Muzenstraat 44, 's-Gravenhage
Muzenstraat 44 (2511 WB 's-Gravenhage, Zuid-Holland) is een appartement uit 2001, met 105 m² gebruiksoppervlakte, in de buurt Uilebomen.
Waarde-indicatie
€ 604.000
Onze beste schatting bij gangbaar onderhoud, op basis van verkopen tot en met september 2026, omgerekend naar de prijzen van nu.
Vier van de vijf woningen zoals deze verkopen tussen deze twee bedragen. Voor een woning als deze is de marge ± 12%.
Meegewogen: 10 vergelijkbare verkopen in hetzelfde gebouw of complex, tussen april 2021 en september 2025.
Weet u hoe deze woning erbij staat?
Het bedrag hierboven gaat uit van gangbaar onderhoud: de staat waarin de meeste woningen verkopen, en dat komt vrijwel overeen met goed. Kies hieronder wat er van toepassing is, dan wordt de schatting scherper.
Wat is een compleet dossier?
Energielabel, woningtype en bestemmingsplan zijn bekend.
Dit maakt de marge groter. Eerst wat er van dit adres niet geregistreerd is, daarna wat van geen enkele woning geregistreerd wordt.
- Staat van onderhoud en afwerking binnen: dat staat in geen enkel register
- Verbouwingen die (nog) niet in het gebouwenregister (de BAG) staan
Weet u de onderhoudsstaat? Geef hem op bij de waarde-indicatie — dan wordt de schatting scherper.
Weet u meer over deze woning? Vertel het ons.
- Gebruiksoppervlakte105 m²
- Bouwjaar2001
- WoningtypeAppartement
- Prijs per m²€ 5.749voor deze woning
Waarom dit bedrag?
We nemen de gemiddelde woning in Uilebomen als uitgangspunt en rekenen van daaruit naar deze woning toe. De kenmerken hieronder maken het verschil.
Gemiddeld in Uilebomen
€ 5.646
per m², alle woningtypen
+2% voor deze woning
Deze woning
€ 5.749
per m² × 105 m² = € 604.000
Verhoogt de prijs per m²3
- Bouwjaar 2001duidelijk
Woningen uit deze bouwperiode brengen landelijk gezien meer op dan gemiddeld.
- Energielabel A+duidelijk
Een zuinig label telt mee in wat kopers bieden — de energierekening ligt lager.
- Gemeten woonoppervlakte 106 m², geregistreerd 105 m²licht
De energieadviseur mat in de woning meer verwarmde woonruimte dan er geregistreerd staat.
Verlaagt de prijs per m²2
- Appartement van 105 m²duidelijk
Een appartement van deze maat brengt per m² minder op dan de gemiddelde woning in Uilebomen: hoe groter de woning, hoe lager de prijs per m².
- Bestemming Gemengd - 1duidelijk
Geen zuivere woonbestemming. Dat beperkt de kring van kopers, en dat is in de verkoopprijzen terug te zien.
Nog niet bekend
- Staat van onderhoud en afwerking binnenGeef het op
Dat staat in geen enkel register. Het is het deel van de marge dat altijd blijft, ook als al het andere bekend is.
Hoe komen we tot dit bedrag?
De pijlen en stippen hebben wij niet zelf bedacht: ze volgen uit ons rekenmodel. Een pijl laat zien of een kenmerk de prijs per m² verhoogt of verlaagt ten opzichte van de gemiddelde woning in Uilebomen. De stippen laten zien hoe sterk: licht, duidelijk of sterk.
De gemiddelde prijs bovenaan is omgerekend naar dezelfde maat als deze woning. Wij rekenen met de oppervlakte zoals die geregistreerd staat, en daarin telt ook een eventuele berging en/of garage mee. Het verschil tussen de twee prijzen komt niet alleen uit de kenmerken hierboven: we vergelijken de uitkomst ook met recente verkopen in de omgeving. Tot slot vermenigvuldigen we de prijs per m² met het aantal vierkante meters; dat geeft het bedrag. Hoe zwaar elk kenmerk precies meetelt, staat in onze methodiek.
Welke vraagprijs past bij Muzenstraat 44?
Verwachte vraagprijs
€ 603.000
tussen € 545.000 en € 661.000
als de woning nu te koop komt, bij gangbaar onderhoud
≈ rond de vraagprijs
Verwachte verkoopprijs
€ 604.000
tussen € 531.000 en € 676.000
de waarde-indicatie van deze woning
De waarde-indicatie van € 604.000 is wat de woning naar verwachting opbrengt. Een vraagprijs ligt daar meestal onder: een woning wordt iets lager in de markt gezet, en kopers bieden eroverheen. Voor een appartement in deze prijsklasse en in Uilebomen verwachten we dat de verkoopprijs rond de vraagprijs uitkomt. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, en hangt af van de markt van nu, de prijsklasse, het woningtype en de buurt.
