan er geen last meer van hebben. Zekerheid geeft alleen een bouwkundige keuring.
| Asbest mogelijk | Asbest werd tot het verbod in 1993 breed toegepast: golfplaten, vensterbanken, kruipruimtes, kachelkanalen. Onbeschadigd en onaangeroerd is het geen direct gevaar, maar bij verbouwing of sloop gelden strenge regels en kosten. |
|---|---|
| Isolatie van de eerste generatie | Er zit isolatie in, maar dunner dan nu gebruikelijk, en het glas is vaak gewoon dubbel in plaats van HR++. Extra isoleren loont hier bijna altijd. |
Welke woningen lijken op Leemakkers 19?
Hoekwoningen in Veenhuizen met een vergelijkbare oppervlakte.
- Leemakkers 10Geen label
- Leemakkers 5C
- Pastoors Erf 2A
- Broeninger Erf 18C
- Smeulerhof 20Geen label
- Camper Erf 2C
Welke woningen liggen er nog meer aan de Leemakkers?
24 woningen. Bekijk de hele straat.
- Leemakkers 1
- Leemakkers 2
- Leemakkers 3
- Leemakkers 4
- Leemakkers 5
- Leemakkers 7
- Leemakkers 8
- Leemakkers 9
- Leemakkers 10
- Leemakkers 11
- Leemakkers 12
- Leemakkers 13
Veelgestelde vragen over Leemakkers 19
Wat is Leemakkers 19 in Veenhuizen waard?
De waarde-indicatie ligt tussen € 335.000 en € 525.000: 148 m² maal € 2.905 per m² voor deze woning, afgeleid van het prijspeil in de gemeente Noordenveld en geijkt op werkelijke verkoopprijzen. Die marge van 22% is niet gekozen maar gemeten: van de woningen zoals deze verkocht vier op de vijf binnen dit bereik. Het is een indicatie op basis van omgevingscijfers, geen taxatie van deze specifieke woning.
Welke vraagprijs past bij Leemakkers 19?
Als deze woning nu te koop komt, verwachten we een vraagprijs rond € 408.000, tussen € 332.000 en € 484.000. De waarde-indicatie is € 430.000: we verwachten dat de verkoopprijs 5% boven deze vraagprijs uitkomt, omdat er voor woningen als deze in de gemeente Noordenveld overboden wordt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, per prijsklasse, woningtype en buurt. Een vraagprijs blijft een keuze van verkoper en makelaar.
Hoeveel is Leemakkers 19 in waarde gestegen sinds 2021?
Van ongeveer € 264.000 in januari 2021 naar € 430.000 nu: +63%, volgens de CBS/Kadaster-prijsindex van Drenthe op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Hoeveel woonoppervlakte heeft Leemakkers 19?
Volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) heeft deze woning 148 m² gebruiksoppervlakte. Dat is niet precies de woonoppervlakte: in de gebruiksoppervlakte telt bijvoorbeeld ook een inpandige berging of garage mee.
Wat voor woning is Leemakkers 19?
Dit is een hoekwoning. Dat is niet afgeleid maar ter plaatse vastgesteld door de energieadviseur bij de labelopname — de sterkste bron die er voor dit gegeven bestaat. Het type doet ertoe voor het bedrag: het bepaalt met welke prijscurve wij rekenen. Kleine woningen brengen per vierkante meter meer op dan grote, en hoe sterk dat verschil is, verschilt per type.
Uit welk bouwjaar is Leemakkers 19?
Het bouwjaar is 1981, volgens de BAG.
Welk energielabel heeft Leemakkers 19?
Energielabel C, vastgesteld bij een opname in 2020. Bron: EP-Online, het officiële labelregister van RVO. Een label geldt tien jaar; een verbouwing of verduurzaming ertussenin maakt het niet automatisch actueel.
Hoe groot is het perceel van Leemakkers 19?
Het kadastrale perceel is 455 m². Dat is de grond die bij deze woning hoort volgens de Kadastrale Kaart, inclusief de grond onder het huis zelf — de tuin is dus kleiner dan dit getal.
Waar komen deze cijfers vandaan?
- Is een monument meer of minder waard?
- Wat is mijn huis waard?
- Hoe betrouwbaar is een online woningwaarde-check?
- Is een woningwaarde-indicatie hetzelfde als een taxatie?
Wij tonen uitsluitend gegevens over het gebouw, nooit over de bewoners of de eigenaar (waarom dit huis hier staat). Klopt er iets niet, of wilt u niet dat deze pagina bestaat? Laat deze pagina verwijderen — u hoeft geen reden te geven, en wij beoordelen het verzoek niet.