Bachlaan 27, 's-Heerenberg
Bachlaan 27 (7041 SB 's-Heerenberg, gemeente Montferland, Gelderland) is een appartement uit 1993, met 83 m² gebruiksoppervlakte, in de buurt 's-Heerenberg.
Waarde-indicatie
€ 374.000
Onze beste schatting bij gangbaar onderhoud, op basis van verkopen tot en met september 2026, omgerekend naar de prijzen van nu.
Vier van de vijf woningen zoals deze verkopen tussen deze twee bedragen. Voor een woning als deze is de marge ± 18%.
Meegewogen: 4 vergelijkbare verkopen binnen 450 meter, tussen juni 2022 en december 2025.
Weet u hoe deze woning erbij staat?
Het bedrag hierboven gaat uit van gangbaar onderhoud: de staat waarin de meeste woningen verkopen, en dat komt vrijwel overeen met goed. Kies hieronder wat er van toepassing is, dan wordt de schatting scherper.
Weet u de WOZ-waarde van deze woning?
Met de WOZ-waarde van uw beschikking wordt de schatting gemiddeld ruim een kwart scherper. Wij bewaren het bedrag niet: het verandert alleen wat u nu ziet. Het grijze bedrag in het veld is een voorbeeld bij onze schatting, niet uw WOZ.
Wat is een compleet dossier?
Energielabel, woningtype en bestemmingsplan zijn bekend.
Dit maakt de marge groter. Eerst wat er van dit adres niet geregistreerd is, daarna wat van geen enkele woning geregistreerd wordt.
- Staat van onderhoud en afwerking binnen: dat staat in geen enkel register
- Verbouwingen die (nog) niet in het gebouwenregister (de BAG) staan
Weet u de onderhoudsstaat? Geef hem op bij de waarde-indicatie — dan wordt de schatting scherper.
Weet u meer over deze woning? Vertel het ons.
- Gebruiksoppervlakte83 m²
- Bouwjaar1993
- WoningtypeAppartement
- Prijs per m²€ 4.512voor deze woning
Waarom dit bedrag?
We nemen de gemiddelde woning in 's-Heerenberg als uitgangspunt en rekenen van daaruit naar deze woning toe. De kenmerken hieronder maken het verschil.
Gemiddeld in 's-Heerenberg
€ 3.141
per m², alle woningtypen
+44% voor deze woning
Deze woning
€ 4.512
per m² × 83 m² = € 374.000
Verhoogt de prijs per m²3
- Bouwjaar 1993licht
Woningen uit deze bouwperiode brengen landelijk gezien meer op dan gemiddeld.
- Ligging in het gebouw: bovenste woonlaaglicht
Deze verdieping brengt landelijk gezien meer op dan de andere verdiepingen in een gebouw.
- Gemeten woonoppervlakte 83 m², geregistreerd 83 m²licht
De energieadviseur mat in de woning meer verwarmde woonruimte dan er geregistreerd staat.
Verlaagt de prijs per m²2
- Appartement van 83 m²duidelijk
Een appartement van deze maat brengt per m² minder op dan de gemiddelde woning in 's-Heerenberg: hoe groter de woning, hoe lager de prijs per m².
- Energielabel Alicht
Kopers rekenen de energierekening en de verbeterkosten mee; dat drukt de prijs. Dit label is door een adviseur ter plaatse opgenomen (NTA 8800). Sinds die labels de regel zijn, betalen kopers er iets minder premie voor.
Nog niet bekend
- Staat van onderhoud en afwerking binnenGeef het op
Dat staat in geen enkel register. Het is het deel van de marge dat altijd blijft, ook als al het andere bekend is.
Hoe komen we tot dit bedrag?
De pijlen en stippen hebben wij niet zelf bedacht: ze volgen uit ons rekenmodel. Een pijl laat zien of een kenmerk de prijs per m² verhoogt of verlaagt ten opzichte van de gemiddelde woning in 's-Heerenberg. De stippen laten zien hoe sterk: licht, duidelijk of sterk.
De gemiddelde prijs bovenaan is omgerekend naar dezelfde maat als deze woning. Wij rekenen met de oppervlakte zoals die geregistreerd staat, en daarin telt ook een eventuele berging en/of garage mee. Het verschil tussen de twee prijzen komt niet alleen uit de kenmerken hierboven: we vergelijken de uitkomst ook met recente verkopen in de omgeving. Tot slot vermenigvuldigen we de prijs per m² met het aantal vierkante meters; dat geeft het bedrag. Hoe zwaar elk kenmerk precies meetelt, staat in onze methodiek.
Welke vraagprijs past bij Bachlaan 27?