De buurt Uilebomen, de afgelopen twaalf maanden
- woningen verkocht waarvan wij de vraagprijs kennen
- 35
- daarvan ging boven de vraagprijs weg
- 54%
- de mediane verkoop boven de vraagprijs
- 1%
Een vraagprijs is een keuze van verkoper en makelaar, geen meting: hij kan bewust lager of hoger liggen. De marge is iets smaller dan bij de waarde-indicatie, want bij een verkoopprijs maakt ook het bieden het onzeker. In onze metingen valt 80% van de echte vraagprijzen binnen deze marge. Geeft u bij de waarde-indicatie de onderhoudsstaat op, dan staat daar ook de vraagprijs die daarbij past. Hoe wij dit rekenen en hoe dicht het bij echte vraagprijzen ligt, staat in de methodiek; hoeveel er per gemeente en prijsklasse overboden wordt, in ons artikel over overbieden.
Hoe ontwikkelde de waarde van Muzenstraat 44 zich?
Een woning van deze waarde in 's-Gravenhage was in november 2016 ongeveer € 288.000 waard en is nu € 604.000: +109% in 10 jaar. Dit is de prijsontwikkeling in 's-Gravenhage volgens de CBS/Kadaster-prijsindex, toegepast op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Alle bedragen per jaar
| Maand | Waarde-indicatie | Marge | Verandering |
|---|---|---|---|
| januari 2017 | € 296.000 | ± 17% | — |
| januari 2018 | € 340.000 | ± 16% | +15% |
| januari 2019 | € 389.000 | ± 16% | +15% |
| januari 2020 | € 417.000 | ± 15% | +7% |
| januari 2021 | € 446.000 | ± 15% | +7% |
| januari 2022 | € 526.000 | ± 14% | +18% |
| januari 2023 | € 508.000 | ± 14% | −3% |
| januari 2024 | € 520.000 | ± 13% | +2% |
| januari 2025 | € 572.000 | ± 13% | +10% |
| januari 2026 | € 590.000 | ± 12% | +3% |
| juni 2026 | € 604.000 | ± 12% | +2% |
Bron: CBS/Kadaster Prijsindex Bestaande Koopwoningen, de reeks voor 's-Gravenhage en die voor appartementen, aangevuld met de landelijke beweging per maand. De lijn loopt tot juni 2026 en staat daar op het bedrag van vandaag. Hoe verder terug, hoe breder de marge: een half procentpunt per jaar. De index beschrijft de markt in 's-Gravenhage; hoe deze straat daarvan afweek, weet alleen wie er verkocht heeft. Verbouwingen en onderhoud zitten er niet in.
Wat weten we van Muzenstraat 44?
| Postcode | 2511 WB |
|---|---|
| Woningtype | Appartement · ter plaatse vastgesteld bij de energielabelopname |
| Gebruiksoppervlakte | 105 m² |
| Bouwjaar | 2001 |
| Ligging in het gebouw | Tussenliggende woonlaag · ter plaatse vastgesteld bij de energielabelopname |
| Energielabel | A+ · geregistreerd bij RVO (EP-Online), opname in 2025. Wat daarna veranderde, zoals zonnepanelen of isolatie, staat er pas in na een nieuwe opname. |
| Inhoud van het pand | 7.892 m³ · gemeten met laserhoogtemetingen vanuit de lucht (3DBAG) — dit is het hele gebouw, niet deze woning |
| Dakvorm | Plat dak |
Oppervlakte, bouwjaar en adres komen uit het landelijke gebouwenregister (de BAG). Het woningtype bepalen we zelf, uit de vorm van het gebouw op de kaart. Hoe dat werkt en hoe nauwkeurig het is, staat in de methodiek.
Huizenprijzen in 's-Gravenhage
| Gemiddelde verkoopprijs | € 511.210 |
|---|---|
| Gemiddeld per m² | € 5.113 |
| Gemiddelde verkooptijd | 41 dagen |
| Verkocht in 12 maanden | 7.433 woningen |
| Nieuw te koop gezet | 11.300 woningen |
Over de twaalf maanden tot en met september 2026. De jongste maand laten we bewust weg: een verkoop wordt pas bij de notaris geregistreerd, dus van die maand ontbreekt nog ongeveer 8% van de verkopen. Alle bronnen met hun peildatum staan op de bronnenlijst.
Wat ligt er in de buurt?
Op loopafstand, binnen een kilometer over de weg, liggen een grote supermarkt (200 meter), een basisschool (1,0 km), een huisarts (800 meter), een kinderdagverblijf (900 meter) en een apotheek (400 meter). Binnen die kilometer zijn er ongeveer 8 grote supermarkten. Het dichtstbijzijnde treinstation ligt op 400 meter, de oprit van een snelweg of hoofdweg op 1,6 km.
| Treinstation | 0,4 km |
|---|---|
| Groot overstapstation | 0,4 km |
| Oprit snelweg of N-weg | 1,6 km |
| Grote supermarkt | 0,2 km |
| Basisschool | 1 km |
| Kinderdagverblijf | 0,9 km |
| Huisarts | 0,8 km |
| Apotheek | 0,4 km |
| Ziekenhuis | 2,5 km |
| Restaurant | 0,1 km |
| Bibliotheek | 1 km |
| Binnenzwembad | 2,1 km |
| Bioscoop | 0,8 km |
Afstanden van het CBS (2024), gemeten over de weg. Het is een gemiddelde voor de woningen in het vierkant van 100 bij 100 meter waarin dit adres ligt, dus niet precies vanaf deze voordeur. Let op: bij het zwembad telt alleen een overdekt bad mee, en bij de oprit ook een provinciale weg.
Welke risico's spelen bij deze woning?
| Beschermd gezicht | 's-Gravenhage Uitbreiding Deze woning ligt in een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht, aangewezen in 1994. Dat geldt voor het hele gebied, ook voor woningen die zelf geen monument zijn: het beperkt vooral wat er aan het aanzicht mag veranderen. |
|---|---|
| Fundering | Geen aandachtsgebied In dit postcodegebied is 0% van de panden van vóór 1970. Deze woning is van 2001 en valt buiten die periode, dus funderingsproblemen zijn hier onwaarschijnlijk. |
| Overstroming | Beschermd, in een aangewezen risicogebied Dit gebied staat op de landelijke lijst van risicogebieden voor overstromingen vanuit het hoofdwatersysteem (de grote rivieren, het IJsselmeer of de zee). Officieel heet dat een gebied met een potentieel significant overstromingsrisico. De woning ligt achter de grote dijken en duinen die het land beschermen, dus de kans op een overstroming is klein. De Nederlandse dijknormen horen tot de strengste ter wereld. Het gebied hoort bij het stroomgebied van de Rijn. Dit geldt voor alle woningen in dit gebied. Bron: de Richtlijn Overstromingsrisico's van Rijkswaterstaat. |
| Bestemming | Gemengde bestemming — Gemengd - 1 Volgens het geldende bestemmingsplan mag hier meer dan alleen wonen: denk aan winkels, horeca, kantoren of dienstverlening, afhankelijk van wat het plan toelaat. Dat betekent levendigheid en voorzieningen dichtbij, maar ook kans op reuring en verkeer. Gemeten op werkelijke verkoopprijzen ligt de prijs op zo'n plek gemiddeld 4% lager dan bij een zuivere woonbestemming, en ons bedrag houdt daar rekening mee. |
| Leefbaarheid | Rond het landelijk gemiddelde Leefbaarometer-score 4,14 in Uilebomen (2024). Het ministerie van BZK berekent die score uit vijf onderdelen: woningvoorraad, voorzieningen, veiligheid, sociale samenhang en fysieke omgeving. |
| Geluid | Bovengemiddelde hinder van wegverkeer
|
De funderingskaart van RVO zegt iets over het postcodegebied, niet over deze ene woning: twee huizen in dezelfde straat kunnen een heel andere fundering hebben. De kaart is van 2019. Zekerheid krijgt u alleen met een funderingsonderzoek. De leefbaarheidsscore geldt voor de hele buurt. De geluidscijfers geven aan hoeveel inwoners zeggen dat ze ernstige hinder ervaren; het is geen meting in decibel. Het is een schatting voor de hele buurt, uit een landelijke enquête (Gezondheidsmonitor 2024 van GGD, CBS en RIVM), dus niet voor deze woning.
Waar let u op bij een woning uit 2001?
Gebouwd onder de bouwregels van 1992: vrijwel zonder asbest (verboden sinds 1993) en met redelijke isolatie. Hieronder staat waar u op let bij huizen uit de bouwperiode 1992 – 2011. Het gaat over de bouwperiode, niet over deze woning: een gerenoveerd huis kan er geen last meer van hebben. Zekerheid geeft alleen een bouwkundige keuring.
| Isolatie goed, maar niet naar huidige maatstaf | Dubbel glas en spouw-, dak- en vloerisolatie zijn standaard, maar de eisen lagen lager dan nu. Naar HR++-glas of extra dakisolatie is vaak nog winst te halen. |
|---|---|
| Ketel en ventilatie op leeftijd | Een cv-ketel of ventilatiesysteem uit de bouwtijd is aan vervanging toe, of al eens vervangen. Vraag na hoe oud ze zijn. |
Welke woningen lijken op Muzenstraat 44?