Verwachte vraagprijs
€ 364.000
tussen € 311.000 en € 417.000
als de woning nu te koop komt, bij gangbaar onderhoud
+3% overboden
Verwachte verkoopprijs
€ 374.000
tussen € 307.000 en € 442.000
de waarde-indicatie van deze woning
De waarde-indicatie van € 374.000 is wat de woning naar verwachting opbrengt. Een vraagprijs ligt daar meestal onder: een woning wordt iets lager in de markt gezet, en kopers bieden eroverheen. Voor een appartement in deze prijsklasse en in 's-Heerenberg verwachten we dat de verkoopprijs 3% boven deze vraagprijs uitkomt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, en hangt af van de markt van nu, de prijsklasse, het woningtype en de buurt.
De buurt 's-Heerenberg, de afgelopen twaalf maanden
- woningen verkocht waarvan wij de vraagprijs kennen
- 52
- daarvan ging boven de vraagprijs weg
- 65%
- de mediane verkoop boven de vraagprijs
- 3%
Een vraagprijs is een keuze van verkoper en makelaar, geen meting: hij kan bewust lager of hoger liggen. De marge is iets smaller dan bij de waarde-indicatie, want bij een verkoopprijs maakt ook het bieden het onzeker. In onze metingen valt 80% van de echte vraagprijzen binnen deze marge. Geeft u bij de waarde-indicatie de onderhoudsstaat op, dan staat daar ook de vraagprijs die daarbij past. Hoe wij dit rekenen en hoe dicht het bij echte vraagprijzen ligt, staat in de methodiek; hoeveel er per gemeente en prijsklasse overboden wordt, in ons artikel over overbieden.
Hoe ontwikkelde de waarde van Bachlaan 27 zich?
Een woning van deze waarde in Gelderland was in november 2016 ongeveer € 170.000 waard en is nu € 374.000: +120% in 10 jaar. Dit is de prijsontwikkeling in Gelderland volgens de CBS/Kadaster-prijsindex, toegepast op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Alle bedragen per jaar
| Maand | Waarde-indicatie | Marge | Verandering |
|---|---|---|---|
| januari 2017 | € 173.000 | ± 23% | — |
| januari 2018 | € 193.000 | ± 22% | +11% |
| januari 2019 | € 214.000 | ± 22% | +11% |
| januari 2020 | € 229.000 | ± 21% | +7% |
| januari 2021 | € 249.000 | ± 21% | +9% |
| januari 2022 | € 305.000 | ± 20% | +22% |
| januari 2023 | € 302.000 | ± 20% | −1% |
| januari 2024 | € 310.000 | ± 19% | +3% |
| januari 2025 | € 346.000 | ± 19% | +11% |
| januari 2026 | € 365.000 | ± 18% | +6% |
| juni 2026 | € 374.000 | ± 18% | +2% |
Bron: CBS/Kadaster Prijsindex Bestaande Koopwoningen, de reeks voor Gelderland en die voor appartementen, aangevuld met de landelijke beweging per maand. De lijn loopt tot juni 2026 en staat daar op het bedrag van vandaag. Hoe verder terug, hoe breder de marge: een half procentpunt per jaar. De index beschrijft de markt in Gelderland; hoe deze straat daarvan afweek, weet alleen wie er verkocht heeft. Verbouwingen en onderhoud zitten er niet in.
Wat weten we van Bachlaan 27?
| Postcode | 7041 SB |
|---|---|
| Woningtype | Appartement · ter plaatse vastgesteld bij de energielabelopname |
| Gebruiksoppervlakte | 83 m² |
| Bouwjaar | 1993 |
| Ligging in het gebouw | Bovenste woonlaag · ter plaatse vastgesteld bij de energielabelopname |
| Energielabel | A · geregistreerd bij RVO (EP-Online), opname in 2022. Wat daarna veranderde, zoals zonnepanelen of isolatie, staat er pas in na een nieuwe opname. |
| Inhoud van het pand | 528 m³ · gemeten met laserhoogtemetingen vanuit de lucht (3DBAG) — dit is het hele gebouw, niet deze woning |
| Bouwlagen | 3 · bovengronds, geteld met laserhoogtemetingen (3DBAG). Een kelder telt niet mee |
| Hoogte van het pand | 9,9 meter · van straatniveau tot het hoogste punt van het dak |
| Dakvorm | Schuin dak |
Oppervlakte, bouwjaar en adres komen uit het landelijke gebouwenregister (de BAG). Het woningtype bepalen we zelf, uit de vorm van het gebouw op de kaart. Hoe dat werkt en hoe nauwkeurig het is, staat in de methodiek.