Appartementen in Uilebomen met een vergelijkbare oppervlakte.
- Muzenstraat 60Geen label
- Muzenstraat 102A+
- Muzenstraat 56Geen label
- Muzenstraat 108A
- Muzenstraat 54Geen label
- Muzenstraat 38Geen label
Welke woningen liggen er nog meer aan de Muzenstraat?
53 woningen. Bekijk de hele straat.
- Muzenstraat 5
- Muzenstraat 6
- Muzenstraat 8
- Muzenstraat 10
- Muzenstraat 12
- Muzenstraat 14
- Muzenstraat 16
- Muzenstraat 18
- Muzenstraat 20
- Muzenstraat 22
- Muzenstraat 24
- Muzenstraat 26
Veelgestelde vragen over Muzenstraat 44
Wat is Muzenstraat 44 in 's-Gravenhage waard?
De waarde-indicatie ligt tussen € 531.000 en € 676.000: 105 m² maal € 5.749 per m² voor deze woning, afgeleid van het prijspeil in 's-Gravenhage en geijkt op werkelijke verkoopprijzen. Die marge van 12% is niet gekozen maar gemeten: van de woningen zoals deze verkocht vier op de vijf binnen dit bereik. Het is een indicatie op basis van omgevingscijfers, geen taxatie van deze specifieke woning.
Welke vraagprijs past bij Muzenstraat 44?
Als deze woning nu te koop komt, verwachten we een vraagprijs rond € 603.000, tussen € 545.000 en € 661.000. Dat is ongeveer de waarde-indicatie van € 604.000: woningen als deze worden in 's-Gravenhage rond de vraagprijs verkocht. Dat is gemeten op de verkopen van de afgelopen twee jaar, per prijsklasse, woningtype en buurt. Een vraagprijs blijft een keuze van verkoper en makelaar.
Hoeveel is Muzenstraat 44 in waarde gestegen sinds 2021?
Van ongeveer € 446.000 in januari 2021 naar € 604.000 nu: +35%, volgens de CBS/Kadaster-prijsindex van 's-Gravenhage op onze indicatie van vandaag — niet de verkoopgeschiedenis van dit huis.
Hoeveel woonoppervlakte heeft Muzenstraat 44?
Volgens de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) heeft deze woning 105 m² gebruiksoppervlakte. Dat is niet precies de woonoppervlakte: in de gebruiksoppervlakte telt bijvoorbeeld ook een inpandige berging of garage mee.
Wat voor woning is Muzenstraat 44?
Dit is een appartement. Dat is niet afgeleid maar ter plaatse vastgesteld door de energieadviseur bij de labelopname — de sterkste bron die er voor dit gegeven bestaat. Het type doet ertoe voor het bedrag: het bepaalt met welke prijscurve wij rekenen. Kleine woningen brengen per vierkante meter meer op dan grote, en hoe sterk dat verschil is, verschilt per type.
Uit welk bouwjaar is Muzenstraat 44?
Het bouwjaar is 2001, volgens de BAG.
Welk energielabel heeft Muzenstraat 44?
Energielabel A+, vastgesteld bij een opname in 2025. Bron: EP-Online, het officiële labelregister van RVO. Een label geldt tien jaar; een verbouwing of verduurzaming ertussenin maakt het niet automatisch actueel.
Wat verbruikt Muzenstraat 44 aan energie?
Volgens de labelberekening gebruikt deze woning ongeveer 66 kWh aan fossiele energie per m² per jaar. Dat is het getal waarop de labelletter berust: hoe lager, hoe beter. De energiebehoefte is 64 kWh per m² per jaar; dat zegt iets over de isolatie van de schil, los van de installaties. Het zijn genormeerde getallen: ze rekenen met standaard bewonersgedrag en met primaire energie, niet met wat de meter aanwijst. De werkelijke rekening hangt af van gezinsgrootte, thermostaat en tarieven.
Waar komen deze cijfers vandaan?
- Is een monument meer of minder waard?
- Wat is mijn appartement waard?
- Wat is mijn huis waard?
- Hoe betrouwbaar is een online woningwaarde-check?
Wij tonen uitsluitend gegevens over het gebouw, nooit over de bewoners of de eigenaar (waarom dit huis hier staat). Klopt er iets niet, of wilt u niet dat deze pagina bestaat? Laat deze pagina verwijderen — u hoeft geen reden te geven, en wij beoordelen het verzoek niet.