Huizenprijzen in 's-Heerenberg
| Gemiddelde verkoopprijs | € 377.738 |
|---|---|
| Gemiddeld per m² | € 3.263 |
| Gemiddelde verkooptijd | 48 dagen |
| Verkocht in 12 maanden | 98 woningen |
| Nieuw te koop gezet | 126 woningen |
Over de twaalf maanden tot en met september 2026. De jongste maand laten we bewust weg: een verkoop wordt pas bij de notaris geregistreerd, dus van die maand ontbreekt nog ongeveer 8% van de verkopen. Alle bronnen met hun peildatum staan op de bronnenlijst.
Wat ligt er in de buurt?
Op loopafstand, binnen een kilometer over de weg, liggen een grote supermarkt (200 meter), een basisschool (400 meter), een huisarts (500 meter), een kinderdagverblijf (400 meter) en een apotheek (800 meter). Binnen die kilometer zijn er ongeveer 4 grote supermarkten en 2 basisscholen. Het dichtstbijzijnde treinstation ligt op 11,1 km, de oprit van een snelweg of hoofdweg op 1,1 km.
| Treinstation | 11,1 km |
|---|---|
| Groot overstapstation | 30,9 km |
| Oprit snelweg of N-weg | 1,1 km |
| Grote supermarkt | 0,2 km |
| Basisschool | 0,4 km |
| Kinderdagverblijf | 0,4 km |
| Huisarts | 0,5 km |
| Apotheek | 0,8 km |
| Ziekenhuis | 12,6 km |
| Restaurant | 0,8 km |
| Bibliotheek | 1,1 km |
| Binnenzwembad | 1 km |
| Bioscoop | 11,6 km |
Afstanden van het CBS (2024), gemeten over de weg. Het is een gemiddelde voor de woningen in het vierkant van 100 bij 100 meter waarin dit adres ligt, dus niet precies vanaf deze voordeur. Let op: bij het zwembad telt alleen een overdekt bad mee, en bij de oprit ook een provinciale weg.
Welke risico's spelen bij deze woning?
| Fundering | Geen aandachtsgebied In dit postcodegebied is 0% van de panden van vóór 1970, en het gebied ligt in het rivierengebied. Deze woning is van 1993 en valt buiten die periode, dus funderingsproblemen zijn hier onwaarschijnlijk. |
|---|---|
| Overstroming | Beschermd, in een aangewezen risicogebied Dit gebied staat op de landelijke lijst van risicogebieden voor overstromingen vanuit het hoofdwatersysteem (de grote rivieren, het IJsselmeer of de zee). Officieel heet dat een gebied met een potentieel significant overstromingsrisico. De woning ligt achter de grote dijken en duinen die het land beschermen, dus de kans op een overstroming is klein. De Nederlandse dijknormen horen tot de strengste ter wereld. Het gebied hoort bij het stroomgebied van de Rijn. Dit geldt voor alle woningen in dit gebied. Bron: de Richtlijn Overstromingsrisico's van Rijkswaterstaat. |
| Bestemming | Wonen Volgens het geldende bestemmingsplan heeft deze woning een woonbestemming. |
| Leefbaarheid | Rond het landelijk gemiddelde Leefbaarometer-score 4,07 in 's-Heerenberg (2024). Het ministerie van BZK berekent die score uit vijf onderdelen: woningvoorraad, voorzieningen, veiligheid, sociale samenhang en fysieke omgeving. |
| Geluid | Geen opvallende geluidsbronnen
|
De funderingskaart van RVO zegt iets over het postcodegebied, niet over deze ene woning: twee huizen in dezelfde straat kunnen een heel andere fundering hebben. De kaart is van 2019. Zekerheid krijgt u alleen met een funderingsonderzoek. De leefbaarheidsscore geldt voor de hele buurt. De geluidscijfers geven aan hoeveel inwoners zeggen dat ze ernstige hinder ervaren; het is geen meting in decibel. Het is een schatting voor de hele buurt, uit een landelijke enquête (Gezondheidsmonitor 2024 van GGD, CBS en RIVM), dus niet voor deze woning.
Waar let u op bij een woning uit 1993?
Gebouwd onder de bouwregels van 1992: vrijwel zonder asbest (verboden sinds 1993) en met redelijke isolatie. Hieronder staat waar u op let bij huizen uit de bouwperiode 1992 – 2011. Het gaat over de bouwperiode, niet over deze woning: een gerenoveerd huis kan er geen last meer van hebben. Zekerheid geeft alleen een bouwkundige keuring.
| Isolatie goed, maar niet naar huidige maatstaf | Dubbel glas en spouw-, dak- en vloerisolatie zijn standaard, maar de eisen lagen lager dan nu. Naar HR++-glas of extra dakisolatie is vaak nog winst te halen. |
|---|---|
| Ketel en ventilatie op leeftijd | Een cv-ketel of ventilatiesysteem uit de bouwtijd is aan vervanging toe, of al eens vervangen. Vraag na hoe oud ze zijn. |
Welke woningen lijken op Bachlaan 27?
Appartementen in 's-Heerenberg met een vergelijkbare oppervlakte.
- Plantsoensingel Zuid 42A
- Bachlaan 25B
- Plantsoensingel Zuid 44A
- Bergh Opwaerts 1A
- Stendermolen 21A
- Zeddamseweg 8Geen label
Welke woningen liggen er nog meer aan de Bachlaan?
40 woningen. Bekijk de hele straat.
- Bachlaan 1
- Bachlaan 2
- Bachlaan 3
- Bachlaan 4
- Bachlaan 5
- Bachlaan 6
- Bachlaan 7
- Bachlaan 8
- Bachlaan 9
- Bachlaan 10
- Bachlaan 11
- Bachlaan 12
Veelgestelde vragen over Bachlaan 27
Wat is Bachlaan 27 in 's-Heerenberg waard?
De waarde-indicatie ligt tussen € 307.000 en € 442.000: 83 m² maal € 4.512 per m² voor deze woning, afgeleid van het prijspeil in 's-Heerenberg en geijkt op werkelijke verkoopprijzen. Die marge van 18% is niet gekozen maar gemeten: van de woningen zoals deze verkocht vier op de vijf binnen dit bereik. Het is een indicatie op basis van omgevingscijfers, geen taxatie van deze specifieke woning.
Welke vraagprijs past bij Bachlaan 27?
Als deze woning nu te koop komt, verwachten we een vraagprijs rond € 364.000, tussen € 311.000 en € 417.000. De waarde-indicatie is € 374.000: we verwachten dat de verkoopprijs 3% boven deze vraagprijs uitkomt, omdat er voor woningen als deze in 's-Heerenberg overboden wordt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, per prijsklasse, woningtype en buurt. Een vraagprijs blijft een keuze van verkoper en makelaar.
Hoeveel is Bachlaan 27 in waarde gestegen sinds 2021?
Van ongeveer € 249.000 in januari 2021 naar € 374.000 nu: +50%, volgens de CBS/Kadaster-prijsindex van Gelderland op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Hoeveel woonoppervlakte heeft Bachlaan 27?
Volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) heeft deze woning 83 m² gebruiksoppervlakte. Dat is niet precies de woonoppervlakte: in de gebruiksoppervlakte telt bijvoorbeeld ook een inpandige berging of garage mee.
Wat voor woning is Bachlaan 27?
Dit is een appartement. Dat is niet afgeleid maar ter plaatse vastgesteld door de energieadviseur bij de labelopname — de sterkste bron die er voor dit gegeven bestaat. Het type doet ertoe voor het bedrag: het bepaalt met welke prijscurve wij rekenen. Kleine woningen brengen per vierkante meter meer op dan grote, en hoe sterk dat verschil is, verschilt per type.
Uit welk bouwjaar is Bachlaan 27?
Het bouwjaar is 1993, volgens de BAG.
Welk energielabel heeft Bachlaan 27?
Energielabel A, vastgesteld bij een opname in 2022. Bron: EP-Online, het officiële labelregister van RVO. Een label geldt tien jaar; een verbouwing of verduurzaming ertussenin maakt het niet automatisch actueel.
Wat verbruikt Bachlaan 27 aan energie?
Volgens de labelberekening gebruikt deze woning ongeveer 159 kWh aan fossiele energie per m² per jaar. Dat is het getal waarop de labelletter berust: hoe lager, hoe beter. De energiebehoefte is 109 kWh per m² per jaar; dat zegt iets over de isolatie van de schil, los van de installaties. Het zijn genormeerde getallen: ze rekenen met standaard bewonersgedrag en met primaire energie, niet met wat de meter aanwijst. De werkelijke rekening hangt af van gezinsgrootte, thermostaat en tarieven.
Waar komen deze cijfers vandaan?
- Wat is mijn appartement waard?
- Wat is mijn huis waard?
- Hoe betrouwbaar is een online woningwaarde-check?
- Is een woningwaarde-indicatie hetzelfde als een taxatie?
Wij tonen uitsluitend gegevens over het gebouw, nooit over de bewoners of de eigenaar (waarom dit huis hier staat). Klopt er iets niet, of wilt u niet dat deze pagina bestaat? Laat deze pagina verwijderen — u hoeft geen reden te geven, en wij beoordelen het verzoek niet.